Crédit immobilier : les règles d'octroi désormais obligatoires

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Les banques n'auront plus aucune liberté pour distribuer les crédits immobiliers aux particuliers. Les consignes édictées en janvier dernier deviendront bientôt les nouvelles normes obligatoires, les établissements qui ne les appliqueront pas pouvant être sanctionnés. Quelle est l'incidence de cette décision sur les ménages emprunteurs ?

Les règles d'emprunt imposées

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), instance placée sous l'égide de la Banque de France et du ministère de l'Économie, a décidé de rendre juridiquement opposables aux établissements bancaires les consignes relatives à la distribution des crédits immobiliers aux particuliers émises en janvier 2021. Rappelons ces deux règles fondamentales qui s'appliquent depuis cette date :

Taux d'endettement

La règle veut que le taux d’endettement ne dépasse pas 35% des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur incluse ; cette limite est dorénavant officielle. Vous ne pouvez avoir des mensualités de crédit supérieures à ce plafond, même si vous avez des revenus élevés qui vous permettent de vous endetter davantage, vous laissant un reste à vivre plus que confortable.

Durée de remboursement

Impossible d'emprunter au-delà de 25 ans, sauf si vous achetez dans le neuf, type achat en VEFA sur plan ou construction d'une maison neuve : dans ce cas, votre crédit immobilier peut courir sur 27 ans (2 ans de différé d'amortissement + 25 ans), la jouissance du bien intervenant après l’octroi du financement.

Ces deux limites préconisées depuis janvier 2021 deviennent la norme et vont être prochainement inscrites dans le marbre conformément à la décision du HCSF pour une application ferme à compter de janvier 2022. L'institution a en effet le pouvoir de fixer les conditions d'octroi de crédit en vertu de l'article L.631-2-1 du Code monétaire et financier. La charge de contrôler le respect de cette nouvelle réglementation et de sanctionner les banques prises en défaut revient à l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

Protéger les emprunteurs

Le ministère de l'Économie justifie l'insertion de ces limites dans les normes bancaires par la protection des consommateurs face à certains établissements qui pourraient se montrer trop généreux. En instaurant ce "garde-fou", l'objectif est de prévenir un endettement excessif des ménages emprunteurs, ainsi que d'éventuels défauts de paiement qui pourraient mettre en péril la stabilité des banques.

La vague de défauts de paiement que beaucoup ont craint avec la crise sanitaire et économique n'a heureusement pas eu lieu, mais la défaillance dans certaines banques comme la Société Générale ou le groupe BNP Paribas excédait les 5% en 2020. Dans une interview hier matin accordée à l'émission Télématin sur France 2, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau indiquait qu'il n'y avait pas eu d'augmentation des dossiers de surendettement et que les sept premiers mois de 2021 étaient même encourageants avec une baisse de 16% par rapport à la situation équivalente en 2019. Il a ajouté que “l’accès des ménages au crédit immobilier reste large”.

Les mesures de protection visent à empêcher la distribution de prêts trop longs avec un taux d'endettement outrepassant les 35%, comme cela était fréquent avant 2020.

Une marge de flexibilité accordée

Cette rigueur dans l'octroi des crédits immobiliers s'accompagne d'une certaine souplesse. Les banques peuvent s'affranchir des règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale.

Depuis janvier 2021, les banques sont plutôt respectueuses des consignes, puisque seuls 20,9% des dossiers de crédit étaient hors normes selon les statistiques du HCSF de juillet dernier. Ce qui signifie qu'à peine 1% des crédits seraient aujourd'hui hors la loi ; cette proportion était de 41% fin 2020 et à 29% début 2021.

Les emprunteurs pénalisés ?

Pour les candidats à l'emprunt, ces règles visant à limiter le taux d'effort et la durée de remboursement ne changent en rien la donne, puisqu'elles s'appliquent déjà depuis le début de l'année. Pas de surprise donc, le régulateur avait d'ailleurs annoncé vouloir traduire juridiquement ses consignes au cours de l'été 2021. Seules les banques qui s'écarteront des bornes encoureront des pénalités.

