Investissement locatif : les conditions d'accès au Pinel +

À partir de 2023, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel évolue. L'avantage fiscal est réduit pour le schéma tel qu'on le connaît actuellement, et pour accéder au Pinel à taux plein, dit Pinel +, il faudra respecter des conditions plus restrictives. L'accent est mis sur les logements vertueux répondant à des normes environnementales et énergétiques supérieures, localisés dans les quartiers prioritaires.

Décroissance de l'avantage fiscal

Instauré en septembre 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au prix d’achat et calculée selon la durée de l'engagement locatif en investissant dans l'immobilier neuf. Il est maintenu sans modification jusqu'à fin décembre 2022, mais il ne concerne que les achats de logements dans un immeuble, les maisons individuelles en copropriété ayant été exclues depuis le 1er janvier 2021.

Maintes fois critiqué pour son coût pour les finances publiques, le Pinel va perdre progressivement de son intérêt à compter de janvier 2023. Le gouvernement a décidé de raboter la réduction d'impôt sur les deux années à venir :

Durée locative/Taux réduction impôt	2022	2023	2024
6 ans	12%	10,5%	9%
9 ans	18%	15%	12%
12 ans	21%	17,5%	14%

Le Pinel actuel s'éteint à compter du 31 décembre 2024.

Conditions durcies pour le Pinel +

Toutefois, à partir de janvier 2023, il sera toujours possible d'obtenir un avantage fiscal à taux plein, à savoir 12%, 18% ou 21% selon la durée locative, sous réserve de respecter des conditions plus drastiques. Le législateur met en place un dispositif renforcé, baptisé Pinel +, dont le décret d'application a été publié au Journal Officiel vendredi 18 février dernier. Les caractéristiques d'éligibilité au Pinel + sont plus restrictives que pour le Pinel classique et concernent à la fois les critères environnementaux et de qualité d'usage.

La surface

Les logements éligibles au Pinel + devront avoir une surface minimale par typologie, mais aussi disposer d'un espace extérieur privatif (balcon ou terrasse) d'une surface minimale elle aussi définie par ce décret.

Typologie/Surface minimale	Surface minimale intérieure	Surface minimale extérieure
T1	28m²	3m²
T2	45m²	3m²
T3	62m²	5m²
T4	79m²	7m²
T5	96m²	9m²

Les standards requis ont pour but d'améliorer le confort de vie des habitants dans leur logement.

La luminosité

À partir du trois-pièces (T3), le logement devra être traversant, c'est-à-dire qu'il devra présenter une ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientation différente.

Les performances énergétiques

Les logements neufs acquis en 2023 devront respecter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020. Pour rappel, la RE2020 est la nouvelle réglementation environnementale applicable aux bâtiments neufs depuis janvier 2021, et sa mise en place est étalonnée en plusieurs jalons jusqu'à 2031. Cette norme a 3 objectifs :

diminuer l'impact carbone du bâtiment,

réduire les consommations d'énergie

mieux prendre en compte le confort en été.

Pour les logements neufs acquis en 2024, s'ajoutera à la norme RE2020 l'obligation de présenter un Diagnostic de Performance Énergétique de classe A. Pour les logements acquis en 2023 et 2024 faisant l'objet d'une opération de réhabilitation à neuf (biens anciens avec travaux d’au moins 25% du montant de l’investissement), l'étiquette B du DPE sera exigée.

Quant aux logements neufs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, avec acquisition par l'investisseur en 2023 ou 2024, devront être respectés les critères environnementaux du référentiel "Énergie-Carbone" utilisés pour préfigurer la RE2020 et l'étiquette A du DPE.

Le zonage

Le logement neuf acquis en loi Pinel + devra se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis plus haut.

La liste des communes et des quartiers prioritaires de la politique de la ville est consultable ici.

Pour mémoire, le Pinel s’applique uniquement pour les logements neufs ou réhabilités à neuf, loués nus (non meublés) à usage de résidence principale. Le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable et sans pouvoir outrepasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

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Changement d’assurance emprunteur : la loi Lemoine toujours bafouée par les banques en 2025

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Entre 2020 et 2025, les primes de mutuelle santé ont bondi de 50% et celles de l'assurance habitation de 35%.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2025

