Investissement immobilier : les dispositifs de défiscalisation prolongés en 2024

Les carottes fiscales pour les investisseurs immobiliers se réduisent comme peau de chagrin. La loi de finances pour 2024 prolonge 4 dispositifs. C’est la dernière chance pour le Pinel, le Malraux et Loc’Avantages qui disparaissent en fin d’année, contrairement au Denormandie qui est prorogé jusqu’en 2026.

Investir dans l’immobilier neuf en 2024 avec le Pinel

La suppression du Pinel est programmée pour le 31 décembre 2024. Successeur du Scellier et du Duflot, le dispositif Pinel vit sa dixième et dernière année. Son objectif est de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues. Depuis plusieurs années, le gouvernement remet en question sa maigre efficacité à tenir cet objectif, au regard de son coût élevé pour les finances publiques.

L’avantage fiscal a été raboté en janvier 2023, sauf dans le cadre du Pinel + où il demeure à taux plein sous réserve que le logement réponde à de très hautes normes de qualité (voir plus bas).

En 2024, la réduction fiscale est (selon durée de l’engagement locatif) :

	6 ans	9 ans	12 ans
Pinel classique	9 %	12 %	14 %
Pinel +	12 %	18 %	21 %

Voici les grandes caractéristiques du dispositif Pinel :

Le bien est acquis dans un bâtiment à usage collectif.
Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale.
Le montant du loyer est plafonné selon la zone géographique.
Les revenus des locataires sont soumis à conditions.
Le logement peut être loué à des ascendants ou descendants qui ne font pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur.
L’engagement locatif dure 6 ou 9 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans.
L’avantage fiscal est calculé sur la base d’un investissement maximal de 300 000€ par an (maximum 2 logements) pour un prix du mètre carré limité à 5 500€.

Pour avoir droit au Pinel +, le logement doit respecter les critères suivants :

un niveau de performance énergétique RE2020 jalon 2025
une surface minimale par type de logement : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5
l’existence d’un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin)
une double exposition à partir du T3.

Investir dans l’immobilier ancien avec le Denormandie

Une première fois prolongé jusqu’à fin 2024, le Denormandie est finalement étendu jusqu’au 31 décembre 2026. Il vise à encourager l’achat locatif en centre-ville et ne concerne que l’immobilier ancien. Il est calqué sur le Pinel pour plusieurs paramètres :

l’engagement locatif
les plafonds de ressources des locataires
les niveaux de loyers
le montant annuel de l’opération.

Le taux de réduction d’impôt selon la durée de location est le même que celui accordé dans le cadre du Pinel +. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du montant de l’opération (dans la limite de 300 000€ pour le calcul de l’avantage fiscal).

Beaucoup moins connu que le Pinel, le Denormandie est en place depuis 2019 et son champ d’action est plus réduit, puisqu’il ne concerne qu’environ 250 communes, principalement celles qui font partie du programme Action Cœur de Ville. Il n’aurait financé que 600 opérations en 2023. Certains élus réclamaient sa suppression fin 2023, mais les communes éligibles ont réussi à ce qu’il soit prolongé car il contribue à la rénovation du bâti en centre-ville, en cohérence avec la loi Climat qui prévoit la non-articificialisation des sols.

Loi Malraux et préservation du patrimoine

Entrée en vigueur en 1962, la loi Malraux tire sa révérence en cette fin d’année. Elle vise à faciliter la rénovation immobilière tout en protégeant le patrimoine architectural français dans les anciens quartiers.

En 2024, sont concernés par la loi Malraux les immeubles localisés dans :

un QAD ou Quartier Ancien Dégradé
une AMVAP ou Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine
une WPPAUP ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
un secteur sauvegardé.

Les travaux payés sur 3 ou 4 ans autorisent une réduction d’impôt de 22% ou 33%, dans la limite de 400 000€. Le bien doit être loué pour une durée minimale de 9 ans, sans aucun plafond pour les ressources des locataires ni les loyers.

Loc’Avantages : louer en-dessous du marché

Lancé en 2017, le dispositif Cosse ou Louer Abordable a été rebaptisé Loc’Avantages. Encore moins visible que le Denormandie, il disparaît fin 2024, faute d’avoir convaincu. Contrairement au Pinel ou au Denormandie qui encouragent l’investissement locatif, il vise à inciter les personnes déjà propriétaires à remettre leur logement en location à un prix inférieur au marché.

Trois schémas sont possibles (par rapport aux loyers du marché) :

Loc 1 ou location en secteur intermédiaire : baisse des loyers de 15%
Loc 2 ou location sociale : baisse des loyers de 30%
Loc 3 ou location très sociale : baisse des loyers de 45%.

