Crédit immobilier : les règles d'octroi désormais obligatoires

Les banques n'auront plus aucune liberté pour distribuer les crédits immobiliers aux particuliers. Les consignes édictées en janvier dernier deviendront bientôt les nouvelles normes obligatoires, les établissements qui ne les appliqueront pas pouvant être sanctionnés. Quelle est l'incidence de cette décision sur les ménages emprunteurs ?

Les règles d'emprunt imposées

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), instance placée sous l'égide de la Banque de France et du ministère de l'Économie, a décidé de rendre juridiquement opposables aux établissements bancaires les consignes relatives à la distribution des crédits immobiliers aux particuliers émises en janvier 2021. Rappelons ces deux règles fondamentales qui s'appliquent depuis cette date :

Taux d'endettement

La règle veut que le taux d’endettement ne dépasse pas 35% des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur incluse ; cette limite est dorénavant officielle. Vous ne pouvez avoir des mensualités de crédit supérieures à ce plafond, même si vous avez des revenus élevés qui vous permettent de vous endetter davantage, vous laissant un reste à vivre plus que confortable.

Durée de remboursement

Impossible d'emprunter au-delà de 25 ans, sauf si vous achetez dans le neuf, type achat en VEFA sur plan ou construction d'une maison neuve : dans ce cas, votre crédit immobilier peut courir sur 27 ans (2 ans de différé d'amortissement + 25 ans), la jouissance du bien intervenant après l’octroi du financement.

Ces deux limites préconisées depuis janvier 2021 deviennent la norme et vont être prochainement inscrites dans le marbre conformément à la décision du HCSF pour une application ferme à compter de janvier 2022. L'institution a en effet le pouvoir de fixer les conditions d'octroi de crédit en vertu de l'article L.631-2-1 du Code monétaire et financier. La charge de contrôler le respect de cette nouvelle réglementation et de sanctionner les banques prises en défaut revient à l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

Protéger les emprunteurs

Le ministère de l'Économie justifie l'insertion de ces limites dans les normes bancaires par la protection des consommateurs face à certains établissements qui pourraient se montrer trop généreux. En instaurant ce "garde-fou", l'objectif est de prévenir un endettement excessif des ménages emprunteurs, ainsi que d'éventuels défauts de paiement qui pourraient mettre en péril la stabilité des banques.

La vague de défauts de paiement que beaucoup ont craint avec la crise sanitaire et économique n'a heureusement pas eu lieu, mais la défaillance dans certaines banques comme la Société Générale ou le groupe BNP Paribas excédait les 5% en 2020. Dans une interview hier matin accordée à l'émission Télématin sur France 2, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau indiquait qu'il n'y avait pas eu d'augmentation des dossiers de surendettement et que les sept premiers mois de 2021 étaient même encourageants avec une baisse de 16% par rapport à la situation équivalente en 2019. Il a ajouté que “l’accès des ménages au crédit immobilier reste large”.

Les mesures de protection visent à empêcher la distribution de prêts trop longs avec un taux d'endettement outrepassant les 35%, comme cela était fréquent avant 2020.

Une marge de flexibilité accordée

Cette rigueur dans l'octroi des crédits immobiliers s'accompagne d'une certaine souplesse. Les banques peuvent s'affranchir des règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale.

Depuis janvier 2021, les banques sont plutôt respectueuses des consignes, puisque seuls 20,9% des dossiers de crédit étaient hors normes selon les statistiques du HCSF de juillet dernier. Ce qui signifie qu'à peine 1% des crédits seraient aujourd'hui hors la loi ; cette proportion était de 41% fin 2020 et à 29% début 2021.

Les emprunteurs pénalisés ?

Pour les candidats à l'emprunt, ces règles visant à limiter le taux d'effort et la durée de remboursement ne changent en rien la donne, puisqu'elles s'appliquent déjà depuis le début de l'année. Pas de surprise donc, le régulateur avait d'ailleurs annoncé vouloir traduire juridiquement ses consignes au cours de l'été 2021. Seules les banques qui s'écarteront des bornes encoureront des pénalités.

L'application des consignes d'octroi ces derniers mois a pourtant montré un recentrage du crédit immobilier vers les clientèles les plus aisées. Les ménages qui peuvent mobiliser un apport personnel suffisant arrivent à rester dans les clous. En revanche, pour ceux qui achètent pour la première fois, généralement des jeunes actifs sans épargne, l'accès à la propriété est compliqué, entre les prix immobiliers qui ne cessent d'augmenter (+5% dans l'ancien en un an) et l'impossibilité de s'endetter au-delà de 25 ans.

Autres victimes, les investisseurs locatifs qui ne peuvent plus compter sur la méthode de calcul de l'endettement sur le différentiel, permettant de déduire les revenus des loyers des mensualités de crédit. Avec les règles d'octroi, leur taux d'effort est largement supérieur au seuil imposé. Le durcissement des règles d’octroi du crédit immobilier est un problème quand on sait que 60% du parc locatif est détenu par des bailleurs privés.

