Logement étudiant : les villes où il est plus rentable d'acheter que de louer en 2022

logement-etudiant-investissement-2022

En tant que parent d'un enfant étudiant, vous avez deux solutions pour le loger : louer ou acheter. Malgré l'investissement nécessaire, acheter s'avère plus intéressant que louer dans certaines villes. Pour vous aider à prendre la décision, voici le classement des 30 premières villes étudiantes françaises selon deux angles de vue établis par la Fnaim et l'Observatoire des loyers Clameur : le gain à l'achat d'un studio par rapport à une location et le rendement locatif net.

Louer ou acheter un logement étudiant ?

La question de savoir s'il est préférable d'acheter ou de louer sa résidence principale est légitime quand on décroche un emploi stable, elle l'est également quand les enfants quittent le foyer familial pour poursuivre leurs études. Acheter un bien immobilier est toutefois une démarche autrement plus complexe que louer un logement.

Cela implique de décrocher un crédit immobilier, c'est-à-dire avoir la capacité d'emprunt et disposer d'un apport personnel, également d'être en mesure d'assumer toutes les charges inhérentes au logement (droit de mutation, frais d'entretien, taxe foncière, assurance habitation, etc.). La hausse des taux d'intérêt peut par ailleurs être dissuasive, alors que les prix de l'immobilier restent globalement surélevés, en particulier dans les grandes métropoles.

En raison de la problématique de l'achat immobilier, la plupart des parents estiment que louer est la meilleure solution, certes, la plus simple, mais pas nécessairement la plus rentable financièrement. Une étude réalisée par la Fnaim et l'Observatoire des loyers Clameur illustre ces deux réalités économiques en classant les 30 plus grandes villes étudiantes françaises. Voici le gain obtenu en achetant un studio étudiant de 25m2 en comparaison à une location selon 2 scénarios de revente :

Ville

Prix studio 25m2

Loyer mensuel

Montant mensualité crédit immo

Différence en % (mensualité-loyer/loyer

Gain à l’achat par rapport à location (revente au bout de 3 ans*)

Gain à l’achat par rapport à location (revente au bout de 5 ans*)

Gain à l’achat par rapport à location (revente au bout de 5 ans**)

