Les nombreuses professions qui peinent à décrocher un prêt immobilier

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L'impact économique de la crise sanitaire est plus lourd pour certains pans d'activité que pour d'autres. La profession serait désormais un facteur d'ostracisme de la part des banques quand il s'agit de contracter un prêt immobilier. Les refus d'octroi de crédit à l'habitat augmentent, un phénomène amplifié par les nouvelles conditions d'emprunt et la baisse des taux de l'usure.

Les professions qui peinent à décrocher un prêt immobilier

Les derniers chiffres du chômage témoignent du contexte dégradé auquel doit faire face le pays. En avril, la France a compté plus de 840 000 demandeurs d'emploi supplémentaires en catégorie A, soit un bond spectaculaire de 22,6% par rapport au mois précédent, du jamais vu depuis 1996. Avec le retrait progressif de la mesure de chômage partiel mise en place par le gouvernement dès le confinement, il faut s'attendre à des faillites d'entreprises et à des licenciements en grand nombre dans les semaines et les mois à venir. Lundi 9 juin, la Banque de France a publié une note sur la conjoncture, qui, sans être alarmiste, donne la mesure des conséquences de la crise sanitaire : le taux de chômage atteindra probablement un pic à la mi-2021 (près de 12%) et ce n'est qu'en 2022 qu'il redescendra sous les 10%.

Certains secteurs d'activité sont déjà sinistrés, et malgré les aides exceptionnelles de l'État (chômage partiel et Prêts Garantis), le manque de visibilité quant à une hypothétique reprise va sceller le sort de beaucoup d'entreprises et des salariés qu'elles emploient. L'hôtellerie-restauration, l'industrie aéronautique, l'aérien, l'événementiel, le tourisme, les sports, la culture, tous ces pans majeurs de l'économie française vont avoir du mal à se remettre de l'arrêt imposé de leur activité par la pandémie de Covid-19. Les risques de chômage accru dans ces secteurs sont malheureusement attendus et commencent déjà à peser sur la politique d'octroi de crédits des banques.

L'employabilité, nouveau critère d'octroi

Les remontées du terrain illustrent la vigilance renforcée des organismes de crédit dans ce contexte de récession économique. Selon un courtier spécialisé, certaines banques excluent d'emblée les demandes de prêt immobilier émanant de salariés évoluant dans trois secteurs frappés lourdement par les conséquences de la crise sanitaire : le secteur aérien, l'hôtellerie-restauration et l'événementiel. En dépit d'un CDI et d'une solvabilité avérée, un pilote de ligne, profession qui compte parmi les plus gros revenus, a vu sa demande de crédit immobilier refusée en raison de la probabilité élevée de perte d'emploi dans l'aérien.

Faut-il s'alarmer outre mesure de ce focus des banques sur le secteur d'activité ? La profession est-elle devenue un facteur discriminant ? Dans leur analyse des risques, les banques ont toujours scruté avec attention la profession exercée et le secteur dans lequel le candidat à l'emprunt évolue. En ces temps de crise économique inédite, il semble légitime qu'elles se montrent plus regardantes sur la capacité d'un emprunteur à retrouver une activité rémunérée, ce qu'on nomme dans le jargon "employabilité". Bien qu'elles s'en défendent officiellement, à situation équivalente (même niveau de salaire, même ancienneté), les banques vont mettre sur la touche les demandeurs venant de secteurs exposés aux effets délétères de la crise sanitaire et privilégier ceux qui travaillent dans des secteurs porteurs.

Conditions d'emprunt et taux de l'usure : deux facteurs d'exclusion du crédit immobilier

À cette sélectivité plus draconienne s'ajoutent les nouvelles conditions d'emprunt et la baisse de taux de l'usure. Les courtiers estiment pour l'heure que ces deux facteurs sont plus pénalisants que cette ségrégation pour le moment marginale opérée par quelques banques. Souvenez-vous, fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommandait aux établissements financiers de durcir leur politique d'octroi et de respecter désormais la double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée d'emprunt à 25 ans.

