Immobilier : vers une baisse des prix en 2023 ?

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Le marché immobilier aura connu une année 2022 compliquée, entre la progression constante des taux d’emprunt, celle des prix des logements et la problématique des taux d’usure. Le millésime 2023 s’annonce-t-il sous de meilleurs auspices ? Selon les pronostics des notaires, les acheteurs auront la main, si tant est que le crédit redevienne accessible.

Marché immobilier sous pression

Quand l’immobilier va, tout va ! Derrière cette citation clichée, des faits qui la valident. Après une année 2021 qui a explosé tous les records en termes de transactions et de production de crédits immobiliers, 2022 aura fait face à une situation inédite, marquée par la guerre en Ukraine qui propulse l’inflation et renchérit tous les coûts, celui des produits à la consommation, de l’énergie comme celui du loyer de l’argent.

En moins d’un an, les taux d’intérêts ont plus que doublé, atteignant leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux moyen sur 20 ans est passé graduellement de 1% fin 2021 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à près de 2,50% en décembre de cette année. Un phénomène sans précédent : de mémoire de courtiers, jamais l’évolution des taux d’emprunt des crédits immobiliers n’aura été aussi soudaine et rapide.

 La hausse des taux reste pourtant encore modérée. S’endetter autour de 2,50% n’est pas en soi un frein à l’achat immobilier. Ce qui pose problème est l’usure, un système aujourd’hui pénalisant pour les ménages emprunteurs, car inadapté à la réalité du terrain. La méthode de calcul sur une base trimestrielle ne permet aux taux d’usure d’être ajustés au rythme de la progression des taux débiteurs. En place pour trois longs mois, les taux d’usure créent un plafond de verre au-delà duquel aucun projet immobilier ne peut se concrétiser, quand bien même la solvabilité de l’emprunteur serait sans faille.

Résultat, une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt, et pour plus de 60% des cas, le véto est posé par le taux d’usure qui fait toujours plus d’exclus en décembre 2022.

La contraction de l’activité est chiffrée par les notaires. Fin août 2022, 55% d’entre eux notaient une baisse d’activité, ils étaient 64% fin octobre, et 71% envisagent un vrai déclin pour la fin de l’année.

Faut-il attendre une baisse des prix immobiliers en 2023 ?

Face au resserrement de l’accès au prêt immobilier, d’aucuns se demandent s’il faut attendre 2023 pour emprunter. Malheureusement, cette situation pourrait s’enliser en 2023. Les courtiers prévoient des taux à plus de 3% pour bientôt, avant une stabilisation autour de 3,50% au cours du printemps prochain. Si les nouveaux taux d’usure attendus au premier trimestre 2023 ne remontent pas significativement, la fenêtre de tir risque de se refermer rapidement avec l’augmentation de taux d’intérêts.

Les acheteurs ont fait défaut en 2022, confrontés à la hausse des taux et à l’incertitude liée au contexte socio-économique. D’autant que les prix n’ont pas molli, une autre raison à la moindre forme du marché immobilier. Les prix dans l’ancien ont progressé de 6,8% sur un an au deuxième trimestre 2022 et sur la base des avant-contrats, ils devraient afficher une hausse annuelle moyenne de 5,7% à fin décembre. Même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023, on constate une inadéquation entre les prix proposés et les prix demandés. Avec tous ces facteurs conjugués (conditions d’emprunt et hausse des prix des logements), le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022. 

Pour 2023, 54% des notaires pronostiquent un repli des prix, quand 44% tablent sur leur maintien au niveau actuel. Seuls 2% anticipent une hausse. La prudence est donc de mise du côté des professionnels, qui conseillent aux vendeurs de ne pas attendre le retour d’une hypothétique hausse des prix des logements. Les acheteurs auront donc la main en 2023, s’ils arrivent à sortir de leur attentisme parfaitement légitime face à des conditions d’emprunt qui vont continuer de se dégrader.

Ne peut-on pas raisonnablement penser que le frein opéré sur la production de crédits constitue un moyen de ralentir la progression des prix immobiliers, et par capillarité, de mieux maîtriser l’inflation ? Ce serait pourtant une faute des institutions de détourner le système de l’usure à des fins de politique monétaire, au détriment des ménages qui voient en l’accession à la propriété un moyen non seulement de se constituer un patrimoine, mais aussi de sortir du statut de locataire, ce qui permet in fine de garder le contrôle sur son pouvoir d’achat.

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Achat immobilier 2026 : emprunteur maintenant ou attendre ?

