Diagnostic de Performance Énergétique : quelles nouveautés fondamentales ?

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Le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE est obligatoire depuis 2006 pour les logements mis en vente et depuis le 1er juillet 2007 pour ceux mis en location. Ce document qui avait jusque-là un simple caractère informatif engagera, à compter de janvier 2021, la responsabilité contractuelle du vendeur et du bailleur.

Rendre le Diagnostif Performance Énérgétique plus fiable et plus lisible

Le DPE est un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d'un logement et de son taux d'émission de gaz à effet de serre. Le futur acheteur ou locataire du bien immobilier est ainsi informé de la quantité d'énergie consommée, ce qui peut influencer sa décision d'achat ou de location si le niveau affiché montre une consommation importante, signe que le logement est une passoire thermique. C'est l'étiquette énergie qui évalue ce paramètre par une échelle allant de A (consommation faible) à G (logement énergivore). L'étiquette climat mesure quant à elle l'impact de cette consommation sur les émissions de CO2 sur une échelle graduée de manière identique, de A à G. L'évaluation doit être effectuée par un diagnostiqueur immobilier certifié qui a obligation de transmettre les résultats à l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) à des fins d'études. Le DPE est valable 10 ans et doit figurer sur toute annonce de vente ou de location d'un logement (internet, vitrine de l'agence et presse écrite).

Très décrié depuis sa création pour son manque de fiabilité et de lisibilité, le DPE est en phase de rénovation. Ses textes réglementaires devraient être connus au cours du premier trimestre 2020 pour une mise en place dès janvier 2021. Deux projets de décret ont été présenté mardi dernier au Conseil Supérieur de la Construction et de l'Efficacité Energétique (CSCEE), institution en charge de cette refonte du DPE.

Le DPE engagera la responsabilité du vendeur et du bailleur

Le changement majeur porte sur la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Jusqu'à aujourd'hui, le DPE n'a qu'une valeur informative, l'obligation à respecter concerne l'établissement et la transmission du diagnostic, ainsi que son contenu. Une amende de 300 000€, assortie d'une peine de prison de 2 ans, peut être infligée par la DGCCRF (répression des fraudes) en cas d'absence de DPE ou d'informations mensongères. L'acheteur ou le locataire ne peut en revanche se prévaloir d'erreurs à l'encontre du vendeur ou du bailleur. Il en sera autrement à compter de janvier 2021. Comme tous les autres diagnostics fournis lors d'une cession immobilière, le DPE sera opposable au vendeur, également au bailleur : en cas d'erreur ou de faute, l'acquéreur ou le locataire pourra demander réparation. Mais pour que le principe d’opposabilité s’applique, il faut que le DPE soit lisible et fiable. Cette mission a été confiée au CSCEE.

Le DPE nouvelle version

Encore à l'étude, l'affichage des seuils de consommation, une mesure qui vise à supprimer les passoires thermiques. L'objectif caché est une possible interdiction de location des logements trop gourmands en énergie. Le gouvernement, qui vise un parc immobilier rénové et zéro émissions de CO2 à l'horizon 2050, compte bien sur le nouveau DPE pour y arriver. La nouvelle version du DPE évaluera l'étiquette énergie selon la méthode conventionnelle qui prend en compte les caractéristiques du bâti (matériaux de construction, isolation, modes de chauffage et de production d'eau chaude, etc.). Obligatoire pour les logements construits avant 1948, la méthode sur facture (factures d'énergie consommée par le foyer) sera ainsi évincée, car elle est trop aléatoire, reposant avant tout sur la composition et les habitudes des occupants. En plus du chauffage, du refroidissement et de la production d'eau chaude sanitaire, le futur DPE intégrera trois autres paramètres : l'éclairage, la ventilation, également la résistance du logement aux épisodes de fortes chaleurs. L'étiquette climat sera amendée elle aussi : l'échelle de couleur pourrait visuellement changer afin de simplifier la lecture entre les émissions de CO2 et sa performance énergétique.

