Investissement immo : Loc’Avantages et Denormandie, 2 dispositifs qui peinent à convaincre

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Alors que le marché immobilier reste sous tension, 2 dispositifs censés favoriser la location abordable et la rénovation de l’ancien peinent à convaincre. Malgré leurs réductions d’impôt attractives, Loc’Avantages et Denormandie souffrent d’un manque d’intérêt flagrant de la part des investisseurs. En cause : des démarches complexes, des loyers encadrés et une rentabilité limitée. Essayons de décrypter pourquoi ces dispositifs fiscaux, pourtant prometteurs, sont boudés par les particuliers en 2025, et le resteront si aucune réforme n’intervient.

Loc’Avantages : un dispositif fiscal intéressant mais boudé par les investisseurs

Le dispositif Loc’Avantages, lancé en 2022 pour succéder à "Louer Abordable" (loi Cosse), vise à encourager les propriétaires à proposer des loyers inférieurs à ceux du marché en échange d’un avantage fiscal conséquent.

Pourtant, en 2025, seuls 3 947 ménages ont profité du dispositif. Un chiffre très faible au regard du potentiel fiscal offert.

Les objectifs du Loc’Avantages

Ce dispositif, géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), repose sur un principe simple :

Louer un logement vide à un loyer inférieur au prix du marché
Signer une convention avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans
Louer à un locataire aux revenus modestes, sous conditions de ressources.

En échange, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, comprise entre 15 % et 65 % selon le niveau de modération du loyer.

Des réductions d’impôt progressives selon le loyer pratiqué

Le taux d’avantage fiscal dépend du rabais consenti sur le loyer :

Loyer inférieur de 15 % : réduction d’impôt de 15 à 20 % des loyers perçus
Loyer inférieur de 30 % : réduction portée à 35 à 40 %
Loyer inférieur de 45 % : réduction maximale de 65 %.

Ce gain fiscal est toutefois plafonné à 10 000 € par an, dans la limite du plafond global des niches fiscales.

Des contraintes trop lourdes pour séduire les propriétaires

Si l’objectif du Loc’Avantages est louable, sa mise en œuvre s’avère complexe et peu rentable pour nombre d’investisseurs.

Des loyers trop encadrés

L’un des principaux freins réside dans le niveau des loyers imposés. Louer 30 à 45 % en dessous du prix du marché réduit considérablement la rentabilité locative.

Beaucoup de propriétaires estiment que la réduction d’impôt ne compense pas la perte de revenus locatifs.

Des démarches administratives décourageantes

Le conventionnement avec l’Anah nécessite :

Une procédure longue et technique, avec de nombreux justificatifs
Un contrôle des plafonds de ressources du locataire
Un suivi régulier de la conformité du bail.
Une durée d’engagement contraignante

La durée minimale de location de 6 ans rebute également certains bailleurs. En cas de revente anticipée ou de besoin de récupérer le bien, le non-respect de l’engagement entraîne la perte de l’avantage fiscal. Il en va de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, présents comme anciens.

Loi Denormandie : un dispositif mal compris et trop restreint

Lancée en janvier 2019, la loi Denormandie a pour objectif de favoriser la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. En théorie, elle s’apparente à la version dans l’ancien du dispositif Pinel, supprimé en janvier 2025. En pratique, elle peine à décoller.

En 2025, seulement 2 091 foyers ont profité du Denormandie. Là encore, la fiscalité attractive ne suffit pas à compenser les contraintes et la faible visibilité du mécanisme.

Un champ d’application limité

La grande faiblesse du Denormandie réside dans la restriction géographique :

Seules environ 500 communes sont éligibles.
Il s’agit des villes labellisées "Cœur de ville" ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Autrement dit, la majorité des villes moyennes ou petites en sont exclues, limitant drastiquement les opportunités d’investissement.

Des travaux obligatoires coûteux et encadrés

Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit :

Acheter un bien ancien nécessitant des travaux éligibles au dispositif Denormandie
Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
Obtenir un gain énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les maisons individuelles).

Ces conditions, bien que vertueuses d’un point de vue écologique, sont financièrement dissuasives :

Le coût des rénovations est souvent élevé.
Les exigences techniques en matière de performance énergétique (DPE) compliquent les projets.
Le contrôle administratif est rigoureux et parfois lent.

Bon à savoir : La loi Denormandie est cumulable avec les aides à la rénovation (MaPrimRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, aides des collectivités locales). Le montant des aides devra être déduit des dépenses éligibles à l’exonération fiscale.

Des avantages fiscaux dégressifs selon la durée de location

Le Denormandie reprend le principe fiscal du Pinel :

12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location
18 % pour 9 ans
21 % pour 12 ans.

