Investissement locatif : pénalisé par la réglementation

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L'investissement locatif est considéré comme le placement préféré des Français, après l'assurance vie. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme et d'améliorer ses revenus grâce aux loyers, et même de l'habiter pour sa retraite. La réglementation actuelle freine ce type d'acquisition malgré des taux d'emprunt au plancher depuis des mois. Entre le resserrement des conditions d'octroi des crédits et les normes environnementales, certains candidats à l'investissement locatif comme certains bailleurs préfèrent renoncer.

Le boom de l'investissement locatif

Seul placement que l'on peut acheter à crédit, l'immobilier locatif a le vent en poupe dans un contexte de crise où la pierre renforce son statut de valeur refuge. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, "les investissements immobiliers réalisés à titre de placement ont doublé en huit ans, passant de 17 % des transactions globales en 2013 à 30 % au premier semestre 2021". La tendance voit même émerger de nouveaux investisseurs, les 25-35 ans qui n'hésitent plus à acquérir un logement pour en tirer des revenus locatifs avant même d'acheter leur résidence principale.

En période de crise, l'investissement locatif constitue une sécurité que peu de placements peuvent mettre en exergue ; il n'est pas volatile comme les placements boursiers. Les jeunes actifs qui ne peuvent acheter leur logement là où ils résident en raison de prix trop élevés se permettent d'investir dans les zones où l'immobilier est plus accessible, où il ne mobilisera pas un apport personnel trop important.

Cette image idyllique est écornée par les conditions qui prévalent en 2022. Règles d'octroi des financements, encadrement des loyers et réglementation thermique, ces 3 obstacles vont désormais peser sur le marché de l'immobilier locatif.

Durcissement des conditions de crédit

À défaut de radoter, voici un rappel des règles d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers, en place depuis janvier 2021 :

Le taux d'endettement ou taux d'effort ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance de prêt incluse.
La durée de remboursement ne peut dépasser 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas d'achat sur plan ou d'acquisition avec travaux de rénovation importants).

Édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ces conditions sont devenues la norme depuis le 1er janvier 2022 : elles sont juridiquement contraignantes pour les banques qui doivent les appliquer à la lettre sous peine de sanctions administratives. La seule dérogation concerne l'achat de la résidence principale, et essentiellement la primo-accession, dans des proportions limitées à 20% de la production trimestrielle.

Elles ont pour effet de freiner l'investissement locatif, les candidats étant souvent déjà détenteurs d'un premier crédit sur leur résidence principale. La perspective de revenus additionnels pouvait auparavant leur permettre d'outrepasser à la marge le seuil de l'endettement. C'est d'autant plus caduque que les banques n'ont plus la latitude d'utiliser la méthode différentielle pour calculer le taux d'endettement : ce mode de calcul déduisait les revenus locatifs de la mensualité de crédit, ce qui permettait de diminuer l'endettement. Désormais les loyers sont intégrés dans les revenus et pénalisent le taux d'effort, déjà atteint quand un premier crédit immobilier est en cours de remboursement.

Encadrement des loyers

Mis en place en 2018, l'encadrement des loyers interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur au montant maximum autorisé, et s'applique uniquement dans les zones dites tendues, caractérisées par un déséquilibre offre/demande. Les règles sont plus strictes à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Hellemmes, Lomme et dans les villes de la Plaine commune (Seine-Saint-Denis). Il est prévu que Bordeaux et Montpellier plafonnent également les loyers en 2022. Les logements sociaux, les meublés de tourisme et les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah n'y sont pas assujettis.

Il s'agit d'un mécanisme complexe. Pour faire simple, le loyer, en cas de renouvellement du bail, ne peut être supérieur au loyer de référence minoré, et s'il se révèle supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

Si l'encadrement des loyers vise à lutter contre la crise du logement en interdisant les loyers excessifs, il pénalise le rendement locatif dans des villes comme Paris où il est déjà faible alors que les prix de l'immobilier ne cessent de grimper. Toujours dans la capitale, le loyer de référence, fixé par l'Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), se révèle imprécis et peut être décorrélé de la réalité du marché, ce qui provoque des incohérences.

En cas de non-respect de la loi Elan qui prévoit l’encadrement des loyers, le préfet peut prononcer une amende administrative d'un montant pouvant aller jusqu'à 5 000€ à l'encontre d'un bailleur particulier (15 000€ pour une personne morale ou bailleur professionnel).

