Immobilier fin 2022 : pourquoi un frein sur la production de crédits ?
Les Français ont toujours un vif appétit pour la pierre mais l'accès à la propriété se trouve entravé par les conditions d'emprunt qui prévalent en 2022. Alors que le taux d'usure est facteur de nombreux refus, les banques font aussi le choix d’accorder moins de crédits immobiliers et privilégient les meilleurs profils, tout en ciblant en priorité l'achat de la résidence principale.
Production de crédits immobiliers en baisse
Au premier semestre 2022, le volume des prêts immobiliers accordés a connu un repli notable. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la chute est estimée à 12,8% entre juin/août 2021 et juin/août 2022, et à 13,5% en termes de montants distribués.
En mai dernier, 26,8 milliards d'euros ont été accordés par les banques aux ménages emprunteurs, un montant tombé à 20,6 milliards en août.
la remontée des taux d'intérêt depuis mars sous la pression inflationniste et de l'environnement monétaire (hausse des taux de la BCE)
la progression des prix de l'immobilier
le niveau stagnant de l'usure qui provoque un effet ciseau face à la poussée des taux d'emprunt.
La détérioration du pouvoir d'achat des ménages, conjuguée à la stricte application des règles d'octroi imposées par le HCSF et à la progression graduelle des taux d'emprunt, transforme un simple ralentissement observé depuis la mi-2021 en une véritable dégradation du marché.
Les banques plus vigilantes
Obligées de respecter le seuil de l'usure, les banques ne peuvent augmenter leurs barèmes de taux à la hauteur du contexte monétaire. Avec une inflation à 5,9% sur un an en août et un rendement de l'OAT 10 ans à plus de 2%, elles devraient afficher des taux d'intérêt bien au-delà de 2%. Mais, le taux d'usure à 2,57% pour les crédits de 20 ans et plus, soit près de 70% de crédits distribués, interdit toute manœuvre.
Après l'effet bloquant des taux d’usure 2022 qui génère, selon les courtiers, 45% de refus de prêt immobilier depuis juillet, les banques anticipent des mois compliqués pour les candidats à l'emprunt. Le spectre du chômage et des défauts de paiement resurgit dans une période où les entreprises sont mises en difficulté par la crise de l'énergie et par la rupture ou le ralentissement des chaînes d'approvisionnement (guerre en Ukraine, Covid en Chine).
Face à la recrudescence des turbulences économiques, la Banque de France a demandé tout récemment aux banques commerciales de maintenir un niveau suffisant de capital afin de préserver leur capacité de financement. Il est prévu que le taux de réserves en capital, ou taux du coussin de fonds propres bancaires contracyclique selon le jargon du secteur, passe de 0,5% à 1% courant décembre.
Le but affiché est de protéger le capital des banques dans le contexte d'une économie frappée par des faillites en cascade et des ménages incapables de rembourser leurs emprunts.
Privilégier les meilleurs profils
Résultat, les banques se montrent de plus en plus frileuses vis-à-vis des projets immobiliers, surtout si le ratio de solvabilité est proche de 0%. Fragilisées, certaines ont stoppé la distribution de crédits pour l’immobilier. Pour celles qui continuent d'accorder des financements, la vigilance est renforcée, quitte à réduire volontairement et temporairement la production de prêts en ciblant plus finement la clientèle.
Le tableau dressé plus haut impose de montrer d'autant plus patte blanche quand on veut emprunter. Pour rester sous l'usure en 2022, il est essentiel de négocier le taux nominal le plus bas afin d'être capable d'intégrer tous les frais liés au crédit dans le TAEG, à commencer par l’assurance emprunteur. Qui obtient les meilleures conditions d'emprunt ?
Sont avantagés les hauts revenus avec un emploi dans un secteur stable, un taux d'endettement bien en-deçà de la limite admise (35%), une épargne de précaution significative (au moins 6 mensualités de crédit) et un apport personnel conséquent (au bas mot 20% de l'opération). Dans certaines agences bancaires, on va même jusqu'à imposer autant d'apport que de montant prêté !
Il se murmure également que seuls les projets d'achat de résidence principale seraient financés, l'immobilier locatif n'étant plus temporairement finançable. On peut y voir la conséquence d'un marché du locatif bouleversé par la loi Climat, cette nouvelle réglementation mise en place progressivement qui vise l'éradication des passoires thermiques à l'horizon 2034.