Le marché immobilier aura connu une année 2022 compliquée, entre la progression constante des taux d’emprunt, celle des prix des logements et la problématique des taux d’usure. Le millésime 2023 s’annonce-t-il sous de meilleurs auspices ? Selon les pronostics des notaires, les acheteurs auront la main, si tant est que le crédit redevienne accessible.
Marché immobilier sous pression
Quand l’immobilier va, tout va ! Derrière cette citation clichée, des faits qui la valident. Après une année 2021 qui a explosé tous les records en termes de transactions et de production de crédits immobiliers, 2022 aura fait face à une situation inédite, marquée par la guerre en Ukraine qui propulse l’inflation et renchérit tous les coûts, celui des produits à la consommation, de l’énergie comme celui du loyer de l’argent.
En moins d’un an, les taux d’intérêts ont plus que doublé, atteignant leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux moyen sur 20 ans est passé graduellement de 1% fin 2021 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à près de 2,50% en décembre de cette année. Un phénomène sans précédent : de mémoire de courtiers, jamais l’évolution des taux d’emprunt des crédits immobiliers n’aura été aussi soudaine et rapide.
La hausse des taux reste pourtant encore modérée. S’endetter autour de 2,50% n’est pas en soi un frein à l’achat immobilier. Ce qui pose problème est l’usure, un système aujourd’hui pénalisant pour les ménages emprunteurs, car inadapté à la réalité du terrain. La méthode de calcul sur une base trimestrielle ne permet aux taux d’usure d’être ajustés au rythme de la progression des taux débiteurs. En place pour trois longs mois, les taux d’usure créent un plafond de verre au-delà duquel aucun projet immobilier ne peut se concrétiser, quand bien même la solvabilité de l’emprunteur serait sans faille.
Résultat, une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt, et pour plus de 60% des cas, le véto est posé par le taux d’usure qui fait toujours plus d’exclus en décembre 2022.
La contraction de l’activité est chiffrée par les notaires. Fin août 2022, 55% d’entre eux notaient une baisse d’activité, ils étaient 64% fin octobre, et 71% envisagent un vrai déclin pour la fin de l’année.
Faut-il attendre une baisse des prix immobiliers en 2023 ?
Face au resserrement de l’accès au prêt immobilier, d’aucuns se demandent s’il faut attendre 2023 pour emprunter. Malheureusement, cette situation pourrait s’enliser en 2023. Les courtiers prévoient des taux à plus de 3% pour bientôt, avant une stabilisation autour de 3,50% au cours du printemps prochain. Si les nouveaux taux d’usure attendus au premier trimestre 2023 ne remontent pas significativement, la fenêtre de tir risque de se refermer rapidement avec l’augmentation de taux d’intérêts.
Les acheteurs ont fait défaut en 2022, confrontés à la hausse des taux et à l’incertitude liée au contexte socio-économique. D’autant que les prix n’ont pas molli, une autre raison à la moindre forme du marché immobilier. Les prix dans l’ancien ont progressé de 6,8% sur un an au deuxième trimestre 2022 et sur la base des avant-contrats, ils devraient afficher une hausse annuelle moyenne de 5,7% à fin décembre. Même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023, on constate une inadéquation entre les prix proposés et les prix demandés. Avec tous ces facteurs conjugués (conditions d’emprunt et hausse des prix des logements), le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022.
Pour 2023, 54% des notaires pronostiquent un repli des prix, quand 44% tablent sur leur maintien au niveau actuel. Seuls 2% anticipent une hausse. La prudence est donc de mise du côté des professionnels, qui conseillent aux vendeurs de ne pas attendre le retour d’une hypothétique hausse des prix des logements. Les acheteurs auront donc la main en 2023, s’ils arrivent à sortir de leur attentisme parfaitement légitime face à des conditions d’emprunt qui vont continuer de se dégrader.
Ne peut-on pas raisonnablement penser que le frein opéré sur la production de crédits constitue un moyen de ralentir la progression des prix immobiliers, et par capillarité, de mieux maîtriser l’inflation ? Ce serait pourtant une faute des institutions de détourner le système de l’usure à des fins de politique monétaire, au détriment des ménages qui voient en l’accession à la propriété un moyen non seulement de se constituer un patrimoine, mais aussi de sortir du statut de locataire, ce qui permet in fine de garder le contrôle sur son pouvoir d’achat.
