Immobilier locatif 2023 : les meilleures villes françaises où investir

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Assurance emprunteur : pensez aux 2 options dos/psy et à la garantie IPP

Quand votre conseiller bancaire vous affirme que votre contrat d’assurance de groupe vous couvre en toutes circonstances, il vous égare. Les garanties standard incluses dans l'assurance emprunteur proposée par votre banque couvrent les situations les plus graves, mais laissent de côté des garanties essentielles pour une protection réellement complète. Des options sont trop souvent passées sous silence : le rachat des exclusions pour les affections dorsales et psychiatriques (DOS/PSY), et l'Invalidité Permanente Partielle (IPP). Voici ce que vous devez savoir avant de signer. Ce que le contrat bancaire inclut vraiment La plupart des assurances de prêt immobilier proposées par les établissements bancaires, dites assurances de groupe, s'appuient sur un socle de 4 garanties fondamentales. Les quatre garanties de base du contrat groupe DC (Décès) : le capital restant dû est remboursé à la banque, protégeant vos proches de toute dette immobilière résiduelle. PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) : déclenche le remboursement du prêt lorsque vous n'êtes plus en mesure d’accomplir seul les actes essentiels de la vie quotidienne (se lever, se laver, se nourrir, se déplacer). ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : prend en charge les mensualités du crédit pendant un arrêt de travail temporaire, pour une durée maximale de 1095 jours, après le délai de franchise prévu au contrat (entre 15 et 180 jours). IPT (Invalidité Permanente Totale) : intervient lorsque le taux d'invalidité reconnu atteint ou dépasse 66 %. Ces 4 garanties forment le cœur du contrat d'assurance emprunteur bancaire. Elles couvrent effectivement les accidents graves et certaines maladies invalidantes. Mais elles ne constituent pas une couverture optimale pour tous les emprunteurs. Ce que le contrat bancaire ne dit pas toujours Deux garanties complémentaires sont régulièrement absentes des contrats groupe standard, ou proposées comme options payantes sans être systématiquement recommandées par le conseiller. Or elles changent considérablement le niveau de protection réelle. Le rachat des exclusions dos et psy : une garantie méconnue et pourtant cruciale Par défaut, la totalité des contrats d'assurance emprunteur excluent les affections dorsales (hernies discales, lombalgies chroniques, sciatiques) et les troubles psychiatriques (dépression, burn-out, anxiété sévère, troubles bipolaires). Ces maladies dites non objectivables (MNO) sont pourtant les premières causes d'arrêt de travail prolongé en France. Sans le rachat des exclusions DOS/PSY, votre assurance ne vous couvrira pas si vous êtes en arrêt de travail pour une lombalgie ou une dépression. Vous devrez continuer à rembourser vos mensualités sans aide, même si vous ne travaillez plus et que vos revenus baissent. Le rachat des exclusions via la garantie MNO permet de lever ces restrictions et d'intégrer ces pathologies dans le champ de la garantie ITT. Dans sa version la plus favorable, cette option ne conditionne pas la prise en charge à une hospitalisation préalable. C'est précisément là que réside la différence entre un contrat standard et un contrat réellement protecteur : beaucoup d'assureurs proposent bien une couverture dos et psy, mais uniquement en cas d'hospitalisation. Or une dépression ou une lombalgie entraîne rarement une hospitalisation, même lorsqu'elle rend l'assuré totalement incapable de travailler. La bonne formulation à rechercher dans les conditions générales : "rachat des exclusions dorsales et psychiatriques sans condition d'hospitalisation". Cette précision est déterminante. L'IPP : quand l'invalidité partielle n'est pas reconnue L'Invalidité Permanente Partielle (IPP) couvre les situations dans lesquelles l'emprunteur est reconnu invalide de façon définitive, mais à un taux compris entre 33 % et moins de 66 %. Sans cette garantie, si vous êtes reconnu invalide à 40 %, vous ne percevez aucune indemnisation de votre assurance de prêt, malgré une perte de capacité professionnelle réelle et significative. La garantie IPP intervient en complément de l'IPT pour couvrir cette zone intermédiaire. Elle est particulièrement pertinente pour les travailleurs indépendants, les professions libérales et toute personne dont l'activité professionnelle serait durablement affectée par une invalidité partielle sans atteindre le seuil de l'IPT. Important : l’invalidité doit être définie dans le contrat au regard de “votre profession” et non de “toute profession”. Si vous êtes menuisier et que vous perdez l’usage de 2 doigts, l’assureur ne déclencherait pas la garantie IPP dans la seconde acception. Tableau comparatif : contrat bancaire standard ou couverture optimale Garantie Contrat bancaire standard Couverture optimale DC inclus inclus PTIA inclus inclus ITT inclus inclus IPT inclus inclus IPP absent ou optionnel inclus Dos/Psy sans hospitalisation exclu ou conditionné inclus sans hospitalisation Bon à savoir : la nature des garanties dépend aussi du type de financement. Si vous achetez votre résidence principale, les garanties DC/PTIA/ITT/IPT sont généralement exigées par le prêteur. Dans le cadre d’un investissement locatif, les seules garanties DC/PTIA peuvent suffire. Comment obtenir une couverture emprunteur complète ? Depuis la loi Lagarde de 2010, renforcée par la loi Lemoine de 2022, chaque emprunteur dispose du droit de choisir librement son assurance de prêt immobilier. Vous n'êtes pas contraint d'accepter le contrat groupe proposé par votre banque, à condition que le contrat alternatif individuel présente un niveau de garanties au moins équivalent. La délégation d'assurance de prêt vous permet de souscrire un contrat auprès d'un assureur externe, plus complet et moins coûteux. Grâce à cette disposition légale, vous pouvez accéder à des contrats intégrant le rachat des exclusions DOS/PSY sans condition d'hospitalisation et la garantie IPP, sans surcoût disproportionné. Voici quelques points de vigilance à l'heure de comparer les offres : Vérifiez que le rachat des exclusions dorsales et psychiatriques est bien effectif sans condition d'hospitalisation préalable. Contrôlez le seuil de déclenchement de l'IPP et de l'IPT dans le contrat. Comparez le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance) plutôt que la simple cotisation mensuelle pour une comparaison objective. Lisez attentivement les délais de carence et de franchise, notamment pour la garantie ITT. Pourquoi votre banquier ne vous en parle pas ? La réponse est simple : le contrat groupe de votre banque génère une marge significative pour l'établissement, jusqu’à 70 %, contre 30 % en moyenne pour les offres concurrentes. Proposer une comparaison objective entre son contrat et les alternatives du marché n'est pas dans l'intérêt commercial immédiat du conseiller. La loi Lemoine a précisément pour objectif de corriger ce déséquilibre en instaurant le droit à la résiliation à tout moment. Faire appel à un courtier en assurance emprunteur ou à un comparateur spécialisé comme Magnolia.fr vous permet d'obtenir une analyse indépendante et de négocier des garanties que votre banque ne vous proposera pas spontanément.