Mais cette fiscalité attractive ne compense pas les risques et lourdeurs du dispositif, notamment dans un contexte où le marché locatif des centres-villes anciens reste fragile.

Pourquoi ces 2 dispositifs peinent-ils à convaincre ?

Les causes du désintérêt pour Loc’Avantages et Denormandie sont similaires :

Des contraintes disproportionnées

Conditions d’accès complexes
Engagements longs (6 à 12 ans)
Vérifications administratives fréquentes

Une rentabilité limitée

Loyers trop bas par rapport au marché
Travaux coûteux pour Denormandie
Plafonds fiscaux parfois jugés insuffisants

Une visibilité insuffisante

Dispositifs méconnus du grand public
Communication institutionnelle faible
Peu de relais auprès des courtiers ou conseillers en gestion de patrimoine

Dispositif	Objectif principal	Avantage fiscal maximal	Contraintes majeures	Nb de bénéficiaires en 2025
Loc’Avantages	Louer à un prix abordable via la convention Anah	Jusqu’à 65% des loyers	Loyer inférieur au marché, durée de 6 ans, démarches lourdes	3 947
Denormandie	Rénover l’ancien dans les centres-villes	Jusqu’à 21% du prix du bien	Travaux coûteux, zone limitée, conditions énergétiques	2 091

Quelles alternatives pour les investisseurs immo en 2026 ?

Face à ces freins, de nombreux particuliers préfèrent se tourner vers :

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plus souple et fiscalement avantageux ;
Les SCPI fiscales, qui mutualisent les risques et simplifient la gestion ;
l’investissement locatif classique, sans niche fiscale, mais avec plus de liberté sur les loyers et la durée de location.

Le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie partagent un constat commun : une bonne idée fiscale, mais mal adaptée à la réalité du marché et trop contraignante pour les investisseurs.

Tant que la rentabilité et la simplicité d’accès ne seront pas renforcées, ces dispositifs resteront marginaux dans la stratégie d’investissement des Français.

Aujourd’hui en France, les particuliers peuvent investir dans l’immobilier ancien via ces 2 dispositifs, et en loi Malraux, davantage réservée aux gros revenus. Pour le neuf, depuis la disparition du Pinel, il reste le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Assorti d’un engagement locatif de longue durée (15 ans) très pénalisant, ce dispositif pérenne censé remplacer le Pinel est toutefois plus simple et hors plafonnement. L'annonce de la création d'un réel statut de bailleur privé en 2026, censé relancer l'investissement locatif, redonne espoir aux milliers de particuliers qui hésitent à louer leur bien ou à acheter de l'immobilier en vue de générer des revenus complémentaires.

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PRESSE // Le Groupe Magnolia poursuit son développement en complémentaire santé

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Crédit immobilier : quels taux prévus fin 2025 et début 2026 ?

