Dans une période où l'accès au crédit s'est restreint à cause des nouvelles conditions d'octroi et des risques dus à la crise économique, certaines banques ont remis au goût du jour une formule de financement qui permet de limiter le taux d'endettement en début de remboursement : le prêt à mensualités progressives. À qui ce type de prêt est-il destiné ? Quelle est son incidence à terme ?
Prêt progressif : une formule de financement qui refait surface
Nous avons évoqué et développé à maintes reprises les raisons des difficultés à obtenir un crédit immobilier depuis janvier dernier. Les nouvelles conditions d'octroi, dans un contexte de crise économique, obligent les banques à serrer la vis et à réserver les financements aux candidats les plus vertueux. Un emprunteur ne peut plus s'endetter au-delà d'un taux d'effort de 33%, sur une durée supérieure à 25 ans. Il en résulte un taux de refus en nette hausse par rapport à 2019 dû à l'application drastique de ces nouveaux critères.
Les banques ont une faculté d'adaptation qu'on ne peut leur dénier. Pour éviter une chute brutale de la production de crédits à l'habitat et continuer leur fonds de commerce, certains établissements ont ressorti de leurs tiroirs une formule de financement qui n'avait quasiment plus cours : le prêt à mensualités progressives, un produit créé il y a une quinzaine d'années. Notre rédaction avait abordé le sujet dans un article daté du 17 septembre dernier. Selon les informations du site Moneyvox, deux banques proposent cette formule : la banque BCP avec Solution Échéance Progressive 1% et La Caisse d'Épargne avec Grandioz. En cliquant sur le site de ces établissements, on constate effectivement que la formule est commercialisée.
Prêt progressif : comment ça marche ?
Dans un crédit immobilier classique, les mensualités sont constantes, constituées des intérêts, d'une partie du capital et de la cotisation d'assurance, les deux premiers éléments évoluant respectivement à la baisse et à la hausse au fil des échéances. Dans le cadre d'un prêt à mensualités progressives, les remboursements augmentent de 1% à chaque échéance. Ce type de montage présente 3 avantages :
- soit l'emprunteur emprunte une somme plus importante si ses capacités d'endettement le permettent ;
- soit il rembourse plus rapidement pour réduire le coût de son crédit ;
- soit il rembourse des mensualités plus faibles au départ qu'avec un prêt classique.
C'est cette dernière option qui nous intéresse en cette période caractérisée par une augmentation des refus de financement pour cause de non-respect des règles d'octroi. Tout l’intérêt du prêt progressif réside dans le fait que le taux d'endettement retenu pour octroyer la demande de crédit est celui calculé sur les mensualités de la première échéance. Quand ce taux excède les 33% requis dans un crédit standard, le prêt progressif peut permettre de rester dans les clous. En minorant les remboursements en début de prêt, la banque permet à des candidats à la limite de l'endettement maximum de décrocher leur financement.
Prêt progressif : qui peut en profiter ?
Les banques ne sont pas philanthropes, ce type de prêt est réservé à une clientèle à fort potentiel comme les jeunes cadres ou les professions hautement diplômées dont les revenus sont promis à progresser rapidement. Les mensualités ayant vocation à augmenter, le ménage emprunteur doit être capable de faire face à cette évolution programmée. Il faut donc être en mesure d’anticiper une hausse des revenus. À défaut, l’emprunteur pourrait voir son taux d'endettement gonfler au-delà de ses capacités de remboursement.
En plus de la profession exercée, le secteur dans lequel travaille le demandeur est scruté avec la plus grande vigilance, la crise sanitaire et économique ayant disqualifié certains pans de l'économie (aérien, aéronautique, tourisme, événementiel, hôtellerie, restauration, automobile). Les jeunes primo-accédants dont les revenus ont vocation à grimper régulièrement sont des clients idéaux de ce type de montage, également les investisseurs dont un premier crédit sur la résidence principale arrive à son terme rapidement. Toujours selon Moneyvox, pour cette clientèle, l'augmentation des mensualités peut atteindre 1,50% par an dans le cadre du prêt Grandioz de La Caisse d'Épargne.
Prêt progressif : combien ça coûte ?
À taux d'intérêt équivalent, un prêt à mensualité évolutives coûte plus cher qu'un crédit classique à mensualités constantes. Les mensualités en début de prêt sont réduites, donc l'amortissement du capital est ralenti. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, le coût global d'un prêt progressif est plus élevé. Cela aura également une incidence en cas de remboursement anticipé pour les mêmes raisons, puisque les indemnités sont calculées sur le capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêts conformément à la réglementation.
Quid de l’assurance emprunteur ? Il est préférable de choisir un contrat dont la cotisation est calculée sur le capital initial et non sur le capital restant dû dans l’hypothèse où le prêt est remboursé au terme prévu dans l’offre de prêt.
Dernier inconvénient du prêt à mensualités progressives : l'emprunteur ne bénéficie pas de la modularité des échéances, facilité prévue dans un contrat de prêt classique. En cas de coup dur, il ne pourra compter que sur un éventuel report des mensualités (au plus 3) inscrite dans les conditions générales ou puiser dans son épargne de précaution.
