Crédit immobilier : pensez à la taxe foncière 2022 !

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Lors de l'achat d'un logement, rares sont ceux qui pensent à la taxe foncière parmi les charges d'acquisition. Un tort, car elle peut représenter jusqu'à deux mensualités de crédit. La facture est salée en 2022, avec une augmentation drastique de plus de 10% de cet impôt local dans certaines villes. Le courtier Meilleurtaux a évalué le poids de la taxe foncière dans le budget annuel d’un ménage emprunteur.

Taxe foncière : en moyenne 105€ par mois

Un conseil aux futurs acheteurs : n'oubliez pas d'intégrer la taxe foncière dans votre budget d'acquisition. Chacun se concentre sur le prix du bien, sa localisation ou encore les charges de copropriété et passe au second plan voire occulte complètement la taxe foncière, cet impôt local perçu chaque année par les communes et les collectivités territoriales.

Pour un appartement de 70m2 financé par un crédit immobilier sur 20 ans au taux nominal de 1,85% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), le courtier Meilleurtaux a évalué le montant de la taxe foncière dans les 20 plus grandes villes de France. Elle coûte en moyenne 105€ par mois, soit l'équivalent d'une mensualité de crédit supplémentaire par an à ajouter aux autres charges d'emprunt. Ce sont 4€ additionnels par rapport à 2021 et 13€ de plus qu'en 2018. Quelques euros en plus, direz-vous ! Certes, mais avec la hausse des taux de prêt immobilier en 2022, voilà une dépense qui alourdit indirectement le coût du crédit immobilier, et de manière très variable selon la localité.

Taxe foncière : jusqu'à 2,1 mensualités de crédit par an

Parmi les 20 plus grandes villes de France, c'est à Paris où la taxe foncière se fait la plus “légère”. D'un montant de 770€, elle augmente la mensualité de crédit de 64€ par mois et représente 0,2 mensualité pour une année. À l'autre bout du spectre, Nîmes : acheter un appartement de 70m2 dans la préfecture du département du Gard oblige à s'acquitter d'une taxe foncière de 1 551€, ce qui augmente la mensualité de 129€ par mois, soit l'équivalent de 2,1 mensualités en plus à payer par an. À Saint-Étienne, où les prix immobiliers sont nettement inférieurs, la taxe représente également 2,1 mois de crédit immobilier.

Voici le poids de la taxe foncière en nombre de mois de crédit immobilier à rembourser dans les 20 plus grandes communes de France :

Villes

Poids Taxe Foncière

Taxe Foncière

Augmentation de la mensualité

Nîmes

2,1 mois

1 551€

129€

Saint-Étienne

2,1 mois

1 101€

92€

Le Havre

1,8 mois

1 483€

124€

Le Mans

1,7 mois

1 214€

101€

Dijon

1,5 mois

1 499€

125€

Toulon

1,4 mois

1 296€

108€

Grenoble

1,4 mois

1 428€

119€

Montpellier

1,3 mois

1 585€

132€

Angers

1,2 mois

1 546€

129€

Reims

1,2 mois

1 221€

102€

Marseille

1,1 mois

1 281€

107€

Toulouse

1 mois

1 385€

115€

Nantes

1 mois

1 480€

123€

Bordeaux

0,9 mois

1 541€

128€

Rennes

0,8 mois

1 129€

94€

Lille

0,7 mois

896€

75€

Strasbourg

0,7 mois

1 009€

84€

Nice

0,6 mois

1 085€

90€

Lyon

0,5 mois

923€

77€

Paris

0,2 mois

770€

64€

 

La taxe foncière n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement, qui ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur, mais elle constitue bel et bien une dépense à assumer qui vient grossir les autres charges au titre du logement (charges d'emprunt, charges de copropriété, assurance habitation), et vient diminuer d'autant le reste à vivre du foyer. Entre la hausse des taux d'intérêts, les taux d'usure 2022, les prix immobiliers qui ne faiblissent pas et cet alourdissement de la taxe foncière en 2022, l'heure n'est pas à la fête pour les futurs emprunteurs qui voient leur pouvoir d’achat immobilier grignoté un peu plus.

Taxe foncière 2022 : forte hausse attendue

La taxe foncière concerne tous les propriétaires ou usufruitiers de propriétés bâties et est généralement acquittée en octobre pour les contribuables qui n'ont pas opté pour la mensualisation du règlement de cette taxe. Calculé tous les ans et dépendant des caractéristiques du logement et du lieu où il se situe, cet impôt est accompagné de trois autres taxes :

  • la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères),, 
  • la TSE (Taxe Spéciale d'Équipement) qui aide au financement des infrastructures régionales,
  • la TASA (Taxe Additionnelle Spéciale Annuelle) qui concerne le financement des transports en commun.

Avec le retour violent de l'inflation en 2022 et la suppression pour tous de la taxe d'habitation sur la résidence principale à compter de janvier 2023, certaines communes vont avoir la main lourde sur la taxe foncière en octobre prochain. 

L'État revalorise les valeurs cadastrales de 3,4% pour cette année, un record depuis 33 ans, après une quasi stagnation en 2021 (0,2%). Cette révision forfaitaire découle de l'évolution de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) qui bouge avec l'inflation (+5,8% sur un an à fin juin 2022). Ce coefficient de 3,4% est appliqué à la valeur locative cadastrale du logement, qui est ensuite divisée par deux puis multipliée par le taux global voté par les collectivités (taux de la ville, taux de l'intercommunalité et taux du département). 

Entre 2010 et 2020, la taxe foncière a fait un bond de près de 28%, et d'une commune à l'autre, les écarts de taux sont conséquents. En 2021, le taux global de taxe foncière était fixé à 13,5% à Paris et à 53,92% à Grenoble.

Malgré la suppression progressive de la taxe d'habitation, une majorité de villes avaient choisi de ne pas répercuter la perte de recettes sur le contribuable, mais la dérive inflationniste va sans doute en décider autrement. La taxe foncière 2022 va ainsi augmenter de 12,6% à Strasbourg, de 14% à Marseille et de 15% à Tours, parmi les communes où la hausse va excéder les 10%.

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 €   Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.