L'application des consignes d'octroi ces derniers mois a pourtant montré un recentrage du crédit immobilier vers les clientèles les plus aisées. Les ménages qui peuvent mobiliser un apport personnel suffisant arrivent à rester dans les clous. En revanche, pour ceux qui achètent pour la première fois, généralement des jeunes actifs sans épargne, l'accès à la propriété est compliqué, entre les prix immobiliers qui ne cessent d'augmenter (+5% dans l'ancien en un an) et l'impossibilité de s'endetter au-delà de 25 ans.

Autres victimes, les investisseurs locatifs qui ne peuvent plus compter sur la méthode de calcul de l'endettement sur le différentiel, permettant de déduire les revenus des loyers des mensualités de crédit. Avec les règles d'octroi, leur taux d'effort est largement supérieur au seuil imposé. Le durcissement des règles d’octroi du crédit immobilier est un problème quand on sait que 60% du parc locatif est détenu par des bailleurs privés.

Les courtiers en crédit avaient soulevé ce phénomène d’exclusion des emprunteurs modestes et des investisseurs, réclamant la prise en compte du reste à vivre dans les bornes voulues par les autorités financières. La décision du HCSF du mardi 14 septembre entérine la recommandation de janvier 2021 et selon l’entourage du ministère de l’Économie, ces règles désormais obligatoires ont vocation à le rester pour longtemps.

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Argent : qui peut bénéficier d’un rachat de crédit en 2022 ?

