Investissement immobilier : les dispositifs de défiscalisation prolongés en 2024

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en février 2026

Les taux de crédit immobilier se stabilisent en février après les légers sursauts du mois dernier. Quelques hausses à la marge sont tout de même à signaler en fonction des profils. Les conditions d’emprunt restent accessibles, voire attractives, dans un marché toujours dominé par les incertitudes macro-économiques. Les banques continuent d’être offensives et soutiennent l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Si vous avez un projet immobilier solide, n’attendez pas ! Voici tout ce qu’il faut savoir pour emprunter en février 2026, des taux d’intérêts jusqu'au niveau des prix dans l’ancien, en passant par le levier d’économie offert par la délégation d’assurance de prêt. Entre stabilité et très légère remontée des taux de crédit immobilier Après plusieurs mois de relative accalmie, l’année 2026 démarre par un ajustement discret des taux de crédit immobilier. En février, la tendance est clairement à la stabilisation, même si de petites hausses sont observées selon les durées et les profils d’emprunteurs. Cette évolution s’explique principalement par la pression exercée sur les coûts de refinancement des banques. Les incertitudes autour du budget de l’État (finalement adopté lundi 2 février) et la tension persistante sur l’OAT à 10 ans, dont le rendement a dépassé les 3,5 % courant janvier, ont mécaniquement limité les marges de manœuvre des établissements prêteurs. Dans ce contexte, les banques ajustent leurs barèmes sans remettre en cause leur stratégie commerciale. Quels sont les taux immobiliers pratiqués en février 2026 ? En moyenne, les taux fixes proposés par les banques restent compris entre 3,10 % et 3,40 %, toutes durées confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Dans le détail, les barèmes observés en février 2026 affichent : sur 15 ans : environ 3,18 %, en légère hausse par rapport au mois précédent sur 20 ans : entre 3,27 % et 3,31 %, soit une progression limitée de quelques centièmes sur 25 ans : entre 3,38 % et 3,40% Ces niveaux confirment une évolution contenue des taux, loin des flambées observées en 2023 et 2024. Les durées longues restent les plus sensibles aux ajustements, tandis que les crédits sur 10 à 15 ans bénéficient encore de conditions relativement attractives. Rappel : la durée maximale autorisée est de 25 ans selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) édictées en 2021. Une tolérance jusqu’à 27 ans est accordée pour les achats en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et dans l’ancien avec travaux d’au moins 10% du montant de l’opération. Des écarts importants selon les profils d’emprunteurs Comme toujours, le taux obtenu dépend fortement de la qualité du dossier. En février 2026, les meilleurs profils, ceux qui disposent de revenus confortables, d’apport significatif, et d’une stabilité professionnelle, subissent eux aussi une légère remontée, de l’ordre de +5 centièmes en moyenne. Pour autant, ces emprunteurs dits premium peuvent accéder à des conditions privilégiées, avec des taux proches de : 2,95 % sur 15 ans 3,05 % sur 20 ans 3,15 % sur 25 ans La négociation reste donc possible, notamment en contrepartie d’une domiciliation bancaire, de la souscription de produits annexes ou d’une assurance emprunteur proposée par la banque… même si ce dernier point mérite une analyse attentive (lire plus bas). Capacité d’emprunt : un exemple concret en février 2026 Pour mesurer l’impact réel des taux actuels, prenons un cas pratique. Un couple disposant de 5 000 € de revenus nets mensuels souhaite acheter un bien immobilier. Avec un taux de 3,29 % sur 20 ans, il peut emprunter jusqu’à 275 437 €, pour une mensualité d’environ 1 650 € assurance incluse. Malgré la légère remontée des taux, les capacités d’emprunt restent cohérentes avec les prix du marché, à condition de présenter un projet bien structuré et un taux d’endettement maîtrisé. Rappel : Le taux d'effort est officiellement limité à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Un marché immobilier stabilisé mais encore incertain Début 2026, le marché immobilier montre des signes d’équilibre après plusieurs mois d’ajustement. Les dernières analyses des Notaires de France indiquent une évolution