Immobilier : l'évolution des prix en mai 2022

prix immobilier hausse mai 2022

Le printemps est habituellement le premier temps fort de l'immobilier mais il débute doucement en 2022 face à la nette remontée des taux d'intérêt et à la morosité ambiante. Les prix continuent pourtant d'augmenter, de manière plus modérée que l'an passé, avec des variations très sensibles entre les grandes agglomérations et les zones rurales.

Prix immobiliers toujours en progression

Selon le dernier indice MeilleursAgents, les prix des logements en France ont continué d'augmenter en avril 2022 par rapport au mois précédent. Le prix moyen du mètre carré sur l'ensemble de l'hexagone atteint 3 003€ au 1er mai, soit une hausse de +0,3% sur un mois. Une performance nettement inférieure à celle habituellement observée les années précédentes. Hormis 2020, marquée par un confinement dû à la crise sanitaire, les millésimes 2018, 2019 et 2021 avaient affiché une progression de +0,7% sur le mois d'avril, période qui entame la première saison immobilière de l’année.

Les moyennes cachent toujours des disparités et en matière d'immobilier, elles sont significatives. Les principales agglomérations sont les perdantes, avec une hausse des prix de seulement +0,7% depuis la sortie de l'hiver, deux fois moindre que celle de l'an passé. Seules 3 métropoles parmi le Top 10 enregistrent une progression :
  • Marseille : +0,9%
  • Strasbourg : +0,8%
  • Montpellier : +0,5%

Les autres voient leurs prix stagner ou même passer en zone rouge comme :

  • Nantes : -0,1%
  • Toulouse : -0,2%
  • Lille : -0,3%
  • Nice : -0,5%

L'immobilier parisien en perte de vitesse

Marché à part s'il en est, Paris enregistre un recul des prix pour le 8ème mois consécutif. Au 1er mai 2022, le mètre carré parisien s'achète en moyenne à 10 170€, soit un repli de 0,2% sur un mois. Plus d'un tiers du parc immobilier de la capitale se situe en-dessous du seuil des 10 000€ depuis avril dernier.

Les prix de l'immobilier dans la capitale ont commencé leur descente en novembre 2020, leur point le plus haut. Selon les Notaires du Grand Paris, ils avaient perdu 1,6% à fin décembre 2021 (10 600€/m2). Un léger tassement des prix créateur de nouvelles opportunités, d'après ces professionnels de l’immobilier. Ils anticipent une érosion de 2,40% sur un an en juin 2022, et un retour aux valeurs pré-Covid de mars 2020.

L'immobilier rural en pleine croissance

Le printemps profite en revanche aux communes rurales. Avec une augmentation des prix des logements de +0,9% en un mois, elles font nettement mieux que les années précédentes (+0,2% en avril 2018 et +0,1% en avril 2019). Cet engouement pour la campagne et les zones périurbaines s'est déclaré avec l’entrée en lice de la crise sanitaire, entraînant une progression des prix de 17% depuis mars 2020.

Fait surprenant, la campagne et Paris affichent toutes deux une croissance des prix immobiliers de même niveau depuis janvier 2017, soit +23%. Avec un prix moyen du mètre carré à 1 780€, les zones rurales restent toujours et encore largement plus abordables que Paris et les villes du Top 10 (plus de 3 000€/m2).

Baromètre des prix immobiliers au 1er mai 2022

 

Depuis 10 ans

Depuis 5 ans

depuis le 1er janvier 2022

sur un mois

Paris

20,9%

18,5%

-1,1%

-0,2%

TOP 10 grandes villes

37,7%

33,9%

+0,6%

+0,2%

TOP 50 grandes villes

25,5%

28,3%

+0,6%

+0,3%

Zones rurales

11,3%

22,6%

2,8%

0,9%

France

17,6%

22,5%

0,7%

0,3%

Source : Meilleursagents

Le marché immobilier à l'épreuve de la hausse des taux

Le faible dynamisme du marché est imputable en grande partie à la forte remontée des taux d'emprunt depuis fin 2021. Le taux moyen a augmenté de 50 points de base sur toutes les durées, effaçant le repli de ces trois dernières années. On en connaît les causes : la dérive inflationniste et la très nette progression du rendement obligataire (OAT 10 ans), deux phénomènes liés à la guerre en Ukraine.

Pour l'heure, les taux d'intérêt restent attractifs, bien en-deçà du taux de l'inflation (+4,8% sur un an à fin avril 2022), mais conjugués à la stagnation des taux de l'usure, ils génèrent un l'effet ciseau, préjudiciable aux candidats à l’emprunt. Avec un taux légal de 2,40% sur les durées de 20 ans et plus, et ce, jusqu'au 30 juin prochain, difficile pour les dossiers fragiles de tenir l'équation du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) sous le plafond maximum autorisé.

L'obstacle pourra éventuellement être contourné par certains profils à compter du 1er juin. L'entrée en vigueur de la loi Lemoine va permettre à tous les nouveaux emprunteurs de ne pas remplir de questionnaire médical. Pénalisées par le coût de l'assurance de prêt, les personnes avec des risques de santé vont pouvoir ainsi remettre l’ouvrage sur le métier et abaisser leur TAEG sous la barre de l'usure, à condition d’emprunter moins de 200 000€, à rembourser avant leur 60ème anniversaire.

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