Un crédit après l’autre et voilà votre budget mensuel déséquilibré, avec des passages dans le rouge qui mettent en péril la stabilité financière de votre foyer. Avoir plusieurs emprunts à rembourser peut être une source de stress, même si votre reste à vivre reste décent. La solution pour préserver votre pouvoir d’achat : le rachat de crédit, ou plutôt crédits, car l’opération consiste à regrouper différents prêts, peu importe leur nature. Quelles sont les conditions pour accéder au rachat de crédits en 2022 ? Définition du rachat de crédits Appelé également regroupement ou restructuration de crédits, le rachat de crédits est une opération bancaire qui permet de rassembler en une seule ligne tout ou partie des emprunts en cours. Ce dispositif proposé par des organismes spécialisés ou même votre propre banque peut concerner tous les types de crédits : prêt à la consommation (prêt personnel, prêt affecté, crédit renouvelable) crédit travaux prêt auto prêt immobilier. Le rachat peut aussi contenir d’autres dettes, comme les découverts bancaires, les prêts familiaux, les factures impayées et les retards de loyer.  L’accumulation de ces différents débits rend complexe la gestion de votre budget. Pour y voir plus clair, mais aussi et surtout pour alléger le montant de vos remboursements mensuels, le rachat de crédits est la solution grâce à la mise en place d’un prêt unique, assorti d’un seul taux et d’une seule durée. Si plus de 60% de l’encours de crédit concerne une dette immobilière, le rachat tombe sous la réglementation du crédit immobilier. À l’inverse, celle du crédit à la consommation s’applique. Qui peut accéder au rachat de crédits ? Toutes les personnes détentrices d’au moins 2 emprunts peuvent solliciter un rachat de crédits. Si votre taux d’endettement est trop élevé, l’opération va permettre de l’abaisser à un niveau décent. Il est communément admis qu’un taux d’endettement est excessif au-delà de 33% de vos revenus. En matière de crédit immobilier, la réglementation fixe le taux d’effort maximum à 35% des revenus nets (avant impôt, assurance emprunteur incluse). Ces seuils peuvent vite être dépassés quand plusieurs petits crédits sont additionnés, ce qui diminue le reste à vivre. Cette notion de reste à vivre est toute relative et appréciée diversement selon le niveau de ressources du foyer. Un cadre qui touche 6 000€ par mois aura un reste à vivre bien supérieur à une personne au Smic, à taux d’endettement égal. Le rachat de crédits s’adresse à tout emprunteur qui estime ne plus maîtriser son budget, et qui souhaite finir le mois sereinement. Une opération de regroupement de crédits peut permettre de réduire la mensualité jusqu’à 60%. Les seules personnes qui ne peuvent postuler au rachat de crédits sont celles en situation de surendettement, c’est-à-dire que leur niveau d’endettement est manifestement et durablement excessif au regard de leur capacité de remboursement. Leur cas relève d’une commission de surendettement de la Banque de France. Fin octobre 2022, l’institution a mis en place un numéro unique pour ces personnes en détresse financière (3414), en complément des canaux habituels (courrier, internet et guichets BdF). Comment procéder à un rachat de crédits ? La démarche la plus simple et la plus rapide est de faire appel à un courtier spécialisé, car le montage financier est souvent complexe, notamment en présence de plus de 2 crédits de nature différente. Vous pouvez en amont effectuer des simulations en ligne sur les sites dédiés, mais le recours à un expert vous permettra de confirmer la faisabilité de votre demande. Le courtier mettra en concurrence les organismes spécialisés dans le rachat de crédits et vous obtiendra la meilleure offre, en termes de conditions et de coût. Pour réduire votre taux d’endettement mensuel, il faut allonger la durée de remboursement. La contrepartie de cet allègement immédiat est un surcoût par rapport à l’addition de tous les coûts des prêts regroupés. Rachat de crédits et assurance emprunteur L’organisme va racheter vos différents prêts et les solder auprès de vos créanciers. Il devient alors votre seul et unique créancier. Si les crédits soldés sont couverts par une assurance emprunteur, ce qui est le cas des prêts immobiliers, le contrat est résilié automatiquement. Il convient alors de souscrire une nouvelle assurance emprunteur pour sécuriser le rachat, qui se matérialise en un nouveau prêt. Profitez de la réglementation en matière d’assurance de prêt pour choisir l’offre la plus compétitive. Conformément à la loi Lagarde assurance emprunteur, vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le prêteur, vous avez l'opportunité de lui préférer une formule externe moins chère et plus protectrice. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance emprunteur et sélectionnez le contrat adapté à votre situation au meilleur prix, dans le respect de l’équivalence de garanties. Combien coûte un rachat de crédits ? L’assurance emprunteur est systématiquement requise en cas d’encours immobilier. Elle est facultative si le rachat concerne uniquement des prêts à la consommation. D’autres frais sont à prendre en compte lors d’une opération de regroupement de crédits : les indemnités de remboursement anticipé : 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts pour un prêt immobilier ; pour un crédit conso, au plus 0,5% du montant du prêt si le terme intervient dans moins d’un an, sinon, 1% du montant du prêt. les frais de banque : environ 1% du montant racheté. les frais d’intermédiation : au plus 5% du montant racheté selon la complexité du dossier. les frais de notaire ou d’hypothèque : 2% du montant d’un rachat de crédits avec garantie hypothécaire. Ces différents frais sont inclus dans le rachat. Conditions 2022 du rachat de crédit Il ne vous a sans doute pas échappé que les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont nettement augmenté au cours de cette année. Depuis février 2022 et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les taux d’emprunt se sont envolés pour atteindre leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux débiteur moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 à 2,50% actuellement. Si vous remboursez un emprunt immobilier assorti d’un taux inférieur à celui du marché, laissez cette ligne de crédit inchangée, ne l’intégrez pas dans votre rachat de crédits. Le taux appliqué à l’opération de rachat en présence d’un encours immobilier au moins équivalent à 60% du montant regroupé sera proche de ceux pratiqués pour les emprunts immobiliers. À terme, vous alourdissez considérablement votre dette. Réservez l’opération aux prêts conso à laquelle sera appliquée les taux d’intérêts en vigueur sur ce type de crédits, sur une durée qui peut aller jusqu’à 8 ans. Si votre rachat de crédits relève de la réglementation du crédit immobilier, le taux d’usure applicable au quatrième trimestre 2022 est de 3,05% pour une durée de remboursement de 20 ans et plus. Pour un rachat de prêts à la consommation d’un montant supérieur à 6 000€, le taux d’usure en vigueur est de 5,33%. Pour mémoire, le taux d’usure renvoie au Taux Effectif Global (TEG du prêt conso) ou Taux Annuel Effectif Global (TAEG du crédit immobilier) que l’organisme de crédit ne doit pas dépasser lors de l’octroi du financement. Ce taux doit contenir tous les frais relatifs au crédit, pas seulement les intérêts.

