Immobilier : où trouve-t-on le plus de passoires thermiques en 2023 ?

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Les logements mal isolés sont dans le collimateur du gouvernement qui souhaite les éradiquer du marché locatif à l’horizon 2034. La chasse aux biens énergivores a déjà commencé, puisque les pires passoires thermiques sont interdites de location depuis janvier 2023. Le site spécialisé en énergie Hello Watt a passé en revue les 250 plus grandes villes de France, et plus largement les départements, pour savoir où se concentre le plus grand nombre de passoires thermiques. La région Île-de-France est la mauvaise élève avec 9 communes dans le Top 10, et à l’échelle des départements, c’est la Creuse qui ferme le ban.

Le plus fort taux de passoires thermiques en 2023 

Si vous envisagez d’acheter un logement, vous serez inévitablement attentif à la performance énergétique, d’autant plus au moment où l’inflation 2023 a fortement renchéri les coûts de l’énergie et des carburants. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui vous informe si le logement convoité est économe en énergie ou au contraire gros consommateur doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) que vous remet obligatoirement le vendeur. Le DPE comporte notamment une étiquette allant de A (logement très performant) à G (logement très énergivore) et doit aussi être indiqué sur toutes les annonces de location et de vente.

Un DPE défaillant est donc une mauvaise nouvelle pour le vendeur, car la décote d’un bien classé F ou G peut aller jusqu’à 20% par rapport à un logement classé D. Ça l’est aussi pour l’acheteur qui doit engager des travaux de rénovation pour bénéficier d’un logement plus confortable, également pour obtenir son prêt immobilier en raison de la nouvelle réglementation, s’il veut le louer à terme (lire plus bas).

Si vous recherchez un logement à acheter, il est donc intéressant de savoir si la zone de chalandise est particulièrement concernée par les passoires thermiques, un exercice auquel s’est plié le site en conseil en énergie Hello Watt. Les 250 villes les plus grandes de France ont été passées au crible. Vincennes, Colombes et Paris forment le trio de tête du peu glorieux palmarès des communes qui concentrent le plus de logements F et G. Voici dans le détail ce classement avec les taux de passoires thermiques :

  • Vincennes : 44%
  • Colombes : 43%
  • Paris : 42%
  • Saint-Maur-des-Fossés : 41 %
  • Montluçon : 38 %
  • Asnières-sur-Seine : 35 %
  • Levallois-Perret : 35 %
  • Versailles : 32 %
  • Clichy : 32 %
  • Montrouge : 31 %

Sur les 10 communes, 9 sont franciliennes. C’est d’autant plus inquiétant qu’il est très difficile de trouver des professionnels agréés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) en  l’Île-de-France, une certification obligatoire pour bénéficier de l’aide publique à la rénovation énergétique MaPrimRénov.

Paris n’est pas la zone la plus touchée par les passoires thermiques. Hello Watt a également dressé un classement des départements avec le plus fort taux de logements classés F et G :

  • Creuse : 52 %
  • Cantal : 50 %L
  • Lozère : 49 %
  • Paris : 42 %
  • Alpes-de-Haute-Provence : 39 %
  • Nièvre : 37 %
  • Orne : 36 %
  • Hautes-Alpes : 35 %
  • Haute-Loire : 35 %
  • Allier : 34 %

Parmi les grandes villes, la proportion de passoires thermiques est la plus faible à Montpellier (8%), Perpignan (9% et Toulon (10%). Parmi les départements les plus vertueux, on compte l’Aude (8%), l’Hérault (9%) et les Bouches-du-Rhône (9%).

Hello Watt précise que les passoires thermiques peuvent être surreprésentées compte tenu de l’augmentation des mises en vente de ce type de logement depuis l’entrée en application d’une loi beaucoup plus contraignante en immobilier résidentiel.

La réglementation sur les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience d’août 2021 prévoit l’éradication des logements les plus mal isolés d’ici 2034. Le gouvernement a décidé de déclarer la guerre aux passoires thermiques qui sont un gouffre financier pour leurs occupants et une épine dans le pied de l’objectif de réduction des gaz à effets de serre à courte et moyenne échéance.

Une passoire thermique désigne un logement de la classe F ou G sur l’échelle du DPE. Au-delà de 330 kWh/m2/an, un logement est qualifié de passoire thermique. Depuis janvier 2023, les pires logements de la classe G, soit une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an, sont sortis du marché locatif, car considérés comme indécents selon les termes de la réglementation. Les propriétaires bailleurs n’ont plus le droit de les louer sauf s’ils engagent des travaux de rénovation pour améliorer le classement énergétique (un saut d’au moins deux classes).

