Diagnostic de Performance Énergétique : quelles nouveautés fondamentales ?

Diagnostic-Performance-Énergétique-nouveautes

Le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE est obligatoire depuis 2006 pour les logements mis en vente et depuis le 1er juillet 2007 pour ceux mis en location. Ce document qui avait jusque-là un simple caractère informatif engagera, à compter de janvier 2021, la responsabilité contractuelle du vendeur et du bailleur.

Rendre le Diagnostif Performance Énérgétique plus fiable et plus lisible

Le DPE est un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d'un logement et de son taux d'émission de gaz à effet de serre. Le futur acheteur ou locataire du bien immobilier est ainsi informé de la quantité d'énergie consommée, ce qui peut influencer sa décision d'achat ou de location si le niveau affiché montre une consommation importante, signe que le logement est une passoire thermique. C'est l'étiquette énergie qui évalue ce paramètre par une échelle allant de A (consommation faible) à G (logement énergivore). L'étiquette climat mesure quant à elle l'impact de cette consommation sur les émissions de CO2 sur une échelle graduée de manière identique, de A à G. L'évaluation doit être effectuée par un diagnostiqueur immobilier certifié qui a obligation de transmettre les résultats à l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) à des fins d'études. Le DPE est valable 10 ans et doit figurer sur toute annonce de vente ou de location d'un logement (internet, vitrine de l'agence et presse écrite).

Très décrié depuis sa création pour son manque de fiabilité et de lisibilité, le DPE est en phase de rénovation. Ses textes réglementaires devraient être connus au cours du premier trimestre 2020 pour une mise en place dès janvier 2021. Deux projets de décret ont été présenté mardi dernier au Conseil Supérieur de la Construction et de l'Efficacité Energétique (CSCEE), institution en charge de cette refonte du DPE. 

Le DPE engagera la responsabilité du vendeur et du bailleur

Le changement majeur porte sur la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Jusqu'à aujourd'hui, le DPE n'a qu'une valeur informative, l'obligation à respecter concerne l'établissement et la transmission du diagnostic, ainsi que son contenu. Une amende de 300 000€, assortie d'une peine de prison de 2 ans, peut être infligée par la DGCCRF (répression des fraudes) en cas d'absence de DPE ou d'informations mensongères. L'acheteur ou le locataire ne peut en revanche se prévaloir d'erreurs à l'encontre du vendeur ou du bailleur. Il en sera autrement à compter de janvier 2021. Comme tous les autres diagnostics fournis lors d'une cession immobilière, le DPE sera opposable au vendeur, également au bailleur : en cas d'erreur ou de faute, l'acquéreur ou le locataire pourra demander réparation. Mais pour que le principe d’opposabilité s’applique, il faut que le DPE soit lisible et fiable. Cette mission a été confiée au CSCEE.

Le DPE nouvelle version

Encore à l'étude, l'affichage des seuils de consommation, une mesure qui vise à supprimer les passoires thermiques. L'objectif caché est une possible interdiction de location des logements trop gourmands en énergie. Le gouvernement, qui vise un parc immobilier rénové et zéro émissions de CO2 à l'horizon 2050, compte bien sur le nouveau DPE pour y arriver. La nouvelle version du DPE évaluera l'étiquette énergie selon la méthode conventionnelle qui prend en compte les caractéristiques du bâti (matériaux de construction, isolation, modes de chauffage et de production d'eau chaude, etc.). Obligatoire pour les logements construits avant 1948, la méthode sur facture (factures d'énergie consommée par le foyer) sera ainsi évincée, car elle est trop aléatoire, reposant avant tout sur la composition et les habitudes des occupants. En plus du chauffage, du refroidissement et de la production d'eau chaude sanitaire, le futur DPE intégrera trois autres paramètres : l'éclairage, la ventilation, également la résistance du logement aux épisodes de fortes chaleurs. L'étiquette climat sera amendée elle aussi : l'échelle de couleur pourrait visuellement changer afin de simplifier la lecture entre les émissions de CO2 et sa performance énergétique.

