Les réservations dans le secteur de l’immobilier neuf chutent dangereusement et tombent sous les niveaux observés durant le confinement du printemps 2020. La promotion immobilière souffre d’un contexte économique peu favorable, mais aussi des difficultés d’accès au crédit bancaire. Les professionnels en appellent au gouvernement pour mettre en place sans tarder des mesures fortes afin d’éviter que la crise déjà bien entamée ne devienne un marasme économique et social.
Immobilier neuf : niveau d’activité historiquement bas
Selon les chiffres provisoires du ministère de la Transition écologique publiées mardi dernier, moins de 20 000 logements neufs ont été réservés au premier trimestre 2023, 19 487 pour être précis : c’est 41% de moins qu’un an auparavant et même un niveau inférieur à celui du deuxième trimestre 2020 durant le premier confinement dû à la crise sanitaire.
Une autre crise émerge, celle de l’immobilier, dans l’ancien comme dans le neuf, mais dans la construction neuve, maisons et appartements, son impact est plus large, car il s’étend aux promoteurs, aux entreprises du bâtiment et aux artisans. Pour Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), “c’est une catastrophe”, 2023 fait pire que 2022 qui était déjà un mauvais millésime. Il dit craindre de graves conséquences sur les entreprises et l’emploi : quelque 100 000 emplois seraient menacés et certaines entreprises affrontent déjà de sérieuses difficultés.
La chute des réservations d’appartements est particulièrement sévère en zone B1, qui correspond aux grandes agglomérations comme Lyon, Bordeaux, Rennes ou Nantes : -48% sur un an au premier trimestre 2023. En lien avec la “feuille de route des Cent jours” présentée fin avril pour contenir la grogne suite à l’adoption de la réforme des retraites, la Caisse des dépôts et consignations a débloqué 3,5 milliards d ‘euros pour acquérir 17 000 logements neufs et soulager quelque peu les promoteurs immobiliers et les bailleurs sociaux.
Accès au crédit immobilier bloqué
La faible activité dans le secteur du logement neuf s’explique par le contexte économique peu favorable qui renchérit les coûts de construction et induit une remontée drastique des taux d’emprunt. Depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine et l’envolée de l’inflation, les conditions monétaires se sont durcies, entraînant dans leur sillage une hausse rapide et brutale des taux des crédits immobiliers.
On connaît la suite. Très vite, le système de l’usure a montré ses défaillances, avec un plafond révisé à un rythme trimestriel incapable de suivre la progression des taux d’intérêts. La vive augmentation du coût des ressources (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) à laquelle font face les banques de détail depuis juillet 2022 ne peut être répercutée à sa juste mesure à cause du plafond de l’usure. Résultat, certaines banques ont fermé le robinet du crédit à l'instar d'Axa Banque en avril dernier.
La mensualisation du taux d’usure actée depuis le 1er février 2023 n’est pas la martingale escomptée. L’accès au crédit immobilier est aussi bloqué pour les ménages aisés pour cause de règles d’octroi du HCSF, devenues inadaptées au contexte actuel, qui se révèlent contre-productives.
Avant la mise en œuvre de cette norme qui limite le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et la durée de remboursement à 25 ans, les banques ont toujours distribué des crédits immobiliers en bonne intelligence selon leurs propres critères qui avaient fait leurs preuves, sans risque de surendettement des ménages. Fin de semaine dernière, elles déclaraient être prêtes à assouplir les critères d’octroi, indiquant ainsi aux autorités financières qu’il est désormais temps de passer à l’action pour limiter la casse.
Pas question toutefois de toucher à la règle sur le taux d’endettement qui reste limité à 35%, comme l’a confirmé lundi dernier le ministre de l’Économie Bruno Le Maire. Les autorités s’enferrent dans leurs convictions que l’encadrement du crédit immobilier est une nécessité pour empêcher des risques de surendettement des ménages.
Les banques attendent un relâchement de la marge de dérogation qui leur est offerte, actuellement 20% de leur production trimestrielle en grande majorité à destination de l’acquisition de la résidence principale, pour sauver certains dossiers refusés selon les critères initiaux.