Le calendrier du futur DPE

La loi relative à l'énergie et au climat a déjà renforcé le contenu du DPE en novembre dernier. À compter de janvier 2022, les annonces immobilières de vente ou de location devront préciser le montant des dépenses théoriques en euros sur l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. À cette date, le DPE de tous les logements classés F ou G devra comprendre un audit énergétique dont les propositions de travaux permettront d'atteindre un meilleur niveau de performance. Le propriétaire d'une passoire thermique aura interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires sans l'avoir rénovée. Dès 2023, les logements énergivores seront déclarés indécents, au même titre que ceux qui ne respectent pas actuellement les normes de sécurité et de confort minimal. Enfin, à partir de janvier 2028, les logements ne devront pas dépasser le seuil de 330 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an, sauf ceux qui ne peuvent faire l'objet de rénovation en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Ce qui obligera les propriétaires de passoires thermiques à engager des travaux de rénovation permettant d'atteindre a minima une classe E.

La France compte environ 6 millions de logements énergivores (classés F ou G), dont un peu plus de 3 millions faisant partie du parc locatif privé.

Dernières publications

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Note de la France dégradée : pas de panique pour le crédit immobilier

Vendredi 12 septembre, l’agence de notation Fitch Ratings a abaissé la note souveraine de la France de AA- à A+. Ce signal traduit une perception accrue du risque de la dette française pour les investisseurs. Pourtant, malgré cette dégradation, les conséquences pour les ménages – notamment sur le crédit immobilier – restent limitées. Décryptage. Comprendre la dégradation de la note souveraine Les agences de notation financière comme Fitch, Moody’s et Standard & Poor’s (S&P) évaluent régulièrement la capacité d’un État à rembourser sa dette. Leur échelle va de AAA (excellente qualité de crédit) à D (défaut de paiement). Une bonne note signifie que le pays inspire confiance et qu’il peut emprunter à faible coût. Une dégradation indique que sa situation budgétaire se fragilise et que le risque perçu augmente. Dans le cas de la France, la note A+ reste correcte et bien supérieure à celle de pays comme l’Italie (BBB) ou l’Espagne (A-). Mais elle l’éloigne du trio de tête européen, dominé par l’Allemagne (AAA). Concrètement, cette révision signifie que l’État français doit offrir une rémunération un peu plus élevée pour convaincre les marchés de lui prêter. Ce surcoût peut se diffuser dans l’économie, mais les analystes s’accordent à dire qu’il n’y aura pas de répercussion majeure sur les taux immobiliers. Impact sur les finances publiques : un signal plus qu’un choc La France affiche déjà une dette publique supérieure à 110 % du PIB en 2025. La charge de la dette est l’un des premiers postes budgétaires, et la Cour des comptes prévoit un doublement des intérêts d’ici 2029. Avec cette dégradation : Le coût des nouveaux emprunts de l’État pourrait légèrement grimper, notamment l’OAT à 10 ans. Les marges budgétaires se réduisent, compliquant le financement de politiques publiques (transition énergétique, éducation, santé). Les investisseurs exigent une prime de risque supplémentaire pour compenser l’instabilité politique et budgétaire. Cependant, Fitch souligne que la France reste un emprunteur fiable grâce à la solidité de la zone euro et au soutien implicite de la Banque centrale européenne (BCE). Le pays est loin d’une situation de défaut. Crédit immobilier : une situation déjà intégrée par les marchés La question qui préoccupe le plus les ménages est simple : les taux immobiliers vont-ils grimper à cause de cette dégradation ? La réponse est nuancée. Les marchés financiers avaient anticipé cette évolution : le taux à 10 ans français avait déjà dépassé brièvement celui de l’Italie avant même la décision de Fitch. L'OAT 10 ans est en phase haussière depuis décembre 2021, ce qui explique dès lors la remontée graduelle des taux d'intérêts du crédit immobilier. Les banques françaises ont déjà intégré cette perception du risque dans leurs barèmes. Les hausses récentes des taux d'emprunt immobilier reflètent en grande partie ce contexte. Selon la Fédération bancaire française, les taux devraient rester stables dans les prochains mois pour les particuliers comme pour les entreprises. En d’autres termes, la note A+ n’entraîne pas automatiquement une flambée des taux immobiliers. La tendance restera davantage dictée par les décisions de l’institution monétaire européenne et par l’évolution de l’inflation que par la notation de Fitch. Jeudi 11 septembre, la BCE a maintenu le niveau de ses taux directeurs, notamment celui du taux de refinancement qui reste à 2,15%. Immobilier : entre prudence et opportunités Pour les ménages, la principale conséquence est la hausse récente