En décembre 2025, le marché du crédit immobilier offre enfin un climat apaisé après de longs mois de turbulences. La stabilité des taux, la reprise progressive des transactions et le retour marqué des primo-accédants redonnent de l’élan au secteur. Pour les emprunteurs, cette période constitue une véritable fenêtre de tir : conditions attractives, prix globalement contenus, pouvoir d’achat stabilisé… Tout indique que la fin d’année 2025 est propice pour concrétiser un projet immobilier. Des taux immobiliers stables : un climat propice aux emprunteurs Après les fortes hausses observées entre 2022 et 2024, les taux de prêt immobilier semblent avoir atteint un niveau rassurant. Comme en novembre 2025, la tendance en décembre est clairement à la stabilisation. Les chiffres clés des taux en décembre 2025 Selon les grilles bancaires reçues par les courtiers, les taux moyens de crédit immobilier (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) oscillent actuellement : Sur 15 ans : entre 3,07 % et 3,30 % Sur 20 ans : entre 3,23 % et 3,35 % Sur 25 ans : entre 3,34 % et 3,45 % Les meilleurs profils d’emprunteurs peuvent obtenir des décotes significatives : 2,90 % sur 15 ans 3,05 % sur 20 ans 3,10 % sur 25 ans Ces niveaux confirment une tendance forte : le marché se stabilise durablement. Les banques, rassurées par des conditions monétaires stables, assouplissent légèrement leurs grilles et rouvrent davantage le crédit. Pourquoi cette stabilité des taux profite aux emprunteurs ? La situation offre plusieurs avantages : Visibilité accrue : les ménages peuvent se projeter sans craindre une remontée brutale. Financements plus accessibles : les banques redeviennent plus enclines à prêter. Concurrence bancaire stimulée : les établissements cherchent à capter de nouveaux clients, ce qui peut faciliter les négociations. Un marché immobilier ancien en pleine relance La stabilisation des taux entraîne mécaniquement une reprise du marché de l’ancien. Après 2 années marquées par les désistements et la frilosité des acheteurs, les transactions repartent nettement à la hausse. Un volume de ventes au plus haut depuis 2022 Le secteur enregistre 921 000 transactions sur 12 mois, un niveau inégalé depuis 3 ans. Cette dynamique s’explique par plusieurs facteurs : Les vendeurs réajustent leurs prix, ce qui fluidifie le marché. La demande repart, avec une hausse de +9 % sur un an. Les prix se stabilisent et progressent légèrement, de +0,7 % sur un an en moyenne. Primo-accédants : la locomotive du marché en 2025 Les primo-accédants profitent pleinement : du maintien du PTZ (Prêt à Taux Zéro), prolongé et élargi à tout le territoire et à la maison individuelle de taux devenus attractifs après leur pic de 2023-2024 d’un marché devenu plus accessible dans de nombreuses villes. Attention : Les banques ne distribuent plus de PTZ depuis la mi-novembre en raison de la lourdeur administrative à l’approche du bilan annuel. Les dossiers traités actuellement sont comptabilisés pour l’année 2026. Les primo-accédants représentent une part majeure de la demande et soutiennent la reprise, à la différence des investisseurs locatifs, davantage freinés par : l’encadrement des loyers dans certaines villes les contraintes énergétiques (DPE, rénovation, interdiction de location des logements de la classe G depuis janvier 2025) la rigidité des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Pouvoir d’achat immobilier : un équilibre retrouvé Il faut signaler un fait notable dans le contexte actuel : le pouvoir d’achat immobilier reste stable d’un mois à l’autre, avec des variations minimes, comprises entre –0,78 m² et +0,68 m² selon le courtier Cafpi. Pourquoi cela change tout pour les acheteurs ? Une stabilité