Assurance de prêt et baisse de revenus : peut-on modifier la quotité ?

L'assurance emprunteur est exigée par la banque pour couvrir votre prêt immobilier. Si vous empruntez à deux, vous décidez au moment de la souscription de la quotité sur chaque tête, c'est-à-dire la répartition du capital à assurer pour chacun. En temps de crise économique, est-il possible de modifier les quotités en cas de baisse des revenus d'un des co-emprunteurs ?

Quotité : définition

La quotité d'assurance de prêt immobilier représente la part de capital emprunté qui sera couverte par le contrat. Elle va déterminer le niveau de protection de l'emprunteur. La quotité est toujours fixée à 100% en présence d'un unique emprunteur, c'est-à-dire que l'intégralité du capital est couverte et sur toutes les garanties. En cas d'emprunt à deux, la quotité doit permettre là encore de couvrir toute la somme empruntée, mais elle peut se répartir différemment en fonction du profil de chacun.

La quotité optimale : chaque emprunteur est couvert à 100%, l'addition donne ainsi une quotité totale de 200%. En cas de survenance d'un risque pour l'un des co-emprunteurs, le second est protégé et la mensualité prise en charge par l'assureur à hauteur du niveau de garantie. En cas de décès ou d’invalidité de l’un d’eux, le second est déchargé de la dette.
Une répartition équilibrée : la quotité est répartie pour moitié sur chaque tête (50%) pour atteindre une quotité totale de 100%. Si l'un des emprunteurs vient à décéder, l'autre devra rembourser la moitié du capital restant dû.
Une répartition inégale : le cumul des deux quotités personnalisées doit permettre au minimum de couvrir 100% du capital emprunté. Par exemple, un co-emprunteur est couvert à 40%, l'autre à 60% ou plus. Le choix de la quotité se fait en fonction des revenus de chacun et des risques qu'il incarne.

Une quotité à 100% sur chaque tête est le format idéal, car le plus sécurisant, mais c'est aussi la formule la plus chère, puisque chacun paie une cotisation d'assurance sur l'intégralité de la dette. Il faut aussi se souvenir que la quotité est choisie pour l'ensemble des garanties, il n'est en général pas possible de la faire varier par garantie. Certains assureurs acceptent pourtant d’y déroger, et de couvrir, par exemple, à 100 % le risque décès, et à 50 % l’incapacité temporaire de travail.

À noter également que la quotité définie n'a aucune influence sur les parts dont chacun se porte acquéreur dans l'achat immobilier : chaque co-emprunteur est propriétaire à la hauteur des parts définies dans l'acte authentique de vente.

Lors d’un emprunt immobilier à deux, chacun souscrit son propre contrat d’assurance en son nom personnel. Il est possible de choisir deux assureurs différents.

Quotité : le bon choix

Bien choisir sa quotité d'assurance emprunteur est primordial pour bénéficier d'une protection maximale en toutes circonstances. L'attribution de la quotité à chacun des co-emprunteurs avant la signature du contrat doit être soigneusement réfléchie, car elle conditionne la protection sur la durée du crédit. L'accompagnement d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr vous aidera à déterminer le niveau de couverture dont vous aurez besoin en fonction de vos revenus et de votre historique personnel (âge, état de santé, profession).

Le choix de la quotité n'engage pas la même réflexion qu'on achète sa résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire. Dans ce dernier cas de figure, la revente du bien est envisageable et lors d'un investissement, les loyers permettent de compenser les mensualités du crédit. La part à assurer peut être moindre sur chaque tête, tout en totalisant 100% du capital emprunté. Pour l'achat de la résidence principale, il est recommandé qu'il y ait une quotité étendue à 100% sur chaque tête pour garantir une protection maximale en cas de décès de l'un d'eux et permettre au conjoint survivant de conserver la propriété du bien.

Il est également nécessaire de prendre en compte la présence éventuelle d’une couverture de prévoyance au sein de l’entreprise. Si la protection est bonne, on peut tout à fait envisager de souscrire une quotité inférieure à 100%.

Quotité : la hausse toujours possible

Nul n'est à l'abri d'un changement de situation en cours de prêt. C'est aussi pour cette raison que l'assurance est exigée pour palier à tout événement qui mettrait en péril la capacité de remboursement de l'emprunteur. Il peut arriver qu'on souhaite modifier la répartition de la part assurée en cours de prêt. La réglementation ne fige pas la quotité à la souscription, mais une modification de la quotité assurée est toujours soumise à l'accord de la banque et de l'assureur. L’ajustement des quotités est plus simple avec un assureur délégué, et nettement plus compliqué à obtenir de la part d’un assureur bancaire. Encore un argument qui plaide pour la délégation d’assurance emprunteur.

L'augmentation de la quotité sera sans problème acceptée par le prêteur et l'assureur, puisque la couverture est rehaussée ; elle entraîne de facto un surcoût de l'assurance. Au moment où vous avez emprunté, vous n’aviez pas d’enfant et estimiez alors qu’une quotité à 50% sur chaque tête était suffisante. Aujourd’hui, la famille s’est agrandie, vous décidez de mieux protéger le conjoint survivant en rehaussant la quotité à 100% sur chaque tête.

