Impact négatif du Pinel : amélioration possible ?

Lancé en septembre 2014 suite à l'assouplissement du régime Duflot, le Pinel est le dispositif destiné aux investisseurs locatifs le plus attribué en France. Il a été prorogé jusqu'en décembre 2021 par la loi de finances 2018. Un rapport commandé par le gouvernement évalue pourtant négativement son impact sur l'offre de logement et sur les prix, et propose diverses pistes pour l'améliorer.

Loi Pinel : un bilan mitigé

Missionnés en juin dernier par le gouvernement, l'Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) viennent tout juste de livrer leur rapport sur l'évaluation du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif loi Pinel. Dans ce rapport, les auteurs ont cherché à mesurer les effets du dispositif sur les prix de l'immobilier (foncier, vente au particulier), sa rentabilité (pour les finances de l'État et les particuliers), et son impact sur la ville. Le bilan s'avère globalement négatif et si la viabilité du dispositif Pinel n'est pas remise en cause, la mission recommande qu'il soit réformé pour répondre aux objectifs fixés initialement, à savoir la construction des logements en zones tendues, le soutien à l'investissement locatif et le développement d'une offre de logements à loyers intermédiaires dans le parc locatif privé.

Le dispositif Pinel n'est pas menacé de suppression et sera bien prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Le rapport de l'IGF et du CGEDD pointe néanmoins ses effets négatifs, tant pour les particuliers investisseurs que pour l'État et les collectivités locales :

La construction d'un logement Pinel coûte 35% plus cher à l'État qu'un financement par un investisseur institutionnel.
La construction dans les territoires non éligibles au Pinel est pénalisée du fait de la concurrence des zones éligibles au dispositif.
Les logements ne se situent pas nécessairement dans les zones les plus pertinentes pour leur politique locale de l'habitat.
Le nombre de logements Pinel n'est pas maîtrisable pour les collectivités.
Il y a corrélation entre une forte proportion d'investissements Pinel et une moindre qualité des logements.
Les copropriétés majoritairement composées de logements en loi Pinel prennent des risques sur la qualité du logement et son entretien futur. Le phénomène se constate essentiellement dans les villes de taille petite ou moyenne.
Pour l'investisseur, l'attrait de la carotte fiscale occulte une rentabilité globale négative en l'absence de hausse des prix de l'immobilier.
La rentabilité de l’investissement Pinel sur neuf ans est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886€/m².
Moins de 10% de l'aide de l'État (réduction d'impôt) se traduisent par une baisse du loyer.

Le rapport reconnaît toutefois que le dispositif a "favorisé un développement important de l'offre locative privée" et a même joué "un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France".

Loi Pinel : une réforme en vue ?

Parmi les propositions émises par le rapport de l'IGF et du CGEDD, visant à recentrer le Pinel sur ces objectifs initiaux, voici les deux principales :

Contingenter l'aide : mieux coordonner le dispositif avec la politique locale de l'habitat afin de promouvoir des logements qui répondent davantage aux besoins locaux. Le rapport préconise de plafonner "le nombre de logements locatifs aidés dans une commune de façon à pouvoir contenir leur multiplication dans les zones A et B1 et éviter qu'ils n'évincent des projets incluant des logements qui répondent mieux à des besoins locaux (des logements familiaux par exemple), même s'ils ne sont pas taillés pour la défiscalisation proposée à des particuliers investisseurs."
Rechercher une plus grande implication des investisseurs institutionnels : le but est de modérer l'effet d'éviction du dispositif Pinel dans les projets de promoteurs au détriment des investisseurs institutionnels.

Enfin, le rapport suggère de transformer le dispositif en prime budgétaire si les évolutions proposées s'avèrent difficiles à mettre en place pour des raisons de rupture du principe constitutionnel d'égalité.

Le constat posé par l'IGF et le CGEDD n'est pas en phase avec un rapport indépendant réalisé par le cabinet Preview et publié en septembre dernier. Les économistes auteurs de cette étude démontrent pour la première fois l'intérêt économique des dispositifs d'investissement locatif, et en particulier du Pinel. Le manque à gagner fiscal pour l'État, qui accorde une réduction d'impôt aux contribuables réalisant un investissement en régime Pinel, est largement compensé par les apports fiscaux liés à cet investissement. Non seulement les logements éligibles au Pinel ne sont pas plus chers, mais les investisseurs, qui n'auraient pas acheté sans ce dispositif, peuvent atténuer le rendement affaibli par la fiscalité grâce au dispositif. Le rapport rappelle que le Pinel a permis à lui seul, en quatre ans, de construire et de vendre près de 190 000 logements.

Rappel du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est attribué à tout particulier investisseur qui acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l'état d'achèvement. Pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur 6, 9 ou 12 ans, au taux s'élevant respectivement à 12%, 18% ou 21%, l'investisseur doit respecter les conditions suivantes :

le logement doit être neuf, conforme au niveau de performance énergétique globale et situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis janvier 2018 ;
le logement doit être loué durant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
le montant de l'investissement doit respecter la double limite de 300 000€ et de 5 500€/m², avec la possibilité d'acquérir 2 logements ;
les revenus du locataire ne doivent pas excéder les plafonds définis par zone ;
le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire dès lors qu'il n'est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
le loyer appliqué respecte les plafonds mis en place selon les zones (en général inférieur à 20% des loyers du marché).

Le projet de loi de finances 2019 a introduit un changement notable : les logements anciens situés dans les communes signataires d’une convention de revitalisation du territoire sont eux désormais éligibles à la réduction d’impôt, ainsi que les logements se trouvant dans un centre-ville à fort besoin de réhabilitation sous réserve d'engager des travaux d'amélioration à hauteur d'un minimum de 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt en loi Pinel est comprise dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000€ par an.

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Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.

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