Depuis janvier 2020, il en résulte une distribution des prêts à l'habitat recentrée sur les profils premium, les mieux dotés en revenus et en apport personnel. Les courtiers ont constaté un nombre croissant de refus de financement. Les principaux concernés : les primo-accédants qui, pour cause de manque d'apport, doivent s'endetter sur les durées les plus longues, et les investisseurs à qui les banques prêtaient jusque-là 100% de l'opération en raison des revenus locatifs futurs. Pour ces deux populations d'emprunteurs, l'accès au crédit immobilier s'est refermé avec le respect drastique des consignes du HCSF. Un autre paramètre d'exclusion a durci la situation pour ces mêmes profils et pour tous ceux qui écopent des taux d'emprunt les moins performants : la nouvelle baisse des taux de l'usure au deuxième trimestre 2020.

Ces taux que les banques ne doivent pas dépasser pour accorder un prêt immobilier sur une maturité donnée intègrent tous les frais liés à l'octroi du financement, à savoir les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, la garantie (hypothèque ou caution) et l'assurance emprunteur. L'addition de ces coûts indique le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Sur la durée de 20 ans et plus, le taux maximum légal est passé de 2,61% à 2,51% depuis le 1er avril. Pourquoi cette baisse ? Pour les raisons évoquées précédemment, à savoir l'octroi des prêts immobiliers en priorité aux emprunteurs les plus aisés, ce qui a pour effet de maintenir la moyenne des taux d'intérêts au plancher et mécaniquement de diminuer la grille des seuils légaux.

Modifier la méthode de calcul de l'usure pour faciliter la relance du marché immobilier

De nouveau, les courtiers s'inquiètent de l'effet ciseaux de la remontée de taux d'emprunt et de la baisse des taux de l'usure. Les banques rémunèrent leurs risques et ont sensiblement remonté leurs barèmes en avril dernier. Avec le décalage, les taux de l'usure étant calculés sur la moyenne des taux de crédit octroyés le trimestre précédent, bon nombre d'emprunteurs se trouvent pris en tenaille. Pour ne pas oblitérer une relance tant espérée du marché immobilier, les courtiers réclament, comme ils l'ont fait dans le passé à maintes reprises, une réforme de la méthode de calcul de l'usure. D'autant que les Français déconfinés manifestent avec force leur appétit pour la pierre. Selon une grande enseigne bancaire, le volume des crédits immobiliers est aujourd'hui plus important qu'à la même période l'an passé.

Rédigé par Astrid Cousin | Publié le 12/06/2020 | Modifié le 19/11/2020

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Assurance emprunteur primo-accédant : les 3 pièges à éviter