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Cumul emploi-retraite : quelle mutuelle choisir en 2023 ?

Certains retraités continuent d’exercer une activité professionnelle, souvent par nécessité financière pour combler une baisse de pouvoir d’achat ou aider les proches, quelques fois par passion ou simplement pour rompre avec l’isolement. Se pose alors la question de la couverture santé. Quelle mutuelle est adaptée à cette situation qui concerne quelque 400 000 seniors ?  Cumul emploi-retraite et mutuelle collective En tant qu’ex-salarié d’une entreprise du secteur privé, vous avez le droit de conserver la mutuelle collective souscrite par votre employeur. Pour mémoire, la loi a rendu la mutuelle obligatoire au sein du secteur privé depuis janvier 2016. L’entreprise doit proposer à tous ses salariés une complémentaire santé qu’elle finance au moins à 50%. La portabilité des droits vous autorise à garder le bénéfice des garanties de la mutuelle entreprise une fois parti à la retraite, mais vous devez en assumer l’intégralité des cotisations. Le contrat de mutuelle devient alors un contrat individuel, sur demande de votre part auprès de l’organisme assureur dans les 6 mois qui suivent votre départ à la retraite. La cotisation est désormais à votre charge, elle est identique à celle appliquée aux salariés actifs la première année (part salariale + part patronale), mais elle va augmenter au fil des ans. La réglementation y met toutefois des limites : jusqu’à +25% la deuxième année jusqu’à +50% la troisième année tarifs libres au-delà de la 3ème année. À ces conditions tarifaires peu avantageuses s’ajoute le problème de l’éventuelle inadéquation des garanties avec vos besoins. Les garanties souscrites au titre de la mutuelle collective sont maintenues, sans que vous puissiez en changer un iota. Si vos besoins de santé ont évolué, la mutuelle se révèle inadaptée. Autre inconvénient, vos ayants droit ne sont plus couverts, sauf accord de l’organisme assureur. Cumul emploi-retraite : la protection d’une mutuelle senior Conserver sa mutuelle à la retraite ou dans une configuration cumul emploi-retraite n’est donc pas la meilleure option, ni d’un point de vue financier ni sur le champ de la protection. Les organismes de complémentaire santé ont mis en place des contrats dédiés qui répondent aux besoins spécifiques des seniors. Le recours aux actes et produits de santé devient plus fréquent au-delà de 55 ans, et va s’intensifier progressivement. Sans une mutuelle senior, vous vous exposez à des restes à charge importants, notamment en hospitalisation et en médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses biologiques). La mutuelle retraite prend en compte la problématique santé des seniors en proposant des renforts sur les garanties indispensables. Grâce à la réforme 100%, vos dépenses d’optique, d’audiologie et de prothèses dentaires sont remboursées intégralement après intervention d’Ameli et de la mutuelle. Cumul emploi-retraite et loi Madelin Le cas des travailleurs indépendants est différent. En tant que TNS (Travailleur Non Salarié), vous étiez assujetti au cadre fiscal de la mutuelle loi Madelin qui vous permettait de déduire les cotisations d’une mutuelle indépendant de vos bénéfices imposables. Si vous continuez à exercer votre activité professionnelle et que vous êtes à jour dans vos cotisations aux régimes obligatoires maladie et vieillesse, vous conservez tous les avantages de la mutuelle Madelin. Trouver la bonne mutuelle senior Quel que soit le cas de figure, mettez les offres en concurrence avec un comparateur mutuelle santé senior. L’exercice permet d’économiser plus de 200€ par an à garanties similaires. Avec un comparateur en ligne, vous accédez à plusieurs devis mutuelle santé, un document qui contient tous les renseignements relatifs au contrat de santé complémentaire, qu’il s’agisse des garanties, du niveau de remboursement, de leurs modalités ou du tarif. Prêtez attention aux prestations annexes, comme les médecines douces, la prévention santé, l’affiliation à un réseau de soins et les services d’assistance en cas de coup dur (par exemple aide à domicile en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile prolongée). Vérifiez également les délais de remboursement. La plupart des organismes proposent des mutuelles senior à souscrire en couple, assorties d’une réduction de la cotisation de 10% à 20%. Une solution économique si vos besoins de santé sont peu ou prou similaires. En moyenne, le coût d’une mutuelle senior dépasse les 1 000€ par an et peut grimper à plus de 2 000€ pour une protection haut de gamme.  Les tarifs mutuelle senior en 2023 vont inévitablement augmenter, comme ils le font chaque année. Avec un comparateur mutuelle santé, vous avez accès aux offres les plus compétitives.

