Acheter dans le neuf ou l'ancien : avantages et inconvénients

Vue en contre plongée d'un bâtiment parisien

Les charmes de l'ancien et la fraîcheur du neuf ! Les atouts de ces deux types d'immobilier ne se résument pas à leurs seules caractéristiques physiques. Que ce soit pour acquérir sa résidence principale ou pour réaliser un investissement, acheter dans l'immobilier neuf ou ancien présente des avantages et des inconvénients spécifiques, et l'aspect fiscal n’est jamais étranger au choix.

Immobilier ancien : plus accessible et plus varié

Sur le terrain des prix, le match est gagnant pour les logements anciens. Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, il faut compter en moyenne 5 002€/m2 pour un appartement neuf et 2 466€/m2 pour une maison neuve, contre 3 976€/m2 et 3 185€/m2 respectivement dans l'ancien. Plus accessibles, les biens immobiliers anciens sont aussi plus variés.

Outre le charme, pas systématique, de l'ancien, s'ajoute une offre bien plus vaste de logements situés en centre-ville, le neuf étant bien souvent dévolu aux espaces constructibles de la périphérie. Prix plus bas et offre plus large, le volume des transactions témoigne de ce constat : 970 000 logements anciens ont été vendus en 2018 contre 115 790 unités dans le neuf.

L'ancien offre une marge de négociation qui fait défaut au neuf. En fonction de l'état du logement et de la nécessité d'engager des travaux, il est possible d'obtenir une décote sur le prix de vente de 10% à 20%. Travaux de mise aux normes qui pourront être en partie financés par les aides publiques :

  • crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) : entre 15% et 50% des dépenses engagées ;
  • éco-prêt à taux zéro : entre 10 000€e t 30 000€ ;
  • aides des collectivités locales.

La loi de finances 2019 a introduit en janvier 2019 le dispositif Denormandie, dispositif d'investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l'ancien : il prend la forme d'une réduction d'impôt (jusqu'à 21% du prix du bien) en contrepartie de travaux à hauteur de 25% minimum du prix du logement.

Si les prix sont plus attractifs et le choix plus ouvert, l'immobilier neuf est en revanche pénalisé par des frais d'acquisition nettement plus élevés que dans le neuf : entre 7% et 8% du prix de vente, contre 2% à 3% pour le neuf. Vous pouvez toutefois déduire l'intégralité des frais de notaire si vous louez un bien meublé et que vous choisissez de déclarer vos revenus locatifs au réel.

Immobilier neuf : plus cher, mais avantageux fiscalement

Selon la loi, sont considérés comme logements neufs, "les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf" (article 257 du Code général des impôts).

Il s'agit de biens cédés par le promoteur-constructeur, soit en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou ventes sur plan, soit tout juste achevés et n'ayant pas encore été occupés. Les frais d'acquisition sont réduits et se "limitent" à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire. L'achat dans le neuf permet également de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière durant deux ans.

Un bien immobilier neuf ne nécessite pas de travaux pendant plusieurs années et c'est là un précieux avantage, comparé à certaines passoires thermiques du parc ancien.

Il répond positivement aux normes techniques et environnementales en vigueur qui permettent de réduire l'impact environnemental du bâtiment, plus gros consommateur d'énergie en France. La réglementation thermique 2012 (RT2012) a généralisé le standard BBC (bâtiment basse consommation) qui s’applique à toutes les nouvelles constructions résidentielles depuis le 1er janvier 2013.

Pas de coûts additionnels à prévoir pour isoler le bâtiment, mettre le logement aux normes ou le rénover pour améliorer le confort. Sans oublier les garanties (biennale et décennale) qui protègent l'acheteur des éventuels défauts de fonctionnement des équipements et des vices de construction.

Pour acquérir un logement neuf, il faut cependant débourser en moyenne 20% de plus que dans l'ancien. La rareté des logements neufs dans certaines zones fait grimper les prix, sans compter que les centres-villes offrent peu d'opportunité de programmes neufs.

Autre inconvénient, les délais pour emménager dans un logement neuf en VEFA : entre la réservation et la livraison, il est courant d'attendre jusqu'à 18 mois...et entre temps, l'acheteur aura commencé à payer tout en continuant à assumer un loyer pour se loger.

Ces freins à l'achat dans le neuf peuvent être balayés par le dispositif d'aide à l'acquisition pour les primo-accédants. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est accordé sous conditions de ressources à ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale ; il permet de financer jusqu'à 40% du montant du logement neuf.

Les investisseurs ont quant à eux l'opportunité de défiscaliser leur acquisition grâce au dispositif Pinel : contre un engagement locatif maximum (12 ans), la réduction d'impôt peut atteindre 21% du montant de l'investissement, sous réserve de respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires.

Le principe suivant doit toujours guider un investisseur immobilier : acheter un logement qu'on aurait plaisir à occuper. La carotte fiscale ne doit jamais être le moteur principal.

Le choix entre un bien immobilier neuf ou ancien relève d'une décision patrimoniale. Quel que soit le logement, une règle immuable s'impose : bien évaluer sa capacité d'emprunt. Faites appel aux services d'un courtier en crédit pour vous aider à calculer le montant de votre projet et la mensualité maximale que vous pouvez assumer. Cet expert saura également vous accompagner dans la recherche d'aide à l'accession ou d'un dispositif de défiscalisation immobilière adapté à votre situation.

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Immobilier
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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

Mutuelle Santé
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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie.  Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.

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