Impact négatif du Pinel : amélioration possible ?

Lancé en septembre 2014 suite à l'assouplissement du régime Duflot, le Pinel est le dispositif destiné aux investisseurs locatifs le plus attribué en France. Il a été prorogé jusqu'en décembre 2021 par la loi de finances 2018. Un rapport commandé par le gouvernement évalue pourtant négativement son impact sur l'offre de logement et sur les prix, et propose diverses pistes pour l'améliorer.

Loi Pinel : un bilan mitigé

Missionnés en juin dernier par le gouvernement, l'Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) viennent tout juste de livrer leur rapport sur l'évaluation du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif loi Pinel. Dans ce rapport, les auteurs ont cherché à mesurer les effets du dispositif sur les prix de l'immobilier (foncier, vente au particulier), sa rentabilité (pour les finances de l'État et les particuliers), et son impact sur la ville. Le bilan s'avère globalement négatif et si la viabilité du dispositif Pinel n'est pas remise en cause, la mission recommande qu'il soit réformé pour répondre aux objectifs fixés initialement, à savoir la construction des logements en zones tendues, le soutien à l'investissement locatif et le développement d'une offre de logements à loyers intermédiaires dans le parc locatif privé.

Le dispositif Pinel n'est pas menacé de suppression et sera bien prolongé jusqu'au 31 décembre 2021. Le rapport de l'IGF et du CGEDD pointe néanmoins ses effets négatifs, tant pour les particuliers investisseurs que pour l'État et les collectivités locales :

La construction d'un logement Pinel coûte 35% plus cher à l'État qu'un financement par un investisseur institutionnel.
La construction dans les territoires non éligibles au Pinel est pénalisée du fait de la concurrence des zones éligibles au dispositif.
Les logements ne se situent pas nécessairement dans les zones les plus pertinentes pour leur politique locale de l'habitat.
Le nombre de logements Pinel n'est pas maîtrisable pour les collectivités.
Il y a corrélation entre une forte proportion d'investissements Pinel et une moindre qualité des logements.
Les copropriétés majoritairement composées de logements en loi Pinel prennent des risques sur la qualité du logement et son entretien futur. Le phénomène se constate essentiellement dans les villes de taille petite ou moyenne.
Pour l'investisseur, l'attrait de la carotte fiscale occulte une rentabilité globale négative en l'absence de hausse des prix de l'immobilier.
La rentabilité de l’investissement Pinel sur neuf ans est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886€/m².
Moins de 10% de l'aide de l'État (réduction d'impôt) se traduisent par une baisse du loyer.

Le rapport reconnaît toutefois que le dispositif a "favorisé un développement important de l'offre locative privée" et a même joué "un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France".

Loi Pinel : une réforme en vue ?

Parmi les propositions émises par le rapport de l'IGF et du CGEDD, visant à recentrer le Pinel sur ces objectifs initiaux, voici les deux principales :

Contingenter l'aide : mieux coordonner le dispositif avec la politique locale de l'habitat afin de promouvoir des logements qui répondent davantage aux besoins locaux. Le rapport préconise de plafonner "le nombre de logements locatifs aidés dans une commune de façon à pouvoir contenir leur multiplication dans les zones A et B1 et éviter qu'ils n'évincent des projets incluant des logements qui répondent mieux à des besoins locaux (des logements familiaux par exemple), même s'ils ne sont pas taillés pour la défiscalisation proposée à des particuliers investisseurs."
Rechercher une plus grande implication des investisseurs institutionnels : le but est de modérer l'effet d'éviction du dispositif Pinel dans les projets de promoteurs au détriment des investisseurs institutionnels.

Enfin, le rapport suggère de transformer le dispositif en prime budgétaire si les évolutions proposées s'avèrent difficiles à mettre en place pour des raisons de rupture du principe constitutionnel d'égalité.

