Immobilier fin 2022 : pourquoi un frein sur la production de crédits ?

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Les Français ont toujours un vif appétit pour la pierre mais l'accès à la propriété se trouve entravé par les conditions d'emprunt qui prévalent en 2022. Alors que le taux d'usure est facteur de nombreux refus, les banques font aussi le choix d’accorder moins de crédits immobiliers et privilégient les meilleurs profils, tout en ciblant en priorité l'achat de la résidence principale.

Production de crédits immobiliers en baisse

Au premier semestre 2022, le volume des prêts immobiliers accordés a connu un repli notable. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la chute est estimée à 12,8% entre juin/août 2021 et juin/août 2022, et à 13,5% en termes de montants distribués.

En mai dernier, 26,8 milliards d'euros ont été accordés par les banques aux ménages emprunteurs, un montant tombé à 20,6 milliards en août.

La forte baisse de la production de crédits immobiliers en 2022 est imputable à plusieurs facteurs :

la remontée des taux d'intérêt depuis mars sous la pression inflationniste et de l'environnement monétaire (hausse des taux de la BCE)
la progression des prix de l'immobilier
le niveau stagnant de l'usure qui provoque un effet ciseau face à la poussée des taux d'emprunt.

La détérioration du pouvoir d'achat des ménages, conjuguée à la stricte application des règles d'octroi imposées par le HCSF et à la progression graduelle des taux d'emprunt, transforme un simple ralentissement observé depuis la mi-2021 en une véritable dégradation du marché.

Les banques plus vigilantes

Obligées de respecter le seuil de l'usure, les banques ne peuvent augmenter leurs barèmes de taux à la hauteur du contexte monétaire. Avec une inflation à 5,9% sur un an en août et un rendement de l'OAT 10 ans à plus de 2%, elles devraient afficher des taux d'intérêt bien au-delà de 2%. Mais, le taux d'usure à 2,57% pour les crédits de 20 ans et plus, soit près de 70% de crédits distribués, interdit toute manœuvre.

Après l'effet bloquant des taux d’usure 2022 qui génère, selon les courtiers, 45% de refus de prêt immobilier depuis juillet, les banques anticipent des mois compliqués pour les candidats à l'emprunt. Le spectre du chômage et des défauts de paiement resurgit dans une période où les entreprises sont mises en difficulté par la crise de l'énergie et par la rupture ou le ralentissement des chaînes d'approvisionnement (guerre en Ukraine, Covid en Chine).

Face à la recrudescence des turbulences économiques, la Banque de France a demandé tout récemment aux banques commerciales de maintenir un niveau suffisant de capital afin de préserver leur capacité de financement. Il est prévu que le taux de réserves en capital, ou taux du coussin de fonds propres bancaires contracyclique selon le jargon du secteur, passe de 0,5% à 1% courant décembre.

Le but affiché est de protéger le capital des banques dans le contexte d'une économie frappée par des faillites en cascade et des ménages incapables de rembourser leurs emprunts.

Privilégier les meilleurs profils

Résultat, les banques se montrent de plus en plus frileuses vis-à-vis des projets immobiliers, surtout si le ratio de solvabilité est proche de 0%. Fragilisées, certaines ont stoppé la distribution de crédits pour l’immobilier. Pour celles qui continuent d'accorder des financements, la vigilance est renforcée, quitte à réduire volontairement et temporairement la production de prêts en ciblant plus finement la clientèle.

Le tableau dressé plus haut impose de montrer d'autant plus patte blanche quand on veut emprunter. Pour rester sous l'usure en 2022, il est essentiel de négocier le taux nominal le plus bas afin d'être capable d'intégrer tous les frais liés au crédit dans le TAEG, à commencer par l’assurance emprunteur. Qui obtient les meilleures conditions d'emprunt ?

Sont avantagés les hauts revenus avec un emploi dans un secteur stable, un taux d'endettement bien en-deçà de la limite admise (35%), une épargne de précaution significative (au moins 6 mensualités de crédit) et un apport personnel conséquent (au bas mot 20% de l'opération). Dans certaines agences bancaires, on va même jusqu'à imposer autant d'apport que de montant prêté !

Il se murmure également que seuls les projets d'achat de résidence principale seraient financés, l'immobilier locatif n'étant plus temporairement finançable. On peut y voir la conséquence d'un marché du locatif bouleversé par la loi Climat, cette nouvelle réglementation mise en place progressivement qui vise l'éradication des passoires thermiques à l'horizon 2034.