et progressive du coût du crédit immobilier. Un taux plus élevé réduit la capacité d’emprunt, ce qui peut : repousser certains projets d’achat modérer la demande sur le marché immobilier exercer une pression à la baisse sur les prix dans certaines zones. Cependant, pour les investisseurs, cette situation peut aussi ouvrir des opportunités : un marché immobilier plus accessible grâce à la baisse de la demande des placements obligataires plus attractifs des rendements futurs améliorés dans l’assurance-vie. L’effet psychologique : un risque de prudence excessive Au-delà des chiffres, une dégradation de la note agit comme un signal négatif. Les ménages peuvent craindre : une hausse future des impôts une pression accrue sur leur pouvoir d’achat une instabilité prolongée qui pèse sur la croissance. Cette prudence peut conduire à une augmentation de l’épargne de précaution et à une baisse de la consommation. Avec un taux d'épargne à 18,6% (chiffres du premier trimestre 2025), les Français sont les deuxièmes épargnants de la zone euro après les Allemands (19,4%). Or, ce comportement de thésaurisation accentue le ralentissement économique, créant un cercle vicieux. Quels sont les effets sur l’épargne des Français ? La dégradation de la note souveraine ne se limite pas aux finances publiques. Elle peut influencer l’ensemble de l’épargne et des placements. Livrets et produits monétaires Les produits d'épargne réglementés comme le Livret A ou le LDDS dépendent en grande partie de l’inflation et non du rendement des taux obligataires. Les fonds monétaires retrouvent de l’attrait, car ils bénéficient directement de la hausse des taux courts. Assurance-vie Les fonds euros de l’assurance vie, investis massivement en obligations d’État, souffrent encore de la faible rentabilité des anciens titres. Toutefois, à moyen terme, l’achat de nouvelles obligations mieux rémunérées améliorera progressivement les rendements. L’assurance vie en unités de compte reste soumise à la volatilité des marchés financiers, accentuée par le climat politique. Fonds d’investissement et immobilier Les fonds obligataires voient la valeur de leurs anciens titres baisser, mais leurs perspectives de rendement futur s’améliorent. Les fonds actions peuvent souffrir d’un climat de défiance vis-à-vis de l’économie française. Les SCPI et fonds immobiliers pâtissent de la hausse du coût du crédit, qui limite l’accès à la propriété et pèse sur les prix. Pourquoi il ne faut pas céder à la panique Malgré cette dégradation, plusieurs éléments rassurent : La France reste mieux notée que l’Espagne ou l’Italie. L’appartenance à la zone euro constitue un gage de sécurité : la BCE veille à la stabilité des marchés. Les banques ont déjà anticipé cette évolution, limitant les ajustements brutaux pour le prêt immobilier. Autrement dit, la note A+ est un avertissement pour les finances publiques, mais pas une alerte rouge pour les emprunteurs. La dégradation de la note de la France par Fitch reflète un niveau de risque plus élevé pour les investisseurs, mais elle n’annonce pas de bouleversement pour les ménages. Si l’État doit emprunter un peu plus cher, les crédits immobiliers ne devraient pas connaître de flambée immédiate des taux. Pour les particuliers, il s’agit surtout d’un rappel : la conjoncture économique reste fragile, et il faut aborder ses projets financiers avec prudence. Mais céder à la panique serait excessif : la solidité de la zone euro, la résilience du marché immobilier et la stabilité attendue des taux en font un contexte plus nuancé que les gros titres ne le laissent penser. FAQ – Dégradation de la note de la France et crédit immobilier La dégradation de la note de la France va-t-elle faire grimper les taux immobiliers ?Non, la baisse de la note A+ ne provoque pas de hausse brutale. Les banques avaient déjà anticipé la situation et les taux devraient rester globalement stables à court terme. La France risque-t-elle un défaut de paiement après cette dégradation ?Absolument pas. La note A+ reste solide et la France bénéficie du soutien de la zone euro et de la BCE. Le risque de défaut est extrêmement faible. Quels placements sont impactés par la baisse de la note souveraine ?Principalement les obligations, les fonds euros en assurance-vie et les SCPI. À moyen terme, l’effet peut même devenir positif grâce à de meilleurs rendements obligataires. Cette dégradation a-t-elle un effet immédiat sur les crédits immobiliers des ménages ?Non, les emprunteurs déjà engagés ne sont pas concernés. Pour les nouveaux crédits, l’impact reste limité car les marchés avaient déjà intégré ce risque. Faut-il reporter son projet immobilier après la dégradation de la note française ?Pas nécessairement. Les taux devraient se stabiliser et le marché immobilier peut même offrir de nouvelles opportunités d’achat avec un ralentissement de la demande. Dégradation de la note de la France : quelles conséquences pour le crédit immobilier et l’épargne ? Analyse et impact réel pour les emprunteurs.