En revanche, la diminution de la quotité ne va pas de soi, quand bien même le plancher de 100%, le postulat minimum, serait respecté. L'assurance comme la banque vont analyser de nouveau le profil de chaque co-emprunteur pour s'assurer que chacun soit en capacité de faire face à ses échéances et que les risques qu’il incarne soient correctement couverts.

Sachez que l'annulation de la quotité d'un des co-emprunteurs en cas de divorce ou de séparation est acceptée dès lors qu'il y a désolidarisation du prêt. Celui qui rachète les parts de l'autre devra être assuré à 100% du capital restant dû.

Quotité : en changer grâce à la délégation d'assurance

L'interversion des quotités est possible si la répartition des revenus a évolué sans augmentation des risques de santé pour aucun des deux. Vous passez par exemple de 60%/40% à 40%/60%.

La crise économique actuelle a peut-être déséquilibré votre budget. Votre conjoint est au chômage partiel et ne touche plus que 84% de son salaire. Vous anticipez peut-être une baisse des revenus du couple, car le secteur dans lequel évolue votre conjoint est durement frappé par la crise. Sa capacité de remboursement est désormais réduite ou va diminuer. Si la répartition décidée à la souscription était équilibrée (50%/50%), vous pouvez demander à supporter une quotité supérieure pour permettre de minimiser celle de votre conjoint (70%/30%). Si vous veniez à décéder ou deveniez invalide, il ou elle devra continuer à rembourser les 30% restants au lieu des 50% prévus initialement.

Il est en revanche peu probable que l'assureur ni même la banque accepte une baisse globale de la quotité, par exemple descendre de 70%/70% à 50%/50%. La voie n'est pas sans issue, car la réglementation vous autorise à changer de contrat d'assurance en cours de prêt. Possible à la souscription initiale, la délégation d'assurance joue sur toute la durée de votre crédit immobilier, grâce à la loi Hamon durant les douze premiers mois et au-delà de la première échéance grâce à l'amendement Bourquin.

Le changement de contrat vous permet d'être couvert selon vos besoins et votre budget. C’est l’opportunité de faire des économies, mais aussi de modifier les quotités. Pour être acceptée par la banque, l'offre alternative doit présenter a minima les mêmes garanties que le contrat bancaire. L’assurance emprunteur est un produit évolutif grâce à la réglementation. Bientôt, vous pourrez profiter de la résiliation infra-annuelle, autorisant le changement à tout moment.

Faites-vous toujours accompagné d’un courtier indépendant comme Magnolia.fr pour résilier rapidement et simplement le contrat en cours, et souscrire un formule adaptée à votre situation au tarif le plus compétitif du marché.

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Hausse des taux du crédit immobilier en juin 2023 : toujours plus difficile d’emprunter

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Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire : Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. Les perspectives d’inflation demeurant encore trop élevées, l’institution continue de durcir les conditions monétaires pour freiner le recours au crédit et activer la baisse des prix. Son objectif est d’assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de 2%, ce qui n’exclut nullement une nouvelle hausse des taux directeurs dans les semaines à venir. À l’échelle locale, la France réagit mollement à la crise du logement qui s’installe, consécutive à la politique restrictive d’accès au crédit. Détaillées hier par la première ministre Élisabeth Borne, les mesures envisagées par le gouvernement manquent cruellement d’envergure. Issues de la concertation qui aura duré six mois entre les acteurs du logement et du Conseil National de Refondation (CNR), elles sont d’ores et déjà considérées comme des « mesurettes » par les professionnels. L’électrochoc n’aura pas lieu. Pas question d’encadrer les prix du foncier, ce qui était pourtant préconisé. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. Mise en place de manière temporaire depuis février 2023, la révision mensuelle du taux plafond est censée faciliter l’accès au crédit immobilier en permettant aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes en conséquence des contraintes monétaires. Le taux d’usure en juin 2023 s’affiche à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Le gouvernement s’est dit par ailleurs favorable à un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Problème, la décision appartient à la Banque de France qui, pour l’heure, refuse toute concession à la marge sur le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans. Le régulateur doit se prononcer le 13 juin prochain.

Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier. Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables. Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants). Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative. CDI et revenus élevés L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs. Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent. Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé. Comptes bancaires irréprochables La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années. En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier. Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. Alors que l’apport personnel affichait un niveau record partout en France en 2022, à 18% du montant d’une opération immobilière, en 2023, on dépasse les 20%, 30% étant un seuil qui permet d’ouvrir sérieusement les portes du crédit. La nature du projet compte également et si le bien convoité présente un DPE médiocre, la banque va se montrer rétive dans un contexte de prix immobiliers orientés à la baisse. Elle exigera que l’enveloppe des travaux de rénovation soit intégrée dans le crédit, ce qui diminue la capacité d’emprunt pour le logement. Délégation d’assurance emprunteur Élément trop souvent négligé lors d’une demande de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente pourtant en moyenne un tiers du coût global, soit la deuxième dépense après les intérêts. Introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, le libre choix du contrat d’assurance emprunteur permet de souscrire une formule moins chère, concurrente de celle proposée par la banque. À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

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