Dans un contexte mondial agité, où le conflit entre les États-Unis et l'Iran fait peser une pression inflationniste sur l’économie mondiale, la question du crédit immobilier se pose avec une acuité particulière. Les répercussions de ces fortes tensions se traduisent concrètement : hausse du prix de l'énergie, regain d'inflation, et des taux directeurs qui peinent à baisser aussi vite que les emprunteurs l'espéraient. Faut-il sauter le pas en 2026 ou temporiser ? La réponse dépend de la préparation de votre dossier autant que du marché. Un contexte géopolitique qui pèse sur les taux de crédit immobilier L'effet domino USA/Iran sur les marchés financiers Le conflit entre Washington et Téhéran a déclenché une série de réactions en chaîne sur les marchés internationaux : La flambée du pétrole alimente directement l'inflation dans la zone euro (2,5 % sur un an à fin mars, contre 1,9 % en février). Les banques centrales, la Banque Centrale Européenne en tête, maintiennent une politique monétaire prudente (taux de refinancement de la BCE maintenu à 2,15 %). Les taux obligataires français restent élevés, ce qui freine la baisse des taux immobiliers (OAT 10 ans à 3,70 % en avril 2026, marquant une hausse récente). La volatilité des marchés rend les établissements bancaires plus sélectifs dans leurs attributions de crédit. Ce que cela signifie concrètement pour votre emprunt En 2026, les taux de crédit immobilier oscillent autour de niveaux significativement plus élevés qu'en 2020-2021 (taux moyens, hors assurance emprunteur et coût des sûretés) : Sur 15 ans : entre 3,20 % et 3,30 % Sur 20 ans : entre 3,35 % et 3,50 % Sur 25 ans : entre 3,45 % et 3,55 %. Pour un emprunt de 250 000 €, quelques dixièmes de point supplémentaires représentent des dizaines de milliers d'euros sur la durée totale du prêt. Plus que jamais, chaque décision doit être réfléchie et chaque poste, négocié. Préparer un dossier qui rassure les banques Les piliers d'un profil accepté Dans un environnement où les établissements bancaires restent sur leurs gardes, votre demande de prêt immobilier doit afficher une solidité irréprochable. Les critères fondamentaux restent identiques, mais leur examen est désormais plus rigoureux : Stabilité professionnelle : un CDI reste le passeport idéal ; les indépendants devront présenter plusieurs bilans comptables. Historique bancaire sain : aucun incident de paiement, pas de découvert bancaire, des comptes réguliers et maîtrisés. Épargne démontrée : une capacité à mettre de l'argent de côté rassure davantage que le solde brut d'un compte. Apport personnel : il doit couvrir au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix du bien, parfois plus pour les profils atypiques. Le taux d'endettement : une règle à ne pas sous-estimer Le taux d'endettement reste fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Dépasser ce plafond condamne la quasi-totalité des dossiers, à l'exception de quelques primo-accédants bénéficiant de dérogations accordées au cas par cas (marge de flexibilité sur les règles d’octroi, autorisée par le régulateur). Avant même de rencontrer un banquier : Soldez ou réduisez vos crédits à la consommation en cours. Évitez tout nouvel achat à crédit dans les 6 mois précédant votre demande. Calculez votre capacité d'emprunt avec précision, jusqu'au dernier euro. Constituez un apport personnel significatif. Taux fixe ou taux variable : que choisir en 2026 ? La solidité rassurante du taux fixe En France, le taux fixe d’un prêt immobilier constitue la norme et représente une protection réelle pour l'emprunteur. Contrairement à de nombreux pays anglo-saxons où la mensualité peut évoluer au gré des décisions des banques centrales, le système français