Assurance de prêt : seul levier pour rester sous l'usure en 2020

Après deux mois d'arrêt forcé, le marché immobilier repart avec une vigueur qui étonne les professionnels. La demande est au rendez-vous mais les candidats à l'achat se heurtent aux conditions d'emprunt dégradées. Victimes de l'action conjuguée de la hausse des taux d'intérêt et de la baisse des taux d'usure, un nombre croissant d'emprunteurs ne peuvent plus accéder au crédit immobilier. Seule la délégation d'assurance permet de contourner cet effet "ciseaux" tant décrié par les courtiers.

Augmentation des taux d'intérêt...

La demande immobilière se redresse avec force après deux mois de confinement. Les transactions suspendues peuvent être finalisées, les projets initiés avant la mi-mars sont de nouveau sur les rails, et de nouveaux projets émergent avec une envie appuyée pour les maisons à la campagne et les appartements avec terrasse ou balcon. Malheureusement certains dossiers sont recalés sans sommation. Les candidats à l'emprunt immobilier sont confrontés au piège de la remontée des taux d'intérêt et de la baisse des taux maximum légaux, dans un contexte marqué par les nouvelles règles d'octroi imposées aux banques par le régulateur depuis début janvier 2020.

Selon le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen s'est établi à 1,25% (hors assurance et coût des sûretés) en mai 2020 contre 1,17% le mois précédent. Calculé, il est vrai, sur un nombre très restreint de prêts accordés, ce taux moyen en nette hausse témoigne néanmoins d'un changement profond. Les taux d'emprunt restent attractifs, actuellement au niveau observé en juin 2019, mais loin du minimum d'octobre 2019 (1,12%). La crise économique consécutive à la crise sanitaire accentue le risque porté par les établissements prêteurs sur la dette immobilière des particuliers, les obligeant à rehausser les barèmes des taux d'intérêts. Cette remontée soudaine met un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen se situait sous l'inflation.

L'augmentation des taux d'emprunt touche principalement les profils les moins vertueux, ceux qui manquent d'apport personnel suffisant et qui doivent s'endetter sur les durées les plus longues. Toujours selon l'Observatoire, depuis décembre 2019, le taux proposé à cette clientèle s'est accru de 25 points de base sur toutes les durées et se situe désormais 30 points au-dessus de l'offre moyenne. En mai 2020, les candidats les moins bien dotés ont obtenu 1,60% sur la durée de 20 ans, contre 0,94% pour les profils premium.

... et baisse des taux d'usure

Sur le terrain, les courtiers constatent que la majorité des barèmes bancaires pour le mois de juin sont dorénavant compris entre 1,30% et 1,70%, signe que les conditions se sont réellement durcies. Il est actuellement impossible d'emprunter sous 1,10%, sauf pour les rares meilleurs dossiers. Chacun est pénalisé par la double peine : la remontée de taux d'intérêt conjuguée à la baisse des taux de l'usure, un effet ciseaux qui exclut de plus en plus d'emprunteurs.

Les taux maxima légaux se sont réduits depuis le 1er avril 2020, conséquence direct de l'application par les établissements de crédit des consignes édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en fin d'année 2019. L'obligation d'accorder des prêts immobiliers sans dépasser le taux d'endettement de 33% et la durée d'emprunt de 25 ans concentre l'octroi aux profils jugés moins porteurs de risques, ce qui fait baisser mathématiquement les taux d'usure. Entre le premier et le deuxième trimestre 2020, le taux maximum autorisé pour les prêts sur 20 ans et plus est passé de 2,61% à 2,51%, 10 points d'écart qui sont tout sauf anecdotiques pour les emprunteurs pris en tenaille entre la hausse des taux d'intérêt et le plafond légal qui se régresse.

