Diagnostic de Performance Énergétique : quelles nouveautés fondamentales ?

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Le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE est obligatoire depuis 2006 pour les logements mis en vente et depuis le 1er juillet 2007 pour ceux mis en location. Ce document qui avait jusque-là un simple caractère informatif engagera, à compter de janvier 2021, la responsabilité contractuelle du vendeur et du bailleur.

Rendre le Diagnostif Performance Énérgétique plus fiable et plus lisible

Le DPE est un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d'un logement et de son taux d'émission de gaz à effet de serre. Le futur acheteur ou locataire du bien immobilier est ainsi informé de la quantité d'énergie consommée, ce qui peut influencer sa décision d'achat ou de location si le niveau affiché montre une consommation importante, signe que le logement est une passoire thermique. C'est l'étiquette énergie qui évalue ce paramètre par une échelle allant de A (consommation faible) à G (logement énergivore). L'étiquette climat mesure quant à elle l'impact de cette consommation sur les émissions de CO2 sur une échelle graduée de manière identique, de A à G. L'évaluation doit être effectuée par un diagnostiqueur immobilier certifié qui a obligation de transmettre les résultats à l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) à des fins d'études. Le DPE est valable 10 ans et doit figurer sur toute annonce de vente ou de location d'un logement (internet, vitrine de l'agence et presse écrite).

Très décrié depuis sa création pour son manque de fiabilité et de lisibilité, le DPE est en phase de rénovation. Ses textes réglementaires devraient être connus au cours du premier trimestre 2020 pour une mise en place dès janvier 2021. Deux projets de décret ont été présenté mardi dernier au Conseil Supérieur de la Construction et de l'Efficacité Energétique (CSCEE), institution en charge de cette refonte du DPE.

Le DPE engagera la responsabilité du vendeur et du bailleur

Le changement majeur porte sur la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Jusqu'à aujourd'hui, le DPE n'a qu'une valeur informative, l'obligation à respecter concerne l'établissement et la transmission du diagnostic, ainsi que son contenu. Une amende de 300 000€, assortie d'une peine de prison de 2 ans, peut être infligée par la DGCCRF (répression des fraudes) en cas d'absence de DPE ou d'informations mensongères. L'acheteur ou le locataire ne peut en revanche se prévaloir d'erreurs à l'encontre du vendeur ou du bailleur. Il en sera autrement à compter de janvier 2021. Comme tous les autres diagnostics fournis lors d'une cession immobilière, le DPE sera opposable au vendeur, également au bailleur : en cas d'erreur ou de faute, l'acquéreur ou le locataire pourra demander réparation. Mais pour que le principe d’opposabilité s’applique, il faut que le DPE soit lisible et fiable. Cette mission a été confiée au CSCEE.

Le DPE nouvelle version

Encore à l'étude, l'affichage des seuils de consommation, une mesure qui vise à supprimer les passoires thermiques. L'objectif caché est une possible interdiction de location des logements trop gourmands en énergie. Le gouvernement, qui vise un parc immobilier rénové et zéro émissions de CO2 à l'horizon 2050, compte bien sur le nouveau DPE pour y arriver. La nouvelle version du DPE évaluera l'étiquette énergie selon la méthode conventionnelle qui prend en compte les caractéristiques du bâti (matériaux de construction, isolation, modes de chauffage et de production d'eau chaude, etc.). Obligatoire pour les logements construits avant 1948, la méthode sur facture (factures d'énergie consommée par le foyer) sera ainsi évincée, car elle est trop aléatoire, reposant avant tout sur la composition et les habitudes des occupants. En plus du chauffage, du refroidissement et de la production d'eau chaude sanitaire, le futur DPE intégrera trois autres paramètres : l'éclairage, la ventilation, également la résistance du logement aux épisodes de fortes chaleurs. L'étiquette climat sera amendée elle aussi : l'échelle de couleur pourrait visuellement changer afin de simplifier la lecture entre les émissions de CO2 et sa performance énergétique.

Le calendrier du futur DPE

La loi relative à l'énergie et au climat a déjà renforcé le contenu du DPE en novembre dernier. À compter de janvier 2022, les annonces immobilières de vente ou de location devront préciser le montant des dépenses théoriques en euros sur l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. À cette date, le DPE de tous les logements classés F ou G devra comprendre un audit énergétique dont les propositions de travaux permettront d'atteindre un meilleur niveau de performance. Le propriétaire d'une passoire thermique aura interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires sans l'avoir rénovée. Dès 2023, les logements énergivores seront déclarés indécents, au même titre que ceux qui ne respectent pas actuellement les normes de sécurité et de confort minimal. Enfin, à partir de janvier 2028, les logements ne devront pas dépasser le seuil de 330 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an, sauf ceux qui ne peuvent faire l'objet de rénovation en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Ce qui obligera les propriétaires de passoires thermiques à engager des travaux de rénovation permettant d'atteindre a minima une classe E.