L'achat d’un premier logement est une étape importante dans la vie d’un ménage. Cela implique de contracter un prêt immobilier d’un montant conséquent, ce qui soulève la question cruciale de la protection financière. Souscrire à une assurance emprunteur est une condition essentielle pour décrocher le prêt bancaire, mais il est primordial de comprendre les pièges potentiels pour choisir le bon contrat.  Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur, également connue sous le nom d'assurance-crédit, est une couverture conçue pour protéger l'emprunteur et le prêteur en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail) dont serait victime le premier. La souscription à une assurance emprunteur offre une tranquillité d'esprit en cas de difficultés financières et si elle ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable pour obtenir le financement. L’assurance de prêt concerne tous les profils d’emprunteurs, qu’on soit primo ou secundo accédant, ou investisseur, quels que soient l’âge, la profession et l’état de santé. Elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes en jeu et se distingue d’une autre garantie, l’hypothèque ou la caution, qui, elle aussi, protège le prêteur contre les défauts de paiement, mais pour toutes les autres raisons qui ne relèvent pas de l'assurance. L’assurance emprunteur garantit : une protection financière : En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail de l'emprunteur, le contrat d’assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi aux ayants droit de supporter le fardeau financier. La prise en charge intervient selon les conditions de la garantie mise en jeu, à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux. Si l'un des co-emprunteurs décède, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque au prorata de la quotité souscrite. une stabilité pour la banque : Le prêteur est également protégé par l'assurance emprunteur, car elle garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur pour les sinistres couverts (décès, invalidité/incapacité, voire perte d’emploi). Choix d'une assurance emprunteur pour primo-accédant : attention aux pièges L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite l’aide d’un expert pour choisir le contrat adapté à sa situation au meilleur prix. En moyenne, l’assurance emprunteur coûte entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts et une somme non négligeable qu’il est heureusement possible de négocier. En tant que primo-accédant, donc novice dans le domaine du crédit immobilier, vous êtes confronté à divers obstacles qui peuvent coûter cher à la fois en termes financiers et de protection. Acceptation automatique de l’assurance bancaire  Un piège le plus courant est d'accepter automatiquement l'offre d'assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse. Or, la loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance de prêt et à refuser la proposition de la banque si vous trouvez mieux ailleurs.  En comparant les offres d'assurance emprunteur via un outil en ligne rapide, simple et gratuit, vous pouvez sélectionner la meilleure couverture au meilleur prix. Les offres groupe bancaires sont entre deux et quatre fois plus chères que les assurances alternatives, ce qui justifie pleinement de ne pas se laisser embobiner par la banque. À la clef, ce sont des centaines voire des milliers d'euros économisés en souscrivant ailleurs. Négliger les détails de la police d’assurance  Il est crucial de lire attentivement les conditions générales de la police d'assurance pour comprendre les garanties, les exclusions et les limitations de la couverture. Le diable se niche dans les détails. Les négliger  peut entraîner de mauvaises surprises en cas de réclamation. C’est ici que l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur se révèle précieux pour bien appréhender l’étendue des garanties et en comprendre toutes les subtilités. Sous-estimer les besoins en couverture Il est important de choisir une assurance emprunteur dont la couverture répond aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. La banque définit les garanties nécessaires à l’octroi du crédit immobilier et vous les communique via la fiche standardisée d’information (FSI) remise dès les prémices de votre demande de prêt.  Il s’agit d’un niveau de couverture minimum ; rien ne vous empêche de renforcer votre protection en ajoutant soit une garantie, soit en rehaussant le niveau par le rachat d’exclusion de garanties : par exemple, si vous souffrez de maux du dos qui entraînent des arrêts de travail réguliers, pensez à racheter cette exclusion pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Important : l’acceptation par la banque d’une assurance déléguée est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le contrat externe doit présenter une couverture en tous points au moins aussi protectrice. Conseils pour choisir la meilleure assurance emprunteur primo-accédant Maintenant que les pièges sont identifiés, voici 3 conseils cardinaux que tout emprunteur, a fortiori un primo-accédant, doit suivre pour sélectionner l’assurance qui garantira au mieux et au meilleur prix son prêt immobilier. Comparer les offres Il est essentiel de comparer les offres d'assurance emprunteur de plusieurs compagnies pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix. En quelques clics, vous accédez aux offres du marché les plus compétitives, qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque. Vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec l’assurance de la banque en vous aidant de la FSI. Évaluer ses besoins Identifiez vos besoins spécifiques en matière d'assurance en fonction des risques que vous incarnez, afin de choisir une police qui correspond à vos attentes. Si vous exercez un métier à risque (pompier, gendarme, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, militaire, etc.) ou que vous pratiquez un sport dangereux (alpinisme, plongée sous-marine, escalade, sports de combat, etc.), vous êtes exposé aux exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les assurances alternatives proposent généralement l’option rachat d’exclusion qui permet d’être couvert en cas de sinistre. Consulter des experts Pensez à faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur pour obtenir des conseils personnalisés sur le choix du contrat qui vous conviendra le mieux, dans le respect de l’équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’accord de la banque. Acheter un bien immobilier est une décision importante compte tenu de l’enjeu financier. S’endetter sur une longue durée est une action porteuse de risques de défaillance qui nécessite d’être garantie. Souscrire à une assurance emprunteur est une étape essentielle pour tout primo-accédant. Comprendre les pièges potentiels permet de prendre des mesures pour les éviter. Et si jamais vous avez souscrit à l’assurance de la banque par pression de cette dernière, vous pouvez modifier le scénario quand vous le souhaitez. Le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis sur toute la durée de votre crédit grâce à la loi Lemoine qui vous donne le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Les économies que vous n’avez pu faire d’entrée de jeu vous attendent dans un deuxième temps, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.  Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de substituer l’assurance bancaire par une formule individuelle dotée de garanties sur-mesure.    

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.