Logement étudiant : les villes où il est plus rentable d'acheter que de louer en 2022

En tant que parent d'un enfant étudiant, vous avez deux solutions pour le loger : louer ou acheter. Malgré l'investissement nécessaire, acheter s'avère plus intéressant que louer dans certaines villes. Pour vous aider à prendre la décision, voici le classement des 30 premières villes étudiantes françaises selon deux angles de vue établis par la Fnaim et l'Observatoire des loyers Clameur : le gain à l'achat d'un studio par rapport à une location et le rendement locatif net.

Louer ou acheter un logement étudiant ?

La question de savoir s'il est préférable d'acheter ou de louer sa résidence principale est légitime quand on décroche un emploi stable, elle l'est également quand les enfants quittent le foyer familial pour poursuivre leurs études. Acheter un bien immobilier est toutefois une démarche autrement plus complexe que louer un logement.

Cela implique de décrocher un crédit immobilier, c'est-à-dire avoir la capacité d'emprunt et disposer d'un apport personnel, également d'être en mesure d'assumer toutes les charges inhérentes au logement (droit de mutation, frais d'entretien, taxe foncière, assurance habitation, etc.). La hausse des taux d'intérêt peut par ailleurs être dissuasive, alors que les prix de l'immobilier restent globalement surélevés, en particulier dans les grandes métropoles.

En raison de la problématique de l'achat immobilier, la plupart des parents estiment que louer est la meilleure solution, certes, la plus simple, mais pas nécessairement la plus rentable financièrement. Une étude réalisée par la Fnaim et l'Observatoire des loyers Clameur illustre ces deux réalités économiques en classant les 30 plus grandes villes étudiantes françaises. Voici le gain obtenu en achetant un studio étudiant de 25m2 en comparaison à une location selon 2 scénarios de revente :

Le studio de 25m2 est acquis via un crédit immobilier sur 20 ans au taux brut de 1,6% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), assorti de droits de mutation de 7,5% du prix de vente. Dans le scénario 1*, les prix sont stables au cours de la période ; dans le scénario 2**, les prix augmentent de 2% par an sur la période.

Quelle est la rentabilité d'un logement étudiant ?

L'étude montre également le classement de ces mêmes villes par rendement locatif net, estimé à 75% du rendement brut pour tenir compte de la taxe foncière, des travaux et des autres charges liés au logement.

* Rendement brut : sans prise en compte de la fiscalité (taxe foncière, …), des éventuels travaux à réaliser régulièrement dans le logement, des charges et autres frais

** Rendement net estimé à 75% du rendement brut pour tenir compte de la taxe foncière, des travaux, de certaines charges

Comment investir dans un logement étudiant ?

Si vous envisagez d'investir dans un logement pour étudiant, deux solutions s'offrent à vous :

1. acheter dans une résidence de services pour étudiants : la gestion est confiée à un professionnel (loyers assurés). Vous bénéficiez de la loi LMNP Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2022 qui accorde une réduction d'impôt de 11% du prix d'un bien neuf meublé (dans la limite de 300 000€).
2. acheter en direct un studio dans une ville étudiante : vous gérez vous-même la location ou vous la confiez à une agence immobilière (frais supplémentaires). Le bail meublé étudiant de 9 mois vous permet de louer durant les 3 mois d'été si le logement est situé dans une ville à fort potentiel touristique. Vous pouvez aussi opter pour le bail mobilité (durée entre 1 et 10 mois) sans tacite reconduction ni renouvellement.

Vous pouvez acquérir le logement via l'un des deux dispositifs de défiscalisation immobilière :

• le Pinel pour l'achat d'un logement neuf en zone A, Abis ou B1
• le Denormandie pour l'achat d'un logement ancien dans une commune faisant partie du programme Action Cœur de Ville : le bien doit faire l'objet de travaux de rénovation à hauteur de 25% minimum du coût total de l'opération.

Pour le Pinel comme pour le Denormandie, le plafond d'investissement est de 300 000€ (et de 5 500€ par m2 de surface habitable). La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 21% du prix du bien pour un engagement locatif de 12 ans. Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants, dès lors qu'ils n'appartiennent pas à votre foyer fiscal.

Attention avec le logement ancien rénové en Denormandie : les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 30% (20% en copropriété). Le Denormandie est cumulable avec MaPrimRénov, aide publique à la rénovation énergétique accessible à tous les bailleurs depuis juillet 2021.

Source Fnaim