La France compte environ 6 millions de logements énergivores (classés F ou G), dont un peu plus de 3 millions faisant partie du parc locatif privé.

Dernières publications

Baromètre du pouvoir d'achat immobilier septembre 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,70% (taux pour un bon dossier au 13 septembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités en août 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,70% (taux pour un bon dossier au 13 septembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,87% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en août 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 3,99% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,70% (taux pour un bon dossier au 13 septembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,87%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au troisième trimestre 2024 est de 6,16% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,39% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,12% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en août 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 19 200€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 9 600€. Vous économisez 35 200€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 800€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,16% ou 3,96%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en septembre 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Ville Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 Supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaire avec 44 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 303€ 7,67 m2 16,57 m2 34,38 m2 Le Havre 2 141€ 4,67 m2 10,08 m2 20,92 m2 Nîmes 2 230€ 4,45 m2 9,61 m2 20,08 m2 Dijon 2 562€ 3,98 m2 8,61 m2 17,48 m2 Reims 2 611€ 3,83 m2 8,27 m2 17,18 m2 Grenoble 2 719€ 3,67 m2 7,94 m2 16,47 m2 Toulon 3 130€ 3,15 m2 6,80 m2 14,31 m2 Angers 3 144€ 3,18 m2 6,87 m2 14,25 m2 Lille 3 550€ 2,83 m2 6,11 m2 12,68 m2 Montpellier 3 531€ 2,92 m2 6,31 m2 13,10 m2 Toulouse 3 410€ 2,93 m2 6,33 m2 13,13 m2 Marseille 3 578€ 2,79 m2 6,03 m2 12,52 m2 Nantes 3 384€ 2,95 m2 6,38 m2 13,23 m2 Villeurbanne 3 638€ 2,74 m2 5,93 m2 12,31 m2 Strasbourg 3 768€ 2,65 m2 5,73 m2 11,89 m2 Rennes 4 016€ 2,49 m2 5,37m2 11,15 m2 Bordeaux 4 415€ 2,26 m2 4,89 m2 10,14 m2 Nice 5 137€ 1,94 m2 4,20 m2 8,72 m2 Lyon 4 727€ 2,11 m2 4,57 m2 9,44 m2 Paris 9 293€ 1,07 m2 2,32 m2 4,82 m2 *Prix estimés MeilleursAgents au 1er septembre 2024 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en septembre 2024 Par rapport au mois précédent, une douzaine de villes voient leurs prix augmenter, comme Paris, une première depuis près de deux ans, mais aussi Nice, Rennes, Marseille et Toulouse. Ils refluent légèrement à Montpellier, Lille, Grenoble et Toulon. Pour être pertinente, l’évolution se mesure sur un temps plus long. Selon l’indice des Notaires-Insee publié mardi 10 septembre, les prix dans l’ancien ont poursuivi leur baisse au deuxième trimestre 2024, à -0,5% après -1,5% au premier trimestre et -1,8% au quatrième trimestre 2023. Sur un an, les valeurs reculent pour le quatrième trimestre consécutif, accusant une baisse de près de -5%. Entamée depuis la mi-2022, la hausse continue des prix marque donc le pas, en lien avec la progression rapide des taux d’intérêts depuis début 2022. Dans le détail, les prix des maisons se replient de 5% pour les appartements et de 4,9% pour les maisons, toujours en variation annuelle. Les prix franciliens baissent plus fortement, à -7,2%, tandis qu’en province ils refluent de -4,3%. Le nombre de transactions dans l'ancien se contracte également sur un an : 792 000 fin juin 2024, contre 825 000€ fin mars 2024 et 872 000 fin décembre. Conditions d'emprunt en septembre 2024 On voit cependant poindre un début de reprise depuis juillet dernier, un sursaut qui s’inscrit dans l’amélioration progressive des conditions d’emprunt. Les taux d’intérêts ont nettement baissé depuis fin 2023, passant de 4,50% au plus haut de la courbe à 3,70% en moyenne sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Retrouvez toutes les infos pour emprunter en septembre 2024. Pour la première fois depuis de longs mois, la production de crédits à l’habitat est repassée au-dessus de 10 milliards d’euros, à 11,3 Md€ exactement en juillet dernier, après les 8,1 Md€ en mai et 8,6 Md€ en juin. La demande repart doucement et les banques se montrent volontaristes à prêter aux ménages porteurs d’un projet immobilier. La baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne est comptable de cette détente des conditions d’emprunt. Une seconde baisse pourrait être décidée courant septembre. Certains observateurs tablent d’ailleurs sur des taux de crédits immobiliers autour de 3% en 2025. Restons prudents car le niveau des taux est subordonné à l’évolution du contexte géopolitique. Une certitude demeure : les taux d'emprunt ne retrouveront pas de si tôt, sinon jamais, les niveaux records de 2021 où il était possible de s'endetter à 1%. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en septembre 2024 ? On l'oublie, mais l'assurance de prêt immobilier pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global du crédit. Choisissez mieux le contrat pour économiser plus : la loi Lagarde vous permet de choisir librement votre assurance et de mettre les offres en concurrence pour bénéficier d'une formule alternative, plus compétitive que le contrat de la banque. Dans la majorité des cas, l'emprunteur paie le prix fort son assurance de prêt immobilier, celle-ci étant jusqu'à 4 fois plus chère que la concurrence. La réglementation permet non seulement de déléguer l'assurance, mais aussi de changer de contrat en cours de prêt. Dans les grandes villes, comme partout ailleurs, le fait de substituer l'assurance bancaire par une offre alternative permet de récupérer des mètres carrés. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,94 m2 (Nice) et près de 7,67 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,32 m2 (Paris) et 16,57 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 800€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34,88 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et 4,82 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! La loi Lemoine fête son deuxième anniversaire en septembre 2024. L’occasion est donnée de rappeler l’importance de cette réglementation qui autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans plus attendre une quelconque date d’échéance. En optant pour une assurance concurrente de celle de la banque, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros. Et si la délégation se révèle compliquée à mettre en place lors de votre demande de crédit, saisissez sans tarder l’opportunité offerte par la loi Lemoine qui facilite la substitution de contrat d’assurance en cours de prêt.