Les courtiers en crédit avaient soulevé ce phénomène d’exclusion des emprunteurs modestes et des investisseurs, réclamant la prise en compte du reste à vivre dans les bornes voulues par les autorités financières. La décision du HCSF du mardi 14 septembre entérine la recommandation de janvier 2021 et selon l’entourage du ministère de l’Économie, ces règles désormais obligatoires ont vocation à le rester pour longtemps.

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Mutuelles 2026 : le gel des tarifs ignoré malgré la loi

La réglementation est pourtant explicite. L'article 13 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, adopté en décembre 2025 sur proposition du député socialiste Jérôme Guedj, impose un principe simple : aucune cotisation de complémentaire santé ne peut dépasser son niveau de 2025. L'objectif est d'empêcher que la nouvelle taxe de 2,05 % appliquée aux organismes complémentaires ne soit facturée aux assurés. Mais dans les faits, la réalité se révèle tout autre. Contournement massif du gel obligatoire des tarifs de complémentaire santé L'association Que Choisir Ensemble (ex-UFC-Que Choisir) a mené, entre le 23 janvier et le 20 mars 2026, une vaste collecte de témoignages auprès des assurés français. Au total, 4 271 réponses ont été reçues, dont 3 067 jugées suffisamment complètes pour permettre une analyse chiffrée des montants concernés. Ces données ont été rendues publiques sur BFM Business, constituant la première mesure statistique sérieuse du phénomène depuis l'entrée en vigueur du dispositif. Le verdict est sans ambiguïté : 98,52 % des répondants ont subi une augmentation de leur cotisation de leur complémentaire santé en 2026, en totale contradiction avec ce que prévoyait le législateur. Des hausses loin d'être symboliques Au-delà du taux de non-conformité, ce sont les montants qui frappent : Augmentation moyenne : 106,21 € par an et par assuré Médiane : 56,50 € annuels, ce qui signifie que la moitié des personnes interrogées a déboursé davantage que cette somme supplémentaire Amplitude pour les personnes seules : de 8 centimes à 2 000 € par an selon les contrats Pour les couples (170 témoignages analysés) : hausse moyenne de 198 €, avec des variations allant de 3,90 € à 1 004 € Ces chiffres révèlent une réalité très hétérogène selon les profils et les organismes, mais convergent tous vers un même constat : le gel n'a pas été respecté. Les retraités, grands perdants de la situation L'âge moyen des répondants s'établit à 66 ans. Ce détail n'est pas anodin. Contrairement aux salariés qui bénéficient d'une participation de leur employeur à leur mutuelle obligatoire d’entreprise, les retraités assument seuls l'intégralité de leurs cotisations. Toute hausse les touche donc de plein fouet, sans amortisseur possible. Ce sont eux qui ont répondu en masse à l'enquête, et ce sont eux qui paient le prix le plus lourd de ce bras de fer entre la loi et les organismes mutualistes. Comment les mutuelles ont justifié leur passage en force Une chronologie utilisée comme argument juridique Les fédérations mutualistes ne nient pas les hausses. Elles les défendent sur la base d'un argument temporel : les notifications de nouvelles cotisations ont été envoyées aux adhérents dès décembre 2025, avant même que l'amendement Guedj ne soit définitivement adopté en deuxième lecture du budget de la Sécurité sociale. Puisque ces avis d'échéance précèdent la promulgation de la loi, les organismes estiment ne pas être liés par une interdiction intervenue a posteriori. Une loi jugée inconstitutionnelle par le secteur Au-delà de l'argument chronologique, les fédérations mutualistes contestent le fond même du dispositif. Elles