Impact négatif du Pinel : amélioration possible ?

Lancé en septembre 2014 suite à l'assouplissement du régime Duflot, le Pinel est le dispositif destiné aux investisseurs locatifs le plus attribué en France. Il a été prorogé jusqu'en décembre 2021 par la loi de finances 2018. Un rapport commandé par le gouvernement évalue pourtant négativement son impact sur l'offre de logement et sur les prix, et propose diverses pistes pour l'améliorer.

Loi Pinel : un bilan mitigé

Missionnés en juin dernier par le gouvernement, l'Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) viennent tout juste de livrer leur rapport sur l'évaluation du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif loi Pinel. Dans ce rapport, les auteurs ont cherché à mesurer les effets du dispositif sur les prix de l'immobilier (foncier, vente au particulier), sa rentabilité (pour les finances de l'État et les particuliers), et son impact sur la ville. Le bilan s'avère globalement négatif et si la viabilité du dispositif Pinel n'est pas remise en cause, la mission recommande qu'il soit réformé pour répondre aux objectifs fixés initialement, à savoir la construction des logements en zones tendues, le soutien à l'investissement locatif et le développement d'une offre de logements à loyers intermédiaires dans le parc locatif privé.

Le dispositif Pinel n'est pas menacé de suppression et sera bien prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Le rapport de l'IGF et du CGEDD pointe néanmoins ses effets négatifs, tant pour les particuliers investisseurs que pour l'État et les collectivités locales :

La construction d'un logement Pinel coûte 35% plus cher à l'État qu'un financement par un investisseur institutionnel.
La construction dans les territoires non éligibles au Pinel est pénalisée du fait de la concurrence des zones éligibles au dispositif.
Les logements ne se situent pas nécessairement dans les zones les plus pertinentes pour leur politique locale de l'habitat.
Le nombre de logements Pinel n'est pas maîtrisable pour les collectivités.
Il y a corrélation entre une forte proportion d'investissements Pinel et une moindre qualité des logements.
Les copropriétés majoritairement composées de logements en loi Pinel prennent des risques sur la qualité du logement et son entretien futur. Le phénomène se constate essentiellement dans les villes de taille petite ou moyenne.
Pour l'investisseur, l'attrait de la carotte fiscale occulte une rentabilité globale négative en l'absence de hausse des prix de l'immobilier.
La rentabilité de l’investissement Pinel sur neuf ans est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886€/m².
Moins de 10% de l'aide de l'État (réduction d'impôt) se traduisent par une baisse du loyer.

Le rapport reconnaît toutefois que le dispositif a "favorisé un développement important de l'offre locative privée" et a même joué "un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France".

Loi Pinel : une réforme en vue ?

Parmi les propositions émises par le rapport de l'IGF et du CGEDD, visant à recentrer le Pinel sur ces objectifs initiaux, voici les deux principales :

Contingenter l'aide : mieux coordonner le dispositif avec la politique locale de l'habitat afin de promouvoir des logements qui répondent davantage aux besoins locaux. Le rapport préconise de plafonner "le nombre de logements locatifs aidés dans une commune de façon à pouvoir contenir leur multiplication dans les zones A et B1 et éviter qu'ils n'évincent des projets incluant des logements qui répondent mieux à des besoins locaux (des logements familiaux par exemple), même s'ils ne sont pas taillés pour la défiscalisation proposée à des particuliers investisseurs."
Rechercher une plus grande implication des investisseurs institutionnels : le but est de modérer l'effet d'éviction du dispositif Pinel dans les projets de promoteurs au détriment des investisseurs institutionnels.

Enfin, le rapport suggère de transformer le dispositif en prime budgétaire si les évolutions proposées s'avèrent difficiles à mettre en place pour des raisons de rupture du principe constitutionnel d'égalité.

Le constat posé par l'IGF et le CGEDD n'est pas en phase avec un rapport indépendant réalisé par le cabinet Preview et publié en septembre dernier. Les économistes auteurs de cette étude démontrent pour la première fois l'intérêt économique des dispositifs d'investissement locatif, et en particulier du Pinel. Le manque à gagner fiscal pour l'État, qui accorde une réduction d'impôt aux contribuables réalisant un investissement en régime Pinel, est largement compensé par les apports fiscaux liés à cet investissement. Non seulement les logements éligibles au Pinel ne sont pas plus chers, mais les investisseurs, qui n'auraient pas acheté sans ce dispositif, peuvent atténuer le rendement affaibli par la fiscalité grâce au dispositif. Le rapport rappelle que le Pinel a permis à lui seul, en quatre ans, de construire et de vendre près de 190 000 logements.