La délégation d'assurance de prêt pour minimiser l'effet ciseaux

Pour mémoire, les taux d'usure pour chaque type de prêt sont calculés sur la base des taux moyens accordés par les établissements financiers le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Il en résulte un décalage avec les barèmes du moment, un problème majeur en cas de remontée des taux d'intérêts. Il faut aussi comprendre que les taux de l'usure indiquent le maximum autorisé pour le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les coûts liés au financement, pas seulement les intérêts d'emprunt : la garantie (hypothèque, caution,...), les frais de dossier, de tenue de compte, mais aussi l'assurance emprunteur, dont le poids dans le coût global (représenté par ce TAEG) atteint en moyenne un tiers des dépenses engagées.

L'équation est cruelle. Les dossiers qui écopent du taux d'emprunt le moins performant, même s'ils sont solvables, sont éjectés d'office pour cause de TAEG outrepassant le seuil de l'usure sur la durée concernée. D'un point de vue assurantiel, les profils les risqués (antécédents médicaux, professions à risque) sont également pénalisés en dépit d'un taux nominal hyper compétitifs. La solvabilité du dossier ne suffit pas, encore faut-il rester en-deçà des plafonds légaux, challenge impossible quand les emprunteurs se prennent de plein fouet les vagues antagonistes de la remontée de taux de crédit et de la baisse des taux d'usure. La parade face à cette impasse bancaire ? La délégation d'assurance. Il n'est pas mystère que les contrats d'assurance proposés par les banques sont largement moins compétitifs que les offres des assureurs externes. Jusqu’à deux ou trois fois plus onéreux ! Dix points gagnés sur l'assurance est aussi profitable qu'abaisser de 20 points le taux nominal. Quand la négociation sur le taux est bloquée, la seule solution pour rester dans les clous est de déléguer l'assurance. Il en va même de l'intérêt de la banque d'accepter un contrat alternatif pour accorder le financement.

En déléguant l'assurance auprès d'un courtier spécialisé comme Magnolia, il est possible d'économiser jusqu'à 15 000 euros sur la durée totale de l'emprunt immobilier, mais surtout d'obtenir une diminution salvatrice du TAEG.