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PTZ : de nouvelles communes en zones tendues depuis le 6 septembre 2025

La carte de France des zones tendues a connu une nouvelle mise à jour. Un arrêté du 6 septembre 2025 modifie le zonage ABC, un outil incontournable pour comprendre la tension du marché immobilier dans chaque commune française. Derrière ce classement se cachent des conséquences concrètes, aussi bien pour les acheteurs que pour les locataires ou encore les investisseurs, et notamment pour les primo-accédants qui empruntent via le PTZ. Qu’est-ce que le zonage ABC en immobilier ? Mis en place en 2003, le zonage ABC a pour mission de classer les communes françaises selon l’équilibre – ou le déséquilibre – entre offre et demande de logements. Il existe 5 catégories : Zone A bis : la plus tendue, qui regroupe Paris et sa première couronne, avec des prix et loyers très élevés. Zone A : concerne les grandes agglomérations où la tension est forte, avec des loyers élevés. Zone B1 : couvre les métropoles régionales et les villes attractives où le marché reste dynamique. Zone B2 : inclut les communes moins tendues mais où une demande significative subsiste. Zone C : représente le reste du territoire, considéré comme détendu, dont les zones rurales. Ces zones servent de base à l’État pour adapter sa politique du logement, qu’il s’agisse d’aides financières ou de dispositifs de soutien à l’accession à la propriété. Défini par arrêté, le zonage géographique pour les aides au logement est défini par arrêté, avec une liste détaillée de toutes les communes des zones Abis, A, B1 et B2. Les communes non listées appartiennent de facto à la zone C. Une révision importante du zonage ABC en septembre 2025 Le zonage ABC n’est pas figé : il évolue régulièrement pour refléter la réalité du marché. Après une révision en juillet 2024, le ministère du Logement a publié, le 6 septembre 2025, un nouvel arrêté actualisant la carte. Cette fois-ci, 468 communes changent de catégorie. Plus de la moitié rejoignent les zones dites tendues (A, A bis ou B1). 147 intègrent la zone B2 247 rejoignent la zone B1 64 basculent en zone A, où la tension immobilière est particulièrement forte. À l’inverse, seules 19 communes ont été rétrogradées, retrouvant ainsi le classement qui était le leur avant la mise à jour du 5 juillet 2024. L’objectif affiché est de mieux calibrer les aides publiques dans les territoires où les prix flambent et où la demande excède largement l’offre. Le détail des communes concernées figure au Journal officiel, et un simulateur en ligne sur service-public.fr permet de connaître rapidement la zone de sa ville. Attention toutefois : la mise à jour du simulateur n’interviendra que le 30 septembre 2025. Pourquoi ce zonage est-il si important ? Ce classement ne se limite pas à une simple cartographie : il influence directement la vie quotidienne des ménages et des investisseurs. Concrètement, le zonage ABC sert à : fixer les plafonds de loyers dans certains dispositifs (Pinel, Loc’Avantages, Denormandie…) ; déterminer les plafonds de ressources pour accéder à un logement social ; conditionner l’éligibilité à des aides financières comme le prêt à taux zéro (PTZ). Ainsi, habiter en zone