Obtention d'un crédit immobilier : ce que votre banquier oublie parfois de vous dire


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L'achat immobilier serait plus engageant que le mariage pour un Français sur trois*. La raison de cette pression : la lourdeur administrative liée à la démarche, notamment l'obtention du crédit immobilier.

Pour réaliser votre projet en douceur et avec succès, passez par un courtier pour affronter le banquier à armes égales.

 

 

Tout se négocie

Les offres commerciales des banques appâtent le client. Mais entre le taux affiché et celui qui vous sera accordé, il y a souvent une belle différence. Le taux d'intérêt se négocie, et pour mettre toutes les chances de votre côté, faites-vous accompagner d'un courtier en crédit. Ce professionnel mettra les établissements en concurrence et sélectionnera l'offre la mieux adaptée à votre situation. A chaque emprunteur, un taux et des conditions de crédit qui lui sont propres. Les autre éléments de l'offre de prêt se négocient également : frais de dossier et facilités de remboursement (report d'échéances par exemple). Seul un intermédiaire spécialisé saura valoriser votre dossier et obtenir l'offre la plus performante.

Bien souvent, la banque profitera de l'occasion pour placer son assurance habitation. Là encore, évaluez l'offre et faites vos calculs. La vente liée étant interdite par la loi, vous pouvez refuser de souscrire une assurance annexe, qui ne fait nullement partie de l'offre de prêt, sous prétexte d'un taux nominal avantageux.

 

Comparez le TAEG

Evitez de vous focaliser sur le taux nominal, car il ne fait pas tout le crédit immobilier. Le seul indicateur permettant de comparer les offres de financement est le TAEG ou taux annuel effectif global. Il comprend tous les frais relatifs au crédit, à savoir le taux d'intérêts, les frais de dossier, la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers), les frais de courtage et l'assurance emprunteur. Le TAEG doit figurer dans l'offre de prêt, accompagné d'exemples chiffrés de remboursement qui vous permettront de visualiser le coût global de votre emprunt selon divers schémas.

 

Négociez la domiciliation des revenus

La banque prêteuse conditionne généralement l'octroi du crédit à la domiciliation des revenus et salaires assimilés. Cette exigence n'est pas une obligation légale, mais la banque a toujours le choix de ses clients. Dès lors que la clause de domiciliation des revenus est insérée dans l’offre de prêt, la loi oblige l'établissement à mentionner un avantage compensatoire : un taux préférentiel par exemple. La domiciliation des revenus est en outre limitée à 10 ans, non pas sur la durée totale du prêt ; si dans l'intervalle, vous rompez votre engagement, la banque peut retirer le bénéfice de l'avantage. Cette sanction doit elle aussi figurer dans l'offre de prêt.

Certaines banques continuent de pratiquer un accord tacite quant à la domiciliation des revenus. Dès lors qu'elle n'est pas mentionnée dans l'offre de prêt, vous pouvez quitter la banque à tout moment et sans frais, et sans que soient modifiées les conditions initiales.

 

La souscription à une assurance emprunteur est incontournable lors d'une demande de crédit immobilier. La banque essaiera de vous convaincre que son contrat est meilleur qu'une offre alternative, quand elle n'omettra pas tout simplement de vous rappeler que vous pouvez choisir l'assurance librement. Cela fait pourtant partie de ses obligations d'information. Depuis septembre 2010, vous pouvez mettre en concurrence les assurances et souscrire celle de votre choix. Les offres individuelles des assureurs externes sont généralement moins chères et plus protectrices que les contrats groupe des banques. Faites appel aux services d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr pour trouver l'assurance adaptée à votre situation qui sera conforme au principe d'équivalence de niveau de garanties, préalable à l'acceptation du prêteur. L'assurance de prêt peut coûter jusqu'à 30% du coût global de votre emprunt. En déléguant le contrat, vous pouvez réduire de moitié cette charge et bénéficier de garanties irrévocables qui correspondent parfaitement à vos besoins.

 

*sondage Ifop pour Le Figaro Immo

Publié par Herve Labatut le

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