garantit une mensualité stable du premier au dernier remboursement. Dans un contexte d'incertitude géopolitique persistante, cette prévisibilité prend une valeur supplémentaire. Le taux variable : un produit de niche Le crédit immobilier à taux variable existe encore sur le marché, le plus souvent assorti d'un cap de taux limitant la hausse ou la baisse maximale (taux capé à - ou + 1 ou 2 %). Mais il reste marginal et réservé à des profils très spécifiques : Emprunteurs prévoyant de revendre rapidement Projets à durée de détention courte Profils avec une forte capacité à absorber une éventuelle hausse de mensualité Pour la grande majorité des ménages, le taux fixe demeure le choix le plus prudent, surtout en période d'instabilité mondiale. L'assurance de prêt immobilier : un levier d'économies souvent négligé Un coût qui peut dépasser 30 000 € sur la durée du prêt L'assurance emprunteur est souvent traitée comme une formalité. C'est une erreur, il s’agit du deuxième coût après les intérêts d’emprunt, soit généralement des milliers d’euros sur la durée de remboursement. La bonne nouvelle : la loi vous donne désormais tous les outils pour agir. Comment optimiser ce poste Délégation d'assurance dès la signature : vous n'êtes pas obligé d'accepter le contrat groupe de votre banque (loi Lagarde). Résiliation à tout moment : depuis la réforme Lemoine de 2022, changer d'assurance emprunteur en cours de prêt est devenu simple et accessible. Comparaison sur les garanties réelles : 2 contrats affichant le même taux peuvent couvrir des risques très différents. Révision régulière : votre profil de risque évolue avec le temps ; revisiter son contrat après quelques années peut générer plusieurs milliers d'euros d'économies. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt pour identifier le contrat adapté le plus compétitif.   Durée du prêt immobilier et coût total : l'arbitrage décisif Allonger la durée d'un crédit à l’habitat réduit la mensualité mais augmente mécaniquement le coût total. À l'inverse, raccourcir la durée allège la facture globale mais exige une mensualité plus élevée. Les simulations en ligne permettent de jouer sur le coût total du prêt en fonction de la durée. C’est votre capacité d’endettement qui va déterminer la mensualité maximale que vous pouvez assumer. Dans un contexte de taux encore soutenus, ce calcul mérite une attention particulière : Sur 15 ans vs 25 ans, la différence de coût total peut atteindre 30 % à 60 % du capital emprunté. Préférez la durée la plus courte compatible avec votre taux d'endettement. Négociez des clauses de remboursement anticipé si votre situation venait à s'améliorer. Acheter maintenant ou attendre en 2026 ? Les arguments pour agir maintenant Les prix de l'immobilier dans certaines zones ont déjà amorcé une correction. Attendre une baisse des taux hypothétique, c'est souvent retarder un projet de vie. La renégociation reste possible si les taux venaient à baisser significativement. Chaque année de location représente un loyer qui ne constitue aucun patrimoine. Les raisons de patienter L'incertitude géopolitique pourrait maintenir les taux élevés durant plusieurs mois. Un dossier insuffisamment préparé coûte cher en conditions moins favorables. Des signes de détente sur l'inflation pourraient se matérialiser d'ici fin 2026 si les tensions géopolitiques s’apaisent. La règle d'or : la préparation prime sur le timing Ni l'euphorie ni la panique ne doivent guider une décision d'achat immobilier. Ce qui compte, c'est la qualité de votre préparation : dossier solide, apport optimisé, assurance négociée, durée calibrée. Quelle que soit l'évolution des taux, l'emprunteur bien préparé part toujours avec une longueur d'avance.