Le constat posé par l'IGF et le CGEDD n'est pas en phase avec un rapport indépendant réalisé par le cabinet Preview et publié en septembre dernier. Les économistes auteurs de cette étude démontrent pour la première fois l'intérêt économique des dispositifs d'investissement locatif, et en particulier du Pinel. Le manque à gagner fiscal pour l'État, qui accorde une réduction d'impôt aux contribuables réalisant un investissement en régime Pinel, est largement compensé par les apports fiscaux liés à cet investissement. Non seulement les logements éligibles au Pinel ne sont pas plus chers, mais les investisseurs, qui n'auraient pas acheté sans ce dispositif, peuvent atténuer le rendement affaibli par la fiscalité grâce au dispositif. Le rapport rappelle que le Pinel a permis à lui seul, en quatre ans, de construire et de vendre près de 190 000 logements.

Rappel du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est attribué à tout particulier investisseur qui acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l'état d'achèvement. Pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur 6, 9 ou 12 ans, au taux s'élevant respectivement à 12%, 18% ou 21%, l'investisseur doit respecter les conditions suivantes :

le logement doit être neuf, conforme au niveau de performance énergétique globale et situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis janvier 2018 ;
le logement doit être loué durant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
le montant de l'investissement doit respecter la double limite de 300 000€ et de 5 500€/m², avec la possibilité d'acquérir 2 logements ;
les revenus du locataire ne doivent pas excéder les plafonds définis par zone ;
le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire dès lors qu'il n'est pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
le loyer appliqué respecte les plafonds mis en place selon les zones (en général inférieur à 20% des loyers du marché).

Le projet de loi de finances 2019 a introduit un changement notable : les logements anciens situés dans les communes signataires d’une convention de revitalisation du territoire sont eux désormais éligibles à la réduction d’impôt, ainsi que les logements se trouvant dans un centre-ville à fort besoin de réhabilitation sous réserve d'engager des travaux d'amélioration à hauteur d'un minimum de 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt en loi Pinel est comprise dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000€ par an.

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Crédit immobilier : pourquoi la hausse des taux va durer en 2022