Un calendrier de sortie progressive du marché locatif des passoires thermiques a été mis en place :

  • Janvier 2025 : toutes les classes G
  • Janvier 2028 : toutes les classes F
  • Janvier 2034 : toutes les classes E.

Depuis août 2022, la loi interdit l’augmentation du loyer pour tous les logements des classes F et G et depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente d’un bien de la classe F ou G.

En 2023, selon les chiffres du gouvernement, il y aurait 4,8 millions de passoires énergétiques sur les 30 millions de résidences principales, dont 4,4 millions issus du parc privé. Seuls 6% des résidences principales ont une étiquette A ou B, et un tiers une étiquette D. Le taux de passoires thermiques est plus élevé pour les résidences secondaires (30%) et les logements vacants (24%).

 

Source Hello Watt

 

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Crise du logement 2024 : élargissement du PTZ à près de 700 villes

Un arrêté gouvernemental publié jeudi 12 juillet reclasse 688 communes en zone tendue en matière de logement. Cela permet aux ménages emprunteurs localisés dans ces villes d’accéder au prêt à taux zéro pour financer l’achat de leur résidence principale. Cette mesure est une réponse à la crise du logement qui frappe notre pays depuis plus de deux ans. Nouveau zonage : une réponse à la crise du logement Le zonage en zones tendues a été mis en place pour répondre à la crise du logement dans les zones où la demande dépasse largement l'offre. Ces zones, principalement urbaines et métropolitaines, connaissent une pression démographique et économique forte, entraînant une hausse des prix de l'immobilier et des difficultés d'accès au logement pour les habitants. L'objectif principal du zonage en zones tendues (A, A bis et B1) est de réguler le marché immobilier et de favoriser la construction de nouveaux logements pour répondre à la demande croissante. Il permet également de mettre en place des dispositifs spécifiques, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), l'encadrement des loyers et des mesures fiscales avantageuses pour inciter les investisseurs à développer des projets immobiliers (loi Pinel). En améliorant l'offre de logements, ce zonage vise à faciliter l'accès à un habitat décent et abordable, tout en contribuant à la mixité sociale et à la cohésion urbaine. Il s'agit d'un outil crucial pour équilibrer le marché immobilier dans les zones à forte tension. Élargissement du PTZ : 3 millions de ménages supplémentaires concernés Face à la crise de l’immobilier et du logement qui touche le pays depuis deux ans, le gouvernement vient de publier un arrêté qui reclasse 688 communes en zone tendue (A, A bis ou B1). Ces villes s’ajoutent aux 177 autres déjà reclassées en octobre dernier. Ce reclassement en zone tendue de plus de 850 communes doit permettre l’accès à la propriété à 3 millions de ménages supplémentaires, soit un total d’environ 30 millions de foyers potentiellement éligibles au PTZ. Dans le détail, se sont 675 communes qui migrent en zone B1, 142 en zone A et 48 en zone A bis. La liste des villes reclassées est consultable en ligne sur le Journal Officiel (arrêté du 5 juillet 2024 modifiant le classement des zones géographiques dites A/B/C). Rappel des caractéristiques du PTZ 2024 Le PTZ est une aide financière mise en place par l'État français pour faciliter l'accès à la propriété immobilière. Destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, le PTZ permet de financer une partie de l'achat d'un logement sans intérêts ni frais de dossier, et vient toujours en complément d’un crédit amortissable classique. Le PTZ ne peut financer seul l'acquisition du logement, quel que soit son prix. Le PTZ doit obligatoirement être garanti par une assurance emprunteur. Ce prêt est accordé sous conditions de ressources, c'est-à-dire que les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la localisation du bien immobilier et de la composition du foyer. Le montant du PTZ est également déterminé par ces critères, ainsi que par le type de logement (neuf ou ancien avec travaux). Le PTZ 2024 peut couvrir jusqu'à 50% du coût total de l'opération. La durée de remboursement du PTZ est de 10 à 25 ans, avec une période de différé de remboursement possible jusqu’à 15 ans, en fonction des revenus. La version 2024 recentre le PTZ sur les logements neufs en habitat collectif. Le dispositif permet toujours d’acquérir un bien ancien avec travaux mais uniquement en zones B2 et C. La maison individuelle ne peut plus être financée grâce au PTZ, et ce, quelle que soit la localisation.  