Immobilier
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Baisse du pouvoir d'achat en 2026 : plutôt qu'allonger votre prêt, optimisez votre assurance emprunteur

Face à la hausse des taux d’intérêts, aux prix immobiliers toujours élevés et au climat économique anxiogène, les ménages français ajustent leurs stratégies d'emprunt. Le premier trimestre 2026 marque un tournant : selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne des prêts immobiliers atteint 252 mois, soit 21 ans — un niveau jamais enregistré jusqu'ici. Pour la moitié des financements, la durée se hisse à 25 ans ou plus, dans le trait du plafond réglementaire. L'allongement de la durée de remboursement s'impose comme le levier d'adaptation pour maintenir des mensualités accessibles. Mais cette solution, efficace à court terme, alourdit mécaniquement le coût total du crédit. Il existe une autre option pour faire baisser le coût d’un crédit immobilier : la délégation d’assurance emprunteur. Un prêt immobilier sur deux signé sur 25 ans ou plus Des chiffres historiques au premier trimestre 2026 Les données publiées le 16 avril 2026 par l'Observatoire Crédit Logement/CSA sont sans ambiguïté : 49 % des prêts immobiliers accordés en mars 2026 portent sur une durée de 25 ans ou plus. La durée moyenne a progressé de 6 mois en un an, atteignant 252 mois. Plus de 81,7 % des crédits sont désormais contractés sur 20 ans ou davantage. L'observatoire qualifie ces résultats de « niveaux les plus élevés jamais observés ». La part des prêts à 25 ans et plus avait culminé à 51,1 % en 2024, tandis que la tranche des 20-25 ans est passée de 27,9 % à 32,7 % sur la même période. Répartition des durées de prêt en mars 2026  Durée du prêt Part sur l’ensemble des crédits immo Moins de 10 ans 0,9 % De 10 à 15 ans 6,6 % De 15 à moins de 20 ans 10,8 % De 20 à moins de 25 ans 32,7 % 25 ans ou plus 49 % Source : Observatoire Crédit Logement – CSA, mars 2026 Les prêts courts (moins de 15 ans) ne représentent plus que 7,5 % de la production, confirmant leur marginalisation progressive sur le marché. Pour rappel, la durée maximale légale d’un prêt immobilier est de 25 ans, selon les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière. Elle peut toutefois aller jusqu’à 27 ans en cas de jouissance décalée du bien (achat en VEFA, achat dans l’ancien avec travaux dont le montant représente au moins 10% de l’opération). Pourquoi les Français empruntent-ils sur des durées toujours plus longues ? Une réponse directe à l'érosion du pouvoir d'achat immobilier Plusieurs facteurs combinés contraignent les emprunteurs à étaler leur prêt immobilier sur de longues périodes : Des taux d'intérêt encore élevés, qui amputent la capacité d'emprunt Des prix immobiliers qui ne reculent pas, notamment dans les grandes agglomérations Un environnement économique incertain, qui pousse les ménages à freiner leurs projets  Des critères d'octroi stricts, imposés par les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) En allongeant la durée du prêt, l'emprunteur réduit ses mensualités et se maintient sous le plafond légal du taux d'endettement de 35 % (assurance emprunteur comprise), condition indispensable à l'obtention du financement. Les banques contraintes de redoubler d'efforts Habituellement, le printemps stimule les offres commerciales bancaires pour capter les projets immobiliers saisonniers. En 2026, les établissements de crédit ont dû aller plus loin face à un repli marqué de la demande. L'Observatoire Crédit Logement/CSA souligne que « les banques ont dû faire encore plus, face au repli de la demande de crédits, alors que les ménages freinent leurs projets dans le climat anxiogène actuel ». Réduire le coût de son crédit autrement : la délégation d'assurance emprunteur Une alternative souvent négligée à l'allongement de durée Si étaler son prêt sur 25 ans permet de contenir les mensualités, cela augmente significativement la facture finale. Il existe pourtant un levier bien moins coûteux et trop souvent ignoré : la délégation d'assurance emprunteur. Cette démarche consiste à souscrire son assurance de prêt auprès d'un assureur externe plutôt qu'auprès de la banque prêteuse. Les avantages sont concrets : Des économies pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du crédit Des garanties équivalentes, voire supérieures, à celles proposées par l’assurance de groupe proposée par l’établissement bancaire Une liberté de résiliation annuelle, garantie par la loi Lemoine depuis 2022, permettant de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment Pour une mensualité autour de 1 070 €, la durée de remboursement d’un prêt immobilier de 200 000 € peut être réduite de 25 à 23 ans en négociant le taux d’assurance de 0,34 % à 0,10 % (profil jeune et sans risque spécifique) grâce à la délégation. Ce que dit la loi Lemoine Quand la délégation d’assurance se révèle difficile à mettre en place lors de la demande de financement, elle peut se faire dans un deuxième temps. Depuis le 1er septembre 2022 (loi Lemoine), tout emprunteur peut résilier son contrat d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, à condition de présenter un contrat de substitution offrant des garanties au moins équivalentes. Cette réforme majeure a ouvert la concurrence sur un marché longtemps dominé par les bancassureurs, au bénéfice direct des ménages. Les économies manquées initialement peuvent être réalisées a posteriori grâce à la loi Lemoine. Accès à la propriété : une mutation structurelle du marché Un endettement étalé sur plusieurs décennies Le basculement vers des crédits longs traduit une transformation profonde du modèle d'accession à la propriété en France. Acheter un bien immobilier repose désormais davantage sur la capacité à s'engager financièrement sur le long terme que sur une épargne préalable solide. Ce changement emporte plusieurs conséquences directes : Un coût total du crédit alourdi : plus la durée est longue, plus les intérêts versés sont importants. Un endettement prolongé : les primo-accédants restent engagés bien au-delà de la cinquantaine. Une sensibilité accrue aux fluctuations économiques sur toute la durée du remboursement. Une tendance qui s'ancre durablement La montée en puissance des prêts sur 25 ans ou plus — passés de valeurs marginales à près d'un crédit sur deux — signe une reconfiguration structurelle du marché, et non un simple effet conjoncturel. Tant que les prix immobiliers resteront à leurs niveaux actuels et que les taux ne baisseront pas significativement, l'allongement des durées continuera de constituer le principal mécanisme d'ajustement. Dans ce contexte, optimiser chaque poste de coût — à commencer par l'assurance emprunteur — devient une priorité pour tous les ménages qui empruntent.

Assurance emprunteur
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Hausse des forfaits médicaux en mars et avril 2026 : quel impact sur les mutuelles santé ?

