Investissement locatif : sera-t-il plus facile d’emprunter au second semestre 2023 ?

En réponse à la chute de la production des crédits immobiliers, le Haut Conseil de Stabilité Financière fait un léger effort sur la marge de flexibilité accordée aux banques. Elles auront désormais une latitude plus large pour s’affranchir des règles d’octroi et cela devrait quelque peu faciliter les dossiers d’investissement locatif. Explications.

Règles d’octroi : une plus grande marge dans la marge !

Face à une crise de l’immobilier 2023, plus sévère que celle observée à l’automne 2008, les pouvoirs publics, pressés par les professionnels, ont décidé de lâcher du lest et de procéder à un léger assouplissement des conditions d'octroi qui prévalent depuis janvier 2020 par deux ajustements techniques.

Rappelons ces règles devenues opposables aux banques depuis janvier 2022 :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets de l’emprunteur, avant impôts, assurance de prêt immobilier incluse.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec gros travaux de rénovation.
Le montant du crédit immobilier ne peut excéder 7 années de revenus.

Prenant acte des difficultés rencontrées par les banques, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a annoncé, à l’issue de sa réunion du mardi 13 juin, une évolution des proportions au sein de la marge de flexibilité autorisée pour déroger aux règles.

Actuellement, les banques peuvent accorder des crédits hors normes à hauteur de 20% de leur production trimestrielle et dans cette facilité, elles doivent consacrer au moins 80% des prêts aux acquéreurs de leur résidence principale, dont 30% aux primo-accédants. Les 20% restants de ces 20%, soit 4% de la production totale, peuvent être financés à qui elles veulent.

Le HCSF décide de passer ce ratio de 20% à 30%, la proportion dédiée à l’accession à la propriété descendant ainsi à 70% (avec toujours une part de 30% pour la primo-accession). Les banques disposent donc désormais de 6% de leur production de crédits qu’elles peuvent distribuer selon leurs propres critères.

Deuxième ajustement technique : la politique du crédit d’une banque sera appréciée sur trois trimestres en cas de dépassement de la marge de flexibilité de 20% sur un trimestre. Une éventualité qui attend d’être confirmée dans les faits, car les banques n’ont utilisé que 13,8% de la liberté autorisée au cours du premier trimestre 2023, sensiblement le même pourcentage qu’en 2022.

Ces changements à bas bruit ne sont pas une surprise. La Banque de France avait d’ores et déjà prévenu qu’elle ne toucherait pas aux règles d’octroi, mises en place pour sécuriser le crédit immobilier et prévenir le surendettement des ménages. Il y a quelques semaines, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire s’était dit toutefois inquiet que la norme ne devienne un obstacle à l’accès au crédit immobilier de ménages pourtant solvables. Le crédit immobilier reste donc strictement encadré dans un « contexte de normalisation des taux d’intérêts » selon les termes du HCSF.

Meilleur accès au crédit immobilier pour les investisseurs locatifs ?

Les ménages qui empruntent pour réaliser un investissement locatif seront les premiers gagnants de cet assouplissement au sein de la marge de flexibilité. Depuis l'obligation de respecter les règles du HCSF, force est de constater qu’ils sont pénalisés, en premier lieu ceux qui remboursent déjà un crédit sur la résidence principale.

La norme ne tient pas compte du reste à vivre, c’est-à-dire des moyens financiers du ménage pour payer les dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit acquittées. Or, les personnes souhaitant emprunter pour réaliser un achat locatif sont souvent plus aisés que les accédants et peuvent donc s’endetter au-delà des 35% réglementaires sans mettre leur budget en péril. En offrant aux banques une marge de manœuvre plus large, le régulateur favorise les investisseurs et de manière plus anecdotique l’achat de la résidence secondaire.

En revanche, le mode de calcul du taux d’endettement ne change pas. La méthode différentielle reste prohibée, alors qu’elle optimise le taux d’effort en ajoutant le solde investisseur aux revenus du ménage emprunteur. Le solde investisseur est la déduction des charges foncières des revenus fonciers. S’il est positif, il est ajouté aux revenus ; s’il est négatif, il en est soustrait. Depuis 2020, le régulateur impose la méthode conventionnelle où les charges foncières sont ajoutées à la mensualité du crédit et les loyers aux revenus, ce qui augmente mathématiquement le taux d’effort.

