Immobilier : où trouve-t-on le plus de passoires thermiques en 2023 ?

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Les logements mal isolés sont dans le collimateur du gouvernement qui souhaite les éradiquer du marché locatif à l’horizon 2034. La chasse aux biens énergivores a déjà commencé, puisque les pires passoires thermiques sont interdites de location depuis janvier 2023. Le site spécialisé en énergie Hello Watt a passé en revue les 250 plus grandes villes de France, et plus largement les départements, pour savoir où se concentre le plus grand nombre de passoires thermiques. La région Île-de-France est la mauvaise élève avec 9 communes dans le Top 10, et à l’échelle des départements, c’est la Creuse qui ferme le ban.

Le plus fort taux de passoires thermiques en 2023 

Si vous envisagez d’acheter un logement, vous serez inévitablement attentif à la performance énergétique, d’autant plus au moment où l’inflation 2023 a fortement renchéri les coûts de l’énergie et des carburants. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui vous informe si le logement convoité est économe en énergie ou au contraire gros consommateur doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) que vous remet obligatoirement le vendeur. Le DPE comporte notamment une étiquette allant de A (logement très performant) à G (logement très énergivore) et doit aussi être indiqué sur toutes les annonces de location et de vente.

Un DPE défaillant est donc une mauvaise nouvelle pour le vendeur, car la décote d’un bien classé F ou G peut aller jusqu’à 20% par rapport à un logement classé D. Ça l’est aussi pour l’acheteur qui doit engager des travaux de rénovation pour bénéficier d’un logement plus confortable, également pour obtenir son prêt immobilier en raison de la nouvelle réglementation, s’il veut le louer à terme (lire plus bas).

Si vous recherchez un logement à acheter, il est donc intéressant de savoir si la zone de chalandise est particulièrement concernée par les passoires thermiques, un exercice auquel s’est plié le site en conseil en énergie Hello Watt. Les 250 villes les plus grandes de France ont été passées au crible. Vincennes, Colombes et Paris forment le trio de tête du peu glorieux palmarès des communes qui concentrent le plus de logements F et G. Voici dans le détail ce classement avec les taux de passoires thermiques :

  • Vincennes : 44%
  • Colombes : 43%
  • Paris : 42%
  • Saint-Maur-des-Fossés : 41 %
  • Montluçon : 38 %
  • Asnières-sur-Seine : 35 %
  • Levallois-Perret : 35 %
  • Versailles : 32 %
  • Clichy : 32 %
  • Montrouge : 31 %

Sur les 10 communes, 9 sont franciliennes. C’est d’autant plus inquiétant qu’il est très difficile de trouver des professionnels agréés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) en  l’Île-de-France, une certification obligatoire pour bénéficier de l’aide publique à la rénovation énergétique MaPrimRénov.

Paris n’est pas la zone la plus touchée par les passoires thermiques. Hello Watt a également dressé un classement des départements avec le plus fort taux de logements classés F et G :

  • Creuse : 52 %
  • Cantal : 50 %L
  • Lozère : 49 %
  • Paris : 42 %
  • Alpes-de-Haute-Provence : 39 %
  • Nièvre : 37 %
  • Orne : 36 %
  • Hautes-Alpes : 35 %
  • Haute-Loire : 35 %
  • Allier : 34 %

Parmi les grandes villes, la proportion de passoires thermiques est la plus faible à Montpellier (8%), Perpignan (9% et Toulon (10%). Parmi les départements les plus vertueux, on compte l’Aude (8%), l’Hérault (9%) et les Bouches-du-Rhône (9%).

Hello Watt précise que les passoires thermiques peuvent être surreprésentées compte tenu de l’augmentation des mises en vente de ce type de logement depuis l’entrée en application d’une loi beaucoup plus contraignante en immobilier résidentiel.

La réglementation sur les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience d’août 2021 prévoit l’éradication des logements les plus mal isolés d’ici 2034. Le gouvernement a décidé de déclarer la guerre aux passoires thermiques qui sont un gouffre financier pour leurs occupants et une épine dans le pied de l’objectif de réduction des gaz à effets de serre à courte et moyenne échéance.

Une passoire thermique désigne un logement de la classe F ou G sur l’échelle du DPE. Au-delà de 330 kWh/m2/an, un logement est qualifié de passoire thermique. Depuis janvier 2023, les pires logements de la classe G, soit une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an, sont sortis du marché locatif, car considérés comme indécents selon les termes de la réglementation. Les propriétaires bailleurs n’ont plus le droit de les louer sauf s’ils engagent des travaux de rénovation pour améliorer le classement énergétique (un saut d’au moins deux classes).

Un calendrier de sortie progressive du marché locatif des passoires thermiques a été mis en place :

  • Janvier 2025 : toutes les classes G
  • Janvier 2028 : toutes les classes F
  • Janvier 2034 : toutes les classes E.

Depuis août 2022, la loi interdit l’augmentation du loyer pour tous les logements des classes F et G et depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente d’un bien de la classe F ou G.

En 2023, selon les chiffres du gouvernement, il y aurait 4,8 millions de passoires énergétiques sur les 30 millions de résidences principales, dont 4,4 millions issus du parc privé. Seuls 6% des résidences principales ont une étiquette A ou B, et un tiers une étiquette D. Le taux de passoires thermiques est plus élevé pour les résidences secondaires (30%) et les logements vacants (24%).

 

Source Hello Watt

 

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie.  Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.