du pouvoir d’achat permet de calibrer plus facilement son budget et de mieux mesurer sa capacité d’emprunt. Les ménages peuvent anticiper leurs mensualités et leur plan de financement. Les acheteurs retrouvent une marge de négociation raisonnable dans certaines régions. Même si les disparités territoriales persistent, ce contexte offre une sérénité nouvelle aux porteurs de projets : ceux qui hésitaient encore fin 2024 franchissent désormais le pas. Les facteurs qui contribuent à la reprise du marché immobilier en décembre 2025 La conjonction de plusieurs éléments explique ce regain de dynamisme. Stabilité des taux obligataires : un pilier de la reprise Avec une OAT 10 ans (3,41 % au 27 novembre) dotée d’une faible volatilité et des taux directeurs inchangés, le marché retrouve une constance qui rassure autant les emprunteurs que les banques. Des vendeurs plus réalistes L’ajustement des prix a permis de réduire les blocages observés en 2023-2024. Résultat : des biens plus accessibles et un délai de vente qui se raccourcit. Un marché ancien plus fluide Plus de mandats, plus de visites, plus de compromis signés : les signaux sont au vert. Une accalmie économique générale Pourtant loin d’être flamboyante, la situation économique de fin 2025 est suffisamment stable pour encourager les ménages à relancer leurs projets. Impacts concrets pour les emprunteurs : une fenêtre de tir à saisir en décembre Des conditions de financement favorables Avec des taux attractifs et une concurrence bancaire recrudescente, les emprunteurs peuvent : négocier leur taux optimiser leur assurance emprunteur grâce à la délégation et à la loi Lemoine qui permet de changer d'assurance de prêt à tout moment ajuster la durée d’emprunt sans explosion du coût total du crédit. Rappel : Les règles du HSCF plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée maximale de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation). Une meilleure visibilité pour acheter Le contexte, loin d’être incertain comme en 2023-2024, permet de planifier sereinement un achat de résidence principale. Une dynamique positive, mais des investisseurs encore prudents Le marché avance grâce aux acheteurs occupants, mais les investisseurs restent attentistes : manque de clarté politique, contraintes réglementaires, fiscalité potentiellement évolutive… Le budget 2026 prévoit toutefois la création d’un statut de bailleur privé pour relancer l’investissement locatif, sous réserve que la loi de finances soit adoptée. Immobilier : quelles perspectives pour début 2026 ? La fin d’année 2025 est clairement favorable, mais plusieurs éléments pourraient influencer la dynamique du début 2026. Une fin d’année 2025 plutôt dynamique La combinaison taux stables + reprise des ventes + retour massif des primo-accédants donne un coup de fouet au marché. Des perspectives très positives… sous conditions Le marché du crédit retrouve des couleurs, mais une incertitude demeure : la non-adoption de la loi de finances 2026 pourrait pousser les banques à revoir leurs conditions d’octroi. Un manque de vision politique sur le logement L’absence d’orientation claire concernant l’investissement locatif continue de freiner les investisseurs et pourrait limiter la reprise de ce segment. Faut-il emprunter en décembre 2025 ? La réponse est très largement oui pour les ménages souhaitant acheter leur résidence principale. Le contexte réunit plusieurs atouts rarement combinés : taux attractifs prix stabilisés pouvoir d’achat constant concurrence bancaire marché fluide. Pour les investisseurs, la prudence reste de mise, même si des opportunités existent dans les zones non soumises à l’encadrement des loyers ou dans les secteurs à forte tension locative.