En ce début de mai 2022, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont continué leur progression et ce n'est malheureusement pas près de s'arrêter là. Face à l'inflation qui grimpe en flèche et à la poussée des taux obligataires, l'accès à l'emprunt devient de plus en plus difficile, en particulier pour les candidats les plus fragiles. Les taux en progression constante "Argent, trop cher !" disait la chanson. Emprunter pour réaliser un projet immobilier est de plus en plus dispendieux au fil des semaines. Entamée en janvier dernier, la remontée des taux d'intérêt se poursuit inexorablement en ce mois de mai, affichant un gain de 50 points de base sur toutes les durées depuis le début de l'année. Le taux moyen sur 20 ans se négocie actuellement à 1,50% (hors assurance et coût des sûretés), loin du 1% auquel l'automne et l'hiver 2021 nous avaient habitués. Il était commun à l'époque de s'endetter sous cette barre symbolique. Les valeurs au plancher permettaient alors d'allonger la durée de remboursement (au plus 25 ou 27 ans) tout en restant dans les limites de l'endettement (soit 35% des revenus nets). En mai, les ajustements vont de 0,10% à 0,30% selon les banques, appliqués diversement sur certains profils ou à l'ensemble de la clientèle. Il est plus que jamais nécessaire de mettre les offres en concurrence, car d'un établissement à l'autre la politique commerciale est plus ou moins attractive, ou à l'inverse pénalisante, en fonction du profil concerné. La hausse des taux faite pour durer Inutile d'attendre un tassement voire un repli des taux, la progression va s'installer dans la durée. Premiers observateurs du marché immobilier, les courtiers anticipent de futures augmentations des taux dans les semaines à venir. Tous les indicateurs témoignent d'un changement de la situation monétaire, à commencer par le rendement de l'emprunt obligataire de l'État français sur 10 ans. L'OAT 10 ans, taux de référence utilisé par les établissements de crédit pour déterminer les taux fixes des prêts immobiliers, titre actuellement plus de 1,50% (hors coût assurance prêt et sûretés). Début mars, il était autour de 0,30%, et il oscillait majoritairement en territoire négatif entre mi-2019 et avril 2021. C'est du passé. Les marchés obligataires sont en phase ascendante depuis fin 2021 et les banques n'ont d'autre choix que d'aligner les taux d'intérêt des crédits sur ceux de la dette française, car elles se refinancent au même niveau. Elles sont donc obligées de répercuter la hausse de l'OAT 10 ans sur les taux de crédit immobilier, même si la Banque Centrale Européenne maintient pour l'heure ses taux directeurs au plancher. Une situation qui devrait évoluer dans les prochaines semaines, probablement au cours de juillet, en raison de la dérive inflationniste. L'enlisement de la guerre en Ukraine est susceptible d'accroître l'inflation en raison notamment de la décision de l'UE de stopper les approvisionnements en gaz et pétrole russes. À fin avril, le taux de l'inflation s'établissait à 4,8%, après 4,5% le mois précédent. En un mois, l'indice de prix à la consommation a gagné 0,4% après 1,4% en mars. L'indice des prix harmonisé, qui est conforme à la méthode de calcul en zone euro, affichait 5,4% en avril sur un an. La moyenne annuelle était de 1,6% en 2021 et de 0,5% en 2020. Selon l’Insee, l’inflation en France s’envolera à 5,4% sur un an à fin juin. En avril, sur un an, l'inflation en zone euro a atteint 7,5%, son niveau record, bien loin de la valeur de 2% visée par la Banque Centrale Européenne. Face à cette situation hors contrôle, l'institution envisage de normaliser sa politique monétaire accommodante en rehaussant ses taux au cours de l'été, ce qui serait une première depuis 2011. Les banques emprunteront ainsi à des taux plus élevés, ce qui entraînera de facto une hausse des taux de crédit pour les entreprises et les particuliers. Resserrement de l'accès au crédit immobilier Le pouvoir d'achat des ménages souffre et rien n'indique que les salaires et les pensions vont être indexés sur l'inflation. Beaucoup reportent leur projet d'achat immobilier dans ce contexte marqué par un renchérissement du crédit et les incertitudes liées au conflit russo-ukrainien. Les premiers touchés sont les foyers modestes. Les taux planchers de l'an dernier leur permettaient encore d'emprunter malgré les normes d'octroi quant au taux d'endettement et à la durée de remboursement. Mais la progression brutale des taux d'intérêt les stoppe dans leur élan, d'autant que l'usure ne suit pas le mouvement. Selon le courtier Pretto, 24% des dossiers étaient recalés en avril pour cause d'usure outrepassée, contre 4,3% l'an dernier. Des chiffres qui témoignent de l'inadéquation du calcul des taux légaux en pleine remontée des taux d'intérêt, facteur de l'effet ciseau. Il devient urgent de réformer la méthodologie employée pour que l'usure soit en phase avec les taux du marché à l'instant T. La solution pour accéder plus facilement au crédit passe par la délégation d’assurance de prêt immobilier. À garanties équivalentes, un contrat individuel souscrit auprès d’un assureur externe à la banque coûte jusqu’à trois fois moins cher que le contrat groupe du prêteur. Deuxième coût après les intérêts, l’assurance se négocie également tout au long du crédit. Le cadre réglementaire évolue d’ailleurs très prochainement. Grâce à la loi Lemoine qui entre en jeu à partir du 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur pourra résilier son contrat d’assurance à tout moment et sans frais, disposition qui s’appliquera aux personnes déjà détentrices d’un prêt immobilier à compter du 1er septembre prochain.