considèrent que le gel des tarifs porte atteinte à 2 libertés fondamentales reconnues par le droit français : La liberté d'entreprendre La liberté contractuelle Sur cette base, elles revendiquent le droit de ne pas appliquer une disposition qu'elles jugent contraire à la Constitution. Une loi sans griffes : ni sanction, ni remboursement automatique Ce qui renforce la position des mutuelles, c'est l'absence totale de mécanisme coercitif. Le texte adopté par le Parlement ne prévoit : Aucune pénalité pour les organismes qui ne respectent pas le gel Aucun système automatique de remboursement des trop-perçus Aucune autorité désignée pour contrôler l'application effective de la mesure Ce vide juridique explique en partie pourquoi 91,7 % des sondés déclarent n'avoir obtenu aucune régularisation depuis le début de l'année, malgré les hausses constatées. À noter : en janvier dernier, l’association qui s’appelait encore UFC-Que Choisir, avait incité les assurés à contester la hausse en raison du gel obligatoire des tarifs de mutuelle. Le Conseil d'État saisi : un arbitrage décisif en perspective Le gouvernement lui-même doute de sa propre loi Le tournant majeur de cette affaire est venu du ministère de la Santé lui-même. La ministre Stéphanie Rist a officiellement saisi le Conseil d'État pour obtenir un avis sur la constitutionnalité du gel. Dans le document transmis à la haute juridiction, dont L'Argus de l'assurance a pu prendre connaissance, le ministère reprend en partie les arguments avancés par les fédérations mutualistes, et demande explicitement si le gouvernement est fondé à laisser la disposition inappliquée. Deux scénarios aux conséquences radicalement opposées L'avis du Conseil d'État, attendu dans un délai de deux à trois mois, ouvrira l'une de ces 2 voies : Si l'avis est défavorable au gel : le gouvernement pourrait prendre un décret rendant la mesure caduque, libérant ainsi les mutuelles de toute obligation de remboursement ; Si l'avis est favorable au gel : les organismes seraient contraints d'appliquer rétroactivement les tarifs 2025 et de rembourser les différences perçues, mais chaque assuré devra probablement réclamer individuellement sa régularisation. Ce que peuvent faire les assurés dès maintenant En attendant l'arbitrage du Conseil d'État, plusieurs options concrètes s'offrent aux assurés lésés. Contester par écrit la hausse appliquée Il est possible d'adresser un courrier à son organisme en invoquant explicitement l'article 13 de la LFSS 2026. Que Choisir Ensemble met à disposition un modèle de lettre type demandant la régularisation rétroactive au tarif 2025. Résilier son contrat sans frais Pour tout contrat souscrit depuis plus d'un an, la loi du 14 juillet 2019 ouvre un droit de résiliation infra-annuelle en mutuelle santé à tout moment, sans frais ni motif. Attention toutefois aux délais de carence des nouveaux contrats et aux éventuelles restrictions liées à l'âge. Se tourner vers la Complémentaire Santé Solidaire Pour les assurés aux revenus modestes, notamment les retraités dont la pension annuelle reste sous certains plafonds, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) représente une alternative sérieuse : Prise en charge intégrale du ticket modérateur Pas de dépassements d’honoraires sur les consultations Tarif gratuit ou inférieur à 30 € par mois selon les ressources et l’âge Cette affaire du gel des tarifs dépasse la seule question du prix des mutuelles santé. Elle pose, en creux, une question plus fondamentale : que vaut une loi lorsqu'elle ne prévoit aucun mécanisme pour s'imposer à ceux qu'elle est censée contraindre ? Sources : Que Choisir Ensemble, L'Argus de l'Assurance