modérée des prix et une activité plus structurée, sans retour aux niveaux de tension observés par le passé. Voici les principaux éléments à retenir : Volume des transactions : près de 945 000 transactions de logements anciens en France métropolitaine cumulées sur les 12 derniers mois. Évolution des prix nationaux : stabilité des prix entre le 2ᵉ et le 3ᵉ trimestre 2025, avec une progression d’environ +0,7 % sur un an. Ile-de-France : légère progression des prix entre le 2ᵉ et le 3ᵉ trimestre 2025 (+0,2 %) et une hausse annuelle de +0,4 %. Province : des variations plus mesurées entre trimestres (-0,1 %), mais une progression annuelle proche de +0,7 %. Perspectives par type de bien : sur la base des avant-contrats, les projections indiquent une augmentation des prix anciens de +1,4 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons à un an. Cette normalisation du marché, avec des prix évoluant à un rythme modéré, offre aux emprunteurs une meilleure lisibilité pour prendre des décisions éclairées dans le cadre de leurs projets immobiliers. Des banques toujours offensives sur le crédit immobilier Malgré un contexte macro-économique incertain et chaotique, les banques continuent de soutenir activement le crédit immobilier. La détente progressive de l’OAT à 10 ans, revenue autour de 3,4 %, permet de contenir les barèmes et d’éviter une hausse plus marquée des taux. Certaines banques vont même jusqu’à proposer des crédits à 20 ans à des niveaux proches, voire inférieurs, à celui de l’OAT, une situation très inhabituelle et économiquement intenable, qui sera de courte durée. Cette concurrence accrue profite directement aux emprunteurs, en particulier à ceux qui présentent un profil rassurant. Primo-accédants : un soutien renforcé en 2026 En février 2026, les primo-accédants restent une cible prioritaire pour les établissements bancaires. Le crédit est un produit d’appel qui permet de capter le chaland sur le long terme, pour lui proposer d’autres produits plus rémunérateurs (assurances, placements, plan épargne retraite). De nombreuses offres spécifiques sont maintenues : Prêts complémentaires à taux zéro ou fortement bonifiés Enveloppes “coup de pouce” représentant jusqu’à 10 % du montant emprunté Frais de dossier réduits, voire offerts Ces dispositifs sont souvent cumulables avec les aides existantes comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), le PAS (Prêt Accession Sociale) ou les prêts Action Logement. Ils permettent de sécuriser les plans de financement, en diminuant le taux d’endettement. Assurance de prêt : un levier d’économie toujours déterminant L’assurance emprunteur demeure un levier d’optimisation du coût global du crédit. Grâce à la délégation d’assurance, il est possible de réduire significativement la facture, parfois de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt. Voici la stratégie efficace pour améliorer la rentabilité de son financement, sans renégocier le taux du crédit lui-même : comparer les contrats ajuster les garanties à son profil profiter de la substitution à tout moment (loi Lemoine). Face aux assurances de groupe proposées par les banques, vous avez le vaste choix des assurances individuelles des prestataires externes jusqu’à 4 fois moins chères. Exemple : Un couple de trentenaire contracte un prêt de 250 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3,25%, couvert par l’assurance de groupe de sa banque au taux de 0,36% sur chaque tête. Coût de l’assurance de groupe : 18 000 € x 2 Non-fumeurs et sans antécédents de santé, les deux co-emprunteurs peuvent obtenir une assurance déléguée au taux de 0,08% chacun (taux moyen observé chez Magnolia.fr pour ce profil). Coût de l’assurance individuelle : 4 000 € x 2 Économie sur la durée totale du crédit : 28 000 € Faut-il emprunter en février 2026 ? Malgré quelques ajustements à la hausse, février 2026 offre un environnement globalement favorable aux emprunteurs. Les taux restent attractifs au regard des standards historiques récents, le marché immobilier se stabilise et les banques demeurent engagées. Pour les ménages disposant d’un projet mûr, d’un apport cohérent et d’un dossier solide, la période actuelle constitue une réelle fenêtre d’opportunité. Attendre une hypothétique baisse massive des taux pourrait s’avérer risqué, surtout dans un contexte économique encore fragile.

