Crédit immobilier : les règles d'octroi désormais obligatoires

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Les banques n'auront plus aucune liberté pour distribuer les crédits immobiliers aux particuliers. Les consignes édictées en janvier dernier deviendront bientôt les nouvelles normes obligatoires, les établissements qui ne les appliqueront pas pouvant être sanctionnés. Quelle est l'incidence de cette décision sur les ménages emprunteurs ?

Les règles d'emprunt imposées

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), instance placée sous l'égide de la Banque de France et du ministère de l'Économie, a décidé de rendre juridiquement opposables aux établissements bancaires les consignes relatives à la distribution des crédits immobiliers aux particuliers émises en janvier 2021. Rappelons ces deux règles fondamentales qui s'appliquent depuis cette date :

Taux d'endettement

La règle veut que le taux d’endettement ne dépasse pas 35% des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur incluse ; cette limite est dorénavant officielle. Vous ne pouvez avoir des mensualités de crédit supérieures à ce plafond, même si vous avez des revenus élevés qui vous permettent de vous endetter davantage, vous laissant un reste à vivre plus que confortable.

Durée de remboursement

Impossible d'emprunter au-delà de 25 ans, sauf si vous achetez dans le neuf, type achat en VEFA sur plan ou construction d'une maison neuve : dans ce cas, votre crédit immobilier peut courir sur 27 ans (2 ans de différé d'amortissement + 25 ans), la jouissance du bien intervenant après l’octroi du financement.

Ces deux limites préconisées depuis janvier 2021 deviennent la norme et vont être prochainement inscrites dans le marbre conformément à la décision du HCSF pour une application ferme à compter de janvier 2022. L'institution a en effet le pouvoir de fixer les conditions d'octroi de crédit en vertu de l'article L.631-2-1 du Code monétaire et financier. La charge de contrôler le respect de cette nouvelle réglementation et de sanctionner les banques prises en défaut revient à l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

Protéger les emprunteurs

Le ministère de l'Économie justifie l'insertion de ces limites dans les normes bancaires par la protection des consommateurs face à certains établissements qui pourraient se montrer trop généreux. En instaurant ce "garde-fou", l'objectif est de prévenir un endettement excessif des ménages emprunteurs, ainsi que d'éventuels défauts de paiement qui pourraient mettre en péril la stabilité des banques.

La vague de défauts de paiement que beaucoup ont craint avec la crise sanitaire et économique n'a heureusement pas eu lieu, mais la défaillance dans certaines banques comme la Société Générale ou le groupe BNP Paribas excédait les 5% en 2020. Dans une interview hier matin accordée à l'émission Télématin sur France 2, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau indiquait qu'il n'y avait pas eu d'augmentation des dossiers de surendettement et que les sept premiers mois de 2021 étaient même encourageants avec une baisse de 16% par rapport à la situation équivalente en 2019. Il a ajouté que “l’accès des ménages au crédit immobilier reste large”.

Les mesures de protection visent à empêcher la distribution de prêts trop longs avec un taux d'endettement outrepassant les 35%, comme cela était fréquent avant 2020.

Une marge de flexibilité accordée

Cette rigueur dans l'octroi des crédits immobiliers s'accompagne d'une certaine souplesse. Les banques peuvent s'affranchir des règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale.

Depuis janvier 2021, les banques sont plutôt respectueuses des consignes, puisque seuls 20,9% des dossiers de crédit étaient hors normes selon les statistiques du HCSF de juillet dernier. Ce qui signifie qu'à peine 1% des crédits seraient aujourd'hui hors la loi ; cette proportion était de 41% fin 2020 et à 29% début 2021.

Les emprunteurs pénalisés ?

Pour les candidats à l'emprunt, ces règles visant à limiter le taux d'effort et la durée de remboursement ne changent en rien la donne, puisqu'elles s'appliquent déjà depuis le début de l'année. Pas de surprise donc, le régulateur avait d'ailleurs annoncé vouloir traduire juridiquement ses consignes au cours de l'été 2021. Seules les banques qui s'écarteront des bornes encoureront des pénalités.

L'application des consignes d'octroi ces derniers mois a pourtant montré un recentrage du crédit immobilier vers les clientèles les plus aisées. Les ménages qui peuvent mobiliser un apport personnel suffisant arrivent à rester dans les clous. En revanche, pour ceux qui achètent pour la première fois, généralement des jeunes actifs sans épargne, l'accès à la propriété est compliqué, entre les prix immobiliers qui ne cessent d'augmenter (+5% dans l'ancien en un an) et l'impossibilité de s'endetter au-delà de 25 ans.

Autres victimes, les investisseurs locatifs qui ne peuvent plus compter sur la méthode de calcul de l'endettement sur le différentiel, permettant de déduire les revenus des loyers des mensualités de crédit. Avec les règles d'octroi, leur taux d'effort est largement supérieur au seuil imposé. Le durcissement des règles d’octroi du crédit immobilier est un problème quand on sait que 60% du parc locatif est détenu par des bailleurs privés.

Les courtiers en crédit avaient soulevé ce phénomène d’exclusion des emprunteurs modestes et des investisseurs, réclamant la prise en compte du reste à vivre dans les bornes voulues par les autorités financières. La décision du HCSF du mardi 14 septembre entérine la recommandation de janvier 2021 et selon l’entourage du ministère de l’Économie, ces règles désormais obligatoires ont vocation à le rester pour longtemps.

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Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît.  Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer.  Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock.  Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes :  envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien.  Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.