Le taux de réduction d'impôt est respectivement de 15% et 35% pour Loc 1 et Loc 2, et pour le troisième, le recours obligatoire à une intermédiation locative offre un taux de 65%. Le locataire doit respecter un plafond de ressources selon le schéma locatif : un logement loué en Loc 1 peut accueillir un locataire ayant davantage de ressources qu’un logement loué en Loc 3.

Dernière précision : le logement doit être loué non meublé pour une durée minimale de 6 ans et le propriétaire avoir conclu un convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Les logements classés F ou G sur l’échelle du DPE sont exclus sur dispositif Loc’Avantages.

Dernières publications

Achat immobilier : le boom des maisons individuelles en 2025

Depuis le retour de la maison neuve dans le périmètre du prêt à taux zéro (PTZ), le marché de la maison individuelle connaît une véritable renaissance. Après une année 2024 historiquement morose pour le secteur, les indicateurs sont à nouveau au vert. Cette dynamique s’explique non seulement par des conditions de financement plus favorables, mais aussi par des changements structurels dans les attentes des ménages et des innovations du secteur. Un rebond spectaculaire des ventes de maisons individuelles En 2024, le marché de la maison individuelle avait touché le fond, avec seulement 50 000 unités vendues, loin derrière la moyenne annuelle habituelle de 120 000 ventes. Mais début 2025, un vent d’optimisme souffle à nouveau sur la construction. Les plus grands constructeurs annoncent une reprise spectaculaire, avec des prévisions de 80 000 à 90 000 ventes d’ici la fin de l’année, soit une hausse de près de 80 % par rapport à l’année précédente. Parmi les principaux moteurs de cette relance, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) figure en première ligne. Depuis avril 2025, la nouvelle version autorise les projets de construction de maisons neuves, et ce, dans toutes les zones géographiques. Ce dispositif a ravivé l’intérêt des ménages primo-accédants pour ce type d’habitat, exclu du PTZ depuis 2021. PTZ et baisse des taux : le cocktail gagnant L’entrée en vigueur officielle du nouveau PTZ, combinée à une baisse progressive des taux d’intérêt immobiliers, a agi comme un catalyseur. Actuellement, les taux d’emprunt oscillent entre 3% et 3,55% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Chez certains constructeurs comme Mikit, les résultats sont impressionnants : +30 % de ventes en janvier et février, +40 % en mars. Avril poursuit la même tendance, portée par l’effet d’aubaine du PTZ nouvelle version. Le PTZ permet de réduire le coût global d’un crédit immobilier grâce à l’absence d’intérêts à payer à la banque prêteuse. Votre capacité d’emprunt est ainsi optimisée. Bon à savoir : le PTZ permet de financer entre 10% et 30% du montant de l’opération (achat terrain, coût construction d’une maison neuve) selon vos revenus. Ce crédit sans intérêts doit toujours être complété par un prêt immobilier classique avec intérêts bancaires. Les ménages profitent de ces conditions pour concrétiser leur projet immobilier, notamment en dehors des centres-villes. À budget égal, une maison en périphérie est souvent plus accessible qu’un appartement neuf ou qu’un bien ancien situé en zone urbaine tendue. Cette nouvelle donne renforce l’attractivité du pavillon. Important : comme tout crédit à l’habitat, le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur. Faites jouer la délégation pour optimiser ce coût, plutôt que de payer votre contrat bancaire au prix fort. Une réponse concrète aux blocages du logement collectif La maison individuelle bénéficie aussi d’un environnement réglementaire plus souple. Les permis de construire sont souvent plus facilement délivrés pour des maisons que pour des immeubles collectifs, qui suscitent davantage d’opposition locale. Face aux tensions sur le marché du logement locatif et aux difficultés d’accès à la location, acheter une maison devient une alternative pragmatique et économiquement viable. De plus, la maison individuelle limite les risques liés aux délais de livraison. Les chantiers sont généralement plus courts, ce qui rassure les acquéreurs dans un contexte où l’incertitude pèse sur les projets immobiliers collectifs. Retour des primo-accédants : un signal fort pour le marché immobilier Après plusieurs années de recul, les primo-accédants font un retour remarqué sur le marché. Chez certains géants du secteur, ils ne représentaient plus que la moitié des ventes. Depuis mars 2025, ils pèsent désormais près de deux tiers des transactions. Ce regain d’activité traduit une meilleure accessibilité à la propriété, mais aussi une volonté croissante de s’installer durablement dans un bien qui leur correspond. Pour ces ménages, la maison n’est pas seulement un toit, mais un projet de vie sur le long terme. Elle offre : un espace extérieur de l’indépendance une qualité de vie recherchée dans un monde post-Covid encore marqué par les aspirations à plus d’espace et de nature. La maison neuve : une offre repensée pour un urbanisme durable L’essor des maisons individuelles ne se fait pas au détriment de l’environnement. Conscients des enjeux écologiques, les constructeurs ont revu leur copie. Les nouvelles maisons sont plus compactes, construites sur des terrains plus petits, souvent situés dans des zones déjà urbanisées afin de limiter l’artificialisation des sols. Le développement de la division parcellaire, ou densification douce, s’inscrit pleinement dans cette logique. Elle consiste à diviser une grande parcelle existante pour y bâtir une ou 2 maisons supplémentaires. Cette pratique permet de créer du logement sans empiéter sur des terres agricoles ni bouleverser l’équilibre des quartiers. Hexaom, leader de la construction individuelle sous la marque Maisons France Confort, affirme que plus de 50 % de ses ventes passent désormais par ce canal. Conclusion : la maison individuelle, un modèle de logement en pleine mutation Le début d’année 2025 marque un retour en force de la maison individuelle, portée par des conditions d’emprunt plus favorables et des innovations sectorielles qui répondent aux attentes des Français. L’effet du nouveau PTZ y est pour beaucoup dans cet engouement retrouvé pour ce type de logement. Face à un marché locatif saturé et un logement collectif en crise, la maison individuelle s’impose comme une alternative solide, durable et adaptable, en phase avec les aspirations actuelles. Si cette dynamique se poursuit, 2025 pourrait bien devenir l’année du grand retour du pavillon dans le paysage immobilier français.

