Rénovation : les nouveaux travaux éligibles au dispositif Denormandie

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Entré en vigueur en janvier 2019, le dispositif Denormandie étend des avantages du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l'ancien. Il est destiné à encourager la rénovation de l'habitat en centre-ville dans quelque 245 communes. Un décret du 15 avril dernier allonge la liste des travaux éligibles.

Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Denormandie

Ainsi nommé d'après le ministre du Logement qui a porté le projet, le dispositif Denormandie accorde un avantage fiscal aux particuliers bailleurs qui investissent dans des logements anciens à rénover. Il reprend grosso modo les grandes lignes du dispositif Pinel, mais à la différence de son aîné, le Denormandie ne concerne que quelques communes, celles de taille moyenne (entre 20 000 et 100 000 habitants), frappées par un phénonème de désertification de leur centre-ville. Ces villes font partie du programme Action Cœur de Ville, lancé en mars 2018, qui vise à redynamniser et repeupler les centres urbains en rénovant les logements. Il ne s'agit pas d'un zonage, mais d'une sélection très précise de 245 communes réparties sur tout le territoire dont la liste a été définie par l'arrêté du 26 mars 2019.

L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt étalée sur la durée, calculée en fonction de l'engagement locatif sur la base d'un investissement maximum de 300 000€ :

  • pour une période de location de 6 ans : réduction d'impôt de 12%
  • pour une période de location de 9 ans : réduction d'impôt de 18%
  • pour une période de location de 12 ans : réduction d'impôt de 21%.

Les conditions pour bénéficier de cette carotte fiscale sont calquées sur celles du Pinel :

  • le logement doit avoir fait l'objet de rénovation à hauteur de 25% du prix d'achat ;
  • le logement doit être loué nu et respecté les normes de performance énergétique ;
  • le prix du mètre carré est limité à 5 500€ ;
  • le dispositif est limité à deux biens pour un investissement maximum de 300 000€ par an (prix d'achat + dépenses de rénovation);
  • la location se fait sur une durée de 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Tous travaux créant de nouvelles surfaces habitables

Le volet travaux est l'autre condition sine qua non pour profiter de l'avantage fiscal dans le cadre du Denormandie. Obligatoirement réalisés par un professionel certifié garant pour l'environnement (RGE), les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% ou comporter au moins 2 des 5 types de travaux suivants : isolation des combles, des murs, ou/et des fenêtres, production d'eau chaude, chaudière. L'arrêté du 26 mars 2019 détaille la nature des travaux éligibles et les seuils de consommation constatés après rénovation*.

Un nouveau décret* publié au Journal Officiel le 15 avril dernier ouvre le bénéfice du dispositif Denormandie à d'autres travaux. Jusqu'à présent, seuls les travaux de rénovation étaient comptabilisés. Selon le texte, les travaux d'amélioration concernent à présent tous travaux "ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces". Dans « surfaces annexes », il faut comprendre :

  • garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
  • dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

Une rentabilité disparate

En janvier 2020, le dispositif Denormandie a été prolongé d'un an, jusqu'au 31 décembre 2022. Un an après sa mise en place, le site d'évaluation immobilière MeilleursAgents a dressé le bilan de sa rentabilité. Sur la base d'un logement de 40m2, acheté via un prêt immobilier sur 20 ans au taux de 1,18% (travaux inclus), le site a obtenu une rentabilité locative moyenne de 3,7%, en incluant la réduction d'impôt et les frais annexes (charges de copropriété, taxe foncière). Avec un rendement autour de 4%, Quimper, Limoges et Niort sortent du lot. La dixième ville la plus attractive est Colmar avec 3,7%. MeilleursAgents a également tenu compte du risque locatif (nombre de locataires éligibles et risque de vacance), ce qui explique que des communes à rentabilité élevée comme Belfort (4,3%) ou Maubeuge (4,9%) soient exclues du Top 10 des villes les plus performantes pour investir en Denormandie.

*Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l'application du 3° de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III du même code

*Décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 relatif aux conditions d'application de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts

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Assurance de prêt immobilier : la loi Lagarde en perte de vitesse

Tout emprunteur peut choisir librement l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Ce droit a été introduit par la loi Lagarde il y a plus de dix ans, mais force est de constater que de moins en moins d’emprunteurs en profitent lors de leur demande de financement. Ils préfèrent mettre en pratique la loi Lemoine dans un deuxième temps et changer de contrat en cours de prêt. Voici un des effets pervers d’une réglementation qui prône le libre choix de l’assurance de prêt. Explications. Quelle est la principale réforme de la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur ? La loi n°2010-737 du 1er juillet 2010, dite loi Lagarde, porte sur la réforme du crédit dans le but de renforcer les droits des emprunteurs. Elle encadre les conditions d’accès au crédit à la consommation, notamment le crédit renouvelable accusé de contribuer au surendettement. Elle comporte également un volet assurance en autorisant l’emprunteur à choisir librement l’assurance en garantie de son prêt conso ou immobilier. Depuis le 1er septembre 2010, tout emprunteur a le droit de souscrire à l'assurance de son choix et de refuser la formule proposée par sa banque. La déliaison entre crédit et assurance introduite par la loi Murcef de 2001 est consolidée par la loi Lagarde. Les emprunteurs peuvent ainsi mettre les offres en concurrence via les comparateurs en ligne et souscrire l’offre qui répond à leurs besoins au meilleur prix. En profitant de la délégation d’assurance, les emprunteurs peuvent réduire jusqu’à 60% le coût de leur assurance de prêt immobilier. La réglementation impose toutefois que le contrat délégué présente une équivalence de niveau de garanties avec la proposition bancaire. Ce droit au libre choix du contrat d’assurance lors de la demance de prêt peine pourtant à s’exercer. L’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance groupe de leur banque en dépit des économies avérées qu’ils peuvent réaliser en signant avec la concurrence. Le phénomène s’est accéléré avec l’entrée en lice de la loi Lemoine en 2022. La loi Lemoine pour changer d’assurance en cours de prêt Entrée en vigueur en juin 2022 pour les nouveaux crédits et en septembre 2022 pour les prêts en cours, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de dénoncer le contrat d’assurance bancaire à tout moment, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi avec les dispositifs précédents (loi Hamon et loi Bourquin). Les emprunteurs reprennent la main sur leur assurance crédit en s'appuyant sur cette nouvelle réglementation qui facilite la substitution de contrat. À la clef, des milliers d’euros d’économies sur la durée restante du crédit immobilier. Chez le courtier Magnolia.fr, le gain moyen s’affiche à 10 000€ pour les quelque 50 000 emprunteurs accompagnés dans leur démarche de changement depuis septembre 2022. La loi Lemoine est donc une réussite, si l’on en croît le bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier sur la réforme de l’assurance emprunteur. Peut-on réellement parler de succès ? Les parts des assureurs alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en mai 2023, date à laquelle s’arrête l’observation du CCSF. Le rapport a été conduit trop tôt sur une durée qui manque d’ampleur pour constater une vraie ouverture du marché grâce à la loi Lemoine. Moins d’assurances déléguées sur les nouveaux crédits La loi Lemoine est une formidable avancée pour les emprunteurs ; elle réussit là où les autres dispositifs censés faciliter le changement d’assurance ont échoué. En supprimant la contrainte temporelle, elle permet à la substitution d’assurance de prêt de progresser. Elle a pourtant un effet pervers : la mise en retrait de la loi Lagarde.  En 2023, 7,5% des nouveaux crédits immobiliers étaient couverts par une assurance externe, contre 9,3% en 2021, avant la mise en œuvre de la loi Lemoine. Souscrire une assurance déléguée en première intention perd du terrain. Les emprunteurs ne se battent plus pour faire valoir leur droit au libre choix du contrat lors de leur demande de financement. Manque d’information, manque de temps pour chercher une offre alternative mais surtout pression de la banque, ils évitent de contrarier le prêteur qui ne se prive pas d’appuyer son assurance maison quand bien même elle serait plus chère que la concurrence. La priorité des emprunteurs est d’obtenir leur prêt immobilier, quitte à souscrire à une assurance plus onéreuse… qu’ils peuvent résilier rapidement dans un deuxième temps. La loi Lemoine offre ainsi une meilleure protection aux emprunteurs les moins bien armés pour négocier avec leur banque au moment de la souscription du crédit. Chez Magnolia.fr, le changement de contrat représente désormais 90% de l’activité, contre 70% avant septembre 2022. Dans la majorité des cas, la demande de substitution intervient dans la première année de remboursement, ce qui permet d’optimiser les économies, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû.