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Assurance de prêt immobilier : 3 changements à partir de septembre 2026

L'assurance emprunteur continue d'évoluer pour faciliter l'accès au crédit immobilier et renforcer la protection des emprunteurs. Après la loi Lemoine, qui a notamment supprimé le questionnaire médical sous certaines conditions et instauré la résiliation à tout moment, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) propose plusieurs mesures destinées à harmoniser les pratiques des assureurs et à améliorer la sécurité des assurés. Ces recommandations concernent 3 sujets majeurs : le calcul du plafond de 200 000 euros permettant d'éviter le questionnaire de santé, la suppression des « trous de garantie » lors d'un changement d'assurance et l'encadrement des clauses d'exclusion liées aux maladies préexistantes. L'objectif est double : rendre les contrats plus transparents tout en facilitant la concurrence entre les assureurs. Pourquoi l'assurance de prêt immobilier évolue-t-elle en septembre 2026 ? Le CCSF réunit les représentants des banques, des compagnies d'assurance, des associations de consommateurs et des pouvoirs publics. Son rôle est de favoriser des pratiques plus transparentes et plus équilibrées dans les services financiers. Malgré les avancées de la loi Lemoine, plusieurs difficultés persistent dans l'assurance de prêt immobilier : des interprétations différentes des textes selon les assureurs des garanties parfois mal comprises par les emprunteurs des risques de perte de couverture lors d'un changement d'assurance des exclusions de garantie jugées contraires à l'esprit de la réforme. Les nouvelles recommandations visent donc à uniformiser les pratiques du marché afin que les emprunteurs bénéficient des mêmes droits, quel que soit l'assureur choisi. 1. Un nouveau calcul du seuil de 200 000 euros pour supprimer le questionnaire médical Depuis 2022, il est possible d'obtenir une assurance de prêt sans questionnaire de santé lorsque 2 conditions sont réunies : la part assurée de chaque emprunteur ne dépasse pas 200 000 euros ; le crédit est intégralement remboursé avant le 60e anniversaire de l'assuré. Cette mesure a considérablement facilité l'accès au crédit pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Quels prêts seront désormais pris en compte ? En pratique, tous les assureurs ne calculent pas ce plafond de la même manière. Certains prennent uniquement en compte les crédits immobiliers, tandis que d'autres ajoutent également : les prêts à la consommation certains prêts professionnels d'autres financements sans lien avec un projet immobilier. Cette différence d'interprétation pouvait faire dépasser artificiellement le seuil de 200 000 euros et obliger certains emprunteurs à remplir un questionnaire médical. Une règle plus favorable aux emprunteurs Le CCSF souhaite désormais harmoniser cette règle. Pour apprécier le seuil de 200 000 euros, seuls seront pris en compte les crédits immobiliers destinés à : l'acquisition d'un logement la construction d'un bien immobilier des travaux sur un immeuble d'habitation ou à usage mixte. En revanche, seront exclus du calcul : les crédits à la consommation les prêts professionnels souscrits exclusivement pour une activité professionnelle les autres financements non immobiliers. Cette évolution permettra à davantage de particuliers de rester sous le plafond fixé par la loi. Les principaux avantages sont : davantage de dossiers sans questionnaire médical une souscription plus rapide moins de surprimes liées à l'état de santé un accès facilité au crédit pour les personnes ayant ou ayant eu une maladie. Les assureurs commenceront à appliquer cette nouvelle méthode dès le 1er septembre 2026, avec une généralisation prévue au plus tard le 1er juin 2027. 