Les investissements locatifs progressent de près de 32% en un an

Les chiffres de l'immobilier hexagonal sont au beau fixe. Taux d'intérêt au plancher, conditions d'emprunt ultra favorables, durées qui s'allongent et taux d'apport en baisse, les Français se ruent sur la pierre pour acquérir leur résidence principale, mais aussi pour investir. Acheter pour louer est la nouvelle tendance du marché immobilier.

Un marché de la pierre en pleine confiance

Selon la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France, le marché de l'immobilier ancien a comptabilisé 985 000 transactions sur un an à fin mars 2019, ce qui laisse présager un niveau historiquement haut pour l’année 2019. À ce rythme, le million de ventes pourrait être atteint fin décembre. À l'aune du stock de logements disponibles (%1% par an), le volume des ventes reste équivalent à ce qu'il fût au début des années 2000.

La confiance des Français en l'immobilier est toujours intacte en dépit de l'augmentation des prix des logements. La conjonction des taux très faibles avec la durée allongée des crédits permet de contenir l'effet hausse des prix. Le seuil plancher des taux d'intérêt depuis de nombreux mois est en partie responsable des prix élevés.

Les chiffres ne mentent pas. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux moyens ont établi un nouveau record à la baisse en juin dernier (hors assurance) :

• 0,99% sur 15 ans,
• 1,17% sur 20 ans
• et 1,39% sur 25 ans.

Sur la base des avant-contrats, les notaires anticipent une progression des prix des logements anciens sur un an à fin août 2019 dans les proportions suivantes :

• +4,5% pour les appartements
• +2,6% pour les maisons.

Conséquence du niveau exceptionnellement bas des taux, les durées d'emprunt s'allongent. Il est aujourd'hui courant de s'endetter sur 25 ans. En juin, 42,3% des prêts à l'accession accordés ont été conclus sur 25 ans et plus (72,3% à 20 ans et plus), soit le niveau le plus élevé observé jusqu'alors ; en 2014 ils ne représentaient que 20,4% de la production. La durée moyenne s'est accrue de 30 mois depuis début 2014, atteignant actuellement un peu plus de 19 ans (231 mois).

Forte hausse des investissements locatifs

Ce n'est pas tant le volume des ventes qui surprend que leur destination. Les investissements locatifs explosent de +31,8% sur un an par rapport au premier semestre 2018, et représentent 26,5% des transactions. Dans le détail, 66,6% des ventes ont été réalisées pour acquérir sa résidence principale, une proportion en recul de 6,1% sur douze mois, et 5,4% pour s'offrir une résidence secondaire.

Les ménages français se révèlent de plus en plus confiants dans l'investissement locatif. Rien d'étonnant compte tenu du contexte financier et social. Ce type de placement rassure face aux faibles rendements des fonds en euros de l'assurance vie (taux moyen de 2,1% en 2018) et des livrets réglementés (0,75% pour le Livret A). Une déception qui s'accompagne d'inquiétudes vives quant au niveau de retraite. La pierre reste une valeur refuge et l'investissement locatif permet non seulement de se constituer un patrimoine, mais aussi de générer les revenus complémentaires, en partie défiscalisés si l'on choisit le bon régime d'imposition (LMNP).

Autre tendance, cette fois révélée par les agences immobilières. Selon la Fnaim, près de la moitié des transactions sont à mettre au compte des acquéreurs de moins de 40 ans. 20% des acheteurs ont aujourd'hui moins de 30 ans, soit une progression de 5% sur un an. Les jeunes aussi considèrent l'immobilier comme un placement rassurant et rentable. Selon les chiffres de la Fnaim, les rendements locatifs demeurent attractifs dans les grandes villes : le rendement brut moyen est supérieur à 6% à Marseille, Orléans, Dijon et Rouen, à 5% à Strasbourg, Lille, Rennes et Toulouse, à 4% à Lyon et Nantes. Et malgré des prix records à l'acquisition, le rendement parisien atteint 3,7%. La pierre est plus que jamais le meilleur investissement !

Bien choisir son assurance emprunteur