A bis ou en zone C ne donne pas accès aux mêmes droits ni aux mêmes opportunités d’investissement. Le PTZ : un dispositif lié au zonage ABC Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide de l’État destinée à faciliter l’accession à la propriété des ménages primo-accédants. Il s’agit d’un crédit immobilier sans intérêts, dont le montant et les conditions dépendent de plusieurs critères : les revenus fiscaux du foyer la composition familiale le coût de l’opération immobilière le zonage ABC. Le PTZ est toujours complété par un crédit classique ; il ne peut financer l’intégralité de l’achat du logement. Et comme tout prêt immobilier, il doit être garanti par une assurance emprunteur. Depuis le 1er avril 2025, une réforme a élargi l’accès au PTZ dans le neuf : il est désormais possible d’en bénéficier sur tout le territoire, sans distinction de zone. Le PTZ est par ailleurs étendu à la maison individuelle, exclue du dispositif en 2021. En revanche, pour l’achat d’un logement ancien avec travaux, le zonage reste déterminant. Le bien doit impérativement être situé en zone B2 ou C pour ouvrir droit au PTZ. L’enveloppe des travaux doit en outre représenter au moins 25% du financement bancaire. Autrement dit, les ménages qui souhaitent acheter dans des territoires détendus peuvent profiter de cette aide, à condition de respecter les plafonds de ressources et de réaliser un minimum de travaux d’amélioration. Conséquences pour les investisseurs Le zonage ABC ne concerne pas uniquement les accédants à la propriété. Il joue également un rôle central dans les dispositifs d’investissement locatif. Par exemple : Le Pinel et le Pinel Plus (supprimés fin 2024 et non remplacés par un autre dispositif) reposaient sur ce zonage pour définir l’éligibilité des communes et encadrer les loyers. Seuls les logements neufs pouvaient être acquis via le Pinel. Le dispositif Denormandie dans l’ancien se base également sur ce classement. Il est considéré comme le Pinel pour l’immobilier ancien. Avec Loc’Avantages (ex-Louer Abordable ou Cosse), les plafonds de loyers appliqués aux bailleurs dépendent directement de la zone du bien. En pratique, un investisseur en zone A ne pourra pas louer au même prix qu’un bailleur en zone C, même si les logements présentent des caractéristiques similaires. Ce cadre vise à protéger les locataires dans les zones tendues tout en encourageant l’investissement dans les zones plus détendues. Un outil de régulation au service de la politique du logement Le zonage ABC est donc bien plus qu’un classement administratif. C’est un levier de régulation du marché immobilier, qui permet à l’État d’adapter son soutien selon les réalités locales. Dans les zones tendues, il s’agit de freiner la hausse des prix et de mieux encadrer l’accès au logement. Dans les zones détendues, l’objectif est plutôt de stimuler la demande et d’encourager les ménages à acheter, notamment grâce au PTZ. Avec la révision de septembre 2025, plusieurs centaines de communes voient leur statut évoluer, ce qui peut changer la donne pour de nombreux ménages. Qu’il s’agisse d’un projet d’achat, d’une demande de logement social ou d’un investissement locatif, connaître la zone de sa commune est devenu incontournable.