2. Le changement d'assurance de prêt immobilier plus sécurisé grâce à la continuité des garanties Le succès de la loi Lemoine Depuis que les emprunteurs peuvent changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, les demandes de substitution ont fortement augmenté. Substituer l'assurance permet souvent de : réduire le coût total du crédit obtenir de meilleures garanties adapter son contrat à sa situation personnelle ou professionnelle. Cependant, cette liberté s'accompagnait parfois d'un risque méconnu : les « trous de garantie ». Pourquoi existe-t-il un risque de "trou de garantie" ? Lorsqu'un assuré change d'assurance, les contrats ne fonctionnent pas toujours de manière parfaitement continue. Le problème apparaît notamment lorsqu'un arrêt de travail ou un sinistre intervient pendant la période de transition entre les 2 contrats. Les délais de franchise ou de carence du nouveau contrat peuvent alors empêcher une indemnisation immédiate, alors même que le précédent contrat a déjà été résilié. L'emprunteur découvre parfois cette situation seulement au moment où il sollicite la prise en charge de ses échéances de prêt. Ce qui change concrètement pour les emprunteurs Pour éviter ces situations, le CCSF prévoit une répartition plus claire des responsabilités entre les anciens et les nouveaux assureurs : L'ancien assureur continuera de prendre en charge un sinistre déclaré avant la résiliation du contrat. Cette prise en charge couvrira également les conséquences directes de ce sinistre, y compris une invalidité qui surviendrait dans le prolongement d'un arrêt de travail continu. Si une rechute intervient après la prise d'effet du nouveau contrat, c'est le nouvel assureur qui interviendra. Cette mesure offre davantage de sécurité juridique aux emprunteurs et limite les risques de refus d'indemnisation. Son application est prévue à partir du 1er septembre 2026, avec une généralisation au plus tard le 1er janvier 2027. 3. Les exclusions liées aux maladies préexistantes davantage encadrées Avec la suppression du questionnaire médical, certains assureurs ont cherché à limiter leur exposition au risque. Pour cela, ils ont introduit dans certains contrats des clauses d'exclusions de garanties relatives aux pathologies déjà diagnostiquées avant la souscription. Ces exclusions peuvent concerner de nombreuses situations. Par exemple, une personne ayant consulté pour des douleurs lombaires avant de changer d'assurance pouvait se voir refuser une indemnisation plusieurs mois plus tard si ces douleurs nécessitaient finalement une intervention chirurgicale suivie d'un arrêt de travail. Une pratique contraire à l'esprit de la loi Lemoine Pour le CCSF, ces clauses vont à l'encontre des objectifs poursuivis par la loi Lemoine. En effet, supprimer le questionnaire médical tout en excluant les maladies connues revient à réintroduire indirectement une sélection fondée sur l'état de santé. Le comité considère donc que ces exclusions, qu'elles soient générales ou ciblées, ne respectent pas l'esprit de la réforme. Un suivi de leur disparition sera réalisé dans les prochaines années afin de vérifier leur bonne application. Les seuils d’invalidité uniformisés Au-delà de ces 3 évolutions majeures, le CCSF souhaite également rendre les contrats plus lisibles. Aujourd'hui, chaque assureur utilise parfois ses propres seuils d'invalidité, ce qui complique les comparaisons entre 2 offres. Pour simplifier la lecture des garanties, les professionnels se sont engagés à retenir des références communes : Garantie Nouveau seuil de référence Invalidité Permanente Totale (IPT) 66 % Invalidité Permanente Partielle (IPP) 33 % Cette harmonisation facilitera les comparaisons entre contrats et permettra aux emprunteurs de mieux comprendre les garanties proposées avant de changer d'assurance. Elle entrera progressivement en vigueur à partir du 1er septembre 2026, avec une généralisation pour tous les nouveaux contrats au 1er juin 2027. Les points importants à retenir Les recommandations du CCSF marquent une nouvelle étape dans l'évolution de l'assurance emprunteur. Elles poursuivent les objectifs de la loi Lemoine en renforçant la transparence, la sécurité et l'équité pour les emprunteurs. Les 3 principales évolutions sont : un calcul harmonisé du seuil de 200 000 euros, qui permettra à davantage d'emprunteurs de bénéficier de la suppression du questionnaire médical une continuité de couverture lors d'un changement d'assurance, afin d'éviter les périodes sans indemnisation la remise en cause des exclusions liées aux pathologies antérieures, jugées incompatibles avec l'esprit de la réforme. À cela s'ajoute une harmonisation des seuils d'invalidité qui facilitera la comparaison des contrats. Ces mesures devraient renforcer la confiance des emprunteurs, encourager la concurrence entre assureurs et rendre le changement d'assurance encore plus sécurisé.