Saint-Étienne

36 109€

268€

189€

-30%

2 800€

6 609€

10 367€

Limoges

45 485€

288€

238€

-18%

2 201€

6 114€

10 848€

Valenciennes

57 347€

328€

300€

-9%

1 830€

6134€

12 103€

Nancy

69 271€

366€

362€

-1%

1 372€

6 012€

13 221€

Brest

61 690€

321€

322€

0%

1 105€

5 160€

11 581€

Poitiers

67 037€

340€

350€

3%

939€

5 170€

12 148€

Orléans

75 431€

378€

394€

4%

957€

5 652€

13 503€

Clermont-

Ferrand

66 443€

332€

347€

5%

806€

4 916€

11 831€

Besançon

61 003€

303€

319€

5%

705€

4 456€

10 805€

Grenoble

78 233€

380€

409€

7%

667€

5 318€

13 461€

Metz

67 398€

322€

352€

9%

432€

4 345€

11 360€

Amiens

81 467€

388€

426€

10%

488€

5 195€

13 674€

Marseille

79 516€

378€

415€

10%

446€

5 020€

13 296€

Reims

79 498€

377€

415€

10%

410€

4 959€

13 233€

Rouen

83 461€

380€

436€

15%

7€

4 501€

13 188€

Montpellier

103 198€

440€

539€

22%

-780€

4 251€

14 992€

Dijon

78 755€

335€

411€

23%

-612€

3 216€

11 413€

Caen

91 211€

382€

477€

25%

-872€

3 452€

12 946€

Tours

87 129€

343€

455€

33%

-1 445€

2 278€

11 346€

Angers

95 022€

351€

496€

42%

-2 195€

1 452€

11 342€

Nice

128 869€

471€

673€

43%

-3 110€

1 747€

15 160€

Toulouse

111 892€

405€

585€

44%

-2 805€

1 342€

12 988€

Aix-en-

Provence

142 624€

509€

745€

46%

-3 766€

1 394€

16 238€

Lille

113 138€

399€

591€

48%

-3 114€

895€

12 670€

Nantes

109 266€

383€

571€

49%

-3 083€

739€

12 111€

Rennes

118 229€

410€

618€

51%

-3 445€

617€

12 923€

Bordeaux

137 575€

463€

719€

55%

-4 391€

81€

14 400€

Strasbourg

118 565€

375€

619€

65%

-4 418€

-986€

11 354€

Lyon

140 959€

437€

736€

68%

-5 494€

-1 576€

13 095€

Paris

266 742€

749€

1 394€

86%

-12 516€

-6 514€

21 249€

Le studio de 25m2 est acquis via un crédit immobilier sur 20 ans au taux brut de 1,6% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), assorti de droits de mutation de 7,5% du prix de vente. Dans le scénario 1*, les prix sont stables au cours de la période ; dans le scénario 2**, les prix augmentent de 2% par an sur la période.

Quelle est la rentabilité d'un logement étudiant ?

L'étude montre également le classement de ces mêmes villes par rendement locatif net, estimé à 75% du rendement brut pour tenir compte de la taxe foncière, des travaux et des autres charges liés au logement.

Ville

Prix moyen studio en €/m2

Loyer médian studio en €/m2

Taux de rendement brut*

Taux de rendement net**

Saint-Étienne

1 444€

10,7€

8,9%

6,7%

Limoges

1 819€

11,5€

7,6%

5,7%

Valenciennes

2 294€

13,1€

6,9%

5,2%

Nancy

2 771€

14,6€

6,3%

4,7%

Brest

2 468€

12,9€

6,3%

4,7%

Poitiers

2 681€

13,6€

6,1%

4,6%

Orléans

3 017€

15,1€

6%

4,5%

Clermont-

Ferrand

2 658€

13,3€

6%

4,5%

Besançon

2 440€

12,1€

6%

4,5%

Grenoble

3 129€

15,2€

5,8%

4,4%

Metz

2 696€

12,9€

5,7%

4,3%

Amiens

3 259€

15,5€

5,7%

4,3%

Marseille

3 181€

15,1€

5,7%

4,3%

Reims

3 180€

15,1€

5,7%

4,3%

Rouen

3 338€

15,2€

5,5%

4,1%

Montpellier

4 128€

17,6€

5,1%

3,8%

Dijon

3 150€

13,4€

5,1%

3,8%

Caen

3 648€

15,3€

5%

3,8%

Tours

3 485€

13,7€

4,7%

3,5%

Angers

3 801€

14€

4,4%

3,3%

Nice

5 155€

18,8€

4,4%

3,3%

Toulouse

4 476€

16,2€

4,3%

3,3%

Aix-en-

Provence

5 705€

20,4€

4,3%

3,2%

Lille

4 526€

16€

4,2%

3,2%

Nantes

4 371€

15,3€

4,2%

3,2%

Rennes

4 729€

16,4€

4,2%

3,1%

Bordeaux

5 503€

18,5€

4%

3%

Strasbourg

4 743€

15€

3,8%

2,8%

Lyon

5 638€

17,5€

3,7%

2,8%

Paris

10 670€

30€

3,4%

2,5%

 

* Rendement brut : sans prise en compte de la fiscalité (taxe foncière, …), des éventuels travaux à réaliser régulièrement dans le logement, des charges et autres frais

** Rendement net estimé à 75% du rendement brut pour tenir compte de la taxe foncière, des travaux, de certaines charges

Comment investir dans un logement étudiant ?

Si vous envisagez d'investir dans un logement pour étudiant, deux solutions s'offrent à vous :

  1. acheter dans une résidence de services pour étudiants : la gestion est confiée à un professionnel (loyers assurés). Vous bénéficiez de la loi LMNP Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2022 qui accorde une réduction d'impôt de 11% du prix d'un bien neuf meublé (dans la limite de 300 000€).
  2. acheter en direct un studio dans une ville étudiante : vous gérez vous-même la location ou vous la confiez à une agence immobilière (frais supplémentaires). Le bail meublé étudiant de 9 mois vous permet de louer durant les 3 mois d'été si le logement est situé dans une ville à fort potentiel touristique. Vous pouvez aussi opter pour le bail mobilité (durée entre 1 et 10 mois) sans tacite reconduction ni renouvellement.