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Dans les offres concurrentes, ces maladies dites non objectivables font généralement l’objet d’une option de rachat. Les professions et les activités sportives dites « à risques » peuvent être pénalisées par des surprimes, voire des exclusions totales. Changer d’assurance emprunteur peut donc vous permettre de bénéficier de garanties plus adaptées à votre profil et à vos besoins, tout en conservant un tarif compétitif. Quand changer d’assurance emprunteur ? Avant la loi Lemoine, la résiliation était strictement encadrée. Il fallait respecter un délai spécifique : la loi Hamon (juillet 2014) permettait de changer d’assurance dans les 12 premiers mois suivant la signature du prêt ; la loi Bourquin (janvier 2018) autorisait un changement à chaque date anniversaire du contrat, sous réserve de respecter un préavis. Depuis juin 2022, la loi Lemoine a bouleversé la donne : vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette liberté totale concerne aussi bien les nouveaux emprunteurs que ceux ayant souscrit leur crédit depuis plusieurs années. Concrètement, cela signifie que vous n’avez plus à attendre une date spécifique. Vous pouvez : demander plusieurs devis chez des assureurs concurrents dès aujourd’hui comparer les garanties puis transmettre votre demande de substitution à votre banque. Bon à savoir : la banque dispose d’un délai maximum de 10 jours ouvrés pour répondre à votre demande. Si toutes les conditions légales sont respectées, elle ne peut s’y opposer. Comment substituer mon contrat d’assurance de prêt ? La substitution d’une assurance emprunteur suit un processus simple, mais qui doit être respecté avec rigueur. Voici les étapes clés : 1. Comparer les contrats existants Avant toute chose, analysez votre contrat actuel. Identifiez les garanties incluses, les exclusions, les franchises et le coût. Comparez ensuite ces éléments avec les offres concurrentes disponibles sur le marché via un comparateur d’assurance de prêt. 2. Vérifier l’équivalence des garanties La banque exigera que votre nouveau contrat propose un niveau de garanties au moins équivalent à celui exigé pour votre prêt (voir plus bas). 3. Souscrire au nouveau contrat Une fois l’assureur choisi, vous devez signer le nouveau contrat. Le prestataire vous fournit un certificat d’adhésion ainsi que les conditions générales et particulières. 4. Transmettre la demande à la banque Vous devez ensuite envoyer à votre banque : la lettre de résiliation de votre ancienne assurance le certificat d’adhésion du nouveau contrat les conditions générales et particulières du nouvel assureur. 5. Attendre la validation de la banque La banque examine la demande et, si les garanties sont jugées équivalentes, elle doit l’accepter et modifier l’offre de prêt par avenant, rédigé gratuitement. Le tout doit être finalisé dans un délai de 10 jours ouvrés. Astuce pratique : un courtier en assurance de prêt peut vous aider à sélectionner le contrat adapté, il peut également se charger pour vous de toutes les démarches administratives de résiliation. Cela facilite grandement la transition et garantit le respect de l’équivalence de couverture. Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ? C’est le point central de toute substitution d’assurance emprunteur. Pour protéger la banque (et donc assurer le remboursement du crédit), la loi impose que votre nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui initialement exigé. Le rôle du CCSF Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a défini 18 critères de garanties minimales pour les risques décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), invalidité et incapacité, ainsi que 8 critères spécifiques pour la garantie perte d’emploi. La banque peut exiger au maximum : 11 critères parmi les 18 pour les garanties principales 4 critères parmi les 8 pour la garantie perte d’emploi. La Fiche Standardisée d’Information (FSI) Pour vous aider à comparer objectivement les offres, la banque doit vous remettre une FSI (Fiche Standardisée d’Information) dès la simulation de prêt. Ce document précise : le détail des garanties exigées le niveau de couverture attendu le coût estimatif de l’assurance la possibilité de changer d’assurance en cours de prêt. Exemple concret Si votre banque exige une couverture en cas d’incapacité temporaire totale de travail (ITT), le nouveau contrat devra inclure cette garantie dans des conditions équivalentes (durée de franchise, taux d’invalidité retenu, exclusions, etc.). Sans cette équivalence, la banque est en droit de refuser votre demande de substitution. Il s’agit du seul et unique motif de refus valable ; toute autre raison invoquée par la banque sera invalidée par la réglementation. Ce qu’il faut retenir Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Ce changement peut vous permettre de réaliser des économies substantielles et/ou de mieux adapter vos garanties à votre profil. La démarche de substitution est simple : comparer, vérifier l’équivalence, souscrire au nouveau contrat et transmettre le dossier à la banque. L’équivalence de garanties est une obligation légale : sans elle, la banque peut refuser le changement. Le changement d’assurance emprunteur est une opportunité à saisir pour alléger le coût de votre crédit immobilier et sécuriser votre projet dans les meilleures conditions. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de septembre 2025 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance de prêt.