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Alors que le marché immobilier reste sous tension, 2 dispositifs censés favoriser la location abordable et la rénovation de l’ancien peinent à convaincre. Malgré leurs réductions d’impôt attractives, Loc’Avantages et Denormandie souffrent d’un manque d’intérêt flagrant de la part des investisseurs. En cause : des démarches complexes, des loyers encadrés et une rentabilité limitée. Essayons de décrypter pourquoi ces dispositifs fiscaux, pourtant prometteurs, sont boudés par les particuliers en 2025, et le resteront si aucune réforme n’intervient. Loc’Avantages : un dispositif fiscal intéressant mais boudé par les investisseurs Le dispositif Loc’Avantages, lancé en 2022 pour succéder à "Louer Abordable" (loi Cosse), vise à encourager les propriétaires à proposer des loyers inférieurs à ceux du marché en échange d’un avantage fiscal conséquent. Pourtant, en 2025, seuls 3 947 ménages ont profité du dispositif. Un chiffre très faible au regard du potentiel fiscal offert. Les objectifs du Loc’Avantages Ce dispositif, géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), repose sur un principe simple : Louer un logement vide à un loyer inférieur au prix du marché Signer une convention avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans Louer à un locataire aux revenus modestes, sous conditions de ressources. En échange, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, comprise entre 15 % et 65 % selon le niveau de modération du loyer. Des réductions d’impôt progressives selon le loyer pratiqué Le taux d’avantage fiscal dépend du rabais consenti sur le loyer : Loyer inférieur de 15 % : réduction d’impôt de 15 à 20 % des loyers perçus Loyer inférieur de 30 % : réduction portée à 35 à 40 % Loyer inférieur de 45 % : réduction maximale de 65 %. Ce gain fiscal est toutefois plafonné à 10 000 € par an, dans la limite du plafond global des niches fiscales. Des contraintes trop lourdes pour séduire les propriétaires Si l’objectif du Loc’Avantages est louable, sa mise en œuvre s’avère complexe et peu rentable pour nombre d’investisseurs. Des loyers trop encadrés L’un des principaux freins réside dans le niveau des loyers imposés. Louer 30 à 45 % en dessous du prix du marché réduit considérablement la rentabilité locative. Beaucoup de propriétaires estiment que la réduction d’impôt ne compense pas la perte de revenus locatifs. Des démarches administratives décourageantes Le conventionnement avec l’Anah nécessite : Une procédure longue et technique, avec de nombreux justificatifs Un contrôle des plafonds de ressources du locataire Un suivi régulier de la conformité du bail. Une durée d’engagement contraignante La durée minimale de location de 6 ans rebute également certains bailleurs. En cas de revente anticipée ou de besoin de récupérer le bien, le non-respect de l’engagement entraîne la perte de l’avantage fiscal. Il en va de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, présents comme anciens. Loi Denormandie : un dispositif mal compris et trop restreint Lancée en janvier 2019, la loi Denormandie a pour objectif de favoriser la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. En théorie, elle s’apparente à la version dans l’ancien du dispositif Pinel, supprimé en janvier 2025. En pratique, elle peine à décoller. En 2025, seulement 2 091 foyers ont profité du Denormandie. Là encore, la fiscalité attractive ne suffit pas à compenser les contraintes et la faible visibilité du mécanisme. Un champ d’application limité La grande faiblesse du Denormandie réside dans la restriction géographique : Seules environ 500 communes sont éligibles. Il s’agit des villes labellisées "Cœur de ville" ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Autrement dit, la majorité des villes moyennes ou petites en sont exclues, limitant drastiquement les opportunités d’investissement. Des travaux obligatoires coûteux et encadrés Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit : Acheter un bien ancien nécessitant des travaux éligibles au dispositif Denormandie Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération Obtenir un gain énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les maisons individuelles). Ces conditions, bien que vertueuses d’un point de vue écologique, sont financièrement dissuasives : Le coût des rénovations est souvent élevé. Les exigences techniques en matière de performance énergétique (DPE) compliquent les projets. Le contrôle administratif est rigoureux et parfois lent. Bon à savoir : La loi Denormandie est cumulable avec les aides à la rénovation (MaPrimRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, aides des collectivités locales). Le montant des aides devra être déduit des dépenses éligibles à l’exonération fiscale. Des avantages fiscaux dégressifs selon la durée de location Le Denormandie reprend le principe fiscal du Pinel : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location 18 % pour 9 ans 21 % pour 12 ans. Mais cette fiscalité attractive ne compense pas les risques et lourdeurs du dispositif, notamment dans un contexte où le marché locatif des centres-villes anciens reste fragile. Pourquoi ces 2 dispositifs peinent-ils à convaincre ? Les causes du désintérêt pour Loc’Avantages et Denormandie sont similaires : Des contraintes disproportionnées Conditions d’accès complexes Engagements longs (6 à 12 ans) Vérifications administratives fréquentes Une rentabilité limitée Loyers trop bas par rapport au marché Travaux coûteux pour Denormandie Plafonds fiscaux parfois jugés insuffisants Une visibilité insuffisante Dispositifs méconnus du grand public Communication institutionnelle faible Peu de relais auprès des courtiers ou conseillers en gestion de patrimoine Dispositif Objectif principal Avantage fiscal maximal Contraintes majeures Nb de bénéficiaires en 2025 Loc’Avantages Louer à un prix abordable via la convention Anah Jusqu’à 65% des loyers Loyer inférieur au marché, durée de 6 ans, démarches lourdes 3 947 Denormandie Rénover l’ancien dans les centres-villes Jusqu’à 21% du prix du bien Travaux coûteux, zone limitée, conditions énergétiques 2 091 Quelles alternatives pour les investisseurs immo en 2026 ? Face à ces freins, de nombreux particuliers préfèrent se tourner vers : Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plus souple et fiscalement avantageux ; Les SCPI fiscales, qui mutualisent les risques et simplifient la gestion ; l’investissement locatif classique, sans niche fiscale, mais avec plus de liberté sur les loyers et la durée de location. Le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie partagent un constat commun : une bonne idée fiscale, mais mal adaptée à la réalité du marché et trop contraignante pour les investisseurs. Tant que la rentabilité et la simplicité d’accès ne seront pas renforcées, ces dispositifs resteront marginaux dans la stratégie d’investissement des Français. Aujourd’hui en France, les particuliers peuvent investir dans l’immobilier ancien via ces 2 dispositifs, et en loi Malraux, davantage réservée aux gros revenus. Pour le neuf, depuis la disparition du Pinel, il reste le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Assorti d’un engagement locatif de longue durée (15 ans) très pénalisant, ce dispositif pérenne censé remplacer le Pinel est toutefois plus simple et hors plafonnement. L'annonce de la création d'un réel statut de bailleur privé en 2026, censé relancer l'investissement locatif, redonne espoir aux milliers de particuliers qui hésitent à louer leur bien ou à acheter de l'immobilier en vue de générer des revenus complémentaires.