Vous pouvez acquérir le logement via l'un des deux dispositifs de défiscalisation immobilière :

  • le Pinel pour l'achat d'un logement neuf en zone A, Abis ou B1
  • le Denormandie pour l'achat d'un logement ancien dans une commune faisant partie du programme Action Cœur de Ville : le bien doit faire l'objet de travaux de rénovation à hauteur de 25% minimum du coût total de l'opération.

Pour le Pinel comme pour le Denormandie, le plafond d'investissement est de 300 000€ (et de 5 500€ par m2 de surface habitable). La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 21% du prix du bien pour un engagement locatif de 12 ans. Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants, dès lors qu'ils n'appartiennent pas à votre foyer fiscal.

Attention avec le logement ancien rénové en Denormandie : les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 30% (20% en copropriété). Le Denormandie est cumulable avec MaPrimRénov, aide publique à la rénovation énergétique accessible à tous les bailleurs depuis juillet 2021.

Source Fnaim

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Le prêteur d'argent à taux excessif n'existe plus. En prévention des abus, les autorités financières fixent chaque trimestre le taux maximal s'appliquant aux opérations de prêt. Pour chaque catégorie de prêt (immobilier, consommation, etc.), est déterminé un taux d'usure à valoir sur le trimestre en cours. Attention : le taux d'usure ne doit pas être confondu avec le taux d'intérêt légal, révisable deux fois par an, qui détermine le taux d'intérêt applicable à certaines situations ou décisions légales, principalement en cas de retard ou défaut de paiement d'une somme d'argent. Comment est calculée l'usure ? Selon l'article L.314-6 du code de la consommation, «constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues». On prend les taux effectifs moyens pratiqués au cours des trois mois précédents et on leur ajoute un tiers. Pour le deuxième trimestre 2022, le taux effectif moyen des prêts immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans étant de 1,80%, le taux d'usure est fixé à 2,40%. Il est important d'insister sur la définition du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un prêt immobilier. Celui-ci doit contenir tous les frais relatifs à l'obtention du financement. Aux intérêts d'un crédit immobilier, sont ajoutés : la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution prêt immobilier) les frais de dossier les frais d'ouverture et de tenue de compte l'expertise du bien immobilier les éventuels frais de courtage l'assurance emprunteur. Le TAEG ne doit pas outrepasser le taux d'usure applicable sur la durée concernée. Il n'y a pas d'harmonisation du seuil de l'usure en Europe. Si une directive régit les dispositions européennes de l'UE en matière de crédits octroyés, d'intermédiation du crédit et des méthodes de distribution, l'encadrement de l'usure diffère selon les pays. En Italie, un taux est usuraire s'il excède de plus de 50% le TAEG moyen. Aux Pays-Bas, le taux plafond est calculé en majorant de 21 points le taux de la Banque Centrale Européenne (Euribor). En Allemagne et en Espagne, l'appréciation de l'usure est laissée aux tribunaux. Au Portugal, le taux est libre selon l'accord des parties. 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Mutuelle santé : près d'un Français sur deux ne connaît pas son contrat