Rappel du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est attribué à tout particulier investisseur qui acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l'état d'achèvement. Pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur 6, 9 ou 12 ans, au taux s'élevant respectivement à 12%, 18% ou 21%, l'investisseur doit respecter les conditions suivantes :

le logement doit être neuf, conforme au niveau de performance énergétique globale et situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis janvier 2018 ;
le logement doit être loué durant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
le montant de l'investissement doit respecter la double limite de 300 000€ et de 5 500€/m², avec la possibilité d'acquérir 2 logements ;
les revenus du locataire ne doivent pas excéder les plafonds définis par zone ;
le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire dès lors qu'il n'est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
le loyer appliqué respecte les plafonds mis en place selon les zones (en général inférieur à 20% des loyers du marché).

Le projet de loi de finances 2019 a introduit un changement notable : les logements anciens situés dans les communes signataires d’une convention de revitalisation du territoire sont eux désormais éligibles à la réduction d’impôt, ainsi que les logements se trouvant dans un centre-ville à fort besoin de réhabilitation sous réserve d'engager des travaux d'amélioration à hauteur d'un minimum de 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt en loi Pinel est comprise dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000€ par an.

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Crédit immobilier : la durée d'emprunt n'a jamais été aussi longue

Les Français s'endettent sur une durée moyenne de 20 ans pour acheter leur logement. Du jamais vu ! L'augmentation des prix immobiliers et l'encadrement rigoureux du crédit obligent les ménages à emprunter sur de plus longues durées, surtout les primo-accédants qui ont rarement les moyens de mobiliser un apport personnel conséquent. Le crédit est bon marché, mais les conditions pour y accéder restent drastiques. Durée d'emprunt record Selon les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement, la durée moyenne d'emprunt immobilier a atteint 240 mois (20 ans) en novembre 2021, soit le record historique. Par rapport à octobre, c'est 7 mois de plus ! Et en regardant plus loin dans le rétroviseur, la durée a gagné 30 mois depuis janvier 2017 et 40 mois depuis le deuxième trimestre 2014. Au début des années 2000, la durée moyenne du crédit immobilier était de 161 mois (13,41 ans). À l’époque, le taux nominal d’emprunt était à plus de 5%. Le marché du crédit à l'habitat comptabilise une nouvelle performance inédite, après le niveau historiquement bas des taux d'intérêt et le volume de transactions (1,2 million sur un an au troisième trimestre 2021). Taux maintenus au plancher Toujours selon l'Observatoire, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,06% le mois dernier (hors assurance et coût des sûretés), soit 1 point de base additionnel par rapport à octobre. En un an, le taux moyen a perdu 13 points. Même si les signes d'une remontée des valeurs se précisent, en raison notamment de la progression de l'inflation, les conditions restent exceptionnelles, et elles le sont depuis fin 2016. La hausse enregistrée au printemps 2020, à la fin du premier confinement, a vite été balayée par les replis mensuels successifs. Le taux moyen s'affiche juste au-dessous de la barre de 1% (0,99%) sur la durée classique de 20 ans, à 0,86% sur 15 ans et à 1,13% sur 25 ans, la durée de remboursement maximale autorisée. Les durées les plus longues pour les primo-accédants Le niveau bas des taux d'intérêts permet aux ménages de s'endetter sur des durées plus longues pour s'adapter à l'augmentation des prix des logements. Selon le dernier indice des Notaires et de l'Insee, les prix des logements anciens ont grimpé en moyenne de 7,4% sur un an au troisième trimestre 2021. Le bond est plus net pour les maisons avec +9,4%, pour cause de demande accrue et d'une offre qui se tarit dans les zones prisées, comme les communes périphériques des grandes agglomérations et le littoral du Grand Ouest. Pour les primo-accédants, souvent de jeunes ménages qui débutent dans la vie professionnelle, la durée moyenne d'emprunt est poussée à son maximum pour absorber les conséquences de cette inflation des prix des logements et la faiblesse de l'apport personnel. 61% prêts à l'accession à la propriété sont souscrits sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. L'allongement de la durée de remboursement permet de contenir le taux d'effort sous les 35%, la limite qui deviendra réglementaire à compter du 1er janvier prochain conformément aux directives du régulateur financier. Coût relatif des crédits immobiliers en hausse Autre record établi par le marché du crédit à l'habitat, celui du coût relatif des opérations. Il atteint son niveau le plus élevé jamais observé, à 4,8 années de revenus en novembre 2021. Il augmente de 4,4% depuis janvier dernier, alors que les revenus des ménages sur ces opérations progressent quatre fois moins vite (+1,1% sur onze mois). Cela illustre la forte poussée inflationniste des prix immobiliers depuis un an qui implique par ailleurs de casser sa tirelire pour acheter un bien à crédit. Toujours plus d’apport personnel Le niveau de l'apport personnel s'est accru de 13% sur les onze premiers mois de l'année 2021, une hausse qui fait suite à celle de 2020 (+11,3%). Une récente étude de Finance Conseil évaluait à près de 30 000€ le montant moyen de l'apport personnel à l'échelle de l'hexagone. Il cumule à plus 85 000€ en Île-de-France. Le temps des dossiers financés sans apport est à conjuguer au passé. Emprunter pour acheter un logement n'a jamais été aussi bon marché, mais tout le monde ne peut en bénéficier. Les perdants sont les ménages avec des revenus modestes qui n'ont pas l'apport suffisant pour diminuer le montant de la dette et rester ainsi dans les clous de l'endettement, et les candidats à l'investissement immobilier, déjà détenteurs d'un premier crédit sur leur résidence principale. Ces derniers sont victimes du calcul du taux d'endettement qui inclut désormais les futurs loyers dans les revenus plutôt que les déduire de la mensualité de crédit.