Tarifs mutuelle santé : de fortes hausses à prévoir en 2025

En 2024, les tarifs des mutuelles santé avaient fortement augmenté, en moyenne de 10% selon l’UFC-Que Choisir. Bis repetita en 2025 : les organismes complémentaires prévoient une hausse de cet ordre. Plusieurs facteurs sont en cause, à commencer par les transferts de charge de l’Assurance maladie et la progression des prestations en 100% Santé. Nouvelle hausse tarifaire des mutuelles en 2025 Selon les cabinets de conseil en actuariat Galea et Actélior, les organismes de complémentaire santé prévoient d’augmenter significativement les tarifs de leurs contrats pour l’année 2025. D’après les projections de ces deux cabinets, les indexations seront « importantes » voire « soutenues » et pourraient osciller entre 6% et 10% selon les portefeuilles des prestataires. Le cabinet Actuariat précise que l’estimation devrait être plus basse sur le segment des contrats individuels, à +5,8% contre +6,2% en mutuelle entreprise. Pour mémoire, les tarifs des complémentaires santé avaient déjà lourdement augmenté l’an passé avec une hausse historique jusqu’à 30% sur les contrats commercialisés aux seniors. L’UFC-Que Choisir avait chiffré la hausse moyenne à +10% tout en indiquant que 8 assurés sur 10 ont subi une inflation supérieure. Si l’on fait les comptes, les tarifs des organismes de complémentaire santé (assurances, mutuelles et institutions de prévoyance) se sont envolés de près de 50% depuis 2018. Dans le même temps, l’inflation aura quant à elle progressé de 19%. Ce dérapage mérite une explication. 100% Santé : lourde contribution des mutuelles Selon Actélior, la dérive tarifaire est imputable à trois facteurs : les multiples transferts de charge du régime général vers les Ocam (Organismes Complémentaires d’assurance maladie) l’inflation des dépenses avec une augmentation de la consommation médicale, notamment en dentaire la forte progression de prestations servies par les Ocam sur les postes de la réforme 100% Santé. Pour rappel, le dispositif 100% Santé supprime les restes à charge pour le patient couvert par une mutuelle responsable en optique, dentaire (prothèses) et audiologie, dès lors que l’équipement est sélectionné dans le premier panier. Toutefois, les organismes qui avaient anticipé la prise en charge à 100% des fauteuils roulants fin 2024, ainsi que celle des prothèses capillaires, verront leurs tarifs moins impactés. À l’inverse, les prestataires qui attendaient des précisions pour ajuster leurs tarifs appliqueront une indexation dans la fourchette haute. L’intégration de ces deux postes (fauteuils roulants et prothèses capillaires) dans le dispositif 100% Santé ne sera pas mise en œuvre en 2024, mais devrait l’être courant 2025, sous réserve qu’un accord soit trouvé entre les différents acteurs. Nouveaux tarifs des consultations fin 2024 Il faut également ajouter la revalorisation des consultations qui se met en place fin 2024. La consultation chez le généraliste passe à 30€ en décembre, au lieu de 26,50€ depuis novembre 2023. La nouvelle convention prévoit en outre la revalorisation à 60€ sur le tarif de l’avis ponctuel de consultant et la mise en place d’une consultation longue à 60€ pour les patients âgés de plus de 80 ans. L’ensemble de ces mesures implique un effort financier estimé à 300 millions d’euros pour les Ocam qui sont par ailleurs mis à contribution dans la prise en charge du dispositif Mon Soutien Psy lancé en 2022 suite à la crise sanitaire. L’impact des évolutions réglementaires et les dérives observées sont très variables d’un contrat à l’autre et d’une population à l’autre. La seule parade pour l’assuré est de faire jouer la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé qui lui permet de changer de contrat à tout moment après une année d’engagement. À couverture équivalente, la mise en concurrence des offres permet une économie pouvant aller jusqu’à 300€ par an. Source : L’Argus de l’Assurance et Galea