Le marché du crédit immobilier aborde la fin de l’année 2025 dans un climat finalement plus serein que prévu. Alors que certains anticipaient une remontée rapide du coût de l’emprunt dès l’automne, les taux semblent se stabiliser malgré un contexte politique tendu en France. Les emprunteurs bénéficient même de conditions plus clémentes qu’au cours des mois précédents, et les banques se montrent globalement disposées à soutenir les projets d’achat. Quel est le niveau réel des taux immobiliers ? Quelles perspectives pour 2026 ? Voici une analyse détaillée pour mieux comprendre les tendances du moment. Des taux immobiliers stabilisés autour de 3,14 % en 2025 D’après les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen accordé en octobre 2025 s’établit à 3,14 %, toutes durées de prêt confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Certains profils très solides parviennent même à négocier des conditions plus avantageuses avec des décotes substantielles qui améliorent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel du coût final d’un crédit immo : autour de 3,10 % sur 25 ans et environ 2,99 % sur 20 ans, selon les observations communiquées par plusieurs courtiers. Les taux moyens constatés en octobre sont les suivants : 15 ans : 3,04 % 20 ans : 3,17 % 25 ans : 3,22 % Ces niveaux, légèrement en retrait par rapport aux prévisions pessimistes de la rentrée, témoignent d’une accalmie sur le marché du crédit. Début septembre, les scénarios les plus prudents envisageaient un retour à 3,5 %, voire 4 %, à l’horizon de janvier 2026, en raison du contexte politique national et d’un environnement économique incertain. Finalement, la situation s’est détendue grâce à une amélioration des indicateurs financiers. Un contexte monétaire plus favorable Le rôle clé de l’OAT 10 ans dans la détente des taux L’une des principales explications de ce repli concerne l’évolution du rendement de l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) à 10 ans. Entre le début et la fin octobre, ce taux de référence a reculé de 3,60 % à 3,34 %, ce qui influence mécaniquement le coût de financement des banques et, par ricochet, les taux proposés aux particuliers. Les OAT 10 ans constituent la base de financement à long terme de l’État. Plus leur rendement est élevé, plus le pays est considéré comme risqué, ce qui pousse les marchés à exiger une rémunération plus importante. Quand l’OAT baisse, cela allège le coût de la dette publique et facilite également un assouplissement des taux bancaires. Les taux directeurs de la BCE restent inchangés Autre facteur favorable : La Banque Centrale Européenne (BCE) a de son côté maintenu ses taux directeurs, compte tenu de la maîtrise de l’inflation, désormais proche de son objectif de 2%. Toutefois, comme l'indice de prix à la consommation dépasse légèrement la cible des 2 %, une baisse rapide des taux directeurs n’est pas envisagée. La BCE doit en effet arbitrer entre maîtrise de l’inflation et soutien à l’économie, dans un contexte mondial marqué par des tensions géopolitiques et des conflits commerciaux. Cette pause prolongée dans la politique monétaire contribue à stabiliser l’environnement du crédit et laisse aux ménages un cadre plus prévisible pour construire leurs projets d’achat Des conditions d’emprunt attractives, surtout pour les primo-accédants Selon plusieurs experts, la fin d’année 2025 est particulièrement propice aux projets d’achat. La capacité d’achat des ménages est aujourd’hui l'une des meilleures des 25 dernières années. La combinaison de taux stabilisés et d’un marché immobilier encore en transition crée un contexte idéal pour les acquéreurs motivés. Conscientes du rôle essentiel des primo-accédants dans la dynamique du marché, les banques multiplient les offres ciblées à leur intention. Leur objectif est de séduire les jeunes acheteurs de moins de 35 ans grâce à des taux légèrement bonifiés, des facilités de financement ou des prêts complémentaires avantageux. Avec la chute du nombre de transactions en 2023 et 2024, les établissements bancaires cherchent à relancer la production de crédits, notamment auprès de cette clientèle stratégique qui représente plus de 50% de l’activité. Le prêt immobilier est un produit d’appel essentiel pour les établissements bancaires qui peuvent ainsi proposer sur le long terme d’autres produits assurantiels et financiers (assurance habitation, plan épargne retraite, placements). Par ailleurs, la durée moyenne d’emprunt continue d’augmenter, atteignant 250 mois (soit plus de 20 ans) au troisième trimestre 2025. Les banques s’en servent pour lisser les mensualités et maintenir un taux d’endettement acceptable (au plus 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise), malgré un niveau des prix immobiliers toujours élevés dans certaines zones. Fin 2025 : une fenêtre d’opportunités pour les emprunteurs Au regard de ces éléments, la fin de l’année 2025 apparaît comme une période privilégiée pour concrétiser un achat immobilier. Les taux ne devraient pas dépasser 3,25 %, même pour les dossiers standard, ce qui reste très raisonnable par rapport aux anticipations du début d’année. Selon Crédit Logement/CSA, cette évolution devrait même permettre de boucler 2025 avec un taux moyen annualisé de 3,14 %, soit une baisse notable de 0,53 point par rapport à 2024. Si cette dynamique reste fragile et dépend fortement des décisions de la BCE et de la conjoncture économique mondiale, elle permet aux acquéreurs de souffler après plusieurs années de hausse continue des taux. Perspectives 2026 : légère remontée des taux ou maintien de la stabilité ? Prévoir l’évolution des taux immobiliers sur l’année 2026 reste délicat, mais les grandes tendances se dessinent. Plusieurs facteurs laissent penser qu’une légère remontée pourrait intervenir au cours du premier semestre : une pression persistante sur les marchés obligataires des tensions géopolitiques persistantes un budget 2026 encore incertain une politique du logement jugée insuffisante pour fluidifier le marché. Les projections prudentes anticipent des taux compris entre 3,30 % et 3,40 % pour un prêt sur 20 ans en 2026. Ce niveau reste néanmoins inférieur à celui observé dans les années précédentes et n’a rien d’alarmant à l’échelle historique. Fin 2023, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,50 %. La reprise du marché immobilier, certes timide, semble désormais amorcée. L’activité devrait progressivement retrouver un équilibre en 2026. Les ménages vont intégrer l’idée que les taux ne retomberont pas au niveau exceptionnel des années 2020-2021. Est par ailleurs vivement attendu le statut de bailleur privé, inscrit dans la loi de finances 2026. Vivement attendu pour redynamiser le secteur du locatif, le dispositif prévoit notamment un amortissement des investissements immobiliers privés neufs et anciens.

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