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Presse // Bilan de la Loi Lemoine (étude magnolia.fr) Les foyers français se sont rués sur cette mesure Pouvoir d’Achat à peine 3 mois après son lancement

Mesure forte en faveur du pouvoir d’achat, la loi Lemoine lancée le 1er septembre a tout juste 3 mois. En autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, elle offre la possibilité à tous les emprunteurs d’accéder à des offres beaucoup moins chères et elle vise à dynamiter un marché qui jusqu’à aujourd’hui était détenu à 85% par les banques. L’engouement est vif ! L’insurtech Magnolia.fr a étudié les 80 000 demandes de changement enregistrées sur son site entre le 1er septembre et le 28 novembre 2022. Voici le premier bilan de cette mise en œuvre réussie de la loi Lemoine. Succès immédiat d’une loi en faveur du pouvoir d’achat : un dispositif qui démarre sur les chapeaux de roues ! Magnolia.fr enregistre +300% de demandes de changement d’assurance depuis le 1er septembre 2022. L’activité de l’Assurance de Prêt est bouleversée : chez magnolia.fr, elle est désormais portée à 80% par les changements de contrats, contre seulement 20% par des nouveaux prêts. Les emprunteurs n’attendent pas ! Ils effectuent leur demande de changement dès les premiers mois du prêt :  la durée restante de leur crédit est en moyenne de 18 ans (durée moyenne d’un crédit immobilier en France : 19 ans). Un engouement fulgurant pour une mesure qui touche principalement les foyers de + 40 ans Ce sont les ménages français très touchés par l’inflation qui sont  en quête d’économies dans une période où leur pouvoir d’achat est pressuré de tous côtés. En effet, les couples représentent 2/3 des demandes de changement (alors qu’ils ne sont que 50% pour une demande de délégation pour un nouveau crédit); Les + de 45 ans est la tranche d’âge la plus représentée (41%). Cela conforte l’esprit de la loi visant à redistribuer du pouvoir d’achat aux familles et ce malgré l’opposition ferme des banques opposées à ce dispositif prétendant pratiquer des tarifs déjà très attractifs sur cette cible. Dans un contexte de hausse du coût de la vie, nous observons que même les cadres sont très nombreux à bénéficier de cette mesure puisqu’ils représentent 33% des demandes sur magnolia.fr. Des économies considérables à la clé La loi Lemoine joue donc parfaitement son rôle : celui de redistribuer du pouvoir d’achat très facilement et immédiatement aux Français. La preuve par les actes : l’économie moyenne est de 10 000€ par emprunteur sur la durée résiduelle du prêt, soit entre 100 et 200 euros par mois pour un foyer , simplement en substituant l’assurance de prêt bancaire par une offre beaucoup moins chère et tout aussi protectrice.   Exemple avec le profil type Magnolia.fr (couple, 43 ans, cadres, capital restant dû 216 667 euros, durée restante 18 ans)