Logement étudiant : les villes où il est plus rentable d'acheter que de louer en 2022

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En tant que parent d'un enfant étudiant, vous avez deux solutions pour le loger : louer ou acheter. Malgré l'investissement nécessaire, acheter s'avère plus intéressant que louer dans certaines villes. Pour vous aider à prendre la décision, voici le classement des 30 premières villes étudiantes françaises selon deux angles de vue établis par la Fnaim et l'Observatoire des loyers Clameur : le gain à l'achat d'un studio par rapport à une location et le rendement locatif net.

Louer ou acheter un logement étudiant ?

La question de savoir s'il est préférable d'acheter ou de louer sa résidence principale est légitime quand on décroche un emploi stable, elle l'est également quand les enfants quittent le foyer familial pour poursuivre leurs études. Acheter un bien immobilier est toutefois une démarche autrement plus complexe que louer un logement.

Cela implique de décrocher un crédit immobilier, c'est-à-dire avoir la capacité d'emprunt et disposer d'un apport personnel, également d'être en mesure d'assumer toutes les charges inhérentes au logement (droit de mutation, frais d'entretien, taxe foncière, assurance habitation, etc.). La hausse des taux d'intérêt peut par ailleurs être dissuasive, alors que les prix de l'immobilier restent globalement surélevés, en particulier dans les grandes métropoles.

En raison de la problématique de l'achat immobilier, la plupart des parents estiment que louer est la meilleure solution, certes, la plus simple, mais pas nécessairement la plus rentable financièrement. Une étude réalisée par la Fnaim et l'Observatoire des loyers Clameur illustre ces deux réalités économiques en classant les 30 plus grandes villes étudiantes françaises. Voici le gain obtenu en achetant un studio étudiant de 25m2 en comparaison à une location selon 2 scénarios de revente :

Ville

Prix studio 25m2

Loyer mensuel

Montant mensualité crédit immo

Différence en % (mensualité-loyer/loyer

Gain à l’achat par rapport à location (revente au bout de 3 ans*)

Gain à l’achat par rapport à location (revente au bout de 5 ans*)

Gain à l’achat par rapport à location (revente au bout de 5 ans**)

Saint-Étienne

36 109€

268€

189€

-30%

2 800€

6 609€

10 367€

Limoges

45 485€

288€

238€

-18%

2 201€

6 114€

10 848€

Valenciennes

57 347€

328€

300€

-9%

1 830€

6134€

12 103€

Nancy

69 271€

366€

362€

-1%

1 372€

6 012€

13 221€

Brest

61 690€

321€

322€

0%

1 105€

5 160€

11 581€

Poitiers

67 037€

340€

350€

3%

939€

5 170€

12 148€

Orléans

75 431€

378€

394€

4%

957€

5 652€

13 503€

Clermont-

Ferrand

66 443€

332€

347€

5%

806€

4 916€

11 831€

Besançon

61 003€

303€

319€

5%

705€

4 456€

10 805€

Grenoble

78 233€

380€

409€

7%

667€

5 318€

13 461€

Metz

67 398€

322€

352€

9%

432€

4 345€

11 360€

Amiens

81 467€

388€

426€

10%

488€

5 195€

13 674€

Marseille

79 516€

378€

415€

10%

446€

5 020€

13 296€

Reims

79 498€

377€

415€

10%

410€

4 959€

13 233€

Rouen

83 461€

380€

436€

15%

7€

4 501€

13 188€

Montpellier

103 198€

440€

539€

22%

-780€

4 251€

14 992€

Dijon

78 755€

335€

411€

23%

-612€

3 216€

11 413€

Caen

91 211€

382€

477€

25%

-872€

3 452€

12 946€

Tours

87 129€

343€

455€

33%

-1 445€

2 278€

11 346€

Angers

95 022€

351€

496€

42%

-2 195€

1 452€

11 342€

Nice

128 869€

471€

673€

43%

-3 110€

1 747€

15 160€

Toulouse

111 892€

405€

585€

44%

-2 805€

1 342€

12 988€

Aix-en-

Provence

142 624€

509€

745€

46%

-3 766€

1 394€

16 238€

Lille

113 138€

399€

591€

48%

-3 114€

895€

12 670€

Nantes

109 266€

383€

571€

49%

-3 083€

739€

12 111€

Rennes

118 229€

410€

618€

51%

-3 445€

617€

12 923€

Bordeaux

137 575€

463€

719€

55%

-4 391€

81€

14 400€

Strasbourg

118 565€

375€

619€

65%

-4 418€

-986€

11 354€

Lyon

140 959€

437€

736€

68%

-5 494€

-1 576€

13 095€

Paris

266 742€

749€

1 394€

86%

-12 516€

-6 514€

21 249€

Le studio de 25m2 est acquis via un crédit immobilier sur 20 ans au taux brut de 1,6% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), assorti de droits de mutation de 7,5% du prix de vente. Dans le scénario 1*, les prix sont stables au cours de la période ; dans le scénario 2**, les prix augmentent de 2% par an sur la période.