Cancer et assurance de prêt immobilier : comment réussir à emprunter en 2026 ?

Une étude internationale publiée fin 2025 indique que la France est le pays ayant la plus forte incidence de cancer, soit 389 cas pour 100 000 habitants. Malgré ce état de fait accablant, notre pays affiche un taux de mortalité lié au cancer parmi les plus faibles en Europe grâce au dépistage précoce et au système de santé performant. Ce constat est déterminant quand les personnes touchées par une tumeur cancéreuse veulent accéder à la propriété. À l’occasion de la Journée Mondiale contre le cancer le 4 février 2026, Magnolia.fr fait le point sur les dispositions en vigueur en matière d’assurance emprunteur, garantie incontournable pour obtenir un prêt immobilier. Cancer et crédit immobilier : pourquoi l’assurance emprunteur reste un enjeu clé En France, l’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais elle est exigée dans la quasi-totalité des cas par les banques pour accorder un crédit immobilier. Elle protège à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur contre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Lorsqu’un emprunteur souffre ou a souffert d’un cancer, l’accès à cette assurance peut s’avérer plus complexe. La pathologie est considérée comme un risque aggravé de santé, ce qui peut entraîner : une surprime d’assurance emprunteur importante des exclusions de garanties liées à la pathologie voire un refus d’assurance de prêt. Pourtant, le cadre réglementaire et les pratiques des assureurs ont fortement évolué ces dernières années, améliorant sensiblement les chances d’emprunter après un cancer, même avec un cancer en cours de traitement. Le droit à l’oubli en 2026 : un levier majeur pour emprunter après un cancer Un délai réduit et harmonisé Le droit à l’oubli en assurance emprunteur permet à un ancien malade du cancer de ne plus déclarer sa pathologie passée à l’assureur, sous certaines conditions. Depuis les dernières évolutions législatives, ce droit s’applique : 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute constatée, quel que soit le type de cancer concerné. En pratique, cela signifie qu’en 2026, de nombreux anciens patients peuvent accéder à une assurance emprunteur aux conditions standards, sans surprime ni exclusion liées à leur ancienne maladie. Attention : Le droit à l’oubli ne signifie pas la suppression du questionnaire de santé. Vous devez déclarer à l’assureur votre état de santé, notamment toute autre pathologie, ainsi que les séquelles ou conséquences existantes qui peuvent découler du traitement contre le cancer. Des conditions de prêt encadrées Le droit à l’oubli s’applique pour les crédits immobiliers : dont le montant assuré n’excède pas 420 000 € par assuré, tous crédits confondus arrivant à échéance avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. Ces seuils, relevés en 2022 grâce à la loi Lemoine, couvrent désormais une grande majorité des projets immobiliers. La convention AERAS : une solution pour les cancers récents ou évolutifs Lorsque le droit à l’oubli ne s’applique pas encore, les emprunteurs peuvent bénéficier de la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Un dispositif en 3 niveaux d’analyse La convention AERAS impose aux assureurs un examen approfondi du dossier médical, structuré en 3 étapes : Analyse standard par l’assureur Étude spécialisée en cas de refus ou de conditions excessives Réexamen par un pool d’assureurs pour les situations les plus complexes. Ce mécanisme permet souvent d’aboutir à une proposition d’assurance, même en présence d’un cancer récent ou en cours de suivi. Assurance emprunteur et cancer : quelles garanties sont concernées ? Selon la situation médicale, l’assureur peut adapter les garanties proposées : Décès : accordée, parfois avec surprime PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : souvent maintenue Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) / Invalidité Permanente Partielle ou Totale ( IPP ou IPT) : plus fréquemment exclues ou limitées selon le type de cancer et le recul médical. En cas de refus des garanties ITT et invalidité permanente partielle ou totale, l’assureur propose la GIS (Garantie Invalidité Spécifique), accessible sans restriction concernant une pathologie déclarée. Pour en bénéficier, il faut que le taux d’invalidité soit d’au moins 70%. L’impact sur le coût global du crédit dépend donc fortement des garanties exigées par la banque et de la quotité assurée. Assurance emprunteur sans surprime