Immobilier : où trouve-t-on le plus de passoires thermiques en 2023 ?

Les logements mal isolés sont dans le collimateur du gouvernement qui souhaite les éradiquer du marché locatif à l’horizon 2034. La chasse aux biens énergivores a déjà commencé, puisque les pires passoires thermiques sont interdites de location depuis janvier 2023. Le site spécialisé en énergie Hello Watt a passé en revue les 250 plus grandes villes de France, et plus largement les départements, pour savoir où se concentre le plus grand nombre de passoires thermiques. La région Île-de-France est la mauvaise élève avec 9 communes dans le Top 10, et à l’échelle des départements, c’est la Creuse qui ferme le ban.

Le plus fort taux de passoires thermiques en 2023

Si vous envisagez d’acheter un logement, vous serez inévitablement attentif à la performance énergétique, d’autant plus au moment où l’inflation 2023 a fortement renchéri les coûts de l’énergie et des carburants. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui vous informe si le logement convoité est économe en énergie ou au contraire gros consommateur doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) que vous remet obligatoirement le vendeur. Le DPE comporte notamment une étiquette allant de A (logement très performant) à G (logement très énergivore) et doit aussi être indiqué sur toutes les annonces de location et de vente.

Un DPE défaillant est donc une mauvaise nouvelle pour le vendeur, car la décote d’un bien classé F ou G peut aller jusqu’à 20% par rapport à un logement classé D. Ça l’est aussi pour l’acheteur qui doit engager des travaux de rénovation pour bénéficier d’un logement plus confortable, également pour obtenir son prêt immobilier en raison de la nouvelle réglementation, s’il veut le louer à terme (lire plus bas).

Si vous recherchez un logement à acheter, il est donc intéressant de savoir si la zone de chalandise est particulièrement concernée par les passoires thermiques, un exercice auquel s’est plié le site en conseil en énergie Hello Watt. Les 250 villes les plus grandes de France ont été passées au crible. Vincennes, Colombes et Paris forment le trio de tête du peu glorieux palmarès des communes qui concentrent le plus de logements F et G. Voici dans le détail ce classement avec les taux de passoires thermiques :

Vincennes : 44%
Colombes : 43%
Paris : 42%

Saint-Maur-des-Fossés : 41 %
Montluçon : 38 %
Asnières-sur-Seine : 35 %
Levallois-Perret : 35 %
Versailles : 32 %
Clichy : 32 %
Montrouge : 31 %

Sur les 10 communes, 9 sont franciliennes. C’est d’autant plus inquiétant qu’il est très difficile de trouver des professionnels agréés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) en l’Île-de-France, une certification obligatoire pour bénéficier de l’aide publique à la rénovation énergétique MaPrimRénov.

Paris n’est pas la zone la plus touchée par les passoires thermiques. Hello Watt a également dressé un classement des départements avec le plus fort taux de logements classés F et G :

Creuse : 52 %
Cantal : 50 %L
Lozère : 49 %

Paris : 42 %
Alpes-de-Haute-Provence : 39 %
Nièvre : 37 %
Orne : 36 %
Hautes-Alpes : 35 %
Haute-Loire : 35 %
Allier : 34 %

Parmi les grandes villes, la proportion de passoires thermiques est la plus faible à Montpellier (8%), Perpignan (9% et Toulon (10%). Parmi les départements les plus vertueux, on compte l’Aude (8%), l’Hérault (9%) et les Bouches-du-Rhône (9%).

Hello Watt précise que les passoires thermiques peuvent être surreprésentées compte tenu de l’augmentation des mises en vente de ce type de logement depuis l’entrée en application d’une loi beaucoup plus contraignante en immobilier résidentiel.

La réglementation sur les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience d’août 2021 prévoit l’éradication des logements les plus mal isolés d’ici 2034. Le gouvernement a décidé de déclarer la guerre aux passoires thermiques qui sont un gouffre financier pour leurs occupants et une épine dans le pied de l’objectif de réduction des gaz à effets de serre à courte et moyenne échéance.

Une passoire thermique désigne un logement de la classe F ou G sur l’échelle du DPE. Au-delà de 330 kWh/m2/an, un logement est qualifié de passoire thermique. Depuis janvier 2023, les pires logements de la classe G, soit une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an, sont sortis du marché locatif, car considérés comme indécents selon les termes de la réglementation. Les propriétaires bailleurs n’ont plus le droit de les louer sauf s’ils engagent des travaux de rénovation pour améliorer le classement énergétique (un saut d’au moins deux classes).

Un calendrier de sortie progressive du marché locatif des passoires thermiques a été mis en place :

Janvier 2025 : toutes les classes G
Janvier 2028 : toutes les classes F
Janvier 2034 : toutes les classes E.

Depuis août 2022, la loi interdit l’augmentation du loyer pour tous les logements des classes F et G et depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente d’un bien de la classe F ou G.

En 2023, selon les chiffres du gouvernement, il y aurait 4,8 millions de passoires énergétiques sur les 30 millions de résidences principales, dont 4,4 millions issus du parc privé. Seuls 6% des résidences principales ont une étiquette A ou B, et un tiers une étiquette D. Le taux de passoires thermiques est plus élevé pour les résidences secondaires (30%) et les logements vacants (24%).

Source Hello Watt

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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