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Ostéopathie : fin du remboursement par les mutuelles en 2026

L’ostéopathie pourrait disparaître du panel des prestations prises en charge par les complémentaires santé dès 2026. Cette perspective, encore à l’étude, suscite de nombreuses interrogations, car plus d’un Français sur deux a consulté un ostéopathe au cours des 5 dernières années. L’annonce secoue autant les professionnels que les assurés, tandis que les mutuelles craignent une remise en cause de certains engagements contractuels déjà conclus dans la fonction publique. Pourquoi un tel projet ? Quels impacts sur les patients et sur le système de santé ? Essayons de comprendre les enjeux de ce déremboursement potentiel de l’ostéopathie. Pourquoi l’ostéopathie pourrait ne plus être remboursée par les mutuelles ? La piste d’un arrêt du remboursement de l’ostéopathie dans les contrats de mutuelle responsable fait suite à 2 rapports récents : l’un émanant du Haut Conseil pour l’avenir de l’Assurance Maladie (HCAAM), l’autre du Sénat. Tous deux pointent une envolée des dépenses liées aux pratiques non conventionnées comme l’ostéopathie, la chiropraxie ou encore l’étiopathie. Dans son rapport de 2024, le Sénat met en avant un chiffre majeur : les prestations connexes à la santé ont vu leur coût multiplié par 5 en 8 ans, jusqu’à atteindre 1 milliard d’euros remboursés par les complémentaires santé. Cette progression est jugée difficilement tenable dans un contexte de tensions financières pour les mutuelles. En conséquence, les 2 instances recommandent d’exclure les médecines douces des garanties remboursées par les contrats responsables. Et comme ces contrats représentent la très grande majorité du marché (95% des offres de complémentaire santé), une telle décision reviendrait, dans les faits, à supprimer toute prise en charge de l’ostéopathie. Bon à savoir : le remboursement de l’ostéopathie par la Sécurité Sociale est possible uniquement si la séance est pratiquée par un médecin de secteur 1 diplômé en ostéopathie. Déremboursement de l’ostéopathie : un risque de report massif vers la médecine conventionnée Si l’ostéopathie n’était plus remboursée en 2026, les patients pourraient modifier profondément leurs habitudes de soins. À la place d’une consultation ostéopathique, qui coûte en moyenne entre 50 et 80 €, les Français pourraient se tourner davantage vers : leur médecin généraliste les kinésithérapeutes, dont les soins sont remboursés par l’Assurance maladie les traitements médicamenteux, notamment antalgiques et anti-inflammatoires. Selon le député Guillaume Lepers (LR), cette situation pourrait provoquer une amplification du recours aux médicaments, parfois déjà surconsommés en France. Il alerte également sur une conséquence indirecte : la hausse des arrêts de travail, qui pèse à son tour sur la Sécurité sociale et les entreprises. Alors que l’objectif initial est de réduire la dépense des complémentaires, la mesure pourrait transférer une partie des coûts vers d’autres acteurs du système de santé. Des professionnels de santé préoccupés Les ostéopathes redoutent un choc brutal pour leur activité. Beaucoup rappellent que leurs consultations permettent souvent d’éviter des traitements médicamenteux plus lourds ou des passages répétés chez le médecin. Sans remboursement, nombre de patients renonceraient à ces soins préventifs, pourtant plébiscités pour soulager les douleurs musculo-squelettiques. Pour les professionnels, la disparition du remboursement risque également de : diminuer la fréquentation des cabinets réduire l’accès à des soins non médicamenteux accroître les inégalités entre patients selon leur pouvoir d’achat. Plusieurs associations professionnelles demandent au gouvernement d’évaluer l’impact économique et sanitaire global avant toute décision. Fin du remboursement de l’ostéo : en contradiction avec