Investissement immobilier : le Denormandie prolongé jusqu’à fin 2024

Il n’y a pas que le dispositif Pinel en matière d’investissement immobilier. Passablement occulté par celui-ci, le dispositif Denormandie permet d’acquérir un logement ancien en vue de le louer, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Alors qu’il devait disparaître fin 2023, le gouvernement a décidé de le proroger une année de plus. Ce n’est pas ça qui va sauver le marché immobilier, mais il aurait été contreproductif de supprimer un dispositif peu coûteux pour l’État, qui vise à redynamiser les centres-villes.

Qu’est-ce que le Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, du nom de l’ancien ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif, et contrairement au Pinel, il ne concerne que le logement ancien.

Son objectif est d’encourager la rénovation de biens anciens destinés à la location et situés dans certaines zones. Le dispositif Denormandie s’applique en effet à trois types de communes :

celles qui font partie du plan « Action cœur de ville », qui vise à maintenir l’activité et le logement dans les centres-villes des communes de taille moyenne ;
celles ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) qui vise à lutter contre la dévitalisation des centres-villes ;
celles dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important.

Près de 250 communes seraient concernées par le programme Cœur de Ville.

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le logement doit respecter les conditions suivantes :

logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation d’un montant représentant au moins 25% du coût de l’opération ou local transformé en usage d’habitation
logement nu, loué non meublé comme une résidence principale sur une période de 6, 9 ou 12 ans
logement loué à un prix ne dépassant pas le plafond de loyer dépendant de la zone concernée (A, A bis, B1 ou B2).

Les travaux de rénovation doivent permettre d’améliorer de 20% au moins la performance énergétique du logement (au moins 30% pour les logements individuels). Ils doivent également comprendre la création d’une surface habitable nouvelle (exemple balcon, terrasse, garage) et être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du logement. La liste des travaux éligibles au Denormandie a été élargie début 2020.

Des conditions s’appliquent également au locataire :

Il ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur
Ses revenus ne doivent pas dépasser les plafonds selon zone et composition du foyer.

La carotte fiscale est identique à celle accordée à taux plein dans le cadre du Pinel Plus soit :

6 ans de location : 12% du prix du bien (travaux compris)
9 ans de location : 18%
12 ans : 21%.

Et comme le Pinel, la réduction d’impôt s’entend pour un investissement maximum de 300 000€ par an et de 5 500€ le mètre carré.

Investir dans l’immobilier ancien en 2024

Lancé en 2019 et prévu de disparaître fin 2023, le Denormandie est prolongé d’une année via un amendement inclus dans la première partie du projet de loi de finances 2024, adoptée par l’utilisation de l’article 49-3 le 20 octobre dernier.

En commission des finances, le rapporteur Jean-René Cazeneuve avait pourtant suggéré de supprimer « un dispositif qui ne marche plus », qui n’aurait financé que 600 opérations en 2023 pour un coût pour les finances publiques estimé à 8 millions d’euros. Le message des élus locaux serait donc passé. Les communes éligibles plébiscitent un dispositif qui permet de lutter contre l’étalement urbain tout en facilitant la rénovation du bâti ancien en centre-ville.

Satisfecit également de l’Association française de l’immobilier locatif qui attend la montée en puissance d’un dispositif qui séduit les villes moyennes et les investisseurs. Au vu des chiffres, on mesure la marge de progression !

Le Denormandie pâtit d’un déficit de notoriété, dans l’ombre du Pinel, lui-même attaqué de toutes parts pour son caractère dispendieux pour les finances publiques. Un rapport préconise d’utiliser le Denormandie jusqu’en 2030 pour résoudre le problème de l’habitat indigne.

Le Denormandie permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’un avantage fiscal non négligeable. Avec le durcissement de la réglementation sur l’immobilier locatif, il y a sans doute de belles opportunités à saisir pour générer un revenu additionnel grâce aux loyers perçus.

Les propriétaires bailleurs qui ne veulent ou ne peuvent rénover se débarrassent de leurs passoires thermiques et mettent leur bien en vente à un prix décoté. Rappelons que les pires logements classés G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performande Énergétique) sont qualifiés d’indécents depuis janvier 2023 et ne peuvent plus être loués. À terme, en janvier 2034, les biens des classes E, F et G seront progressivement sortis du marché locatif.

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Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients. "Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs. Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt. "Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin. En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne 15 000 euros sur la durée de son crédit.

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