NOMINATION : Le Groupe Magnolia.fr annonce l'arrivée de Bénédicte Albessard au poste de Directrice des Opérations

Communiqué de Presse / Jeudi 19 mai 2022 INSURTECH / Le Groupe Magnolia.fr accélère son développement et se renforce avec des recrutements stratégiques : pour la première fois, l'insurtech se dote d'une Cheffe d'orchestre des Opérations, Bénédicte Albessard, qui rejoint le comité de Direction. Elle sera en charge de piloter les ventes B2C et les équipes du service Gestion afin d'accompagner la croissance du groupe. Celui-ci a pour volonté d'élargir son offre et de devenir la MarketPlace leader en Assurance Diplômée de l’Université Paris Dauphine, Bénédicte Albessard a débuté sa carrière en tant que Directrice Financière. En 2005, elle rejoint Canal Plus où après avoir occupé le poste de Directrice Administratrice et Financière, elle accepte de relever le challenges d’une direction opérationnelle en tant que Directrice de la Relation Client.Trois années d’expatriation aux Pays Bas lui ont ensuite permis d’appréhender le monde de la Relation client outsourcée chez Teleperformance en tant que VP Strategic Account Management. « Je suis ravie de rejoindre Magnolia.fr, un groupe ambitieux de l'Insurtech, à la fois disruptive et client centric, qui possède tous les atouts nécessaires au renforcement de sa position de leader des Marketplaces en assurance. Ma mission consistera principalement à structurer les opérations, piloter leurs performances et assurer la satisfaction client pour accompagner le groupe dans son développement.» exprime Bénédicte Albessard. « L'arrivée de Bénédicte au sein du comité de direction du groupe Magnolia est une excellente nouvelle et répond à notre forte ambition de croissance. L'expertise de Bénédicte acquise au sein de grands groupes va permettre à Magnolia.fr de grandir et d'accélérer l’industrialisation et la digitalisation de ses ventes et de son service de gestion. Je suis très heureux de l'accueillir au sein de nos équipes.» conclut Olivier Le Gallo.