certains engagements publics Le potentiel déremboursement de l’ostéopathie met aussi en lumière un paradoxe. En effet, la réforme de la protection sociale complémentaire dans la fonction publique a récemment intégré plusieurs pratiques non conventionnées dans ses cahiers des charges. Rappel : la mutuelle à adhésion obligatoire en entreprise concerne le secteur privé depuis janvier 2016 et le secteur public à compter de janvier 2026. Un exemple marquant provient de l’Éducation nationale. L’étiopathie a été intégrée comme garantie obligatoire dans les complémentaires santé collectives. Cela a obligé certaines mutuelles, dont la MGEN, à ajouter des prestations qu’elles ne couvraient pas jusqu’ici. Si l’État décidait demain de dérembourser les médecines douces dans les contrats responsables, il se retrouverait donc en contradiction avec ses propres orientations fixées pour les agents publics. Plusieurs syndicats et experts soulignent que ce revirement pourrait générer d’importantes difficultés juridiques et financières. Un enjeu budgétaire pour les mutuelles, mais aussi pour les assurés Les mutuelles affichent 2 préoccupations majeures : La hausse continue des remboursements des médecines douces, qui contribue à l’inflation des cotisations. La nécessité de maintenir des garanties cohérentes avec les exigences de l’État, notamment dans la fonction publique. Si l’ostéopathie était déremboursée, les mutuelles pourraient réduire une partie de leurs dépenses… mais pas forcément le coût des cotisations pour autant. En effet, les mutuelles doivent déjà absorber : la hausse des dépenses hospitalières les transferts de charges de la Sécurité Sociale (exemple avec la réforme du 100% Santé ou zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie) l’évolution démographique des assurés. Pour les assurés, le risque est donc double : perdre une prise en charge, sans bénéficier d’une baisse notable de cotisation. La Mutualité Française estime qu’il faut effectivement revoir le périmètre des soins couverts par les mutuelles responsables. Défini sur les soins essentiels par les pouvoirs publics, ce type de contrat a été enrichi par les organismes pour être en phase avec les pratiques aujourd’hui plébiscitées par les assurés. La question est de savoir si la mutualisation doit également s’appliquer aux soins alternatifs de bien-être. Quelles conséquences pour les patients ? L’arrêt du remboursement par les mutuelles en 2026 entraînerait plusieurs effets collatéraux : 1. Une hausse du reste à charge Les séances d’ostéopathie deviendraient entièrement payantes pour les assurés, ce qui pourrait limiter l’accès à ces soins pour les foyers les plus modestes. 2. Une modification du parcours de soins Les patients pourraient reporter leurs besoins vers les médecins ou kinésithérapeutes, allongeant parfois les délais de rendez-vous. 3. Une possible aggravation de certaines douleurs Privés d’une solution non médicamenteuse, certains patients pourraient voir leurs symptômes persister, nécessitant davantage de consultations médicales. 4. Une hausse de la consommation de médicaments Plusieurs élus craignent une multiplication des prescriptions d’antalgiques ou d’anti-inflammatoires. 5. Un impact sur la prévention L’ostéopathie est souvent utilisée à titre préventif. Sans remboursement, les consultations anticipées pourraient se raréfier. Faut-il s’attendre à une révision des garanties de mutuelle santé en 2026 ? Les assurés doivent s’attendre à voir évoluer les garanties de leur complémentaire santé dans les prochains mois. Comme ce fut le cas lors des réformes précédentes, les mutuelles pourraient ajuster leurs contrats dès que les arbitrages gouvernementaux seront rendus publics. Les professionnels de santé, eux, espèrent encore faire entendre leur voix pour défendre des pratiques considérées comme utiles à la prévention et au bien-être des patients.