Suite à une grande consultation menée par le groupe de prévoyance Malakoff Humanis, il ressort que près de la moitié des assurés ne savent pas ce que contient exactement leur mutuelle, même si une immense majorité estime cette protection indispensable. Le défaut de lisibilité des contrats de complémentaire santé est de nouveau en cause, notamment en matière de coût des équipements optique et dentaire. Bien comprendre son contrat de mutuelle pour anticiper les coûts Acteur majeur de la protection sociale, le groupe Malakoff Humanis a lancé entre février et avril 2022 une grande consultation auprès de ses assurés, quel que soit leur mutuelle profil santé (salariés ou retraités), pour construire la complémentaire santé de demain. Plus de 22 000 personnes ont répondu au questionnaire en ligne sur 5 thèmes clés : la couverture santé, l'accompagnement du parcours de soins, la prévention santé, l'accompagnement social en cas de difficultés et la relation avec le groupe. Les résultats de cette vaste enquête ont été rendus publics le 31 mai dernier. Premier enseignement, 57% des Français déclarent connaître leur contrat de complémentaire santé, même si 48% ne savent pas exactement ce qu'il couvre ni à quelle hauteur. Défaut régulièrement soulevé, le manque de lisibilité des contrats est en cause, malgré l’engagement pris en 2019 par les organismes complémentaires de rendre les contrats plus lisibles. 3 axes de difficultés se dégagent : un accès complexe à l'information en termes de remboursements et de reste à charge une terminologie complexe des garanties une mauvaise estimation du reste à charge pour les soins inhabituels (spécialistes, médecines douces, etc.). L'enquête permet d’identifier les souhaits des assurés en matière de simplification et de clarification de leur contrat, afin qu'ils puissent anticiper leurs dépenses : disposer d'un tableau détaillant les remboursements de l'Assurance Maladie et de la mutuelle, ainsi que le reste à charge connaître précisément le reste à charge pour chaque consultation améliorer l'accès à l'information concernant le contrat connaître les coûts des équipements médicaux. Mutuelle santé, une protection indispensable Cette consultation intervient après deux années de crise sanitaire qui ont creusé les inquiétudes des Français sur la santé en général et sur les protections mises en place. 85% se sentent toutefois bien protégés par le système de santé et à la quasi unanimité, la complémentaire santé est jugée indispensable. Pour tous les postes de soins, la mutuelle est une protection dont les assurés estiment ne pas pouvoir se passer : médecin généraliste comme spécialiste, dentiste, hospitalisation, soins courants, soins pour l'enfant, kinésithérapie, remboursement lunettes et audiologie et même consultation de médecines douces. Assurer sa santé a néanmoins un coût que 57% des personnes interrogées jugent cohérent et raisonnable compte tenu de l'accès aux soins et de leur qualité. Pour 78% des assurés, le rapport qualité des soins/coût de leur mutuelle est bon, proportion qui monte à 83% chez les familles avec enfants. Des griefs sont faits au niveau de la prise en charge des médecines douces, jugée insuffisante par 77% des assurés, et du remboursement psy qui mériterait d'être amélioré selon 69% des sondés. Le recours au psychologue s'est accru durant l'épidémie de Covid-19, qu'on ait été ou non touché par le virus. Depuis le 5 avril 2022, l'Assurance Maladie a mis en place 8 séances annuelles d'accompagnement psychologique remboursées, accessibles aux plus de 3 ans présentant des troubles légers à modérés (MonPsy). Parcours de soins : peut mieux faire Une des préoccupations majeures des Français en matière de santé est de trouver facilement et rapidement un médecin, et d'être bien suivi. 3 difficultés émergent : trouver un praticien dans les déserts médicaux trouver le bon interlocuteur de santé raccourcir les délais d'obtention de rendez-vous. Les assurés attendent que leur mutuelle facilite le parcours de soins et améliore le conseil. 67% des moins de 45 ans souhaitent que l'accès à la téléconsultation soit facilitée quand elle n'est pas prise en charge par la Sécurité Sociale. 76% des sondés revendiquent d'être aidés pour choisir un hôpital en cas d'opération ou de suivi pour les soins. La prévention est aussi au cœur des attentes. 80% des assurés aimeraient bénéficier d'un bilan santé pour prévenir les maladies graves et plaident pour des actions de dépistage et de prévention personnalisées en matière de nutrition et de tabagisme notamment. Et en cas de coup dur (maladie de longue durée, dépendance, hospitalisation prolongée, etc.), plus de 80% aimeraient avoir accès à des aides matérielles et financières (soins à domicile, adaptation du logement, matériel adapté, aide aux aidants). Pour économiser sur votre mutuelle santé, comparez les offres avec Magnolia.fr. Notre comparateur mutuelle santé passe en revue des centaines de contrats parmi les meilleures offres du marché et sélectionne les formules adaptées à vos exigences aux tarifs les plus compétitifs. En 3 minutes seulement, vous avez accès à plusieurs devis qui correspondent à votre profil. Mettez les offres en concurrence et économisez jusqu'à 200€ par an.