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Garantie aide à la famille : obligatoire en assurance emprunteur à compter de juillet 2025

Un avis du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) rend obligatoire à compter du 1er juillet 2025 l’intégration d’une garantie “aide à la famille” pour soutenir financièrement les parents emprunteurs qui doivent arrêter leur activité professionnelle pour s’occuper de leur enfant malade. Voici les contours de cette avancée majeure dans le domaine de l’assurance de prêt et les dispositions plus généreuses prises par certains assureurs. Garantie aide à la famille pour soutenir les parents aidants En décembre 2023, le CCSF a validé à l’unanimité un avis important visant à renforcer la solidarité dans le cadre de l’assurance emprunteur. Les assureurs se sont engagés à intégrer, dans au moins un de leurs contrats, une nouvelle garantie baptisée "Aide à la famille", dédiée aux parents confrontés à la maladie ou à un accident grave de leur enfant mineur. Ce dispositif est né d’une initiative portée par le député Paul Christophe, en collaboration avec l’association Eva pour la Vie et la fédération Grandir sans cancer. L’objectif : permettre aux parents qui doivent interrompre partiellement ou totalement leur activité professionnelle pour accompagner un enfant gravement malade ou accidenté de continuer à rembourser leur prêt immobilier. Une aide financière en cas de situation familiale dramatique Concrètement, cette nouvelle garantie “famille” pour les parents d’enfants malades permet une prise en charge temporaire des mensualités du crédit immobilier servant à financer la résidence principale. Elle est accessible uniquement aux assurés ayant souscrit une garantie d’incapacité temporaire de travail (ITT). Cette garantie couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident du titulaire ; désormais, elle prend aussi en charge des échéances de crédit en cas d’arrêt de travail d’un parent emprunteur confronté à la maladie de son enfant. La mise en place de cette garantie solidaire est prévue au plus tard en juillet 2025. Un premier bilan d’application sera établi par le CCSF un an après son déploiement, afin d’évaluer l’efficacité du dispositif et d’éventuelles améliorations. Une réponse à une forte mobilisation politique et citoyenne Cette avancée intervient après la publication d’une tribune en avril 2023, signée par 185 députés et 85 associations, réclamant une meilleure prise en compte des situations parentales critiques dans les contrats d’assurance emprunteur. Ces acteurs demandaient expressément la création d’une garantie permettant de couvrir les échéances de prêt en cas de cessation d’activité liée à un enfant gravement atteint. Jusqu’à présent, les contrats d’assurance emprunteur indemnisent essentiellement les situations touchant l’assuré lui-même (décès, invalidité, incapacité de travail). Ce nouveau volet "Aide à la famille" constitue donc un progrès social majeur, apportant une protection concrète aux familles touchées par la maladie ou le handicap d’un enfant. Des assureurs qui s’engagent au-delà de l’avis du CCSF Face aux attentes croissantes en matière de protection sociale, Thélem Assurances prend les devants et annonce l’élargissement de sa garantie « aide à la famille » dans le cadre de ses contrats d’assurance emprunteur. Une couverture élargie à tous les contrats emprunteur, anciens et nouveaux Contrairement à la majorité des acteurs du marché, Thélem Assurances applique cette garantie solidaire à l’ensemble de sa gamme de contrats emprunteur lancée depuis 2020, y compris ceux déjà en cours. Cette démarche inclusive va bien au-delà des simples recommandations du CCSF, qui ne préconisent cette mesure que pour les nouveaux prêts destinés à l’achat de la résidence principale. Chez Thélem, la garantie « proche aidant » s’applique également aux crédits immobiliers en cours, mais aussi aux emprunts professionnels et locatifs. Cette extension permet de mieux couvrir les réalités familiales et professionnelles des emprunteurs, tout en renforçant leur sécurité financière dans les moments critiques. Une prise en charge généreuse des mensualités Le dispositif prévoit une aide pouvant aller jusqu’à 28 mois au total, répartis en 2 périodes de 14 mois renouvelables, avec une indemnisation équivalente à 50 % des mensualités du prêt, dans la limite de 4 000 euros, et en fonction de la quotité d’assurance de prêt. Ce soutien permet aux parents aidants de faire face à une perte de revenus sans risquer de compromettre leur projet immobilier ou professionnel. Chez Thélem Assurances, cette initiative reflète l’ambition du groupe de proposer une assurance utile, responsable et solidaire. En anticipant la mise en œuvre obligatoire prévue en juillet 2025, l’assureur se distingue par une approche centrée sur l’humain et l’accompagnement dans les situations de vie difficiles. D’autres assureurs pourraient lui emboîter le pas. La concurrence est vive en assurance emprunteur, entre les bancassureurs dont les contrats fonctionnent sur le principe de mutualisation et les prestataires externes, aux offres personnalisées, très souvent moins chères. N’oubliez pas que vous avez le droit de choisir librement votre assurance et tout intérêt à utiliser un comparateur d’assurance de prêt pour sélectionner un contrat individuel à tarifs compétitifs, qui répond parfaitement à vos besoins.