Prenons un exemple :

Vous gagnez 3 700€ par mois et vous empruntez 150 000€ sur 15 ans au taux nominal de 3,72% couverts par une assurance bancaire au taux de 0,34%, afin d’acquérir un appartement en vue de le louer. La mensualité est de 929€/mois, assurance comprise (hors frais de dossier et de garantie). Le loyer mensuel escompté serait de 800€ par mois, sur lequel la banque applique une décote de 30% (560€) ; il est ensuite minoré des charges foncières (400€), soit un solde positif de 160€.

Méthode différentielle :

1 121 / (3 700 + 160) x 100 = 29,04 %

Méthode classique :

400 + 1 121 / (3 700 + 560) = 35,70 %

Le taux d’endettement différentiel avantage l’investisseur et permettait aux banques d’être plus souples avec les investisseurs compte tenu des risques moindres de défaut de paiement du fait des revenus locatifs. Avec la méthode classique, il est désormais plus difficile pour un investisseur d’obtenir son prêt s’il n’a pas déjà soldé un premier crédit sur sa résidence principale.

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Taux d’usure crédit immobilier : proche de 6% en octobre 2023

Les taux d’usure du crédit immobilier pour le mois d’octobre subissent une nouvelle hausse par rapport au mois précédent. Le taux maximum autorisé sur les durées les plus longues atteint désormais 5,80%. Cette progression est la conséquence de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui oblige les banques à augmenter leurs barèmes. On devrait assister à une stabilisation des taux au cours de l’année 2024. Nouvelle hausse du taux d’usure Les taux d’usure n’en finissent pas de grimper et gagnent chaque mois des points supplémentaires qui attestent du durcissement régulier de la situation monétaire en zone euro. Pour le mois d’octobre 2023, le taux maximum légal en fonction de la catégorie de prêt affiche les valeurs suivantes : Catégorie Taux usure sept.2023 TAEG moyen des 3 mois précédents Taux usure applicable au 1er oct.2023 Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 4,23 % 3,23 % 4,31 % Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 5,28 % 4,16 % 5,55 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 5,56 % 4,35 % 5,80 % Prêt à taux variable 5,13 % 4,05 % 5,40 % Prêt relais 5,53 % 4,34 % 5,79 % Pour rappel, le taux d’usure est calculé chaque mois sur la base des TAEG moyens octroyés durant les trois mois précédents et augmentés d’un tiers. La révision mensuelle du taux d’usure a été instaurée en février 2023 de manière transitoire jusqu’en janvier 2024, afin de contrer le report des demandes de prêts au trimestre suivant compte tenu de l’effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre. C’est le fameux effet ciseau qui prend en tenailles les candidats entre la remontée constante et brutale des taux d’intérêts et le niveau inadapté de l’usure. Rappelons également que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) comprend tous les éléments suivants : le taux nominal qui calcule les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie obligatoire (hypothèque ou caution) le coût de l’assurance de prêt immobilier les frais payés à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier) les frais annexes éventuels (ouverture et tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien). À 5,80% sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure atteint son plus haut niveau depuis 2012. Le crédit immobilier toujours plus cher Les mois passent et le crédit se renchérit davantage. Le taux moyen sur 20 ans était autour de 1,10% en janvier 2022 ; dix-huit mois plus tard, les valeurs ont quadruplé. Sur cette maturité classique, le taux du marché se situe désormais entre 4,05% et 4,20% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Le phénomène est dû au contexte géopolitique (guerre en Ukraine) qui oblige les banques centrales à rehausser leurs taux directeurs pour juguler une inflation à la dérive. La Banque Centrale Européenne a entamé sa politique de resserrement monétaire en juillet 2022. De 0% à l’époque, le taux de refinancement titre actuellement 4,50%. Le loyer de l’argent est donc beaucoup plus élevé pour les banques de détail, avec une répercussion immédiate sur les conditions d’emprunt aux entreprises et aux particuliers. Même si l’inflation commence à refluer, elle reste persistante. La remontée des cours du pétrole et la dépréciation de l’euro qui renchérit mécaniquement les biens importés en zone euro maintiennent un rythme encore élevé de hausse des prix à la consommation. La forte tension sur les prix de l’énergie ne plaide pas pour un adoucissement de la politique monétaire, mais septembre montre des signes encourageants avec une inflation à 4,3% sur un an, contre 5,2% le mois précédent. On est encore loin de l’objectif des 2% ; les économistes estiment toutefois que si la tendance se maintient, la BCE n’aura pas besoin de relever de nouveau les taux d’intérêts par rapport aux niveaux records qu’ils affichent actuellement. Qu’elle ne les augmente pas ne signifie pas pour autant qu’elle les abaissera. Les taux directeurs de la BCE devraient rester sur un haut plateau pendant des mois. Peu de chance donc que le crédit immobilier soit plus abordable à l’avenir, d’autant que les règles d’octroi du HCSF sont têtues comme un axiome. Alors que tout le monde, des emprunteurs aux courtiers, en passant par les professionnels de l’immobilier, espérait un taux d’endettement bientôt assoupli, la Banque de France campe sur ses positions, le maintenant à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Aucune flexibilité n’est accordée aux ménages pourtant solvables qui pourraient s’endetter au-delà de la norme sans compromettre leur équilibre financier.