À noter également que la mention de l'encadrement des loyers va être prochainement rendue obligatoire dans les annonces immobilières, en réponse à la non-conformité de nombreuses annonces de location.

Réglementation énergétique

À compter de janvier 2025, les propriétaires bailleurs ne pourront plus louer de biens étiquetés G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), sanction qui s'applique aux logements classés F au 1er janvier 2028 et aux logements classés E au 1er janvier 2034.

Un niveau de performance énergétique minimale devient donc un critère de décence, et à compter du 25 août 2022, les bailleurs de logements classés F et G n'auront plus le droit d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire, quelle que soit la zone géographique.

Par ces mesures coercitives, heureusement en partie compensées par les aides publiques à la rénovation accessibles aux bailleurs (MaPrimRénov), le gouvernement souhaite éradiquer les passoires thermiques, dont le nombre est effarant depuis la mise en œuvre de la réforme du DPE. Estimés à 4,8 millions (17% du parc de logements) par les pouvoirs publics, les logements énergivores seraient plutôt autour des 7 millions. Les professionnels constatent un afflux d'annonces de vente de biens étiquetés F et G ces dernières semaines, une aubaine pour ceux qui ont les moyens de rénover, car un logement au bas du classement énergétique est décoté entre 2% et 18% selon les notaires.

Ces contraintes risquent pourtant de dissuader les futurs investisseurs et d'entraîner une pénurie de logements à louer, notamment à destination des ménages les plus modestes.

Rappelons que les travaux de rénovation peuvent être intégrés dans un crédit immobilier, et que les dépenses relatives aux travaux font partie des charges annuelles déductibles des revenus locatifs, ce qui peut générer un déficit foncier qui vient diminuer les revenus imposables.