ni exclusion Grâce à la convention Aeras, il est possible d’accéder à l’assurance de prêt immobilier sans surprime ni exclusion de garantie pour certains cancers (selon le stade et les constantes biologiques) : Types de pathologie Délai d’accès à compter de la fin du protocole thérapeutique et sans rechute Cancers du testicule 3 ans Cancers du sein in situ 1 an Mélanome de la peau 1 an Cancer du col de l’utérus 1 an Cancers du côlon et du rectum 1 an ou 4 ans Cancers de la thyroïde 3 ans Leucémie aiguë promyélocytaire 3 ans Un plafonnement des surprimes Dans d’autres situations, l’accès à l’assurance emprunteur est possible avec une surprime plafonnée, applicable obligatoirement par les assureurs. Type de pathologie Délai d’accès à compter du diagnostic Délai d’acceptation par garantie et surprime applicable Leucémie myéloïde chronique 5 ans Décès et PTIA : 150 % GIS : 150 % Leucémie de Burkitt / Lymphome de Burkitt 5 ans Décès et PTIA : 50 % GIS : 50 % Adénocarcinome de la prostate en surveillance active Sans délai Décès et PTIA : 75 % GIS : non proposée Adénocarcinome de la prostate 1 an Décès et PTIA : sans surprime GIS : surprime Il convient de lire la grille de référence de la convention Aeras pour connaître les définitions précises ou les stades de référence des pathologies cancéreuses concernées par le dispositif. Bon à savoir : Pour les jeunes primo-accédants aux revenus modestes, le dispositif AERAS prévoit un écrêtement des surprimes, afin de ne pas rendre le projet immobilier financièrement inaccessible. En 2026, cette protection reste un pilier de l’accès au crédit pour les profils fragilisés par la maladie. Questionnaire de santé et suppression partielle en 2026 Quand le questionnaire de santé n’est plus exigé Depuis la réforme de l’assurance emprunteur en 2022 avec la loi Lemoine, le questionnaire médical est supprimé lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies : le montant du prêt assuré est inférieur ou égal à 200 000 € par assuré ; le crédit est intégralement remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Dans ce cas, un cancer, qu’il soit ancien ou récent, n’a pas à être déclaré, ce qui constitue une avancée majeure pour les primo-accédants et les projets de petite ou moyenne envergure. Attention aux fausses déclarations En dehors de ces cas précis, le questionnaire de santé d’assurance de prêt immobilier reste obligatoire. Toute omission ou fausse déclaration peut entraîner la nullité des garanties, voire la déchéance du contrat d’assurance. Changer d’assurance emprunteur après un cancer grâce à la loi Lemoine Depuis 2022, la loi Lemoine permet de changer de prêt immobilier à tout moment, sans frais ni pénalité. Cette faculté peut être utilisée par les anciens malades du cancer. Pourquoi renégocier son assurance emprunteur ? Un emprunteur assuré pendant ou juste après la maladie peut, quelques années plus tard : bénéficier du droit à l’oubli accéder à une tarification standard supprimer des exclusions devenues injustifiées. Il est ainsi possible de réaliser une économie potentielle de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt en délégant l’assurance auprès d’un prestataire externe à la banque prêteuse. La concurrence propose en effet des contrats sur-mesure à des tarifs jusqu’à 4 fois moins chers, à garanties équivalentes. L’accompagnement d’un courtier spécialisé : un atout décisif Face à la complexité des règles et à la diversité des pratiques des assureurs, se faire accompagner par un courtier en assurance emprunteur spécialisé dans les risques aggravés de santé est souvent déterminant. Un expert comme Magnolia.fr permet notamment de : cibler les assureurs les plus ouverts aux profils médicaux complexes optimiser la présentation du dossier médical négocier les surprimes et exclusions sécuriser le changement d’assurance en cours de prêt. Cancer et projet immobilier en 2026 : des perspectives plus favorables Grâce aux avancées médicales, à l’évolution de la réglementation et à une meilleure prise en compte de la réalité des parcours de soins, emprunter après un cancer n’est plus une exception en 2026. Droit à l’oubli, convention AERAS, suppression partielle du questionnaire de santé et liberté de résiliation ont profondément transformé l’assurance emprunteur. Avec une stratégie adaptée et un accompagnement professionnel, de nombreux anciens malades peuvent aujourd’hui concrétiser leur projet immobilier dans des conditions proches de celles des emprunteurs dits « standards ».

