Immobilier : le PTZ maintenu jusqu'à fin 2023

Les futurs primo-accédants peuvent se rassurer : le PTZ qui permet de financer la résidence principale est prolongé jusqu'à fin 2023 et reste dans sa forme actuelle pour les deux années à venir, sauf adoption d’une proposition de loi visant à établir une quotité maximale identique sur tout le territoire. Voici ce qu'il faut retenir des conditions pour profiter du PTZ.

Pas de changement pour le PTZ

Il était prévu que le Prêt à Taux Zéro ou PTZ disparaisse fin 2022 et que les conditions d'éligibilité soient modifiées en janvier 2022. Finalement, il n'en sera rien. La ministre du Logement Emmanuelle Wargon a indiqué sur BFM Business que le schéma actuel reste en place pour l'année prochaine et que le dispositif sera reconduit en 2023. Cette annonce a été confirmée le 7 octobre dernier lors de la publication du budget logement pour 2022.

Il avait été envisagé de modifier le mode de prise en compte des ressources, à l'image des APL (Aides Personnelles au Logement) qui appliquent la contemporanéisation des ressources (en temps réel), mais la complexité du projet a fait céder les technocrates. Le PTZ est maintenu en l'état pour les deux prochaines années.

Harmonisation du zonage pour la part finançable ?

Les zonages et les barèmes de conditions de ressources restent les mêmes, sauf éventuelles revalorisations annuelles. Un schéma qui pourrait évoluer si la proposition de loi déposée mi-septembre par des députés du groupe LR, visant à supprimer les zonages du PTZ afin de faciliter l'accession à la propriété sur tout le territoire, est adoptée.

Les effets du zonage engendrent aujourd'hui une limitation du nombre d'emprunteurs éligibles à la quotité finançable à 40% du montant de l'opération. Les zones B2 et C, où la part du financement éligible au PTZ est aujourd'hui réduite à 20% dans le neuf, représentent plus de 90% du territoire, un argument fort qui plaide pour la fin de tout critère de localisation afin de faciliter l'accession à la propriété des ménages modestes hors des grandes villes. Selon les constructeurs de maisons individuelles, la quotité du PTZ réduite à 20% en zone rurale aurait empêché quelque 14 000 projets.

Visibilité pour les emprunteurs

La prolongation du PTZ et le maintien des conditions d'éligibilité sont salués par les professionnels. La Fédération Française du Bâtiment (FFB) se félicite de cette mesure dans un contexte marqué par des surcoûts de construction, liés notamment à la nouvelle réglementation environnementale (RE 2020). En repoussant la date de péremption du PTZ, le gouvernement offre une meilleure visibilité, "tant pour les opérateurs que pour les acquéreurs de logements neufs, sur un dispositif maîtrisé qui a fait ses preuves". La FFB soutient bien évidemment la proposition de loi qui vise à restaurer une quotité à 40% sur l'ensemble du territoire, pour laquelle elle milite activement.

Le PTZ a essuyé de sévères critiques de la part de la Cour des Comptes. En 2016, la juridiction financière accusait un coût élevé pour des bénéfices incertains, ainsi qu'un possible effet inflationniste sur les prix immobiliers. En 2019, l'Inspection Générale des Finances avait même demandé la suppression du PTZ dans le neuf en zone rurale et d'acter la fin du dispositif. Lors du vote du budget 2020, les parlementaires étaient passés outre ces préconisations.

Les conditions du PTZ en 2022 et en 2023

Comme son nom l'indique, le PTZ permet l'octroi d'un prêt sans intérêt pour financer la primo-accession à la propriété. Il est accordé sous conditions de ressources aux personnes n'étant pas propriétaires de leur domicile depuis au moins deux ans. Les plafonds de ressources sont définis selon les zones et la composition du foyer demandeur :

Nombre de personnes	Zones A bis et A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	37 000 €	30 000 €	27 000 €	24 000 €
2	51 800 €	42 000 €	37 800 €	33 600 €
3	62 900 €	51 000 €	45 900 €	40 800 €
4	74 000 €	60 000 €	54 000 €	48 000 €
5	85 100 €	69 000 €	62 100 €	55 200 €
6	96 200 €	78 000 €	70 200 €	62 400 €
7	107 300 €	87 000 €	78 300 €	69 600 €
8 et plus	118 400 €	96 000 €	86 400 €	76 800 €

Le revenu fiscal de référence est celui de l'année N-2. Pour 2021, ce sont vos revenus de l'année 2019 qui seront pris en compte pour déterminer si vous êtes éligible ou non au PTZ ; pour une demande de PTZ en 2022, seront concernés les revenus de l’année 2020.

Être éligible au PTZ ne vous garantit pas l’attribution de l’aide. Vous restez soumis aux critères de solvabilité de la banque émettrice du financement et devez respecter les règles d’octroi qui limitent le taux d’endettement à 35% de vos revenus nets, tous crédits confondus.

Le PTZ permet de financer les projets immobiliers à hauteur de :

achat dans le neuf :

40% en zones A , A bis et B1
20% en zones B2 et C

achat dans l'ancien avec travaux :

impossible en zones A , A bis et B1
40% en zones B2 et C.

Pour bénéficier du PTZ dans l'ancien, le logement doit faire l'objet d'importants travaux de transformation ou de rénovation énergétique (au moins 25% du coût total de l'opération à financer).

Pour l’acquisition d’un logement neuf, un couple avec un enfant peut bénéficier d’un PTZ dont le montant maximum oscille entre 84 000€ et 56 000€ selon la zone concernée. Pour l’acquisition d’un logement ancien avec travaux, la part finançable via le PTZ va de 74 800€ (zone B2) à 68 000€ (zone C) pour ce même couple.

Attention : le PTZ doit être garanti par une assurance décès-invalidité au même titre que tout autre prêt immobilier. Les cotisations ne bénéficient d'aucun différé. En fonction de votre niveau de ressources, vous pouvez en effet différer le remboursement du PTZ de 5, 10 ou 15 ans. Durant la période de différé, l'assurance adossée au PTZ est due mensuellement et s'ajoute aux mensualités du crédit classique complémentaire.

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie. Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.

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