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PRESSE // “Reprise” du crédit immo et assurance de prêt : où en sommes-nous vraiment ? Etat du marché et conseils aux futurs emprunteurs

Pour la première fois depuis des mois, la production de crédits immobiliers a repassé la barre des 10 milliards d’euros en juillet 2024 : 11,3 Md€, contre 8,6 Md€ en juin et 8,1 Md€ en mai. C’est une nette progression mais on reste loin du record de mai 2022 (26,6 Md€). Ce rebond est la conséquence d’un contexte plus favorable pour les emprunteurs avec la baisse des taux d’intérêts enclenchée en début d’année. Le recul de l’inflation devrait accélérer la contraction des taux. Le marché de l’assurance emprunteur évolue logiquement dans le sillage de l’activité du crédit. Le début de reprise fait bouger les lignes. Davantage de délégation d'assurance sur des nouveaux crédits La crise de l’immobilier en 2023, qui a perduré durant le premier semestre 2024, a pesé sur le secteur de l’assurance emprunteur. Moins de crédits, donc moins de demandes de délégation. Le marché était alors quasiment axé sur les substitutions de contrats, s’appuyant sur la loi Lemoine de 2022 qui permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. "Chez Magnolia.fr, l'activité des 6 premiers mois était concentrée sur le segment de la substitution. La délégation sur les nouveaux crédits ne représentait alors que 10% des demandes. Le début de relance du crédit redynamise la délégation qui remonte à 30% de notre activité." explique Olivier Le Gallo, Directeur Général du groupe Magnolia. Nos conseils pour les futurs emprunteurs : profitez de la législation pour économisez sur votre crédit immobilier CONSEIL N°1 : EXPLIQUEZ A VOTRE CONSEILLER BANCAIRE…MAIS NE PAS TROP INSISTER Si vous êtes en train d’emprunter : sachez que l’assurance emprunteur est un vrai élément de négociation entre l’établissement prêteur et vous. Expliquez à votre conseiller que vous savez qu’il est possible de choisir une autre assurance. Si cela remet en question vos conditions d’emprunt, n’insistez pas et couvrez votre crédit avec l’assurance groupe bancaire afin d'obtenir votre crédit. CONSEIL N°2 : COMPAREZ Dès lors que vous sentez que votre conseiller bancaire insiste pour vous vendre l’assurance groupe de la banque (il est également possible qu’il vous pousse pour prendre l’assurance habitation), vous pouvez déjà commencer à comparer les offres sur un comparateur en Assurance de Prêt (Magnolia.fr, UFC…) et souscrire au nouveau contrat. CONSEIL N°3 : AGISSEZ AU PLUS VITE ! Dès la fin du premier mois de crédit, votre nouveau contrat se met en route. Depuis 2 ans, la Loi Lemoine vous permet de le faire À TOUT MOMENT. La banque ne peut pas vous demander des frais suite cela et elle est obligée d’accepter si le nouveau contrat est bien équivalent à leurs exigences. Nous parlons ici de 15 000 euros d’économies en moyenne PAR EMPRUNTEUR (pour un prêt de 250 000 euros 25 ans). Qui dit crédit immo dit nouveau logement, dit déménagement, dit paperasses, dit démarches… donc changer l’assurance de prêt peut devenir un sujet vite oublié. Sachez que moins vous attendez et que plus vous êtes jeune, plus les économies vont être importantes. Un emprunteur entre 30 et 40 ans divise le prix de son assurance par 3 ou 4. “Le marché de l’assurance emprunteur c’est 7 milliards d’euros de primes par an qui vont dans 85% des cas dans la poche des banques. Bien entendu qu’elles ne vont pas lâcher prise. Mais un emprunteur averti peut se voir économiser des centaines d’euros par mois en 3 clics…simplement en faisant valoir ses droits. ” conclut Astrid Cousin, porte parole du Groupe Magnolia.

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