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PRESSE // Le Groupe Magnolia poursuit son développement en complémentaire santé

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le Jeudi 20 novembre 2025 Le Groupe Magnolia, premier acteur du courtage en assurance de prêt, accélère le développement de son activité en complémentaire santé via sa marque Magnolia Santé. Le groupe dévoile aujourd’hui Protectio, sa première offre de complémentaire santé conçue en partenariat avec l’assureur Prévoir, spécialement pensée pour répondre aux besoins des retraités. Une nouvelle étape dans la diversification du Groupe Magnolia Depuis plus de 20 ans, Magnolia s’est imposé comme un acteur de référence dans le courtage d’assurance de prêt grâce à une approche centrée sur l’accompagnement, la transparence et les solutions sur mesure. Avec Magnolia Santé, le groupe poursuit cette ambition : élargir l’accès à des solutions de santé adaptées et proposer, en plus de son activité de distribution, ses propres contrats conçus pour répondre finement aux attentes de ses clients. Protectio : une couverture complète et ajustée pour les retraités Fruit d’un travail conjoint entre Magnolia et Prévoir, Protectio se distingue par des garanties renforcées et modulables, permettant aux retraités de choisir une protection adaptée à leur état de santé et à leur budget : Un produit responsable décliné en 4 niveaux de garanties Une prise en charge de la chambre particulière dès le niveau 1 Une offre renforcée sur l’hospitalisation, les soins courants et les médecines douces Des bonus de fidélité dès la 1re année sur l’hospitalisation et les soins courants Des tarifs compétitifs pour les seniors et une réduction de 10 % pour les couples L’objectif de Protectio : permettre aux retraités de sélectionner les options réellement utiles, de maîtriser leur budget et de payer le juste prix, sans surprotection ni reste à charge excessif. Un lancement dans un contexte de forte inflation des coûts de santé L’arrivée de Protectio répond à un enjeu majeur : la hausse continue des dépenses de santé pour les ménages, en particulier les seniors. Les tarifs des mutuelles ont augmenté de 6 % en 2025, et une nouvelle hausse pouvant atteindre 10 % est attendue en 2026. Le budget santé des seniors représente en moyenne 15 % de leurs revenus (DREES). Le coût moyen d’une mutuelle santé s’élève à environ 120 € par mois pour les jeunes retraités et 170 € pour les 75 ans et plus. Le reste à charge annuel moyen approche les 300 € par assuré. Dans ce contexte, Magnolia réaffirme sa conviction : des offres ajustables, claires et transparentes sont indispensables pour permettre aux retraités de faire face aux augmentations successives sans renoncer à des soins essentiels. Encourager la mise en concurrence et la vigilance Magnolia rappelle qu’il est possible de changer de mutuelle santé chaque année à la date d’échéance du contrat, un droit essentiel pour permettre aux assurés de comparer régulièrement les offres du marché.Dans un secteur en pleine évolution, cette flexibilité est l’un des moyens les plus efficaces pour maîtriser durablement ses dépenses de santé en choisissant des contrats plus adaptés et compétitifs. Le Groupe Magnolia poursuit ainsi le combat qu’il mène depuis plus de 20 ans dans l’assurance de prêt : proposer une large gamme d’offres, créer ses propres solutions et garantir le meilleur rapport qualité/prix dans une logique de transparence totale.

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