Crédit immobilier 2023 : attention aux frais de courtage abusifs

Le marché de l’immobilier est en souffrance. Les ménages peinent à accéder au crédit bancaire et à concrétiser leur rêve d’accession, quand les professionnels subissent de plein fouet une forte baisse de leur activité. La raréfaction du crédit rend fébrile certains courtiers qui, voyant leur chiffre d’affaires s’effondrer, n’hésitent pas à facturer à leurs clients des frais indus. Magnolia.fr vous explique quels sont les frais que l’intermédiaire peut réellement réclamer. Crise immobilière 2023 Sur un an à fin juillet, la production de crédits immobiliers a chuté de près de 50%. Un vrai marasme pour toute la filière, au-delà d’être une crise du logement pour les ménages français qui ne peuvent accéder au crédit bancaire et restent locataires, alors qu’ils sont solvables et en capacité d’emprunter. La faute à la hausse vertigineuse des taux d’intérêts qui excèdent désormais les 4% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie). Il faut ajouter la problématique du taux d’usure : bien que mensualisé, le taux maximum légal provoque rapidement un effet ciseau en raison de la progression constante et rapide des taux d’emprunt. Autre blocage, celui opéré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avec 2 limites : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Le reflux de la demande et les contraintes réglementaires pèsent notamment sur l’activité des courtiers en crédit immobilier. Certains ont donc été tentés de limiter les dégâts en facturant des frais indus à leurs clients. Frais de courtage abusifs Fin août 2023, l’UFC-Que Choisir révèle que certains intermédiaires facturent des frais à leurs clients, alors que le prêt n’a pas été obtenu, et sans les en informer au préalable. Une infraction en vertu de la réglementation qui interdit toute facturation de frais avant le déblocage des fonds (article L. 321-2 du Code de la consommation) : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent." Un courtier immobilier n’est donc rémunéré qu’au succès, lorsque les fonds ont été débloqués par la banque ou après signature de l’acte notarié. Or, des candidats à l’emprunt se sont vus réclamer des frais d’un montant oscillant entre 1 000€ et 3 500€, alors même qu’ils n’avaient pas encore décroché le financement. Les courtiers pris en faute justifient cette pratique par la directive européenne 2014/17/UE qui les autorise, indépendamment de la mise en relation avec un établissement de crédit, à délivrer un service de conseil et donc à facturer des frais inhérents. Service de conseil : des frais encadrés Cette règle européenne transposée dans le droit français distingue de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation un nouveau service : le service de conseil. Ce service vise à orienter le particulier dans son choix de crédit en lui apportant des recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière. L’emprunteur doit obligatoirement être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, il est informé de son mode de détermination. C’est ce qui a péché dans cette affaire de frais de courtage abusifs : les consommateurs n’ont pas été explicitement informés de la rémunération dans le cadre d’un mandat de conseil, encore moins que ces frais étaient dus, que le prêt ait été obtenu ou pas. Vigilance donc sur les frais de courtage. Il n’en demeure pas moins qu’un courtier est plus que jamais utile en 2023 pour faciliter l’accès au prêt immobilier. Sachez par ailleurs que vous n’avez aucuns frais à payer pour changer de contrat d’assurance emprunteur, la réglementation interdit en effet à la banque de facturer des frais de délégation d’assurance de prêt, ainsi que des frais d'avenant au contrat d'offre de prêt.

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