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Passoires thermiques : les nouvelles règles du DPE au 1er juillet 2024

Face à l’ampleur de la crise qui frappe l’immobilier et le marché locatif en particulier, le gouvernement revoit sa copie sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). L'enjeu est de taille en raison du calendrier d'interdiction à la location des biens les plus gros consommateurs en énergie. Les petites surfaces vont pouvoir bénéficier d’un sursis, ce qui devrait sortir plus de 200 000 logements du statut de passoire thermique selon une étude visant l’impact de cette réforme. Réforme du DPE pour les petits logements La loi Climat et Résilience votée en août 2022 prévoit la sortie progressive du marché locatif des logements dont le DPE indique une grosse consommation d’énergie. Ne peuvent plus être loués depuis janvier 2023 les pires logements de la classe G, soit une consommation supérieure à 450 kWhEP/m²/an. Ce sera au tour de tous les biens de la classe G d’être interdits de location en janvier 2025, puis à ceux de la classe F en janvier 2028. La mesure restrictive s’appliquera aux biens de la classe E à compter de janvier 2034. Ces logements sont considérés comme des passoires thermiques, et désormais indécents selon les termes de la loi. À moins de rénover son logement énergivore pour l’améliorer d’au moins 2 classes, le propriétaire bailleur ne peut plus le louer. Le calcul du DPE défavorise toutefois les petites surfaces : la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien avec le nombre d’occupants, en raison, par exemple, d’un ballon d’eau chaude surdimensionné. Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a donc annoncé mi-février une révision du DPE pour les logements d’une surface inférieure à 40 m². Il faudra attendre le 1er juillet 2024 pour que ce nouveau mode de calcul visant les petites superficies entre en application. L’Ademe (Agence de la transition écologique) met en ligne un simulateur qui permet aux propriétaires concernés de vérifier la nouvelle classe énergie de leur bien en indiquant l’ancien DPE. En corrigeant le biais méthodologique qui pénalise les petites surfaces, 140 000 logements sortent des passoires thermiques. Une estimation en-deçà de la réalité selon une étude de PriceHubble, portail spécialisé dans les solutions d’estimation et d’analyse immobilière. Nouvelle étiquette énergie pour 220 000 passoires thermiques PriceHubble a étudié le DPE de près de 880 000 appartements de moins de 40 m², afin de mesurer l’impact de la réforme, sachant toutefois qu’il est impossible de mesurer la proportion exacte de biens mis en location. Parmi eux, 13% sont classés G, soit environ 594 000 logements. L’analyse s’est concentrée sur les logements de la classe G, puisqu'ils seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025. Seuls 20,4% d’entre eux sortiront de la catégorie G, une immense majorité sortira donc du marché locatif en janvier prochain. En allant plus loin, 2,03% des biens classés G et 33% des biens classés F basculeront en classe E ou mieux. Ainsi, grâce au nouveau DPE pour les petites surfaces, quelque 220 000 appartements sortiront théoriquement de la catégorie « passoire thermique », ce qui est bien supérieur aux chiffres avancés par le ministère. Dans les marchés locatifs tendus comme à Paris où plus de la moitié des appartements de moins de 40 m² sont étiquetés G, la réforme du DPE est cruciale. 78% des biens de classe G ne verront aucune amélioration. Le nouveau DPE petites surfaces aura un meilleur impact sur les logements de classe F : 33% bénéficieront d’un DPE amélioré et sortiront du statut de passoire énergétique au 1er juillet 2024. Les propriétaires bailleurs de petites surfaces bénéficient ainsi d’un sursis de trois ans pour rénover leur bien et les rendre éligibles à la location en janvier 2028, date où tous les logements des classes G et F ne pourront plus être loués.