Quelle est la rentabilité d'un logement étudiant ?

L'étude montre également le classement de ces mêmes villes par rendement locatif net, estimé à 75% du rendement brut pour tenir compte de la taxe foncière, des travaux et des autres charges liés au logement.

Ville

Prix moyen studio en €/m2

Loyer médian studio en €/m2

Taux de rendement brut*

Taux de rendement net**

Saint-Étienne

1 444€

10,7€

8,9%

6,7%

Limoges

1 819€

11,5€

7,6%

5,7%

Valenciennes

2 294€

13,1€

6,9%

5,2%

Nancy

2 771€

14,6€

6,3%

4,7%

Brest

2 468€

12,9€

6,3%

4,7%

Poitiers

2 681€

13,6€

6,1%

4,6%

Orléans

3 017€

15,1€

6%

4,5%

Clermont-

Ferrand

2 658€

13,3€

6%

4,5%

Besançon

2 440€

12,1€

6%

4,5%

Grenoble

3 129€

15,2€

5,8%

4,4%

Metz

2 696€

12,9€

5,7%

4,3%

Amiens

3 259€

15,5€

5,7%

4,3%

Marseille

3 181€

15,1€

5,7%

4,3%

Reims

3 180€

15,1€

5,7%

4,3%

Rouen

3 338€

15,2€

5,5%

4,1%

Montpellier

4 128€

17,6€

5,1%

3,8%

Dijon

3 150€

13,4€

5,1%

3,8%

Caen

3 648€

15,3€

5%

3,8%

Tours

3 485€

13,7€

4,7%

3,5%

Angers

3 801€

14€

4,4%

3,3%

Nice

5 155€

18,8€

4,4%

3,3%

Toulouse

4 476€

16,2€

4,3%

3,3%

Aix-en-

Provence

5 705€

20,4€

4,3%

3,2%

Lille

4 526€

16€

4,2%

3,2%

Nantes

4 371€

15,3€

4,2%

3,2%

Rennes

4 729€

16,4€

4,2%

3,1%

Bordeaux

5 503€

18,5€

4%

3%

Strasbourg

4 743€

15€

3,8%

2,8%

Lyon

5 638€

17,5€

3,7%

2,8%

Paris

10 670€

30€

3,4%

2,5%

 

* Rendement brut : sans prise en compte de la fiscalité (taxe foncière, …), des éventuels travaux à réaliser régulièrement dans le logement, des charges et autres frais

** Rendement net estimé à 75% du rendement brut pour tenir compte de la taxe foncière, des travaux, de certaines charges

Comment investir dans un logement étudiant ?

Si vous envisagez d'investir dans un logement pour étudiant, deux solutions s'offrent à vous :

  1. acheter dans une résidence de services pour étudiants : la gestion est confiée à un professionnel (loyers assurés). Vous bénéficiez de la loi LMNP Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2022 qui accorde une réduction d'impôt de 11% du prix d'un bien neuf meublé (dans la limite de 300 000€).
  2. acheter en direct un studio dans une ville étudiante : vous gérez vous-même la location ou vous la confiez à une agence immobilière (frais supplémentaires). Le bail meublé étudiant de 9 mois vous permet de louer durant les 3 mois d'été si le logement est situé dans une ville à fort potentiel touristique. Vous pouvez aussi opter pour le bail mobilité (durée entre 1 et 10 mois) sans tacite reconduction ni renouvellement.

Vous pouvez acquérir le logement via l'un des deux dispositifs de défiscalisation immobilière :

  • le Pinel pour l'achat d'un logement neuf en zone A, Abis ou B1
  • le Denormandie pour l'achat d'un logement ancien dans une commune faisant partie du programme Action Cœur de Ville : le bien doit faire l'objet de travaux de rénovation à hauteur de 25% minimum du coût total de l'opération.

Pour le Pinel comme pour le Denormandie, le plafond d'investissement est de 300 000€ (et de 5 500€ par m2 de surface habitable). La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 21% du prix du bien pour un engagement locatif de 12 ans. Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants, dès lors qu'ils n'appartiennent pas à votre foyer fiscal.