Crédit immobilier : les banques plus sélectives en 2022

Les Français ont montré leur appétence pour la pierre depuis le début de la crise sanitaire. Grâce aux taux d'intérêts extrêmement faibles, le marché a fait preuve d'un grand dynamisme dans la première moitié de l'année, avant de ralentir face à la hausse des prix de l'immobilier et à la contraction de l'offre. Les candidats à l'emprunt sont aussi confrontés aux règles d'octroi qui s’imposeront comme des normes juridiques à compter du 1er janvier 2022. Avec ce serrage de vis en vue, une éventuelle remontée des taux et des normes environnementales qui taclent les biens énergivores, la demande risque d'être pénalisée l'an prochain. Que feront les taux en 2022 ? La tendance baissière des taux d'intérêts des crédits immobiliers touche à sa fin, pour ne pas dire qu'elle est bel et bien terminée. Depuis début novembre, les valeurs remontent légèrement, de manière partielle et disséminée, pour toucher toutes les banques en ce début décembre. À l'approche du gong, les établissements ralentissent la cadence, ne procèdent plus à l'analyse des dossiers contenant des prêts conventionnés comme le PTZ pour raisons de lenteur administrative et se préparent au bilan annuel. Quelle que soit la durée, les taux poussent le curseur vers le haut, mais affichent toujours un niveau historiquement bas. Selon les barèmes bancaires, le taux moyen constaté oscille entre 0,95% et 1,05% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés), avec un point bas autour de 0,70%, réservé aux meilleurs profils. Entre octobre 2020 et octobre 2021, le taux moyen toutes durées confondues a perdu 15 points de base (Observatoire Crédit Logement) sous l'effet conjugué de la politique commerciale des banques et des conditions monétaires en place, destinées à favoriser le crédit aux ménages. L'évolution du contexte ces dernières semaines (hausse de l'inflation et de l'OAT 10 ans) va modifier les grilles, sans qu'il y ait à craindre de changements brutaux. Les courtiers anticipent une lente remontée des taux en raison de la conjoncture. S'ils resteront au plancher, les taux pourraient toutefois être rehaussés de 20 points en début d'année 2022, fixant le taux moyen sur 20 ans à 1,25%. Les conditions resteront attractives pour financer un projet immobilier, mais les règles d'octroi, légalement obligatoires à compter de janvier 2022, vont renforcer la vigilance des prêteurs et obliger les candidats à l'emprunt à peaufiner leur dossier, au risque d'exclure les projets les moins bien ficelés et les profils les plus fragiles. Des conditions strictement encadrées L'encadrement de la distribution des crédits immobiliers aux particuliers est en place depuis déjà deux ans, mais ce qui était jusqu'à présent une recommandation devient la norme pour tous les crédits immobiliers décaissés à partir du 1er janvier 2022, sur le fondement du 5 de l'article L.631-2-1 du code monétaire et financier : Le taux d'effort ou taux d'endettement est rigoureusement limité à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt et assurance de prêt