Immobilier : les bonnes et les mauvaises affaires du dispositif Denormandie


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Le dispositif d'immobilier locatif Denormandie remplace le Pinel dans l'ancien dans une version simplifiée et recentrée. En contrepartie de l'achat d'un logement qui sera rénové en vue d'être loué à des conditions spécifiques, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du montant de l'opération. Le site MeilleursAgents dresse la liste des rares communes où investir en Denormandie peut s'avérer rentable.

 

Réduire ses impôts en rénovant un logement ancien

Entré en vigueur le 1er janvier 2019 pour une durée de deux ans, le nouveau dispositif Denormandie permet d'investir dans l'immobilier ancien sous un régime fiscal avantageux. Cette mesure est une simplification du Pinel ancien qui s'appliquait aux logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Porté par le ministre du Logement Julien Denormandie, ce dispositif a pour vocation la réhabilitation des villes moyennes ou dites détendues pour lesquelles il existe néanmoins un marché locatif. Il permet d’orienter l’investissement vers la revitalisation et le développement de ces centres villes dans une démarche de long terme.

 

Les caractéristiques du Denormandie sont les suivantes :

  • le logement est ancien et fait l'objet de travaux de rénovation définis par décret dont le montant doit représenter au moins 25% du coût de l'opération ;
  • le logement doit se situer dans une commune éligible au plan d'action "Cœur de Ville" ou dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT) introduite par la loi Elan ;
  • le montant de l'opération est plafonné à 300 000€ pour un prix du mètre carré limité à 5 500€ et pour deux opérations maximum par an ;
  • la réduction d'impôt atteint 12%, 18% ou 21% de l'investissement (achat du bien + frais de notaire + travaux) selon la durée de l'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) ;
  • les plafonds de loyers sont identiques à ceux du Pinel ;
  • les locataires doivent respecter les plafonds de ressources ;
  • il est possible de louer à ses ascendants ou descendants.

 Les travaux dont bénéficiera le logement doivent impérativement être réalisés par des entreprises. Le décret d'application relatif à la nature des travaux éligibles est attendu prochainement.

Sans mise de fonds suffisante, pas de rentabilité

Le dispositif Denormandie est circonscrit à 222 communes, à savoir des villes de taille moyenne dont le taux de logements vacants dépasse la moyenne nationale. Cependant, toutes ne sont pas égales sur le plan de la rentabilité et du risque associé, car elles ne présentent pas une demande locative ou une proportion de locataires éligibles suffisante pour rendre le dispositif pertinent. Le site immobilier MeilleursAgents a étudié la rentabilité d'un investissement de 100 000€ dans chacune des communes éligibles. Pour chaque ville, il tient compte du coût total du logement, des revenus locatifs, des annuités de remboursement de l'emprunt et de la réduction d'impôts.

Sur la base de ces paramètres, il limite à 147 communes la liste des villes présentant "une rentabilité positive et un profil de risque rendant l'investissement intéressant". Il réduit sa sélection à 20 villes où le dispositif peut rapporter gros, jusqu'à 10% pour un achat comptant. Le trio de tête est tenu par Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg, les villes suivantes se trouvent en Bourgogne-Franche-Comté, en Nouvelle-Aquitaine et dans le Grand-Est. Pour ces 20 villes, les rentabilités sans emprunt s'échelonnent entre 6,2% et 9,8%, et entre 0,4% et 2,6% avec crédit immobilier. L'intérêt du dispositif est donc intimement lié à la capacité de l'investisseur à financer son projet avec sa propre épargne.

Publié par Herve Labatut le

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