Attention avec le logement ancien rénové en Denormandie : les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 30% (20% en copropriété). Le Denormandie est cumulable avec MaPrimRénov, aide publique à la rénovation énergétique accessible à tous les bailleurs depuis juillet 2021.

Source Fnaim

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Les professions du bâtiment, promoteurs en tête, ont bien plaidé l’utilité du Pinel, mais le gouvernement suit les recommandations de la Cour des Comptes qui appelle depuis longtemps à la suppression de ce dispositif, trop dispendieux pour les finances publiques, sans répondre aux objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité et économes en énergie.  Pour mémoire, le Pinel est un outil fiscal destiné à stimuler l’investissement locatif en zones tendues (A, A Bis et B1, B2 sur agrément préfectoral). Voici les grandes lignes de ce dispositif : Logement :  situé en habitat collectif, neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), voire ancien sous condition de travaux (au moins 25% du montant de l’opération) Engagement locatif : 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans Réduction d’impôt : jusqu’à 14%, voire 21% s’il opte pour le Pinel +  Plafonds de loyers et de ressources Prix du mètre carré plafonné à 5 500€, pour une enveloppe limitée à 300 000€ par an (frais d’acquisition compris). Investir dans l’immobilier ancien Pour pallier la fin du Pinel, le gouvernement ne présente aucune alternative. L’investissement dans l’immobilier neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif de défiscalisation à compter de janvier 2025. Dans l’ancien, restent le Malraux et le Denormandie, deux outils bien distincts qui ne touchent ni le même profil d’investisseurs ni le même type de bien immobilier. Loi Malraux Les gros contribuables peuvent investir en loi Malraux pour faire baisser leurs impôts sur le revenu de manière très significative. Ce dispositif concerne l’investissement dans des biens immobiliers situés en zones protégées (centre-ville historique) et vise à soutenir la restauration à grands frais de bâtiments remarquables afin de sauvegarder le patrimoine architectural français. Créé en 1962, le Malraux permet de déduire des revenus imposables jusqu’à 30% du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000€ sur 4 ans). Le logement rénové doit être loué nu pendant au moins 9 ans. Il n’y a aucun plafonnement des loyers. Les travaux éligibles doivent conduire à une restauration complète du bâtiment et concerner (liste non exhaustive) : Toiture et façades Aménagement des combles Charpente et menuiserie extérieure Couverture et isolation Assainissement et réseau Réfection des parties communes Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d’acquisition et être confiés à un architecte des Bâtiments de France. Dispositif Denormandie Entré en application en 2019, le Denormandie court jusqu’à fin 2027 et vise lui aussi à encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover. Il constitue en fait l’extension du Pinel pour l’immobilier ancien, puisqu’il est calqué sur celui-ci.  Voici les principales caractéristiques de ce dispositif : Logement : situé en centre-ville dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (label Action Cœur de Ville) ou avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat (près de 250 villes) Rénovation : enveloppe représentant au moins 25% du montant de l’opération Condition de travaux : amélioration de la performance énergétique d’au moins 20%, ou création de nouvelles surfaces habitables, ou réalisation de 2 types de travaux ou équipement parmi les 5 définis (murs, toitures, fenêtres, chaudière, production eau chaude) Location non meublée à usage d’habitation principale Plafonds de loyers et de ressources du locataire (identiques au Pinel) Réduction d’impôt selon engagement locatif : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans (jusqu’à 32% en Outre-Mer) Opération plafonnée à 300 000€ pour un prix du mètre carré limité à 5 500€ Immobilier défiscalisé : investir en résidences services Terminons pour l’investissement en résidences de services pour bénéficier d’une réduction d’impôts. 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L’année 2024 se termine avec des conditions d’emprunt nettement plus favorables qu’il y a quelques mois. Les taux continuent leur lente décrue et la concurrence interbancaire est toujours vive à l’approche du bilan annuel. La baisse des prix des logements anciens ralentit légèrement, signe que le marché se redresse. Il est un paramètre qui ne change pas : la délégation d’assurance emprunteur reste une constante pour réduire le coût de son crédit immobilier. Voici toutes les données à connaître pour réaliser un projet immobilier en ce mois de novembre. Taux moyens sous les 3,50% Les mois défilent et les taux poursuivent leur repli en raison de l’amélioration progressive des conditions monétaires. Il y a près d’un an que la Banque Centrale Européenne a entamé son processus d’assouplissement monétaire compte tenu de la maîtrise de l’inflation. Selon les projections de l’institution communautaire, l’inflation s’établirait