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Assurance de prêt : la seule assurance épargnée par la hausse des tarifs en 2026

Alors que les Français s’apprêtent à subir une énième hausse des tarifs d’assurances auto, santé et habitation pour l’année 2026, une bonne nouvelle vient tempérer ce tableau sombre : l’assurance de prêt immobilier. Contrairement aux autres produits, son prix continue de baisser, une exception qui mérite d’être analysée. Hausse généralisée des tarifs d’assurance en 2026 Le cabinet d’actuariat Addactis a déjà annoncé la couleur : les ménages vont devoir faire face à une nouvelle flambée des tarifs d’assurance en 2026. MRH, auto, santé complémentaire, aucun contrat n’échappera à l’inflation en 2026, sauf l’assurance emprunteur (voir plus bas). Mutuelle santé : +3,4 % à +10 % selon les contrats, avec une moyenne de 4,5 % pour les contrats individuels et 5,5 % pour les contrats collectifs. Assurance habitation (MRH) : hausse estimée entre 7,5 % et 8 %, soit une prime annuelle moyenne qui atteindrait 325 € hors taxes. Assurance auto : augmentation de 5 % à 5,5 %, pour une cotisation annuelle qui grimperait en moyenne à 563 € hors taxes. Ces chiffres viennent s’ajouter à une décennie de progressions continues : +16 % pour l’auto +35 % pour l’habitation +50 % pour la santé Sur cette période allant de 2014 à 2024, le taux d’inflation cumulé en France s’élevait à 20,6 %. Pourquoi une telle flambée des prix des assurances ? Plusieurs facteurs expliquent ces hausses successives : Pour l’assurance santé complémentaire : la dérive structurelle des dépenses médicales (+4 à 5 % par an depuis 2019) et les transferts de charges de l’Assurance Maladie vers les complémentaires. Pour l’habitation : le coût croissant des événements climatiques (inondations, sécheresses, tempêtes, feux de forêt), combiné à l’inflation sur les matériaux de construction et la mise en place de la surprime Cat’ Nat’ en 2025. Pour l’auto : les coûts de réparation (+4,4 % sur un an), la sinistralité liée aux grêlons et autres aléas climatiques, ainsi que la complexité croissante des véhicules électriques et hybrides, plus chers à réparer. Il en résulte un alourdissement annuel du budget des ménages, sans réelle perspective de stabilisation. Le mouvement haussier est promis à devenir une tendance de fond selon les experts. Assurance emprunteur : l’exception qui résiste en 2026 À contre-courant de cette inflation généralisée, l’assurance de prêt immobilier fait figure d’exception. Depuis 2022, la loi Lemoine a profondément transformé ce marché, ouvrant la voie à davantage de concurrence et entraînant une baisse significative des tarifs. La loi Lemoine, catalyseur de la baisse Adoptée en 2022, cette loi a introduit 3 réformes majeures : Résiliation infra-annuelle : possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date anniversaire. Accès facilité : suppression du questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant 60 ans. Droit à l’oubli renforcé : réduction des délais pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C. Des baisses tarifaires concrètes Entre 2020 et 2025, selon les relevés du courtier Magnolia.fr, les tarifs de l’assurance emprunteur externe (hors banque) ont chuté de 27 % en moyenne. Pour les profils seniors (+45 ans), la baisse atteint même 35 %. Avec la loi Lemoine, l’arrivée de nouveaux acteurs a intensifié la concurrence. Même les banques ont dû revoir certains de leurs tarifs à la baisse. Cette loi permet en effet de substituer le contrat quand l’assuré le souhaite, et ce, sans frais, sans délai de préavis ni engagement minimum de souscription, contrairement aux assurances santé, habitation et auto qui exigent un an révolu pour résilier. Dès lors que le contrat concurrent présente une équivalence de niveau de garanties, la banque est tenue de l’accepter, dans un délai légal de 10 jours ouvrés. Une sinistralité contenue Contrairement à l’assurance santé, où l’explosion des dépenses pèse sur les cotisations, l’assurance emprunteur bénéficie de plusieurs facteurs favorables : Espérance de vie en hausse : en 2024, elle atteignait 80,1 ans pour les hommes et 85,7 ans pour les femmes, selon le Centre d’Observation de la Société. Amélioration des conditions de vie : meilleure prise en charge médicale, prévention accrue, suivi plus rigoureux des emprunteurs. Assurance emprunteur : un vrai levier d’économies En 2026, alors que les autres postes explosent, négocier ou changer son assurance de prêt immobilier peut générer des économies plus que substantielles. Prenons l’exemple d’un couple de 40 ans qui emprunte 200 000 € sur 20 ans et souscrit une assurance emprunteur avec une quotité d’assurance de 100% sur chaque tête : Avec une assurance bancaire au taux moyen de 0,36% : coût total de 28 800 € Avec une assurance alternative à un taux entre 0,15% et 0,22% selon simulation en ligne : coût total entre 12 000 € et 16 800 €, soit une économie allant jusqu’à 14 800 € sur la durée du prêt Ces marges sont possibles grâce à la mise en concurrence et aux baisses structurelles du marché. Si la quotité est répartie à 50% sur chaque emprunteur, l’économie potentielle est doublée. Important : n’attendez pas pour pour substituer l’assurance. Plus tôt vous engagez la démarche après la signature de l’offre de prêt, plus élevé sera le gain, le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû. Dans ce contexte, l’assurance de prêt immobilier apparaît comme le dernier rempart contre l’inflation généralisée des assurances. Pour les emprunteurs, l’année 2026 offrira une nouvelle occasion de comparer, négocier et optimiser ce poste de dépense stratégique.

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