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Dépassements d'honoraires des médecins : 3 pistes pour limiter leur envolée

Les dépassements d'honoraires occupent une place croissante dans les dépenses de santé des Français. Alors que de nombreux spécialistes appliquent déjà des tarifs supérieurs aux bases de remboursement de l'Assurance maladie, les projections pour les prochaines années effectuées par le Haut Conseil pour l'Avenir de l'Assurance Maladie (HCAAM) indiquent que le phénomène pourrait s'amplifier fortement d'ici 2040 si aucune réforme n'est engagée. Cette évolution aurait des conséquences directes pour les patients, mais aussi pour les complémentaires santé qui prennent en charge une partie de ces frais supplémentaires. Face à cette situation, plusieurs scénarios ont été proposés afin de mieux encadrer les pratiques tarifaires des médecins spécialistes. Pourquoi les dépassements d'honoraires inquiètent-ils autant ? Les dépassements d'honoraires correspondent à la différence entre le tarif facturé par un professionnel de santé et le tarif conventionné qui sert de base de remboursement par l'Assurance maladie. Aujourd'hui, plus d'un spécialiste sur deux exerce en secteur 2, ce qui lui permet de fixer librement ses honoraires au-delà des tarifs opposables. Cette tendance continue de progresser, notamment dans certaines spécialités médicales et dans les grandes agglomérations. Selon les projections du HCAAM, près de 90 % des médecins spécialistes pourraient pratiquer en secteur 2 à l'horizon 2040 si les règles actuelles restent inchangées. Cette évolution entraînerait mécaniquement une augmentation du montant total des dépassements d'honoraires, qui pourrait dépasser 10 milliards d'euros par an, contre environ 4,7 milliards d'euros actuellement. Des restes à charge parfois très élevés Pour les patients, les conséquences peuvent être importantes, notamment lors d'interventions nécessitant plusieurs spécialistes. Le HCAAM prend l’exemple d’une pose de prothèse de hanche où 79 % des patients s’acquittent en moyenne de 701 € de dépassements d’honoraires. Des disparités géographiques marquées Les dépassements d'honoraires ne sont pas répartis uniformément sur le territoire. Les niveaux les plus élevés sont observés à Paris, dans les Hauts-de-Seine et dans plusieurs communes de l'ouest parisien. Dans ces zones, la pression tarifaire est particulièrement forte et peut compliquer l'accès aux soins pour les ménages les plus modestes. Dépassements d’honoraires : un enjeu majeur pour les complémentaires santé La hausse des dépassements d'honoraires ne concerne pas uniquement les assurés. Les organismes de complémentaire santé sont également touchés directement. Des remboursements en constante augmentation Les mutuelles et assureurs santé prennent en charge une part importante des surcoûts pratiqués par les spécialistes. En moyenne, ils remboursent environ 40 % des dépassements d’honoraires. À mesure que ces dépassements progressent, les dépenses des complémentaires augmentent elles aussi. Cette situation exerce une pression supplémentaire sur les équilibres financiers des contrats santé et contribue à la hausse des cotisations. Rappelons que les contrats de mutuelle responsable, qui représentent 95 % du marché, ne sont pas tenus de prendre en charge les dépassements d’honoraires, le remboursement obligatoire se limitant au ticket modérateur. Et quand ils le font, ils doivent opérer une différenciation entre les médecins adhérant à l’OPTAM et les non-adhérents. Une inquiétude pour les assurés Les représentants des complémentaires santé alertent régulièrement sur ce phénomène. Selon eux, continuer à compenser systématiquement les dépassements par une augmentation des remboursements risque de provoquer : une hausse des cotisations un transfert de charges vers les assurés une dégradation de l'accès à certaines garanties des inégalités croissantes entre les ménages. Pour de nombreux acteurs du secteur, la maîtrise des dépassements constitue donc un levier essentiel pour contenir l'inflation des dépenses de santé. 