Immobilier : vers une baisse des prix en 2023 ?

Le marché immobilier aura connu une année 2022 compliquée, entre la progression constante des taux d’emprunt, celle des prix des logements et la problématique des taux d’usure. Le millésime 2023 s’annonce-t-il sous de meilleurs auspices ? Selon les pronostics des notaires, les acheteurs auront la main, si tant est que le crédit redevienne accessible.

Marché immobilier sous pression

Quand l’immobilier va, tout va ! Derrière cette citation clichée, des faits qui la valident. Après une année 2021 qui a explosé tous les records en termes de transactions et de production de crédits immobiliers, 2022 aura fait face à une situation inédite, marquée par la guerre en Ukraine qui propulse l’inflation et renchérit tous les coûts, celui des produits à la consommation, de l’énergie comme celui du loyer de l’argent.

En moins d’un an, les taux d’intérêts ont plus que doublé, atteignant leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux moyen sur 20 ans est passé graduellement de 1% fin 2021 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à près de 2,50% en décembre de cette année. Un phénomène sans précédent : de mémoire de courtiers, jamais l’évolution des taux d’emprunt des crédits immobiliers n’aura été aussi soudaine et rapide.

La hausse des taux reste pourtant encore modérée. S’endetter autour de 2,50% n’est pas en soi un frein à l’achat immobilier. Ce qui pose problème est l’usure, un système aujourd’hui pénalisant pour les ménages emprunteurs, car inadapté à la réalité du terrain. La méthode de calcul sur une base trimestrielle ne permet aux taux d’usure d’être ajustés au rythme de la progression des taux débiteurs. En place pour trois longs mois, les taux d’usure créent un plafond de verre au-delà duquel aucun projet immobilier ne peut se concrétiser, quand bien même la solvabilité de l’emprunteur serait sans faille.

Résultat, une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt, et pour plus de 60% des cas, le véto est posé par le taux d’usure qui fait toujours plus d’exclus en décembre 2022.

La contraction de l’activité est chiffrée par les notaires. Fin août 2022, 55% d’entre eux notaient une baisse d’activité, ils étaient 64% fin octobre, et 71% envisagent un vrai déclin pour la fin de l’année.

Faut-il attendre une baisse des prix immobiliers en 2023 ?

Face au resserrement de l’accès au prêt immobilier, d’aucuns se demandent s’il faut attendre 2023 pour emprunter. Malheureusement, cette situation pourrait s’enliser en 2023. Les courtiers prévoient des taux à plus de 3% pour bientôt, avant une stabilisation autour de 3,50% au cours du printemps prochain. Si les nouveaux taux d’usure attendus au premier trimestre 2023 ne remontent pas significativement, la fenêtre de tir risque de se refermer rapidement avec l’augmentation de taux d’intérêts.

Les acheteurs ont fait défaut en 2022, confrontés à la hausse des taux et à l’incertitude liée au contexte socio-économique. D’autant que les prix n’ont pas molli, une autre raison à la moindre forme du marché immobilier. Les prix dans l’ancien ont progressé de 6,8% sur un an au deuxième trimestre 2022 et sur la base des avant-contrats, ils devraient afficher une hausse annuelle moyenne de 5,7% à fin décembre. Même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023, on constate une inadéquation entre les prix proposés et les prix demandés. Avec tous ces facteurs conjugués (conditions d’emprunt et hausse des prix des logements), le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022.

Pour 2023, 54% des notaires pronostiquent un repli des prix, quand 44% tablent sur leur maintien au niveau actuel. Seuls 2% anticipent une hausse. La prudence est donc de mise du côté des professionnels, qui conseillent aux vendeurs de ne pas attendre le retour d’une hypothétique hausse des prix des logements. Les acheteurs auront donc la main en 2023, s’ils arrivent à sortir de leur attentisme parfaitement légitime face à des conditions d’emprunt qui vont continuer de se dégrader.

Ne peut-on pas raisonnablement penser que le frein opéré sur la production de crédits constitue un moyen de ralentir la progression des prix immobiliers, et par capillarité, de mieux maîtriser l’inflation ? Ce serait pourtant une faute des institutions de détourner le système de l’usure à des fins de politique monétaire, au détriment des ménages qui voient en l’accession à la propriété un moyen non seulement de se constituer un patrimoine, mais aussi de sortir du statut de locataire, ce qui permet in fine de garder le contrôle sur son pouvoir d’achat.

