Acheter dans le neuf ou l'ancien : avantages et inconvénients


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Les charmes de l'ancien et la fraîcheur du neuf ! Les atouts de ces deux types d'immobilier ne se résument pas à leurs seules caractéristiques physiques. Que ce soit pour acquérir sa résidence principale ou pour réaliser un investissement, acheter dans l'immobilier neuf ou ancien présente des avantages et des inconvénients spécifiques, et l'aspect fiscal n’est jamais étranger au choix.

Immobilier ancien : plus accessible et plus varié

Sur le terrain des prix, le match est gagnant pour les logements anciens. Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, il faut compter en moyenne 5 002€/m2 pour un appartement neuf et 2 466€/m2 pour une maison neuve, contre 3 976€/m2 et 3 185€/m2 respectivement dans l'ancien. Plus accessibles, les biens immobiliers anciens sont aussi plus variés. Outre le charme, pas systématique, de l'ancien, s'ajoute une offre bien plus vaste de logements situés en centre-ville, le neuf étant bien souvent dévolu aux espaces constructibles de la périphérie. Prix plus bas et offre plus large, le volume des transactions témoigne de ce constat : 970 000 logements anciens ont été vendus en 2018 contre 115 790 unités dans le neuf.

L'ancien offre une marge de négociation qui fait défaut au neuf. En fonction de l'état du logement et de la nécessité d'engager des travaux, il est possible d'obtenir une décote sur le prix de vente de 10% à 20%. Travaux de mise aux normes qui pourront être en partie financés par les aides publiques :

  • crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) : entre 15% et 50% des dépenses engagées ;
  • éco-prêt à taux zéro : entre 10 000€e t 30 000€ ;
  • aides des collectivités locales.

La loi de finances 2019 a introduit en janvier 2019 le dispositif Denormandie, dispositif d'investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l'ancien : il prend la forme d'une réduction d'impôt (jusqu'à 21% du prix du bien) en contrepartie de travaux à hauteur de 25% minimum du prix du logement.

Si les prix sont plus attractifs et le choix plus ouvert, l'immobilier neuf est en revanche pénalisé par des frais d'acquisition nettement plus élevés que dans le neuf : entre 7% et 8% du prix de vente, contre 2% à 3% pour le neuf. Vous pouvez toutefois déduire l'intégralité des frais de notaire si vous louez un bien meublé et que vous choisissez de déclarer vos revenus locatifs au réel.

Immobilier neuf : plus cher, mais avantageux fiscalement

Selon la loi, sont considérés comme logements neufs, "les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf" (article 257 du Code général des impôts). Il s'agit de biens cédés par le promoteur-constructeur, soit en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou ventes sur plan, soit tout juste achevés et n'ayant pas encore été occupés. Les frais d'acquisition sont réduits et se "limitent" à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire. L'achat dans le neuf permet également de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière durant deux ans.

Un bien immobilier neuf ne nécessite pas de travaux pendant plusieurs années et c'est là un précieux avantage, comparé à certaines passoires thermiques du parc ancien. Il répond positivement aux normes techniques et environnementales en vigueur qui permettent de réduire l'impact environnemental du bâtiment, plus gros consommateur d'énergie en France. La réglementation thermique 2012 (RT2012) a généralisé le standard BBC (bâtiment basse consommation) qui s’applique à toutes les nouvelles constructions résidentielles depuis le 1er janvier 2013. Pas de coûts additionnels à prévoir pour isoler le bâtiment, mettre le logement aux normes ou le rénover pour améliorer le confort. Sans oublier les garanties (biennale et décennale) qui protègent l'acheteur des éventuels défauts de fonctionnement des équipements et des vices de construction.

Pour acquérir un logement neuf, il faut cependant débourser en moyenne 20% de plus que dans l'ancien. La rareté des logements neufs dans certaines zones fait grimper les prix, sans compter que les centres-villes offrent peu d'opportunité de programmes neufs. Autre inconvénient, les délais pour emménager dans un logement neuf en VEFA : entre la réservation et la livraison, il est courant d'attendre jusqu'à 18 mois...et entre temps, l'acheteur aura commencé à payer tout en continuant à assumer un loyer pour se loger.

Ces freins à l'achat dans le neuf peuvent être balayés par le dispositif d'aide à l'acquisition pour les primo-accédants. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est accordé sous conditions de ressources à ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale ; il permet de financer jusqu'à 40% du montant du logement neuf. Les investisseurs ont quant à eux l'opportunité de défiscaliser leur acquisition grâce au dispositif Pinel : contre un engagement locatif maximum (12 ans), la réduction d'impôt peut atteindre 21% du montant de l'investissement, sous réserve de respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Le principe suivant doit toujours guider un investisseur immobilier : acheter un logement qu'on aurait plaisir à occuper. La carotte fiscale ne doit jamais être le moteur principal.

Le choix entre un bien immobilier neuf ou ancien relève d'une décision patrimoniale. Quel que soit le logement, une règle immuable s'impose : bien évaluer sa capacité d'emprunt. Faites appel aux services d'un courtier en crédit pour vous aider à calculer le montant de votre projet et la mensualité maximale que vous pouvez assumer. Cet expert saura également vous accompagner dans la recherche d'aide à l'accession ou d'un dispositif de défiscalisation immobilière adapté à votre situation.

Publié par Astrid Cousin le

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