Depuis le 1er mars 2026, les patients français font face à une nouvelle ponction sur leur budget santé. Trois forfaits médicaux ont été relevés de manière très significative (forfait journalier hospitalier, FPU et forfait actes lourds), avec des répercussions directes sur les remboursements et, in fine, sur le montant des cotisations versées aux complémentaires santé. Une participation forfaitaire en forte hausse Ce que prévoit le décret Un décret publié au Journal officiel le 31 mars 2026 officialise le relèvement de la participation forfaitaire applicable aux actes de soins dits "lourds". Concrètement, cette somme, qui représente la part non prise en charge par l'Assurance maladie obligatoire, grimpe de 24 à 32 euros, soit une augmentation de 33 % en un seul mouvement. Ce forfait s'applique à tous les actes médicaux dont le tarif atteint ou dépasse 120 euros, quel que soit le lieu où ils sont pratiqués : En cabinet médical En centre de santé À l'hôpital ou en clinique Au domicile du patient Cette mesure ne survient pas de manière isolée. Elle fait suite à 2 autres hausses intervenues le 1er mars 2026 : forfait journalier hospitalier : de 20 € à 23 € (de 15 € à 17 € en service psychiatrique) forfait patient urgences : de 19,61 € à 23 € (de 8,49 € à 9,96 € pour le forfait minoré pour les personnes vulnérables ou en ALD) En l'espace de quelques semaines, les patients se retrouvent donc confrontés à un alourdissement significatif de leur reste à charge. Un reste à charge qui pèse sur les ménages Dans la grande majorité des situations, c'est la complémentaire santé (mutuelle ou assurance) qui prend en charge cette participation forfaitaire, notamment dans le cadre des contrats dits "mutuelles responsables".  Ces contrats, qui bénéficient d'avantages fiscaux et sociaux, imposent aux organismes complémentaires de couvrir certaines dépenses non remboursées par la Sécurité sociale. En conséquence, lorsque la participation forfaitaire augmente, les complémentaires santé doivent assumer une charge financière plus importante. Et ce surcoût se répercute mécaniquement sur les cotisations payées par les assurés. Les patients et associations tirent la sonnette d'alarme Une grogne qui monte France Asso Santé, qui regroupe et représente les associations de patients à l'échelle nationale, n'a pas tardé à exprimer son indignation. Dans un communiqué publié dès le 20 février, la fédération interpelle les pouvoirs publics en ces termes : "Jusqu'où fera-t-on payer les malades ?", qualifiant la mesure d'"injuste et profondément choquante". La colère est d'autant plus vive que ces hausses successives ciblent précisément les personnes qui ont le plus besoin de recourir au système de soins : celles qui subissent des actes médicaux complexes et coûteux, souvent dans des contextes de pathologies sérieuses. Des hausses de cotisations inévitables Pour les assurés, la conséquence pratique est claire : les cotisations versées à leur mutuelle ou leur assurance santé vont augmenter. Les organismes complémentaires n'ont en effet pas d'autre choix que de répercuter sur leurs adhérents le surcroît de dépenses lié aux transferts de charges. Les personnes les plus exposées à ces hausses sont notamment : Les patients atteints de maladies chroniques nécessitant des actes réguliers et coûteux. Les assurés dont les contrats responsables couvrent intégralement la participation forfaitaire. Les ménages à revenus modestes, pour qui chaque euro de cotisation supplémentaire représente un effort réel. Réformer la mutuelle responsable Une mission de refonte en cours Face aux critiques convergentes des mutuelles, des assurances et des associations de patients, le gouvernement a pris un engagement : revoir en profondeur le contenu du contrat responsable. Pour préparer cette réforme, une mission dédiée à l'articulation entre l'Assurance maladie obligatoire et les complémentaires santé a été lancée en février 2026. L'objectif affiché est de mieux définir les responsabilités respectives de chaque acteur du financement des soins, afin de rééquilibrer un système jugé de plus en plus déséquilibré au détriment des patients et des complémentaires. Un chantier qui s'annonce complexe La refonte du contrat responsable constitue un dossier délicat, qui implique de nombreux acteurs aux intérêts divergents. D'un côté, l'État cherche à réduire le déficit de l'Assurance maladie sans alourdir directement les prélèvements obligatoires. De l'autre, les mutuelles, les assureurs, les syndicats et les associations de patients réclament davantage de transparence et d'équité dans la répartition des charges. En attendant les conclusions de cette mission, les assurés devront composer avec une réalité immédiate : des soins moins bien remboursés et des cotisations à la hausse, dans un contexte où le pouvoir d'achat reste une préoccupation centrale pour de nombreux Français.

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