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Remboursement des dépenses de santé : la part des mutuelles augmente

Chaque année, la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees) publie les comptes de la santé, un panorama complet sur le financement des soins en France. Les résultats 2024 mettent en lumière une évolution significative : la part des complémentaires santé, principalement les mutuelles, progresse, tandis que celle de la Sécurité sociale enregistre un léger recul. Les ménages, de leur côté, continuent également de supporter une fraction croissante des frais de santé. Ce constat révèle une tendance de fond : la répartition du financement des soins se modifie progressivement, avec une charge de plus en plus importante portée par les organismes complémentaires et les assurés eux-mêmes. Une hausse marquée des prestations des complémentaires santé En 2024, les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam), qui regroupent les mutuelles, les assureurs privés et les institutions de prévoyance, ont enregistré une progression notable de leurs prestations. Selon la Drees, ces dépenses se sont accrues de 6,2 % par rapport à 2023, soit une croissance deux fois plus élevée que celle observée en 2022 (+3 %). Cette augmentation traduit le rôle central joué par les mutuelles dans la prise en charge de nombreux soins. Contrairement aux régimes obligatoires de la Sécurité sociale, qui concentrent leur remboursement sur les dépenses essentielles, les Ocam couvrent largement les postes de soins où les restes à charge sont encore élevés : dentaire, optique, audioprothèses, mais aussi certains soins ambulatoires (consultations spécialistes par exemple). La consommation de soins et de biens médicaux (CSBM), qui désigne l’ensemble des dépenses médicales hors prévention, est désormais financée à 12,8 % par les complémentaires santé, soit une hausse de 0,3 point par rapport à 2023. On revient ainsi à un niveau proche de celui qui prévalait avant la crise sanitaire de la Covid-19. Mutuelle santé : 475 euros de prestations par habitant En termes financiers, le poids des complémentaires est loin d’être négligeable. En 2024, elles ont versé 32,5 milliards d’euros de prestations, soit l’équivalent de 475 € par habitant. Hausse des dépenses en dentaire, optique et audiologie Le remboursement des soins dentaires constitue l’un des principaux moteurs de cette progression. Rien que sur ce poste, les organismes complémentaires ont déboursé près de 6,4 milliards d’euros, représentant presque la moitié des coûts (48,5 %). Rapporté à la population, cela correspond à 94 € par habitant. L’optique reste également un secteur emblématique de l’intervention des mutuelles et assureurs : plus des deux tiers des frais (68,2 %) sont financés par les complémentaires, soit 5,6 milliards d’euros au total, et 82 € par habitant. Quant aux audioprothèses, bien qu’elles représentent un marché plus restreint, les Ocam assurent tout de même la moitié des dépenses dans ce domaine, pour un montant d’environ 1 milliard d’euros (14 € par habitant). À eux seuls, ces 3 secteurs (dentaire, optique et audioprothèses) absorbent près de 40 % des remboursements versés par les complémentaires santé. Rappelons que depuis 2021 les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) doivent appliquer la réforme 100% Santé, ou reste à charge zéro en dentaire (prothèses), optique (monture et verres de correction) et audiologie. La mise en place de ce dispositif qui oblige les complémentaires à prendre en charge l’intégralité du ticket modérateur des équipements du panier 1 (sans reste à charge) pèse considérablement sur leur équilibre financier. Ceci explique en partie l'augmentation très marquée des tarifs des complémentaires santé ces dernières années. Des soins ambulatoires de plus en plus pris en charge Outre les postes classiques, les dépenses en soins ambulatoires (soins ne