Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel doit prendre fin le 31 décembre 2024. Le gouvernement souhaite mettre un terme à une carotte fiscale qui plombe les finances publiques sans être un soutien efficace au marché locatif des logements neufs à loyers intermédiaires. D'ici là, la réduction d'impôt dans le cadre du Pinel va perdre de son ampleur. Plutôt qu'attendre un nouveau dispositif, profitez du Pinel tant qu’ il est encore temps.
Le Pinel en 2021
Voici un petit rappel des caractéristiques du dispositif loi Pinel, créé en 2014 en remplacement du Duflot, lui-même émanation du dispositif Scellier qui a fait les beaux jours de l'investissement locatif en son temps :
Les conditions pour bénéficier du Pinel en 2021
- Vous devez acquérir un logement neuf répondant aux normes environnementales, et le louer nu à titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La durée de location n'est pas figée : elle peut être prolongée dans la limite de 12 ans.
- Il est possible d'investir dans l'immobilier ancien nécessitant des travaux de réhabilitation ; à l'issue des travaux, les critères de performances techniques et de décence doivent être réunis et sont les mêmes que pour l'immobilier neuf.
- Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1, c'est-à-dire des zones où la tension locative est forte (plus de demandes de logements que d'offres).
- Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement.
- Le loyer mensuel est encadré (légèrement inférieur aux loyers du marché).
- Les ressources du locataire sont plafonnées en fonction de la zone et de la composition du foyer.
- L'investissement est plafonné à 300 000€, dans la limite de 2 logements, avec un prix d'achat limité à 5 500€/m2.
Les avantages du dispositif Pinel
- Vous pouvez réduire vos impôts de 12%, 18% ou 21% du prix d'acquisition selon la durée de l'engagement locatif, soit un maximum de 63 000€ pour un investissement de 300 000€ sur 12 ans.
- Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants, toujours dans le respect des plafonds de ressources du locataire.
- Vous pouvez optimiser le dispositif grâce au déficit foncier rendu possible en Pinel ancien : le prix d'acquisition et une partie des travaux sont éligibles à la réduction d'impôt en loi Pinel et l'autre partie des travaux est éligible au régime des déficits fonciers.
- Vous vous constituez un patrimoine immobilier, tout en préparant votre retraite.
Les maisons neuves ne permettent plus d'accéder au dispositif Pinel depuis janvier 2021, les pouvoirs publics ayant décidé de recentrer l'avantage sur les seuls appartements neufs situés dans les bâtiments d'habitation collectifs.
Diminution de l'avantage fiscal à partir de 2023
La loi de finances 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu'à fin 2024, alors qu'il devait initialement disparaître en décembre 2021. Ce délai supplémentaire est une bonne nouvelle pour le secteur de la construction et pour les investisseurs, mais le dispositif va perdre de sa puissance à compter de janvier 2023.
Au 1er janvier 2023, les taux de réduction d'impôt sont réduits :
- 10,5% du prix d'acquisition pour 6 années de location
- 15% pour 9 ans
- 17,5% pour 12 ans.
Au 1er janvier 2024, les taux de réduction d'impôt baissent de nouveau :
- 9% du prix d'acquisition pour 6 années de location
- 12% pour 9 ans
- 14% pour 12 ans.
Les taux applicables en 2022 seront identiques à ceux de l'année 2021. L'avantage fiscal est soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000€).
Pinel : inefficace et coûteux
En 2023, le gain fiscal maximal sera fortement rogné, passant de 63 000€ à 52 500€, étalés sur 12 ans, et en 2024, il tombe à 42 000€, toujours pour un engagement locatif de 12 ans. Les pouvoirs publics souhaitent sans doute décourager les investisseurs sans pour autant sonner l'arrêt brutal du dispositif.
Le double objectif assigné au Pinel est de soutenir le secteur du bâtiment et d'améliorer l'offre de logements locatifs. Depuis son entrée en vigueur, il fait chaque année l’objet de critiques circonstanciées de la part de la Cour des Comptes. Divers rapports dénoncent le coût excessif du dispositif pour les caisses de l'État et remettent en cause son efficacité. Le manque à gagner est estimé à 1,2 milliard d'euros pour l'année 2021 si 200 000 investisseurs en bénéficient selon les prévisions budgétaires. La réduction d'impôt consentie profiterait essentiellement aux ménages à revenus élevés voire importants sans que soit augmenté le nombre de logements locatifs accessibles.
Une attaque contestée par les promoteurs immobiliers qui affirment que le Pinel bénéficie principalement aux classes moyennes et moyennes supérieures. Un rapport de l'Inspection Générale des Finances de 2019 reconnaît de son côté que le Pinel "a favorisé un développement important de l'offre locative privée", jouant "un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France".
Le couperet est tombé : le Pinel prend fin le 31 décembre 2024 sans qu'aucun autre dispositif de soutien à l'investissement locatif ne soit en vue. Profitez-en avant, et mieux, avant fin 2022 pour bénéficier des taux de réduction d'impôt les plus généreux. Théoriquement, tout contribuable est éligible au dispositif Pinel, mais mieux vaut déjà être propriétaire de sa résidence principale et/ou d'être dans la tranche marginale d'imposition à 30% pour optimiser la défiscalisation résultant de la réduction d'impôt.