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Taux en baisse et changement d’assurance emprunteur : des économies sur votre prêt immobilier en 2024

La capacité d’emprunt s’améliore grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis le début de l’année 2024. Si vous détenez un crédit immobilier, vous pouvez peut-être envisager de renégocier le taux nominal pour réduire la facture. Profitez en complément du levier du changement d’assurance emprunteur pour optimiser les économies. Renégocier son prêt immobilier grâce à la baisse des taux Après deux années de hausse constante, les taux d’intérêts du crédit immobilier ont entamé leur décrue en janvier dernier. L’amélioration des conditions monétaires (taux de la Banque Centrale Européenne, maîtrise de l’inflation) a permis aux banques de détail d’ajuster leurs barèmes de taux à la baisse, ce qui avantage la capacité d’emprunt des ménages. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 4,21% en décembre 2023 à 3,73% en juin 2024, soit un recul de 48 points de base. Un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûtait alors 96 209€ d’intérêts, contre 84 087€ actuellement, soit un gain de 14,4%. Si vous avez contracté un prêt immobilier fin 2023, au plus fort de la remontée de taux, vous pouvez envisager de renégocier le taux avec votre banque ou de faire racheter le crédit par un établissement concurrent. Dans l’absolu, la renégociation ou le rachat de prêt immobilier est pertinent si les 3 conditions suivantes sont remplies : Vous êtes dans le premier tiers de remboursement, voire la première moitié si le montant est élevé : c’est durant cette période que les mensualités de crédit sont principalement constituées d’intérêts. L’écart entre le taux actuel et le taux que vous pouvez obtenir est d’au moins 0,70%, voire 1% : le différentiel doit être suffisant pour couvrir les frais liés au rachat de prêt immobilier (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de nouvelle garantie, frais de courtage). Le capital restant dû est au moins de 50 000€. Faites des simulations en ligne et prenez rendez-vous avec un courtier pour vous aider dans cette démarche. Cet expert saura à quelle porte frapper pour négocier les meilleures conditions. Changer son assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine L’assurance emprunteur est le coût caché de votre crédit immobilier, mais sachez qu’elle représente la deuxième dépense après les intérêts. D’où l’importance de la négocier. Malgré le libre choix du contrat introduit par la loi Lagarde, l’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance de groupe proposée par la banque, et ce, alors le tarif est jusqu’à quatre fois plus élevé que ceux des offres externes individualisées. Comme il est difficile pour l'emprunteur de négocier l’assurance lors de la demande de financement, le législateur a instauré le changement en cours de prêt. Depuis 2022, la loi Lemoine permet ainsi de substituer l’assurance bancaire à tout moment par une formule concurrente plus compétitive. Vous pouvez ainsi optimiser le coût de votre crédit immobilier. Notez que le changement d’assurance emprunteur est systématique si vous faites racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Celui-ci vous proposera d’emblée son contrat maison que vous êtes libre de souscrire ou de refuser si vous trouvez une offre à garanties au moins équivalentes. Conseil : pour éviter de compromettre le rachat de votre crédit immobilier, souscrivez à l’assurance du prêteur et changez dans la foulée. La substitution peut se faire dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Quelles économies avec le changement d’assurance emprunteur ? L’intérêt de changer d’assurance emprunteur est d’abord financier. Avec des offres entre deux et quatre fois moins chères, les assureurs alternatifs concurrencent largement les bancassureurs et leurs contrats mutualisés. Sur la durée restante de remboursement, la substitution d’assurance peut générer plusieurs milliers d’euros d’économies. Prenons l’exemple d’un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans, qui contracte un prêt de 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance emprunteur bancaire au taux de 0,34%. L’assurance lui coûte 57€ par mois pour un total de 13 600€. En optant le mois suivant pour une assurance individuelle au taux de 0,09% (taux moyen constaté chez Magnolia.fr pour ce type de profil), il économise 10 000€ ! Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juillet 2024 pour constater le gain potentiel à changer d’assurance emprunteur le plus tôt après avoir signé le contrat. Comment changer d’assurance de prêt immobilier ? Rien de plus simple. Il suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, puis de sélectionner le devis d’assurance le plus compétitif qui répond aux exigences de la banque. Rappelons que l’acceptation par le prêteur d’une assurance déléguée repose sur une condition sine qua non : l’équivalence de niveau de garanties, ce qui signifie que le nouveau contrat doit présenter une couverture en tout point équivalente à celle de l’ancien. L’équivalence de garanties reste toutefois une notion complexe sur laquelle les banques ne se privent pas de jouer pour faire échouer une demande de substitution. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance emprunteur pour trouver le contrat adéquat qui satisfait à vos besoins et aux contraintes formulées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser, et motiver par écrit tout éventuel refus, formulé uniquement sur la base des garanties assurance emprunteur. En cas d’acceptation, la rédaction de l’avenant au contrat est gratuite.