DPE : un QR code obligatoire depuis le 1er septembre, ce qui change pour vous

Depuis le 1er septembre, une nouvelle mesure s’applique à tous les diagnostics de performance énergétique (DPE). Chaque rapport délivré par un diagnostiqueur doit désormais comporter un QR code, situé en haut à droite du document. En le scannant avec un smartphone, locataires et acheteurs peuvent vérifier instantanément l’authenticité du diagnostic, et s’assurer qu’il correspond bien à la version enregistrée auprès de l’Ademe (Agence de la transition écologique). Jusqu’à présent, cette vérification nécessitait de saisir manuellement un code à 13 chiffres sur le site de l’Ademe. Avec le QR code, la démarche devient rapide, intuitive et accessible à tous, limitant les risques liés aux faux diagnostics. Qu’est-ce que le DPE et quels problèmes a-t-il rencontrés ces dernières années ? Le rôle du DPE dans une transaction immobilière Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire pour vendre ou louer un bien. Il classe les logements du vert (économe) au rouge (très énergivore), en fonction de leur consommation et de leur impact environnemental. Un outil central renforcé par la loi Climat et résilience Depuis la loi Climat et résilience de 2021, le DPE est devenu un instrument clé de la transition énergétique. Les passoires thermiques sont progressivement exclues du marché locatif : depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, et les classes F puis E suivront dans les prochaines années. Les limites de fiabilité du dispositif avant 2021 Avant sa réforme, le DPE souffrait d’un manque de cohérence. Selon les diagnostiqueurs, les méthodes de calcul variaient et donnaient lieu à des écarts notables dans les résultats. Les fraudes et diagnostics de complaisance Chaque année, près de 70 000 diagnostics seraient établis de manière frauduleuse. Ces « DPE de complaisance » attribuent volontairement une meilleure note pour permettre la vente ou la location de logements énergivores. Un impact direct sur la valeur des biens Le DPE influence fortement le marché immobilier. Une mauvaise note entraîne souvent une baisse de prix significative, tandis qu’un diagnostic artificiellement valorisé peut tromper acheteurs et locataires, avec des conséquences financières et juridiques lourdes. Vers plus de transparence avec le QR code obligatoire Pour restaurer la confiance et fiabiliser le dispositif, l’État a instauré le QR code obligatoire sur tous les diagnostics. Cette mesure s’inscrit dans un plan plus large de lutte contre la fraude. Un QR code pour authentifier chaque diagnostic Une vérification instantanée et fiable Grâce au QR code, il suffit d’un scan pour accéder directement au portail officiel de l’Ademe. Si aucun diagnostic ne correspond, cela signifie que le document est faux. Une garantie pour acheteurs et locataires Les acheteurs peuvent ainsi s’assurer que la valeur réelle du bien correspond à son étiquette énergétique, tandis que les locataires vérifient que le logement respecte bien la réglementation, notamment l’interdiction de louer un bien classé G. Un dispositif qui protège aussi les propriétaires Les propriétaires honnêtes bénéficient eux aussi de cette mesure, car elle évite la concurrence déloyale avec ceux qui auraient recours à des diagnostics falsifiés. La fraude au DPE : un fléau pour le marché immobilier Une proportion faible mais lourde de conséquences Même si les fraudes ne représentent que 1,7 % des diagnostics réalisés, elles concernent environ 70 000 dossiers par an. Un chiffre jugé inacceptable par la ministre du Logement, Valérie Létard, compte tenu de l’impact du DPE sur la valeur d’un bien. Des effets sur la location et la vente… et le crédit immobilier Un faux DPE peut permettre à un propriétaire de continuer à louer un logement interdit à la location, ou tromper un acheteur sur l’ampleur des travaux à réaliser. Une mauvaise note entraîne une décote, parfois de 10 à 20 %, selon la zone et le type de logement. Ces dérives faussent le marché et fragilisent la confiance des ménages. Dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques regardent attentivement l’étiquette énergétique du bien convoité pour proposer un plan de financement adapté. Certains établissements conditionnent en effet l’octroi du crédit à la réalisation de travaux permettant de monter d’une ou deux classes dans l’échelle du DPE. D'autres accordent des taux préférentiels si le logement présente une étiquette vertueuse. Un second QR code pour contrôler les diagnostiqueurs Une nouvelle étape prévue à l’automne Un deuxième QR code viendra compléter le dispositif dans les prochains mois. Il permettra de vérifier les qualifications des diagnostiqueurs et de s’assurer qu’ils ne sont pas radiés de leur profession. Une sécurisation à double niveau Avec un code dédié au document et un autre au professionnel, le gouvernement entend instaurer une transparence totale et mettre fin aux dérives qui fragilisent le dispositif depuis plusieurs années. Conclusion : plus de confiance grâce au QR code L’instauration du QR code obligatoire sur le DPE marque une avancée majeure. Cette innovation sécurise les transactions, protège locataires et acquéreurs, et redonne de la crédibilité à un outil longtemps critiqué pour ses incohérences. Avec l’arrivée prochaine d’un second QR code dédié aux diagnostiqueurs, le dispositif gagne en transparence et en fiabilité. Le DPE s’affirme ainsi comme un élément incontournable dans la valorisation et la mise en conformité des logements sur le marché immobilier.

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