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Emprunteur, habitation, santé, auto : regrouper ses assurances chez le même assureur, bonne ou mauvaise idée ?

Regrouper ses différentes assurances chez un même prestataire peut sembler une bonne idée. Promesse de simplicité, de réductions tarifaires et d’un interlocuteur unique : la stratégie du regroupement de contrats d’assurance apparaît, sur le papier, avantageuse. Mais est-ce réellement la meilleure solution sur le long terme ? Entre économies potentielles et perte de flexibilité, le choix mérite une analyse approfondie. Regrouper ses assurances : de quoi parle-t-on exactement ? Le regroupement consiste à souscrire plusieurs contrats d’assurance auprès d’un seul et même assureur ou groupe assurantiel. Cela peut concerner : l’assurance emprunteur liée à un crédit immobilier l’assurance habitation (résidence principale ou secondaire, bien en locatif) la mutuelle santé l’assurance auto/moto toute autre couverture comme la GAV (Garantie Accident de la Vie), l’assurance scolaire, l’assurance animaux de compagnie. Les assureurs traditionnels comme les bancassureurs mettent en avant des offres packagées ou des remises multi-contrats pour encourager cette pratique. Quels sont les avantages du regroupement de contrats d’assurance ? Des économies potentielles grâce aux remises multi-contrats Le principal argument commercial repose sur le prix. En regroupant plusieurs assurances, vous pouvez bénéficier : de réductions immédiates (5 à 15 % en moyenne selon les contrats) de frais de gestion allégés d’avantages tarifaires progressifs dans le temps. Sur un budget annuel comprenant une assurance auto, habitation et santé, les économies peuvent atteindre 200 à 400 euros par an, selon les profils. Une gestion simplifiée au quotidien Avoir un seul assureur permet de : centraliser les échéanciers et les prélèvements disposer d’un interlocuteur unique en cas de sinistre ou de question accéder à un espace client commun pour tous les contrats Pour les ménages peu enclins à comparer régulièrement les offres et ceux qui souffrent de phobie administrative, cette simplicité est un vrai confort. Une meilleure relation commerciale Un client multi-équipé est souvent mieux considéré par son assureur. Cela peut se traduire par : une plus grande souplesse lors d’un sinistre des gestes commerciaux ponctuels une négociation facilitée lors d’un changement de situation (déménagement, nouvel emprunt, naissance). Quels sont les limites et risques du regroupement chez un seul assureur ? Une perte de compétitivité sur certains contrats Chaque assureur a ses contrats phares. Un excellent contrat auto ne garantit pas une mutuelle santé performante ou une assurance emprunteur compétitive. En regroupant, vous acceptez parfois : des garanties moins couvrantes des plafonds de remboursement plus faibles des exclusions plus nombreuses. C’est particulièrement vrai pour l’assurance emprunteur, qui court sur le long, voire très long terme, sur la durée totale d’un prêt immobilier. La banque va tenter de vous imposer son contrat maison et de placer dans la foulée d’autres offres d’assurance, comme la MRH (Multirisque habitation) dont la souscription peut paraître logique dans le contexte d’un financement immobilier (lire plus bas). Une dépendance accrue à un seul acteur En cas de hausse tarifaire ou de litige, le fait d’avoir tous ses contrats chez le même assureur limite votre marge de manœuvre. Changer d’assureur implique alors : plusieurs résiliations simultanées une réorganisation complète de vos garanties. Cette dépendance peut devenir contraignante à long terme. Des économies parfois surestimées Les remises multi-contrats peuvent masquer des tarifs de base plus élevés. Autrement dit, même avec une réduction, le coût global peut rester supérieur à celui obtenu en souscrivant chaque assurance chez