Investissement locatif : les conditions d'accès au Pinel +

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À partir de 2023, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel évolue. L'avantage fiscal est réduit pour le schéma tel qu'on le connaît actuellement, et pour accéder au Pinel à taux plein, dit Pinel +, il faudra respecter des conditions plus restrictives. L'accent est mis sur les logements vertueux répondant à des normes environnementales et énergétiques supérieures, localisés dans les quartiers prioritaires.

Décroissance de l'avantage fiscal

Instauré en septembre 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au prix d’achat et calculée selon la durée de l'engagement locatif en investissant dans l'immobilier neuf. Il est maintenu sans modification jusqu'à fin décembre 2022, mais il ne concerne que les achats de logements dans un immeuble, les maisons individuelles en copropriété ayant été exclues depuis le 1er janvier 2021.

Maintes fois critiqué pour son coût pour les finances publiques, le Pinel va perdre progressivement de son intérêt à compter de janvier 2023. Le gouvernement a décidé de raboter la réduction d'impôt sur les deux années à venir :

Durée locative/Taux réduction impôt

2022

2023

2024

6 ans

12%

10,5%

9%

9 ans

18%

15%

12%

12 ans

21%

17,5%

14%

 

Le Pinel actuel s'éteint à compter du 31 décembre 2024.

Conditions durcies pour le Pinel +

Toutefois, à partir de janvier 2023, il sera toujours possible d'obtenir un avantage fiscal à taux plein, à savoir 12%, 18% ou 21% selon la durée locative, sous réserve de respecter des conditions plus drastiques. Le législateur met en place un dispositif renforcé, baptisé Pinel +, dont le décret d'application a été publié au Journal Officiel vendredi 18 février dernier. Les caractéristiques d'éligibilité au Pinel + sont plus restrictives que pour le Pinel classique et concernent à la fois les critères environnementaux et de qualité d'usage.

La surface

Les logements éligibles au Pinel + devront avoir une surface minimale par typologie, mais aussi disposer d'un espace extérieur privatif (balcon ou terrasse) d'une surface minimale elle aussi définie par ce décret.

Typologie/Surface minimale

Surface minimale intérieure

Surface minimale extérieure

T1

28m²

3m²

T2

45m²

3m²

T3

62m²

5m²

T4

79m²

7m²

T5

96m²

9m²

 

Les standards requis ont pour but d'améliorer le confort de vie des habitants dans leur logement.

La luminosité

À partir du trois-pièces (T3), le logement devra être traversant, c'est-à-dire qu'il devra présenter une ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientation différente.

Les performances énergétiques

Les logements neufs acquis en 2023 devront respecter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020. Pour rappel, la RE2020 est la nouvelle réglementation environnementale applicable aux bâtiments neufs depuis janvier 2021, et sa mise en place est étalonnée en plusieurs jalons jusqu'à 2031. Cette norme a 3 objectifs :

  • diminuer l'impact carbone du bâtiment,
  • réduire les consommations d'énergie
  • mieux prendre en compte le confort en été.

Pour les logements neufs acquis en 2024, s'ajoutera à la norme RE2020 l'obligation de présenter un Diagnostic de Performance Énergétique de classe A. Pour les logements acquis en 2023 et 2024 faisant l'objet d'une opération de réhabilitation à neuf (biens anciens avec travaux d’au moins 25% du montant de l’investissement), l'étiquette B du DPE sera exigée.

Quant aux logements neufs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, avec acquisition par l'investisseur en 2023 ou 2024, devront être respectés les critères environnementaux du référentiel "Énergie-Carbone" utilisés pour préfigurer la RE2020 et l'étiquette A du DPE.

Le zonage

Le logement neuf acquis en loi Pinel + devra se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis plus haut.

La liste des communes et des quartiers prioritaires de la politique de la ville est consultable ici.

Pour mémoire, le Pinel s’applique uniquement pour les logements neufs ou réhabilités à neuf, loués nus (non meublés) à usage de résidence principale. Le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable et sans pouvoir outrepasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

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