à 2,5% en 2024 et à 2,2% en 2025. Les taux directeurs resteront restrictifs tant que l’indice de prix à la consommation n’a pas atteint l’objectif des 2%. Le taux de refinancement, qui influence les conditions de crédit, a été abaissé à 3,25% le 17 octobre dernier ; il titrait 4,25% en juin 2024. Cet environnement favorise le crédit, en permettant aux banques d’abaisser leurs barèmes de taux. En ce début novembre, les taux moyens sur toutes les durées cèdent quelques points par rapport à octobre. Sur la durée classique de 20 ans, il est désormais possible de s’endetter sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Durée de remboursement Taux moyens du marché (selon les régions) 15 ans entre 3,30% et 3,50% 20 ans entre 3,45% et 3,60% 25 ans entre 3,55% et 3,70% Il y a un an, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,20%. Si l’on prend un prêt immobilier de 250 000€ à un taux actuel de 3,50% sur cette durée, le montant des intérêts s’élève à 97 976€, contre 119 942€, soit une économie de 21 966€ : le coût d’un crédit immobilier a baissé de plus de 20% en un an grâce à la décrue des taux. Règles d’octroi du crédit : pas d’assouplissement Le régulateur ne modifie en rien les normes qui régissent la distribution du crédit immobilier : Le taux d’endettement ou taux d’effort reste limité à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt incluse. La durée de remboursement reste plafonnée à 25 ans (avec une tolérance jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux si la jouissance du bien est reportée). En place depuis 2021, les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont censées protéger les emprunteurs contre les risques d’un endettement excessif. Apport personnel : les banques moins gourmandes fin 2024 L’apport personnel demandé par les établissements de crédit retrouve des niveaux habituels : entre 10% et 15% du prix d’une opération, contre 25% en moyenne en 2023. Les banques sont moins exigeantes à mesure que les taux d’intérêts baissent. Cela favorise quelque peu les emprunteurs avec des revenus modestes, ceux notamment concernés par la hausse du Smic en novembre 2024, souvent des jeunes ménages avec peu ou sans épargne. Si vous êtes primo-accédant, profitez des prêts annexes pour baisser le coût de votre crédit immobilier. Le PTZ permet de financer jusqu’à 40% de votre projet immobilier. Les primo-accédants sont la cible privilégiée de la plupart des banques, car ils représentent au moins 50% du marché de la résidence principale.  Prix de l’immobilier : ralentissement de la baisse en fin d’année 2024 La détente sur les taux d’emprunt s’accompagne d’une correction des prix des logements anciens. Selon les chiffres des Notaires de France, qui se basent sur les transactions effectives, les prix dans l’ancien accusent un recul de 5% sur un an à fin août.Dans le détail, les valeurs refluent plus nettement en Île-de-France qu’en province : -7,2% contre -4,3%. La baisse des prix immobiliers initiée en 2023 se poursuit, mais devrait marquer le pas. Au regard des avant-contrats (compromis et promesses de vente), les notaires pronostiquent un repli de 2,2% sur les appartements et de 2,9% sur les maisons à fin novembre 2024 sur un an. Délégation d’assurance emprunteur : le premier levier d’économies Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux intérêts d’emprunt. Vous devez ajouter : la garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur toute dépense qui conditionne l’octroi du crédit (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.). L'addition de tous ces frais permet de calculer le TAEG (Taux Anuel Effectif Global) qui est l'indicateur du coût final d'un crédit immobilier. L’assurance emprunteur représente à elle seule environ 30% du TAEG, soit la deuxième dépense après les intérêts. La bonne nouvelle ? Vous pouvez négocier pour obtenir un tarif compétitif, tout en étant bien protégé.L’assurance vous couvre en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail) et rembourse la banque à hauteur des garanties souscrites. La banque vous présente inévitablement son contrat maison, qui coûte jusqu’à 4 fois plus cher que les offres alternatives. Mettez les devis d’assurance en concurrence via un comparateur en ligne, et sélectionnez la formule qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Cette dernière ne peut refuser une offre déléguée qui présente un niveau d’équivalence de garanties avec son propre contrat. Reprenons notre exemple cité plus haut. Le taux moyen d’assurance bancaire est de 0,34% sur le capital emprunté, soit un coût total de 17 000€. En comparant les offres externes, un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans peut décrocher un taux de 0,10% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil), soit un coût de 5 000€. Résultat : une économie de 12 000€ qui peut être injectée dans le projet immobilier. L’assurance emprunteur est une dépense à fonds perdus, mais indispensable pour obtenir son crédit immobilier. Autant minimiser ce coût en déléguant le contrat !

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Assurance emprunteur et tabagisme : combien paient les fumeurs en 2024 ?

