Rénovation : les nouveaux travaux éligibles au dispositif Denormandie


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Entré en vigueur en janvier 2019, le dispositif Denormandie étend des avantages du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l'ancien. Il est destiné à encourager la rénovation de l'habitat en centre-ville dans quelque 245 communes. Un décret du 15 avril dernier allonge la liste des travaux éligibles.

Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Denormandie

Ainsi nommé d'après le ministre du Logement qui a porté le projet, le dispositif Denormandie accorde un avantage fiscal aux particuliers bailleurs qui investissent dans des logements anciens à rénover. Il reprend grosso modo les grandes lignes du dispositif Pinel, mais à la différence de son aîné, le Denormandie ne concerne que quelques communes, celles de taille moyenne (entre 20 000 et 100 000 habitants), frappées par un phénonème de désertification de leur centre-ville. Ces villes font partie du programme Action Cœur de Ville, lancé en mars 2018, qui vise à redynamniser et repeupler les centres urbains en rénovant les logements. Il ne s'agit pas d'un zonage, mais d'une sélection très précise de 245 communes réparties sur tout le territoire dont la liste a été définie par l'arrêté du 26 mars 2019*.

L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt étalée sur la durée, calculée en fonction de l'engagement locatif sur la base d'un investissement maximum de 300 000€ :

  • pour une période de location de 6 ans : réduction d'impôt de 12%
  • pour une période de location de 9 ans : réduction d'impôt de 18%
  • pour une période de location de 12 ans : réduction d'impôt de 21%.

Les conditions pour bénéficier de cette carotte fiscale sont calquées sur celles du Pinel :

  • le logement doit avoir fait l'objet de rénovation à hauteur de 25% du prix d'achat ;
  • le logement doit être loué nu et respecté les normes de performance énergétique ;
  • le prix du mètre carré est limité à 5 500€ ;
  • le dispositif est limité à deux biens pour un investissement maximum de 300 000€ par an (prix d'achat + dépenses de rénovation);
  • la location se fait sur une durée de 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Tous travaux créant de nouvelles surfaces habitables

Le volet travaux est l'autre condition sine qua non pour profiter de l'avantage fiscal dans le cadre du Denormandie. Obligatoirement réalisés par un professionel certifié garant pour l'environnement (RGE), les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% ou comporter au moins 2 des 5 types de travaux suivants : isolation des combles, des murs, ou/et des fenêtres, production d'eau chaude, chaudière. L'arrêté du 26 mars 2019 détaille la nature des travaux éligibles et les seuils de consommation constatés après rénovation*.

Un nouveau décret* publié au Journal Officiel le 15 avril dernier ouvre le bénéfice du dispositif Denormandie à d'autres travaux. Jusqu'à présent, seuls les travaux de rénovation étaient comptabilisés. Selon le texte, les travaux d'amélioration concernent à présent tous travaux "ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces". Dans « surfaces annexes », il faut comprendre :

  • garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
  • dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

Une rentabilité disparate

En janvier 2020, le dispositif Denormandie a été prolongé d'un an, jusqu'au 31 décembre 2022. Un an après sa mise en place, le site d'évaluation immobilière MeilleursAgents a dressé le bilan de sa rentabilité. Sur la base d'un logement de 40m2, acheté via un prêt immobilier sur 20 ans au taux de 1,18% (travaux inclus), le site a obtenu une rentabilité locative moyenne de 3,7%, en incluant la réduction d'impôt et les frais annexes (charges de copropriété, taxe foncière). Avec un rendement autour de 4%, Quimper, Limoges et Niort sortent du lot. La dixième ville la plus attractive est Colmar avec 3,7%. MeilleursAgents a également tenu compte du risque locatif (nombre de locataires éligibles et risque de vacance), ce qui explique que des communes à rentabilité élevée comme Belfort (4,3%) ou Maubeuge (4,9%) soient exclues du Top 10 des villes les plus performantes pour investir en Denormandie.

*https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.docidTexte=JORFTEXT000038273001

*Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l'application du 3° de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III du même code

*Décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 relatif aux conditions d'application de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts

Publié par Astrid Cousin le

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