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Prêt immobilier et taux d’endettement : le reste à vivre va-t-il remplacer la règle des 35 % ?

L’accès au crédit immobilier reste compliqué pour de nombreux ménages même si les taux restent attractifs. En cause : la règle du taux d’endettement limité à 35 % des revenus, imposée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Pour contourner cette contrainte jugée trop rigide, une proposition de loi souhaite remettre au centre des décisions bancaires un critère longtemps utilisé par les établissements prêteurs : le reste à vivre. Cette notion pourrait permettre à davantage d’emprunteurs d’obtenir un financement, même avec un taux d’endettement supérieur au seuil réglementaire. Crédit immobilier : des conditions d’emprunt toujours difficiles Après la flambée des taux de prêt immobilier entre 2022 et 2024, le marché du crédit à l’habitat commence seulement à retrouver un peu de stabilité. Selon les données de la Banque de France, les taux moyens ont nettement reculé après avoir dépassé les 4 % (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) au plus fort de la crise. Cette baisse progressive redonne un peu d’air aux acheteurs, mais les conditions d’accès au prêt immobilier restent strictes. Des mensualités encore élevées Même si les taux demeurent attractifs au regard des valeurs des années récentes, ils remontent depuis le déclenchement du conflit au Moyen-Orient fin février dernier. Pour rester dans les clous du taux d’usure, les emprunteurs doivent souvent : augmenter la durée du crédit réduire leur budget immobilier disposer d’un apport personnel conséquent présenter des revenus stables et élevés. Mais de nombreux dossiers essuient un refus de la banque, malgré leur solvabilité. La raison : le plafonnement du taux d’endettement. La règle des 35 % reste un frein majeur Depuis 2021, les règles du HCSF sont devenues contraignantes pour les banques. Les établissements doivent respecter plusieurs critères : un taux d’endettement maximal de 35 % assurance emprunteur comprise une durée de prêt limitée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou de travaux de rénovation) des exceptions limitées à 20 % des dossiers financés (primo-accédants, achat de la résidence principale) Cette réglementation vise à éviter le surendettement des ménages. Toutefois, elle est régulièrement critiquée pour son manque de souplesse. Qu'est-ce que le reste à vivre ? Le reste à vivre correspond à la somme disponible chaque mois après paiement : des mensualités de crédit des charges fixes des dépenses incompressibles. Autrement dit, il s’agit du budget réellement disponible pour vivre au quotidien. Un indicateur plus concret de la solvabilité Contrairement au simple taux d’endettement, le reste à vivre prend en compte le niveau réel de revenus du foyer. Prenons deux exemples : Situation Revenus mensuels Taux d’endettement Reste à vivre Couple A 2 500 € 36 % 1 600 € (faible) Couple B 10 000 € 40 % 6 000 € (confortable) Avec les règles actuelles, les 2 dossiers peuvent être bloqués. Pourtant, le second ménage dispose d’une capacité financière largement suffisante pour assumer son crédit. C’est précisément cette incohérence que la proposition de loi souhaite corriger. Un critère déjà utilisé par les banques Avant le durcissement des règles du HCSF, les banques examinaient systématiquement le reste à vivre pour évaluer la capacité de remboursement d’un emprunteur. Aujourd’hui encore, cet indicateur reste analysé en interne par de nombreux établissements, mais il ne permet plus de contourner facilement la limite des 35 %. Une proposition de loi pour assouplir la règle des 35% d’endettement Le député Renaissance Lionel Causse a déposé une proposition de loi visant à intégrer officiellement le reste à vivre dans l’étude des demandes de prêt immobilier. L’objectif : permettre davantage de dérogations Le texte ne prévoit pas la suppression du taux d’endettement maximal. L’idée est plutôt d’autoriser les banques à dépasser plus facilement les 35 % lorsque le ménage conserve un niveau de vie confortable. Ce qu’elles faisaient avant que le régulateur ne bloque le compteur du taux d’endettement. Les établissements pourraient ainsi accorder un crédit si : le risque de surendettement reste limité le reste à vivre est jugé suffisant la situation financière du foyer est stable. Cette approche offrirait davantage de flexibilité aux banques. Une réponse aux critiques du système actuel Les professionnels du crédit dénoncent depuis plusieurs années une réglementation trop uniforme. 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Une critique du fonctionnement du HCSF Alors que le HCSF a entériné le 3 mars dernier le maintien du taux d’endettement à 35%, certains acteurs du crédit estiment que le régulateur applique une vision trop prudente du marché immobilier. Ils reprochent notamment : une réglementation trop rigide un manque de prise en compte des réalités du terrain une limitation excessive de la liberté bancaire une approche standardisée du risque. La proposition de loi prévoit également une évolution de la gouvernance du HCSF avec l’intégration de représentants du Parlement. Quels emprunteurs pourraient profiter de la réforme du taux d’endettement ? Si le texte est adopté, plusieurs catégories d’acheteurs pourraient bénéficier d’un accès au crédit facilité. Les hauts revenus Les ménages percevant des revenus élevés seraient les premiers concernés. Même avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, leur capacité financière reste souvent solide. Les investisseurs immobiliers Les investisseurs sont régulièrement pénalisés par le calcul du taux d’endettement, malgré des revenus locatifs importants. Le reste à vivre pourrait permettre une analyse plus favorable de leurs dossiers. Les seniors Les emprunteurs âgés sont souvent confrontés à un coût de l’assurance de prêt élevé qui augmente artificiellement leur taux d’endettement. Une étude basée sur le reste à vivre pourrait limiter cet effet. Les indépendants et professions libérales Ces profils disposent parfois de revenus irréguliers mais élevés. Une approche plus souple pourrait faciliter leur accès au financement. Une réforme des 35% qui suscite aussi des inquiétudes Même si cette proposition séduit les professionnels du crédit, certains appellent à la prudence. Le risque de surendettement Les opposants craignent qu’un assouplissement excessif des règles conduise à : une hausse des situations de surendettement des mensualités trop lourdes une fragilisation financière des ménages une augmentation des défauts de paiement. Le taux d’endettement reste considéré comme un garde-fou important. Une notion encore floue Plusieurs experts soulignent également que la définition du reste à vivre doit être encadrée précisément. Des questions demeurent : Quel montant minimum faut-il conserver ? Comment prendre en compte la composition familiale ? Les charges variables doivent-elles être intégrées ? Existe-t-il un seuil universel ? Sans règles claires, les pratiques pourraient varier fortement d’une banque à l’autre. Vers un changement des règles du crédit immobilier ? Pour l’instant, cette proposition de loi doit encore franchir plusieurs étapes parlementaires avant une éventuelle adoption. 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Si cette réforme aboutit, elle pourrait : faciliter l’accès au crédit immobilier débloquer certains dossiers aujourd’hui refusés soutenir le marché immobilier offrir davantage de liberté aux banques. Mais le débat reste sensible entre protection des emprunteurs et nécessité de relancer le financement immobilier.

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