un spécialiste différent. Cas particulier : faut-il regrouper l’assurance emprunteur avec d’autres contrats ? L’assurance emprunteur mérite une attention spécifique. Elle pèse lourd dans un prêt immobilier, jusqu'à 40% du coût global. Sur la durée totale de remboursement, on parle de plusieurs milliers d'euros. Grâce à la loi Lagarde sur la liberté de choix et à la loi Lemoine sur la substitution à tout moment, il est aujourd’hui possible de souscrire une assurance externe au contrat bancaire. Dans la majorité des cas : l’assurance emprunteur proposée par la banque est plus chère ; les garanties ne sont pas toujours mieux adaptées au profil de l’emprunteur. Les assurances de prêt individuelles sont plus performantes que les offres de groupe des bancassureurs, à la fois en termes de couverture que de tarifs. À garanties équivalentes, vous pouvez payer jusqu’à 60% moins cher en faisant jouer la délégation. Regrouper l’assurance emprunteur avec l’habitation ou l’auto chez un bancassureur n’est donc pas systématiquement pertinent, surtout pour les profils jeunes ou en bonne santé. Important : l’assurance de prêt immobilier est la seule et unique assurance résiliable à n'importe quel moment, sans engagement minimum, contrairement aux autres types d’assurance où il faut attendre un an révolu pour pouvoir changer sans contrainte de temps ni préavis à donner. Assurance habitation, auto et santé : le regroupement est-il plus pertinent ? Habitation et auto : un duo souvent avantageux Le regroupement assurance habitation + auto est généralement le plus cohérent : garanties souvent harmonisées sinistres gérés plus efficacement remises multi-contrats réellement intéressantes. C’est souvent sur ce couple de contrats que les assureurs sont les plus compétitifs. Mutuelle santé : attention à la qualité des garanties La complémentaire santé doit avant tout répondre à vos besoins médicaux. Regrouper pour économiser quelques dizaines d’euros peut être contre-productif si : les remboursements optiques ou dentaires sont insuffisants les délais de carence sont longs le réseau de soins est limité. Comparer les niveaux de garanties reste indispensable. La concurrence est rude en matière de complémentaire santé. À couverture équivalente, vous pouvez économiser jusqu’à 300 € par an entre 2 contrats. Faut-il privilégier le regroupement ou la mise en concurrence de ses assurances ? La meilleure stratégie repose souvent sur un équilibre : regrouper certains contrats (auto et habitation) conserver une assurance emprunteur indépendante choisir une mutuelle santé spécialisée et adaptée à votre profil. Grâce à la résiliation infra-annuelle et à la concurrence accrue, il est désormais possible d’optimiser chaque poste d’assurance sans subir de contraintes excessives. Comment décider concrètement ? Avant de regrouper vos assurances, il est recommandé de : comparer les contrats garantie par garantie, et pas uniquement sur le prix chiffrer précisément les économies réelles vérifier les conditions de résiliation anticiper l’évolution de vos besoins (famille, projet immobilier, retraite). Un audit annuel de vos assurances permet de conserver une couverture optimale tout en maîtrisant votre budget. Regrouper ses assurances : une bonne idée sous conditions Souscrire ses assurances emprunteur, habitation, santé et auto chez le même assureur peut être judicieux pour simplifier la gestion et réaliser des économies ponctuelles. Toutefois, cette stratégie n’est réellement pertinente que si les contrats proposés sont compétitifs individuellement. Dans un contexte de liberté accrue pour les assurés, la mise en concurrence régulière reste le levier le plus efficace pour optimiser ses assurances, sans sacrifier la qualité des garanties.

	6 ans	9 ans	12 ans
Pinel classique	9 %	12 %	14 %
Pinel +	12 %	18 %	21 %

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