nécessitant pas d’hospitalisation) connaissent également une progression notable. La Drees observe une hausse de 0,7 milliard d’euros sur ce poste en 2024. Cette évolution s’explique notamment par une demande accrue de soins spécialisés et par la revalorisation des tarifs depuis 2023. Dans ce contexte, les mutuelles apparaissent comme un acteur incontournable pour limiter le reste à charge des patients, particulièrement dans un système où l’assurance maladie obligatoire se recentre sur les dépenses prioritaires. Les mutuelles, premier acteur du secteur de la complémentaire santé Toutes catégories confondues, les mutuelles demeurent les principaux contributeurs au financement de la complémentaire santé. En 2024, elles ont versé 14 milliards d’euros de prestations sur le champ de la CSBM. Elles devancent ainsi les compagnies d’assurances, qui prennent en charge 11,9 milliards d’euros, ainsi que les institutions de prévoyance, à hauteur de 6,5 milliards d’euros. Cette répartition souligne la place prédominante des mutuelles dans le système français. Traditionnellement ancrées dans une logique de solidarité et de gestion à but non lucratif, elles continuent de représenter la forme la plus répandue de complémentaire santé auprès des ménages. Une part croissante du reste à charge pour les ménages Si les Ocam augmentent leur part de financement, les ménages ne sont pas en reste. En 2024, ils ont directement supporté 20 milliards d’euros de dépenses de santé, soit 7,8 % de la CSBM. Cette proportion progresse légèrement (+0,1 point par rapport à 2023), traduisant une charge financière toujours plus lourde pour les patients. En moyenne, le reste à charge par habitant était de 292 € en 2024, contre 276 € en 2023. Cette évolution est à mettre en parallèle avec la hausse continue du coût de certains soins et le développement de pratiques médicales non totalement prises en charge par la Sécurité sociale ni par les complémentaires, comme certaines médecines douces, les actes hors nomenclature ou les actes de confort. Un recul de la part de la Sécurité sociale Face à ces progressions assumées par les assurés et leurs complémentaires santé, le financement public enregistre un recul. En 2024, la part de la Sécurité sociale dans la CSBM passe de 79,9 % à 79,4 %, soit une baisse de 0,5 point. Le financement public de la santé représentait 202 milliards d’euros en 2024, soit 6,9% du PIB. En 2020, au moment de la crise Covid, les administrations publiques finançaient 80,1% de la CSBM. Cette diminution, bien que modeste, confirme une tendance structurelle : l’assurance maladie obligatoire se concentre de plus en plus sur les dépenses essentielles (hospitalisation, soins de ville), laissant une part croissante aux complémentaires et aux assurés. En 2024, les dépenses de santé ont totalisé 255 milliards d’euros, soit une consommation moyenne par habitant de 3 723 € par an, répartie ainsi : Soins hospitaliers : 1 765 € Soins ambulatoires : 1 137 € Médicaments : 504 € Dispositifs médicaux (optique, audiologie, etc.) : 317 € Une réorganisation progressive du financement des soins Ces chiffres traduisent une transformation progressive du modèle français de financement de la santé. Si la Sécurité sociale demeure le premier financeur, son rôle relatif s’amenuise au profit des Ocam et des ménages. Les mutuelles apparaissent comme un acteur de plus en plus central, notamment sur des postes coûteux comme l’optique, le dentaire et les audioprothèses. Alors que l’Assurance Maladie prévoit de moins rembourser certains soins en 2026, comme les cures thermales et les lunettes, mais aussi les dépenses relatives aux patients en ALD (Affection de Longue Durée), cette évolution pose question sur l’égalité d’accès aux soins. En effet, si la part des ménages augmente, certains patients risquent de renoncer à des traitements faute de moyens suffisants ou de couverture complémentaire adaptée.