Novembre 2024 lance la 9ème édition de la campagne du « Mois sans tabac », une opération qui encourage les fumeurs à stopper leur addiction. L’occasion nous est donnée d’aborder la problématique du tabagisme dans le cadre d’une assurance de prêt immobilier. Pourquoi les fumeurs paient-ils plus cher que les non-fumeurs et combien ? Quel est l’impact direct du tabagisme sur les tarifs d'assurance emprunteur ? Le statut de fumeur représente un facteur de risque majeur pour les assureurs. Cette classification entraîne une augmentation substantielle des primes d'assurance emprunteur : Surprime moyenne : +75% à +150% selon les assureurs Majoration plus importante pour les emprunteurs de plus de 45 ans Variation éventuelle des tarifs selon la consommation quotidienne de cigarettes Les fumeurs paient des primes d'assurance plus élevées pour leur prêt immobilier car les statistiques démontrent qu'ils présentent un risque accru de décès prématuré et de maladies graves. Le tabagisme augmente significativement les risques de cancers, maladies cardiovasculaires et respiratoires. Les assureurs considèrent donc les fumeurs comme une population à risque plus élevé, ce qui se traduit par des surprimes assurance de prêt pouvant aller jusqu'à doubler le coût de l'assurance. Cette majoration vise à compenser le risque accru de devoir verser le capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur fumeur. Exemple chiffré pour un prêt immobilier type :  Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans (simulation effectuée le 30/10/2024 sur la base des 10 meilleures offres du marché) : Non-fumeur (35 ans) : entre 19€ et 28€ par mois Fumeur (35 ans) : entre 25€ et 53€ par mois Différence annuelle : entre +72€ et +300€ Surcoût total sur la durée du prêt : entre 1 603€ et € 5 882€ Comment les assureurs définissent le statut de fumeur en 2024 ? Les critères de classification ont évolué pour inclure : Cigarettes traditionnelles Cigarettes électroniques ou vapoteuses Cigares et cigarillos Tabac à rouler Autres produits contenant de la nicotine Important : Les assureurs considèrent comme fumeur toute personne ayant consommé du tabac dans les 24 derniers mois, peu importe la quantité consommée. Les fumeurs occasionnels sont considérés comme des fumeurs patentés en assurance emprunteur. Fausse déclaration d’assurance Attention à remplir le formulaire de souscription en toute honnêteté. Ne cachez pas que vous êtes fumeur, même si vous fumez épisodiquement, une cigarette en soirée par exemple. Toute fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, avec de graves conséquences sur votre crédit. Assurance emprunteur sans sélection médicale La loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ (plafond à 400 000€ en cas d’emprunt à deux avec quotité à 50/50) dont le terme arrive avant les 60 ans de l’emprunteur. Quand bien même vous échappez à la sélection médicale, vous devez obligatoirement renseigner le fait que vous fumez dans le formulaire de souscription. Le tabagisme n’est pas une donnée de santé, mais une habitude de vie qui peut, certes, avoir une incidence sur votre état de santé. Quelles solutions pour réduire l'impact financier du tabagisme ? Changement de statut Pour être considéré comme non-fumeur, il faut : Arrêter toute consommation de tabac Maintenir l'arrêt pendant 24 mois minimum Fournir un test de cotinine négatif Optimisation du contrat Plusieurs leviers permettent de réduire les coûts : Délégation d'assurance : certaines offres ne font pas de distinction entre un fumeur et un non-fumeur. Comparaison des offres du marché : les contrats alternatifs sont jusqu’à 4 fois moins chers que les offres bancaires. Négociation des garanties : passez par un courtier en assurance de prêt pour trouver la formule la plus compétitive. Options de couverture adaptées En adaptant la quotité d'assurance, vous pouvez minimiser l’impact du tabagisme sur le coût de l’assurance. En cas d’emprunt à deux, dont un est non-fumeur, affectez-lui la quotité la plus élevée. La répartition se fera en tenant compte des revenus de chacun. Conseils pour les fumeurs en recherche d'assurance emprunteur Comparer les offres Utilisez plusieurs comparateurs Sollicitez différents courtiers Négociez avec plusieurs assureurs Optimiser son profil Réaliser un bilan de santé complet Documenter précisément sa consommation Préparer un dossier médical détaillé Le tabagisme reste en 2024 un facteur majeur de surcoût en assurance emprunteur. Les fumeurs peuvent néanmoins optimiser leur contrat en comparant les offres et en adaptant leurs garanties. L'arrêt du tabac constitue la meilleure option pour réduire significativement le coût de l'assurance, avec des économies potentielles dépassant 6 000€ sur la durée d'un prêt moyen.