incluse). La durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans, sauf en cas d'achat dans le neuf avec différé d'amortissement où la durée peut être poussée jusqu'à 27 ans (achat en VEFA, construction de maison individuelle). Le régulateur accorde une marge de flexibilité à hauteur de 20% de la production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale. Les établissements trop généreux, qui distribueront des prêts hors normes, seront passibles de sanctions administratives. Ils s'y sont préparés, puisque ce cadre est en vigueur depuis janvier 2021. Et ils l'appliquent de manière rigoureuse. Selon les statistiques du Haut Conseil de Stabilité Financière, en juillet dernier, seuls 0,9% des dossiers de crédit étaient hors de clous. D'un réseau à l'autre, la souplesse peut être plus ou moins marquée, mais globalement les prêteurs obéissent aux normes. Bétonner son dossier de prêt L'application de ces règles a un effet immédiat sur l'apport personnel, dont le niveau s'est très nettement apprécié depuis un an : +26% par rapport à ce qu'il était en 2019. Le courtier Empruntis évalue à plus de 60 000€ le montant moyen de l'apport nécessaire pour financer un premier achat. Il grimpe à plus de 88 000€ pour les secundo-accédants. Pour ceux qui disposent d'une épargne significative et/ou qui empruntent sans avoir à piocher dedans, la réforme n'a aucun impact. En revanche, pour les ménages qui achètent pour la première fois et qui ont peu, voire pas d'épargne à mobiliser, les bornes en place sont un réel obstacle. D'un côté, ceux qui sont bien dotés et qui empruntent aux taux les plus faibles, de l'autre, les jeunes accédants sans épargne qui écopent des taux et des durées les plus élevés, ou qui doivent patienter pour accéder à la propriété, le temps de se constituer un apport personnel suffisant. La crise actuelle renforce aussi la vigilance des banques quant à la situation professionnelle du demandeur. Les candidats qui exercent dans des secteurs sinistrés peuvent rester sur la touche, leur sont préférés ceux qui font montre d'une franche sécurité professionnelle ou de perspectives d'évolution de carrière. Au-delà de respecter les critères cardinaux d'octroi, il faut aussi convaincre la banque que le projet immobilier tient la route. En cas d'achat avec travaux, elle s'assurera que la capacité d'endettement de l'emprunteur est suffisante pour inclure la rénovation dans la demande de financement. S'il s'agit d'un projet d'investissement, le classement énergétique du bien revêt une importance cruciale, puisque les passoires thermiques seront progressivement interdites de location à compter de 2023. À l'approche de l'échéance, on voit une très forte progression des mises en vente des logements énergivores classés E, F ou G, jusqu'à +70% dans certaines villes comme Paris, Brest ou Nantes. Les propriétaires se débarrassent de leur bien, faute de moyens financiers de réaliser des travaux de grande ampleur. Pour faire passer un logement de l'étiquette G à D, il faut débourser au bas mot 50 000€, une enveloppe que devra intégrer le futur acquéreur.