Crédit immobilier : ce qui change en 2022

Quand l'immobilier va, tout va, dit l'adage. S'il est évidemment trop tôt pour évaluer les performances du marché 2022, force est de constater que l'activité à la mi-mai est soumise à des contraintes qui freinent l'accès au crédit, à commencer par la remontée brutale des taux d'intérêt. L'évolution tant attendue est pourtant l'entrée en lice le 1er juin prochain de la loi Lemoine, réforme majeure de l'assurance emprunteur. Accès au crédit plus difficile Face à des risques de surchauffe du crédit immobilier, susceptibles d'entraîner les ménages vers le surendettement, les autorités financières ont décidé de réguler la distribution des prêts en édictant des règles d'octroi dès janvier 2020. Depuis plus de deux ans, les banques doivent appliquer les consignes quant au plafonnement du taux d'endettement et à la limite de la durée de remboursement, consignes qui sont devenues des normes juridiquement opposables à compter de janvier 2022 : le taux d'effort ou taux d'endettement ne doit pas outrepasser 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt et assurance de prêt incluse) ; la durée de remboursement est limitée à 25 ans, à l'exception des achats dans le neuf ou nécessitant des travaux d’envergure, avec jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds, où la durée peut aller jusqu'à 27 ans. Une certaine souplesse est accordée pour les crédits à destination des primo-accédants et des acquéreurs de leur résidence principale. Les établissements peuvent déroger aux règles à la marge à hauteur de 20% de leur production trimestrielle. Avec ces normes d'octroi, le régulateur cherche à brider l'accès au crédit pour éviter les dérives observées dans le passé, comme des crédits avec un taux d'endettement supérieur à 40% et des durées très longues pouvant aller jusqu'à 35 ans. Cette réglementation drastique du crédit à l'habitat exclut les candidats les plus fragiles, et oblige les autres à renforcer la qualité de leur dossier. L'exigence d'apport personnel est rehaussée. Il faut désormais autour de 20% du montant de l'opération pour intéresser les banques, un niveau souvent trop élevé pour les jeunes actifs sans épargne qui débutent dans la vie professionnelle. Finis également les crédits investisseurs sans mise initiale : les futurs loyers escomptés, qui pouvaient auparavant justifier un dossier sans apport, se sont plus comptabilisés en déduction de la mensualité, mais viennent grossir les revenus, ce qui relève le taux d'endettement. Des taux en forte hausse À ce contexte structurel s'ajoute un contexte conjoncturel : la remontée des taux d'intérêt depuis le début de l'année 2022. Après deux millésimes au plancher, les taux sont repartis à la hausse et dans des proportions inattendues. La faute à la guerre en Ukraine qui fait peser une lourde menace sur les conditions monétaires, en poussant le curseur de l'inflation et le rendement des emprunts obligataires. Résultat, les taux ont bondi de 50 points de base en quatre mois et s'ils restent encore bien inférieurs au taux de l'inflation, et donc favorables aux emprunteurs, ils constituent néanmoins un obstacle car ils heurtent au niveau de l'usure resté au plancher. C'est en avril que les taux ont le plus rapidement augmenté, alors que le barème de l'usure reste inchangé pour le trimestre. Ce décalage avec la réalité du terrain est générateur du fameux effet ciseau, ce qui entraîne davantage de refus de prêts bancaires. Même solvables, de plus en plus de candidats à l'emprunt se voient recalés pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà du taux légal maximum. Sur la durée classique de 20 ans, le taux du marché oscille actuellement entre 1,50% et 1,60%, pour une usure fixée à 2,40% sur cette maturité. Pour obtenir le TAEG, le taux nominal doit encore être complété par les frais annexes liés à l'octroi du crédit : garantie, frais de dossier, rémunération éventuelle du courtier, assurance emprunteur. L'équation est donc difficilement tenable si le taux brut augmente de quelques points ou que le coût de l'assurance de prêt est élevé en raison du profil de l'emprunteur. Les taux s'emballent, l'usure stagne (au moins jusqu'au 30 juin) et les refus de prêts s'envolent. Les courtiers voient de plus en plus de dossiers bloqués, obligeant les candidats à reporter leur projet d'achat immobilier. Depuis le début de l'année, les ventes de logements ont chuté de 17%. Libéralisation de l'assurance de prêt immobilier Bonne nouvelle dans cet environnement morose, la loi Lemoine sur l'assurance emprunteur entre en application le 1er juin prochain. À compter de cette date, tout nouvel emprunteur pourra résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment, et sans frais, et la substituer par un contrat alternatif librement choisi à garanties au moins équivalentes. Cette disposition s'appliquera à toute personne déjà détentrice d'un crédit immobilier à compter du 1er septembre 2022. Plus besoin de s'appuyer sur la loi Hamon ni sur l'amendement Bourquin pour changer d'assurance en cours de prêt. Plus aucune condition d'engagement n'est exigée, désormais à tout moment, quelle que soit l'antériorité du prêt, vous allez pouvoir faire des économies sur le coût de l'assurance de prêt immobilier. À niveau de garanties équivalent, un contrat souscrit auprès d'un assureur concurrent de la banque coûte entre deux et trois fois moins cher que le contrat groupe du prêteur. Autre avancée majeure introduite par la loi Lemoine, la suppression de la sélection médicale pour les prêts de moins de 200 000€ dont le remboursement est prévu avant les 60 ans de l'emprunteur. Les personnes éligibles n'auront plus de questionnaire de santé à remplir à compter du 1er juin 2022. Ce droit va faciliter l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes présentant des risques aggravés de santé, ainsi qu’aux emprunteurs seniors qui paient leur contrat le prix fort en raison de leur âge. La loi Lemoine prévoit également la réduction du droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer de 10 à 5 ans. Cette disposition concerne aussi les personnes ayant été atteintes d'une hépatite C.