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Hausse des tarifs des consultations médicales : quels changements au 1er juillet 2025 ?

Dès le 1er juillet prochain, plusieurs consultations médicales chez les spécialistes connaîtront une hausse des tarifs, conformément aux engagements pris dans la convention médicale 2024-2029. Cette évolution tarifaire s’inscrit dans une démarche visant à valoriser certaines spécialités et à répondre à des enjeux de santé publique prioritaires. Une revalorisation prévue par l'Assurance Maladie Cette augmentation des tarifs de consultation chez certains spécialistes résulte d’un accord signé en juin 2024 entre l’Assurance Maladie et les syndicats représentatifs des médecins libéraux. L’objectif : renforcer l’attractivité de spécialités essentielles mais encore peu choisies par les jeunes praticiens, telles que la pédiatrie, la psychiatrie ou encore la gériatrie. Selon la Caisse nationale d’assurance maladie (Cnam), ces revalorisations sont ciblées sur des spécialités à fort impact sociétal, notamment pour les enfants, les personnes âgées, les femmes ou encore les patients atteints de troubles psychiques. Quels spécialistes voient leurs honoraires augmenter au 1er juillet ? Pédiatres : une attention renforcée pour les jeunes enfants Au cœur de cette réforme tarifaire, la pédiatrie bénéficie d'une revalorisation significative : Consultation de suivi pour les enfants de moins de 2 ans : 40 € (au lieu de 39 €). Consultations obligatoires avec certificat : 60 € (au lieu de 54 €). Autres examens de suivi pédiatrique : 50 € (contre 54 €). Création d’une consultation d’expertise pédiatrique à 60 €, accessible sur orientation pour les situations complexes. Psychiatrie et pédopsychiatrie : une meilleure reconnaissance Les consultations psychiatriques, déjà augmentées en 2024, voient leurs tarifs révisés : Consultation coordonnée chez un psychiatre ou neuropsychiatre : 57 € (contre 55 €). Chez un pédopsychiatre : 75 € (contre 67 € fin 2024), afin de prendre en compte la complexité des soins pour les jeunes jusqu’à 25 ans. Gériatrie : un accompagnement renforcé des personnes âgées La spécialité gériatrique bénéficie également d'une revalorisation : Consultation coordonnée : 42 € (contre 37 €). Consultation longue à 60 € (dès janvier 2026) pour les plus de 80 ans, dans des cas spécifiques : sortie d’hospitalisation, évaluation pour l’APA ou révision de traitement complexe. Autres spécialistes concernés Gynécologues : consultation coordonnée à 40 € (au lieu de 37 €). Dermatologues : dépistage du mélanome porté à 60 € (contre 54 €). Endocrinologues : consultation complexe à 62 € (au lieu de 58 €). Neurologues : consultation coordonnée à 57 €. Médecins en rééducation fonctionnelle : tarif à 40 € (contre 36 € précédemment). Spécialités non concernées par la revalorisation Tous les praticiens ne verront pas leur tarif évoluer : Les spécialités non mentionnées dans la convention restent à 31,50 €. Les médecins généralistes avaient déjà vu leur tarif augmenter en décembre 2024, passant de 26,50 € à 30 €. Il est important de noter que ces revalorisations ne s’appliquent qu’à certains praticiens : Médecins du secteur 1 (conventionnés à tarif opposable), Médecins du secteur 2 ayant adhéré à l’OPTAM (Option de Pratique Tarifaire Maîtrisée) En revanche, les