Les chiffres clés de l'assurance emprunteur

La proposition de loi sur la résiliation à tout moment de l'assurance de prêt immobilier, adoptée il y a quelques jours en première lecture à l’Assemblée Nationale, met la lumière sur ce produit contraint pour toute personne souhaitant financer l'achat d'un logement à crédit. Beaucoup ignorent encore qu'ils peuvent choisir librement le contrat et réaliser d'importantes économies en souscrivant une formule individuelle auprès d'un assureur concurrent de la banque prêteuse. Voici, en quelques chiffres éloquents, la réalité du marché. 87% Indispensable pour décrocher un prêt immobilier, l'assurance garantit au prêteur le remboursement des sommes dues en cas d'aléas de la vie dont est victime l'emprunteur (décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi). Le produit est distribué par les banques et par les assureurs alternatifs, mais le marché est pour le moins déséquilibré, puisque 87% des cotisations annuelles entrent au bilan comptable des premières. On est en présence d'une situation de quasi-monopole, d'autant plus choquante que la législation prône le libre choix du contrat. Les distributeurs du crédit sont aussi les grands distributeurs de l'assurance de prêt. Rien d'illégal en soi, si ce n'est que le consommateur, captif d'entrée de jeu en raison de la priorité donnée à sa demande de financement, souscrit le contrat groupe de la banque au détriment de son intérêt. 3 La réglementation est censée favoriser le libre choix du contrat, en amont comme en aval, une fois le crédit signé. Trois lois se sont succédées depuis 2010 : la loi Lagarde, vaste réforme du crédit, qui introduit le principe de délégation d'assurance emprunteur : chacun peut souscrire une assurance autre que celle présentée par la banque. la loi Hamon : durant les douze premiers mois qui suivent la signature de l'offre de prêt, l'emprunteur peut changer de contrat d'assurance au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire. l'amendement Bourquin : depuis janvier 2018, au-delà de la première échéance, tout emprunteur, quelle que soit l'antériorité de son contrat, peut substituer chaque année le contrat en cours par une offre alternative. Le changement d'assurance crédit est accepté par la banque sous réserve que l'équivalence de garanties et les délais de procédure soient respectés. Au regard des scores bancaires, force est de constater que cette faculté offerte à l’emprunteur s’exerce avec grande peine. Une quatrième loi, actuellement en examen au Parlement, devrait faciliter les démarches en autorisant l'emprunteur à changer de formule à tout moment et en renforçant les sanctions à l'encontre des banques récalcitrantes. 7 milliards d'euros Les bancassureurs brassent chaque année une manne de 7 milliards d'euros et engrangent en moyenne 68% de marge sur l'assurance de prêt immobilier. Sur 100€ versés par l'assuré emprunteur, 68€ sont conservés par la banque ou sa filiale d'assurance, et 32 sont reversées aux assurés sous forme de prestations. À titre de comparaison, cette marge est deux fois supérieure à celle pratiquée en assurance habitation et même trois fois plus juteuse qu'en assurance auto. On comprend pourquoi les bancassureurs verrouillent le marché et s'emploient avec la plus grande assiduité à décourager les emprunteurs de changer de contrat. Aux pratiques dilatoires s'ajoutent des techniques pernicieuses (absence de réponse, dénigrement des contrats alternatifs, demande indue de documents, refus non motivé) qui ont pour seule finalité de contrer la concurrence. 15 000 euros Un emprunteur qui assure son crédit immobilier via un contrat individuel sur-mesure peut réaliser un gain de plusieurs milliers d'euros sur la durée de son prêt. À garanties équivalentes, condition sine qua non à l'obtention de l'accord bancaire d’une assurance déléguée, les contrats alternatifs sont entre deux et quatre fois moins chers que les offres bancaires. L'emprunteur peut économiser jusqu'à 15 000€, voire plus selon le profil. 40% Il n'a échappé à personne que les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont au plus bas depuis des mois, et même plusieurs années. Les conditions pour financer un projet immobilier sont donc hyper attractives, mais elles réduisent la rémunération des banques à la portion congrue. L'assurance devient donc l'un des seuls moyens de réaliser des marges significatives. Les taux nominaux baissant, l'assurance pèse proportionnellement plus lourd dans le coût global du crédit : en moyenne 40%, soit le deuxième poste de coût après les intérêts d'emprunt. Prenons un exemple pour illustrer le poids de l'assurance : une personne âgée de 45 ans qui emprunte 250 000€ au taux nominal de 1,1% sur 20 ans paiera son assurance bancaire au taux de 0,45%, soit 22 500€ sur la durée totale du crédit. C'est près de 80% du montant des intérêts (28 622€) ! 12% Les personnes qui incarnent un risque aggravé de santé peuvent s'appuyer sur la convention Aeras pour accéder à l'assurance et au crédit. En 2020, ces profils d'emprunteurs représentaient 12,3% des demandes de financements immobiliers et professionnels, soit près de 529 000 dossiers. 99,5% des demandes ont reçu une proposition d'assurance. Les profils à risques pour raisons médicales ou professionnelles sont rarement couverts par les bancassureurs. L'assurance alternative s'est développée il y a une trentaine d'années pour pallier cette lacune. La concurrence, représentée par les courtiers indépendants comme Magnolia.fr, assume le risque et propose des formules adaptées et personnalisées au tarif le plus juste.