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

Chaque année, les franchises médicales non payées par les assurés représentent 1,5 milliard d’euros de perte pour l’Assurance Maladie. Dans son rapport sur l’application de la loi de financement de la Sécurité Sociale, la Cour des comptes préconise de ponctionner directement les comptes bancaires des patients pour récupérer ce manque à gagner. L’institution propose également de revoir les cas d'exemption de franchises médicales et de participations forfaitaires. Le déficit abyssal de la Sécurité Sociale La situation financière de la Sécurité Sociale inquiète fortement la Cour des comptes. Dans son rapport publié le 27 mai, l’institution estime que les comptes sociaux se dégradent rapidement et que des mesures fortes devront être prises dans les prochaines années. Le déficit de la Sécurité Sociale a en effet fortement progressé ces 3 dernières années : 10,8 milliards d’euros en 2023 15,3 milliards d’euros en 2024 21,6 milliards d’euros en 2025. En seulement 2 ans, le déficit a donc doublé. La branche maladie reste la plus touchée avec près de 15,9 milliards d’euros de déficit, devant la branche vieillesse. Pour la Cour des comptes, la situation devient préoccupante, d’autant plus que les conséquences économiques des tensions géopolitiques internationales pourraient encore fragiliser les finances publiques. L’institution estime ainsi que la Sécurité Sociale ne dispose plus de réserves suffisantes pour absorber un nouveau choc économique. Pourquoi les franchises médicales sont dans le viseur ? Afin de rétablir l’équilibre des comptes sociaux d’ici 2030, la Cour des comptes demande un effort supplémentaire de 6 milliards d’euros par an. Parmi les pistes évoquées figure un renforcement des franchises médicales et des participations forfaitaires. Pour rappel, la franchise médicale correspond à la somme qui reste à la charge du patient après remboursement de la Sécurité Sociale. Elle s’applique sur : les médicaments les actes paramédicaux les transports sanitaires. La participation forfaitaire de 2 € concerne quant à elle les consultations médicales et les examens. Elle s’élevait à 1 € avant le 15 mai 2024. Depuis 2024, les franchises médicales ont déjà doublé : 1 euro par boîte de médicament 1 euro par acte paramédical 4 euros par transport sanitaire. Le plafond annuel reste fixé à 50 euros par assuré. La Cour des comptes considère toutefois que ces dispositifs pourraient être encore renforcés afin de réduire les dépenses d’assurance maladie. Important : les contrats de mutuelle responsable n’ont pas le droit de prendre en charge les franchises médicales et participations forfaitaires : ces sommes sont définitivement dues par le patient. Un prélèvement direct des franchises médicales sur les comptes bancaires des assurés Parmi les propositions les plus sensibles figure la possibilité de récupérer automatiquement les franchises médicales non réglées directement sur les comptes bancaires des assurés. Aujourd’hui, les franchises et participations forfaitaires sont généralement déduites des remboursements effectués par l’Assurance Maladie. Toutefois, lorsque les remboursements sont insuffisants ou inexistants, certaines sommes restent impayées. Selon la Cour des comptes, ces montants non récupérés représenteraient environ 1,5 milliard d’euros chaque année. Pour limiter ces pertes, l’institution recommande donc de mettre en place un mécanisme de prélèvement automatique bancaire. L’objectif serait de sécuriser le recouvrement des franchises médicales et d’améliorer les recettes de l’Assurance Maladie. Une telle mesure pourrait toutefois susciter de nombreuses critiques : risque de fragilisation des ménages modestes complexité administrative multiplication des prélèvements automatiques crainte d’un recul de l’accès aux soins. Pour le moment, aucune décision gouvernementale n’a été prise, mais le sujet pourrait revenir dans les prochains débats sur le financement de la Sécurité Sociale pour 2027. Les soins dentaires bientôt concernés par les franchises médicales ? Autre piste évoquée : l’extension des franchises médicales à de nouveaux soins, notamment les soins dentaires. Actuellement, les consultations chez le dentiste ou les soins courants comme le détartrage ou le traitement d’une carie ne sont pas concernés par les franchises médicales. La Cour des comptes propose désormais qu’une somme de 1 à 2 euros reste à la charge du patient pour certains actes dentaires remboursés par l’Assurance Maladie. Cette mesure avait déjà été envisagée lors des discussions autour du budget de la Sécurité sociale 2026, mais le gouvernement n’avait finalement pas réussi à faire adopter cet élargissement en raison de son caractère très impopulaire. Pour les assurés, cela pourrait entraîner une augmentation du reste à charge, notamment pour les personnes ayant besoin de soins dentaires réguliers. Vers la fin de certaines exemptions de franchises médicales ? La Cour des comptes souhaite également revoir les cas d’exonération actuellement prévus par la réglementation. Aujourd’hui, plusieurs catégories de personnes sont dispensées de franchises médicales et de participations forfaitaires, notamment : les mineurs les femmes enceintes à partir du sixième mois de grossesse les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les bénéficiaires de l’Aide Médicale d’État (AME) les victimes d’actes de terrorisme. Pour les Sages de la rue Cambon, ces exemptions pourraient être réduites afin d’augmenter les recettes de l’Assurance Maladie. Cette proposition risque cependant de provoquer un important débat politique et social. Les associations de patients et les représentants des usagers de santé pourraient dénoncer une mesure pénalisant les publics les plus fragiles. Les femmes enceintes et les mineurs pourraient notamment être particulièrement concernés par cette remise en question des exonérations. Les transports sanitaires également dans le collimateur Les dépenses liées aux transports de patients constituent un autre sujet de préoccupation pour la Cour des comptes. Entre 2019 et 2024, les dépenses de transports sanitaires ont progressé de près de 30 %, soit beaucoup plus rapidement que l’ensemble des dépenses d’assurance maladie. Le coût total des transports sanitaires atteint désormais plus de 6 milliards d’euros. Pour freiner cette hausse, plusieurs mesures sont envisagées : limiter certains motifs de prise en charge développer davantage les transports partagés renforcer les contrôles mettre en place des quotas généraliser la géolocalisation des véhicules sanitaires améliorer la traçabilité de la facturation. Ces évolutions pourraient modifier les conditions de prise en charge des taxis conventionnés et des ambulances dans les prochaines années. Même si ces recommandations ne sont pas encore appliquées, elles pourraient inspirer les prochains projets de loi de financement de la Sécurité Sociale. Les assurés devront donc suivre avec attention les futures réformes susceptibles d’alourdir leur reste à charge en matière de santé.