Le calendrier du futur DPE

La loi relative à l'énergie et au climat a déjà renforcé le contenu du DPE en novembre dernier. À compter de janvier 2022, les annonces immobilières de vente ou de location devront préciser le montant des dépenses théoriques en euros sur l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. À cette date, le DPE de tous les logements classés F ou G devra comprendre un audit énergétique dont les propositions de travaux permettront d'atteindre un meilleur niveau de performance. Le propriétaire d'une passoire thermique aura interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires sans l'avoir rénovée. Dès 2023, les logements énergivores seront déclarés indécents, au même titre que ceux qui ne respectent pas actuellement les normes de sécurité et de confort minimal. Enfin, à partir de janvier 2028, les logements ne devront pas dépasser le seuil de 330 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an, sauf ceux qui ne peuvent faire l'objet de rénovation en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Ce qui obligera les propriétaires de passoires thermiques à engager des travaux de rénovation permettant d'atteindre a minima une classe E.

La France compte environ 6 millions de logements énergivores (classés F ou G), dont un peu plus de 3 millions faisant partie du parc locatif privé.

Dernières publications

nouvell-obligation-déclaration-propriétaire-immobilier-2023

Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

Tous les propriétaires de bien(s) immobilier(s) ont jusqu’au 30 juin 2023 pour respecter une toute nouvelle obligation de déclaration. Magnolia.fr vous en dit plus sur cette contrainte déclarative qui concerne aussi bien les particuliers que les entreprises. Quel propriétaire est concerné par la nouvelle obligation de déclaration ? Tous les propriétaires immobiliers ont jusqu’au 30 juin 2023 pour déclarer au fisc l’état d’occupation de leur(s) bien(s). Alors que la taxe d’habitation sur la résidence principale disparaît pour tous en janvier 2023, le gouvernement cherche à connaître précisément quels sont les propriétaires encore redevables de cette taxe sur la résidence secondaire ou de la taxe sur les logements vacants. La collecte des données va également permettre à l’administration fiscale d’engager la réforme des bases locatives cadastrales qui doit être achevée à l’horizon 2026. La loi de finances 2020 oblige ainsi tout propriétaire d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué à effectuer une déclaration supplémentaire à l’administration fiscale avant le 1er juillet prochain. Dès l’été 2021, le ministère de l’Économie et des Finances avait lancé une nouvelle plateforme baptisée « Gérer mes biens immobiliers » dans le but de recenser l’ensemble des biens immobiliers des contribuables et leurs caractéristiques. L’utilisation de cet outil devient désormais obligatoire pour déclarer tous les locaux et à quel titre ils sont occupés. 34 millions de propriétaires, qu’ils soient propriétaires indivis, usufruitiers, SCI, particuliers comme personnes morales, sont concernés par cette nouvelle obligation déclarative, pour un total de quelque 73 millions de locaux. Comment faire la déclaration de ses biens immobiliers ? Rendez-vous sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de votre espace personnel ou professionnel du site de l’administration fiscale (impots.gouv.fr). Pour chacun de vos biens immobiliers, vous devez effectuer une déclaration d’occupation : résidence principale résidence secondaire local loué local occupé à titre gratuit local vacant Si vous louez un logement, vous devez préciser le type de location : location vide ou meublée, logement social, loi 1948, location saisonnière, location à usage professionnel. Vous devez également indiquer l’identité du locataire, sa date et son lieu de naissance, ainsi que la date de début d’occupation du logement. La mention du loyer mensuel est facultative. Les données d’occupation connues des services sociaux sont pré-enregistrées, ce qui facilite cette nouvelle démarche, mais vous pouvez les modifier le cas échéant. À l’avenir, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Une amende forfaitaire de 150€ par local peut s’appliquer en cas de non-déclaration, de déclaration erronée ou incomplète.

astuces-rester-sous-taux-usure-2023

Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

Les taux d’usure des crédits immobiliers vont être ajustés à un rythme mensuel à partir du 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mesure va permettre de débloquer l’accès au crédit bancaire, mais va aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’emprunt. L’objectif est que le TAEG de votre prêt immobilier reste sous l’usure pour décrocher le financement. La première astuce consiste à déléguer l’assurance emprunteur. Taux d’usure calculé tous les mois À compter du 1er février 2023, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers seront mensualisés et non plus calculés une fois par trimestre. Cette décision prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des banques et des courtiers va faciliter l’accès au crédit immobilier, bloqué depuis près de six mois en raison d’une réglementation sur les taux maximum légaux devenue inadaptée à la réalité du terrain. Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

hausse-tarifs-complémentaires-santé-2023-7%

Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.