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Assurance emprunteur : 3 autres banques sanctionnées par la DGCCRF

Deux semaines après une première amende infligée au CIC Est, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) poursuit sa série de sanctions. Cette fois, 3 grandes enseignes bancaires, la Banque Populaire, la Caisse d’Épargne et le Crédit Agricole, sont épinglées pour non-respect du délai légal de traitement des demandes de substitution d’assurance emprunteur. Cette nouvelle salve illustre la vigilance accrue des autorités face aux pratiques bancaires jugées contraires à la loi Lemoine. Trois nouvelles sanctions dans le viseur de la DGCCRF La DGCCRF continue de faire appliquer la réglementation sur la substitution de l’assurance emprunteur. Après avoir sanctionné, début octobre, une première banque pour non respect de la loi Lemoine (CIC Est), elle vient de mettre à l’amende 3 autres établissements pour des manquements similaires, à savoir des pratiques dilatoires lors d’une demande de changement de contrat. Les banques concernées sont : La Bred Banque Populaire, sanctionnée à hauteur de 298 000 € La Caisse d’Épargne Île-de-France, avec une amende de 80 000 € Le Crédit Agricole Paris Île-de-France, frappé d’une amende de 323 518 €. Bon à savoir : le groupe Crédit Agricole est le plus gros distributeur de crédits immobiliers en France avec plus de 33% de parts de marché, ce qui lui confère une position dominante pour imposer ses contrats d'assurance emprunteur. Ces décisions font suite à plusieurs enquêtes menées entre 2022 et 2024, qui ont mis en évidence des retards significatifs dans le traitement des demandes de changement d’assurance emprunteur. Les établissements concernés ont, à de nombreuses reprises, dépassé le délai de 10 jours ouvrés prévu par la réglementation pour répondre aux emprunteurs et pour transmettre l’avenant au contrat de prêt. Des retards répétés dans le traitement des substitutions en assurance de prêt Selon la DGCCRF, ces 3 banques n’ont pas respecté leurs obligations légales définies par l’article L.313-31 du Code de la consommation. Ce texte impose aux établissements prêteurs de : Répondre à toute demande de substitution d’assurance dans un délai maximum de 10 jours ouvrés ; En cas d’acceptation, transmettre l’avenant au contrat de prêt dans le même délai, et ce, gratuitement. Dans un nombre jugé « significatif » de dossiers, les banques sanctionnées n’ont pas respecté cette procédure. Le résultat est préjudiciable aux emprunteurs qui souhaitent changer d’assurance de prêt immobilier pour obtenir de meilleures garanties ou réduire le coût de leur crédit immobilier : ils se retrouvent bloqués, parfois pendant plusieurs semaines. Une pratique abusive des banques connue et dénoncée depuis longtemps Pour les acteurs du marché, ces sanctions ne constituent pas une surprise. Depuis des années, les assureurs alternatifs dénoncent les pratiques dilatoires de certaines banques qui freinent volontairement les démarches de substitution. Malgré l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, censée faciliter la concurrence et offrir plus de liberté aux consommateurs, des retards persistants sont fréquemment observés. Dans son Observatoire de l’assurance emprunteur 2024, l’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance emprunteur) précise qu’une demande de substitution sur deux dépasse le délai légal de 10 jours, et que dans un tiers des cas les emprunteurs attendent plus de 20 jours pour obtenir une réponse de leur banque. Les comportements se sont certes améliorés depuis la loi Lemoine, mais certaines banques continuent de jouer la montre. Elles invoquent des raisons techniques ou administratives pour retarder la substitution, ce qui décourage les emprunteurs de faire jouer la concurrence. N’oublions pas que les bancassureurs captent au moins 85% des cotisations d’assurance de prêt, soit une manne entre 6 et 8 milliards d’euros par an. La DGCCRF, de son côté, semble déterminée à mettre fin à ces abus. Il lui aura quand même fallu 3 ans pour sévir. Ces retards freinent également la dynamique concurrentielle voulue par le législateur, en décourageant les emprunteurs de changer d’assurance. Rappel : ce que prévoit la loi Lemoine Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine a bouleversé le marché de l’assurance emprunteur. Elle permet désormais à tout assuré de résilier son contrat d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette mesure vise à instaurer une réelle concurrence entre les établissements bancaires et les assureurs indépendants, qui peuvent être jusqu’à 4 fois moins chers. Outre la possibilité de résilier librement, la loi impose : Un délai maximal de 10 jours ouvrés pour que la banque traite la demande et formalise l’avenant ; L’obligation pour les établissements de motiver tout refus de substitution ; Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 € en cas de manquement. L’objectif est clair : fluidifier le marché et permettre aux emprunteurs de faire jouer la concurrence pour réduire le coût global de leur crédit. Les économies peuvent aller au-delà de 15 000 € sur la durée restante du prêt. La loi Lemoine a par ailleurs instauré 2 autres mesures fortes qui semblent pour l'heure respectées : suppression du questionnaire médical pour tout prêt immobilier de 200 000 € maximum et soldé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur amélioration du droit à l’oubli dont le délai après un cancer est passé de 10 à 5 ans, et inclusion de l’hépatite C dans le dispositif. Des sanctions appelées à se multiplier Les récentes amendes prononcées par la DGCCRF marquent une étape importante. Elles rappellent que la loi Lemoine n’est pas une simple recommandation, mais une obligation juridique assortie de sanctions Les professionnels du secteur anticipent d’ailleurs d’autres décisions similaires dans les mois à venir. La DGCCRF, ayant mené une série d’enquêtes sur la période 2022–2024, pourrait encore publier de nouveaux résultats. Ces actions coercitives s’inscrivent dans une volonté gouvernementale de rétablir l’équilibre entre banques et consommateurs, en assurant une réelle transparence et en garantissant le respect du droit à la substitution d’assurance.

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