Mutuelle santé : pourquoi les contrats non responsables séduisent de plus en plus de seniors en 2025 ?

Face à l’explosion continue des cotisations, de nouvelles offres santé dites non responsables se multiplient sur le marché. Leur promesse : des prix plus légers, des garanties recentrées sur l’essentiel, et la possibilité de renoncer à certaines couvertures comme le 100 % Santé pour réduire la facture. Ces formules séduisent de plus en plus les seniors, qui constituent la part majoritaire des nouveaux souscripteurs. Pourquoi les contrats non responsables reviennent sur le devant de la scène ? Un contexte marqué par une inflation forte des cotisations de mutuelle santé Les prix des complémentaires santé (mutuelles et assurances) ne cessent de grimper. Pour une personne de 65 ans, la prime mensuelle s'établissait à 104 € en moyenne selon les données Drees de 2021. Depuis, les contrats individuels ont vu leurs tarifs bondir en moyenne de 22 %, soit une prime de près de 130€/mois. Cette tendance pousse de nombreux retraités à revoir leurs priorités. Certains n’hésitent plus à choisir des couvertures plus simples pour éviter des mensualités trop lourdes. C’est précisément là que les contrats de mutuelle non responsable trouvent leur place. Rappel : La mutuelle responsable répond à un cahier de charges réglementaire contenant un panier de soins minimum en contrepartie d’une taxation allégée. Ce type de contrat représente aujourd'hui 95% des offres de complémentaire santé. Un marché en pleine expansion, stimulé par les courtiers Les courtiers jouent un rôle essentiel dans la diffusion de ces formules « allégées ». Des acteurs comme Cegema, Santiane, Solly Azar, Swiss Life via Kereis ou encore April multiplient les nouvelles gammes, souvent modulaires et pensées pour s’adapter au budget de l’assuré. Des formules pensées pour les retraités Les offres non responsables séduisent particulièrement les seniors prêts à abandonner certaines garanties coûteuses comme celles du 100 % Santé ou zéro reste à charge en optique, dentaire, audioprothèses. Parmi les exemples phares : Solly Azar propose 6 formules non responsables, dont « Éco Budget », ciblant les plus de 70 ans. Santiane a lancé plusieurs nouveaux produits, dont AltoSanté et Energik, un contrat sans 100 % Santé mais avec un pack bien-être. Kereis Solutions commercialise des gammes mixtes combinant contrats responsables et non responsables. Utwin, habituellement spécialisé en assurance emprunteur, investit ce créneau pour les seniors et indépendants. Grâce à ces nouvelles offres, la part des ventes de contrats non responsables explose. Chez Santiane, elle est passée de 10 % à 40 % en seulement 3 ans. Comment fonctionne une mutuelle non responsable ? Une liberté de construction… mais un cadre fiscal plus lourd Un contrat non responsable se distingue d’un contrat responsable (créé par la réforme Douste-Blazy en 2004) car il ne suit pas les obligations légales définies par décret et liées au parcours de soins coordonnés, aux remboursements minimums ou au financement du 100 % Santé. Cette liberté permet : de retirer certaines garanties coûteuses de définir des niveaux de remboursements très modulables d’ajuster les prix selon les besoins réels de l’assuré. En contrepartie, la fiscalité est plus élevée : 20,27 % de TSA (Taxe de Solidarité Additionnelle) pour un contrat non responsable contre 13,27 % pour un contrat responsable. Bon à savoir : La mutuelle d’entreprise est obligatoirement un contrat responsable pour bénéficier des avantages fiscaux et sociaux. Le contournement du 100 % Santé : un levier majeur de baisse des coûts Le 100 % Santé a permis un reste à charge zéro sur 3 postes : optique, prothèses dentaires et aides auditives. Après intervention de l’Assurance Maladie et de la mutuelle responsable, l’assuré n’a rien à débourser pour les équipements choisis dans le panier n°1. Mais pour les complémentaires, ce dispositif a entraîné une forte hausse des dépenses remboursées… qui se répercute inévitablement sur les cotisations. Les contrats non responsables contournent cette obligation et permettent de proposer : des remboursements dentaires ajustés des forfaits optiques plafonnés des aides auditives limitées le plus souvent aucune prise en charge du panier 100 % Santé. Selon plusieurs courtiers, ces offres peuvent afficher des tarifs techniques 20 % moins élevés. Bon à savoir : Même si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous êtes libre de choisir des produits hors panier 100% Santé, auquel cas vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés en fonction du niveau de garantie de votre contrat. Des économies réelles pour les seniors, mais à quel prix ? Des mensualités plus basses L'argument principal reste le gain financier : Une personne de 70 ans peut économiser jusqu’à 250 € par an avec certaines formules comme « Éco Budget » de Solly Azar. Cette offre couvre les frais d’hospitalisation et les soins courants, et propose des plafonds de remboursement limités en optique, dentaire et audiologie. Mais des garanties plus restreintes Pour obtenir un prix réduit, l’assuré doit accepter : l’absence de prise en charge du 100 % Santé l'exclusion de la chambre particulière (frais de confort) un remboursement limité voire inexistant des médecines douces des plafonds moins élevés sur le dentaire ou l’optique. Ces contrats s’adressent donc à des personnes prêtes à arbitrer entre budget et niveau de protection. Les gammes mixtes : une nouvelle manière de conseiller les assurés Une tendance se confirme : les gammes hybrides, combinant contrats responsables et non responsables. Elles permettent aux conseillers de proposer dans un premier temps une offre responsable incluant le 100% Santé, avant de suggérer à l'assuré un contrat non responsable en fonction de ses besoins. Un marché dépendant des futures décisions politiques Le contrat non responsable possède un atout souvent méconnu : il échappe aux évolutions législatives qui modifient régulièrement les garanties du contrat responsable. Depuis 2004, ces obligations n’ont cessé d’être renforcées, entraînant mécaniquement une augmentation des coûts pour les assureurs. Introduit en 2021, le dispositif 100% Santé pèse lourdement sur les comptes des complémentaires santé. Selon certains experts, seule une réforme du contrat responsable pourrait ralentir la croissance du marché non responsable. Mutuelle non responsable : une alternative économique mais pas adaptée à tous Les contrats santé non responsables répondent clairement à un besoin : pouvoir se couvrir à moindre coût dans un contexte inflationniste. Ils séduisent principalement des seniors au budget contraint, qui privilégient une protection de base à des garanties jugées secondaires. Néanmoins, ces offres doivent être choisies en connaissance de cause, car les exclusions (notamment sur le 100 % Santé) peuvent entraîner des restes à charge importants. L’accompagnement par un courtier et les nouvelles gammes hybrides permettent toutefois d’affiner les choix pour trouver un équilibre entre coût et protection. Chez Magnolia.fr, quand vous effectuez une simulation sur le comparateur de mutuelle santé, vous obtenez au moins une dizaine de devis, parmi lesquels des offres de contrats non responsables en fonction de votre profil.

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