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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

L’assurance de prêt immobilier est souvent perçue comme un produit standardisé, centré sur les garanties décès, invalidité ou incapacité de travail. Pourtant, les questions et recherches des emprunteurs révèlent une réalité bien différente : certaines situations très atypiques, voire surprenantes, interrogent directement les limites des contrats. Derrière ces questions insolites se cachent en réalité des enjeux très concrets : transparence du questionnaire de santé, définition du risque professionnel, prise en charge des troubles psychologiques ou encore territorialité des garanties. Voici 5 questions réellement posées (ou très fréquemment recherchées) par les emprunteurs, et leur réponse du point de vue assurantiel. 1. Puis-je mentir sur ma taille ou mon poids pour obtenir une assurance de prêt ? Une fausse “petite omission” aux conséquences lourdes Certains emprunteurs sont tentés de minimiser leur poids ou d’optimiser leur taille déclarée afin d’améliorer leur profil de risque. En assurance emprunteur, cette pratique est risquée. L’IMC et le rapport taille/poids sont des indicateurs utilisés en assurance de prêt car ils influencent : l’évaluation du risque médical la tarification éventuelle (surprime) les exclusions de garanties. Les conséquences en cas de fausse déclaration Mentir, même par omission, dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt peut être qualifié de fausse déclaration intentionnelle. Les conséquences peuvent être très lourdes : nullité du contrat d’assurance refus d’indemnisation en cas de sinistre exigence de remboursement des sommes déjà versées voire contentieux judiciaire en cas de fraude avérée. Même une “petite approximation” peut être considérée comme déterminante par l’assureur si elle influence son acceptation du risque. La transparence reste la règle absolue. 2. Être influenceur ou streamer est-il considéré comme un métier à risque ? Une profession encore mal catégorisée Les métiers du digital (influenceur, streamer, créateur de contenu) sont récents dans les grilles d’évaluation des assureurs. Ils ne sont pas systématiquement classés comme “métiers à risque”, mais leur analyse dépend fortement de l’activité réelle. Les critères pris en compte par les assureurs Les assureurs s’intéressent surtout à : la régularité des revenus l’exposition médiatique les déplacements (événements, voyages fréquents) les activités annexes (sport, tests de produits, publicités sponsorisées). Le statut peut être requalifié à risque dans certains cas : pratiques de sports extrêmes pour du contenu revenus instables ou irréguliers forte exposition internationale (zones non couvertes) activités assimilées à du divertissement à risque. Le métier d’influenceur n’est pas automatiquement pénalisant, mais il nécessite souvent une analyse personnalisée du profil. 3. L’assurance emprunteur couvre-t-elle un burn-out causé par les réseaux sociaux ? Une question de plus en plus fréquente Le burn-out est désormais reconnu comme un motif possible d’arrêt de travail ou d’invalidité. Mais lorsqu’il est lié à une activité sur les réseaux sociaux ou à une exposition numérique intense, la couverture dépend du contrat. Des limites importantes Certains contrats peuvent exclure : les affections psychiques sans hospitalisation les troubles liés au stress sans diagnostic reconnu les maladies jugées “subjectives” ou non objectivables, c’est-à-dire sans preuve médicale solide. Dans l’immense majorité des assurances emprunteur, le burn-out n’est pas couvert au titre de l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou de l’invalidité permanente, sauf en cas de rachat d’exclusion via la garantie MNO (Maladie Non Objectivable). Cependant, les conditions d’application de cette garantie sont strictes : diagnostic médical formalisé arrêt de travail prescrit lien entre l’état de santé et l’incapacité à exercer son activité professionnelle. Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. En revanche, cela permet souvent un remboursement anticipé total, ce qui met fin aux 2 contrats. 5. L’assurance emprunteur fonctionne-t-elle si je disparais sans laisser de traces ? Une situation juridiquement encadrée La disparition d’une personne sans preuve de décès immédiat est traitée comme une disparition ou une absence au sens du droit civil. Cela déclenche une procédure spécifique avant toute indemnisation. En cas de disparition : une enquête officielle est ouverte, une déclaration judiciaire d’absence peut être prononcée, un jugement de décès peut intervenir après un certain délai selon les cas. Impact sur l’assurance de prêt L’assurance emprunteur ne déclenche pas immédiatement la garantie décès : elle attend une reconnaissance légale du décès, le remboursement du capital restant dû intervient uniquement après validation juridique. L’assureur ne peut pas agir sur une simple disparition supposée. La preuve légale du décès est indispensable. Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

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