1ère piste : supprimer progressivement les dépassements d'honoraires Parmi les scénarios étudiés par le HCAAM, le plus radical, et le moins probable, consiste à mettre fin aux dépassements d'honoraires. Dans cette hypothèse, les médecins spécialistes exerceraient selon les règles du secteur 1 (tarifs opposables). Pour compenser cette perte de liberté tarifaire, l'Assurance maladie procéderait à une revalorisation des actes médicaux. L'objectif serait double : réduire le reste à charge des patients simplifier le système de remboursement. Une telle réforme permettrait aux complémentaires santé de réduire significativement leurs dépenses liées aux dépassements. Cependant, la contrepartie serait un coût important pour l'Assurance maladie obligatoire, qui devrait financer les revalorisations tarifaires accordées aux praticiens. Cette option reste donc difficile à mettre en œuvre compte tenu de son impact budgétaire. 2ème piste : réserver le secteur 2 à une minorité de spécialistes Le HCAAM propose également un scénario intermédiaire visant à limiter l'accès au secteur 2. Historiquement, la possibilité de pratiquer des dépassements était destinée à certains praticiens bénéficiant d'une expérience ou d'une notoriété particulières. L'idée serait de revenir à cette logique en réservant l'accès au secteur 2 aux anciens chefs de clinique en CHU et aux praticiens disposant d'une expérience professionnelle d’au moins 10 ans. Cette mesure aurait pour effet de freiner l'extension continue du secteur 2. À terme, la majorité des spécialistes exercerait à nouveau selon les tarifs conventionnés, limitant ainsi la progression des dépassements d'honoraires. Pour les patients, cette évolution améliorerait la lisibilité des tarifs et réduirait les écarts observés entre les praticiens. 3ème piste : encadrer plus strictement les dépassements La dernière solution étudiée repose sur un maintien du secteur 2, mais avec des règles beaucoup plus contraignantes. Les nouveaux médecins qui s'installeraient pourraient être soumis à un encadrement renforcé de leurs pratiques tarifaires. L'objectif serait de limiter les dépassements excessifs tout en conservant une certaine liberté d'exercice. Cette approche permettrait de préserver une partie des avantages du secteur 2 tout en évitant les dérives constatées aujourd'hui. Un tarif opposable pour certains patients Le scénario prévoit également la création d'un tarif conventionné obligatoire pour les personnes disposant de revenus modestes. Cette mesure viserait à améliorer l'accès aux soins des populations les plus fragiles en réduisant leur exposition aux dépassements. Le dispositif concernerait potentiellement davantage de bénéficiaires que ceux éligibles à la Complémentaire santé solidaire (CSS). Ce dispositif interdit en effet à tout médecin recevant un patient couvert par une CSS de pratiquer des dépassements d’honoraires. Des revalorisations ciblées Afin d'accompagner cette réforme, 5 spécialités médicales ayant des revenus inférieurs à ceux d'autres disciplines pourraient bénéficier d'augmentations tarifaires spécifiques : les pédiatres les psychiatres les rhumatologues les dermatologues les gynécologues médicaux. Un débat qui divise les acteurs de la santé Les propositions du HCAAM suscitent déjà de nombreuses réactions. Les mutuelles considèrent globalement qu'une meilleure maîtrise des dépassements est nécessaire. Elles estiment qu'une augmentation continue des remboursements ne constitue pas une solution durable et risque d'alimenter la hausse des cotisations supportées par les assurés. Pour elles, la priorité doit être de traiter la cause du problème plutôt que d'en compenser les conséquences. Du côté des syndicats médicaux, certaines réactions sont beaucoup plus réservées. De nombreux praticiens considèrent que les dépassements d'honoraires permettent de compenser une rémunération jugée insuffisante au regard des contraintes de leur activité. Ils craignent qu'un encadrement trop strict ne réduise l'attractivité de certaines spécialités et ne fragilise davantage l'exercice libéral. Vers une réforme inévitable ? L'explosion annoncée des dépassements d'honoraires place désormais la question au cœur des débats sur le financement du système de santé. Entre protection du pouvoir d'achat des patients, maîtrise des dépenses des complémentaires santé et rémunération des médecins, l'équation reste complexe. Les 3 scénarios avancés par le HCAAM illustrent les différentes voies possibles pour limiter la progression de ces frais supplémentaires. Qu'il s'agisse d'une suppression, d'une restriction du secteur 2 ou d'un encadrement renforcé, une réforme semble de plus en plus difficile à éviter si l'objectif est de préserver un accès équitable aux soins tout en contenant l'augmentation des dépenses de santé.

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