médecins hors convention (secteur 3) ou n’adhérant pas à l’OPTAM peuvent fixer librement leurs honoraires, sans être concernés par ces hausses réglementées. Quel remboursement pour ces consultations en 2025 ? Malgré la hausse des prix, les modalités de remboursement restent inchangées : 70 % du tarif est remboursé par l’Assurance Maladie. Le reste à charge de 30 % est pris en charge par la mutuelle santé. À noter : Les revalorisations régulières des tarifs médicaux sont une des raisons de la hausse significative des prix des mutuelles santé ces 3 dernières années. Cependant, plusieurs aides permettent de réduire ou supprimer ce reste à charge, notamment pour les patients les plus vulnérables. Les dispositifs de prise en charge complémentaire : Complémentaire santé solidaire (CSS) : remboursement intégral dans le cadre du parcours de soins coordonnés. Les médecins ne sont pas autorisés à pratiquer de dépassements d’honoraires aux bénéficiaires de la CSS. Aide médicale d’État (AME) : pour les personnes en situation irrégulière. Gratuité des soins pour les femmes enceintes à partir du 6e mois de grossesse jusqu’à 12 jours après l’accouchement. Consultations pédiatriques obligatoires : intégralement prises en charge. La participation forfaitaire de 2 €, doublée en mai 2024, s’applique toujours sauf pour les cas exonérés. Elle n'est jamais remboursée par la mutuelle. Ce qu’il faut retenir sur les nouveaux tarifs médicaux au 1er juillet 2025 Spécialité Type de consultation Ancien tarif Nouveau tarif Pédiatrie Suivi enfant < 2 ans 39 € 40 € Consultation avec certificat 54 € 60 € Autres examens obligatoires 45 € 50 € Expertise pédiatrique - 60 € Psychiatrie Consultation coordonnée 55 € 57 € Pédopsychiatrie Consultation 67 € 75 € Gériatrie Consultation coordonnée 37 € 42 € Consultation longue (à partir janvier 2026) - 60 € Gynécologie Consultation coordonnée 37 € 40 € Dermatologie Dépistage mélanome 54 € 60 € Endocrinologie Consultation complexe 58 € 62 € Neurologie Consultation coordonnée 55 € 57 € Médecine physique Rééducation fonctionnelle 36 € 40 € FAQ sur l’augmentation des tarifs médicaux en 2025 Tous les médecins sont-ils concernés par la hausse au 1er juillet 2025 ?Non, seuls certains spécialistes voient leurs tarifs revalorisés. Les généralistes et autres spécialités non mentionnées dans la convention restent au tarif actuel. Les médecins non conventionnés sont-ils concernés ?Non. Les médecins hors convention ou non adhérents à l’OPTAM ne sont pas soumis à ces revalorisations réglementées. Mon remboursement change-t-il avec les nouveaux tarifs ?Non. Le remboursement par l’Assurance Maladie reste de 70 %, complété par la mutuelle dans la plupart des cas. Qui peut bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire ?Les foyers à faibles revenus, sous conditions de ressources. Elle permet une prise en charge intégrale des frais médicaux sur la base des tarifs conventionnés. Les enfants bénéficient-ils d’un remboursement total ?Oui, les consultations pédiatriques obligatoires sont prises en charge à 100 % par l’Assurance Maladie. Pourquoi certaines spécialités ont-elles été ciblées ?Parce qu’elles jouent un rôle crucial dans la prévention et le suivi médical, mais peinent à attirer de nouveaux praticiens.

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