Immobilier ancien : baisse des prix inférieure à 4% en 2023

Taux d’emprunt élevés, difficultés d’accès au crédit, cadre réglementaire trop rigide, l’année immobilière 2023 a débuté et s’achève en souffrance. Cela a un impact sur les prix des logements anciens, mais dans des proportions insuffisantes pour fluidifier le marché. Les valeurs sont orientées à la baisse et le mouvement s’est accéléré au cours du troisième trimestre 2023 selon les observations des notaires. Quelle est l’ampleur de cette correction ?

Accélération de la baisse des prix immobiliers fin 2023

Selon les premières estimations du bilan 2023 publiées par l’Office supérieur du notariat le 11 décembre dernier, les prix de l’immobilier ancien, maisons comme appartements, ont commencé à fléchir au cours du troisième trimestre 2023. Cette correction à la baisse est la conséquence tardive mais désormais réelle de la forte contraction du volume des ventes. Sur la base des avant-contrats, l’année 2023 devrait enregistrer entre 850 000 et 890 000 transactions en fin d’année, soit un niveau quasi équivalent à celui de 2016. L’an passé avait comptabilisé 1,138 million de ventes de logements anciens. Le repli va donc se situer entre -21% et -25%.

Baisse des prix des appartements

Sans surprise, la correction des prix est hétérogène. Sur un an, les prix des appartements anciens ont reculé de 5 ,3% en Île-de-France, tandis qu’ils affichent une très légère hausse de +0,5% en province. À l’échelle métropolitaine, la baisse atteint 2% sur un an.

La baisse est modérée mais contraste avec les hausses observées ces dernières années : +4,1% au 3ème trimestre 2022 et +5,3% au 3ème trimestre 2021. À fin janvier 2024, les projections laissent entrevoir une accélération du mouvement baissier :

-3,5% pour la France métropolitaine
-1,1% pour la province
-6,8% pour l’Île-de-France.

Baisse des prix des maisons

En maisons anciennes, la baisse est généralisée, province comme région francilienne, dans des proportions toutefois différentes : -1% en province après avoir augmenté de +7,2% l’an passé, et -5,4% en Île-de-France. Le repli est de -1,6% sur l’ensemble du territoire hexagonal. À fin janvier 2024, les notaires pronostiquent là encore une baisse plus rythmée qui pourrait se chiffrer ainsi :

-3,9% pour la France métropolitaine
-3,3% pour la province
-7,3% pour l’Île-de-France.

C’est la première fois depuis 2015 qu’une telle baisse annuelle des prix dans l’ancien est constatée.

Difficultés d’accès au crédit immobilier

La baisse des prix de l’immobilier est imputable en grande partie au resserrement des conditions d’accès au crédit bancaire. On observe le début de la fin de la hausse des taux, mais depuis début 2022, les taux n’ont cessé de progresser, passant de 1,2% à une moyenne de 4,50% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).

Cette remontée fulgurante a mis en lumière deux facteurs préjudiciables aux emprunteurs :

L’inadéquation du taux d’usure : la Banque de France décide de la mensualiser à partir de février 2023 pour éviter un effet ciseau trop rapide qui prive de crédit des ménages pourtant solvables. À compter de janvier 2024, le taux d’usure sera de nouveau révisé chaque trimestre.

La rigidité des conditions d’octroi : les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) fixent le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse, quel que soit le niveau du reste à vivre. La durée de remboursement est limitée à 25 ans, sauf exception jusqu’à 27 ans (achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux équivalents à 10% du montant de l’opération). Il ne faut pas attendre des miracles des 3 mesures cosmétiques de la Banque de France qui seront en place à partir de janvier prochain.

Depuis début 2022, 1 ménage sur 5 aurait abandonné son projet d’achat immobilier, et pour les trois quarts, ce renoncement est lié au contexte financier : hausse des taux d’emprunt et prix des logements trop élevés.

Baisse du pouvoir d’achat immobilier

Conséquence de la hausse des taux dans un environnement de prix immobiliers toujours élevés, les notaires ont mesuré la perte du pouvoir d’achat immobilier. Sur la base d’un remboursement de 800€ par mois sur 20 ans, en 2023 (9 premiers mois de l’année), il est possible d’acquérir un appartement ancien de 36m2 en France métropolitaine, soit une baisse de 11% et une perte de 4m2 sur un an.

À Nice et Toulon, le pouvoir d’achat immobilier régresse de près de 30% comparativement à 2019. La perte est supérieure à 30% dans des villes comme Marseille, Montpellier, Strasbourg, Rennes, Dijon, Le Havre, Orléans ou Saint-Étienne. Dans les principales communes de France, le pouvoir d’achat perd entre 15% (Paris) et 34% (Rennes).

S’agissant des maisons individuelles (sur la base d’une mensualité de 1 300€/mois sur 20 ans), le pouvoir d’achat diminue de 28% en 2023 par rapport à 2019 et de 12% par rapport à 2022 (sur les 9 premiers mois). Les villes où la correction est la plus forte par rapport à 2022 sont Montpellier (-16%), Nice, Toulon et Marseille-Aix-en-Provence (-14%).

Il est par ailleurs intéressant de noter que l’étiquette énergie a un fort impact sur les prix des logements anciens. Un appartement de classe F ou G se vend entre -7% et -11% moins cher qu’un logement de classe A ou B. Pour les maisons, la décote oscille entre -12% (Provence-Alpes-Côte-d’Azur) et -22% (Nouvelle Aquitaine). Consultez notre article pour savoir où il y a le plus de passoires thermiques en 2023.

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Prêt à taux zéro : quels logements bientôt éligibles dans la version universelle 2025 ?

Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ est le dispositif phare d’accession à la propriété. Les conditions réglementaires le limitent à certaines zones et à l’habitat collectif. La ministre du Logement actuelle souhaite une version universelle du PTZ comme le prévoyait le budget 2025 de l’éphémère gouvernement Barnier. Voici ce que l'on sait de cette future mouture du PTZ. Élargissement du PTZ à tous les logements en 2025 Interrompu par la censure du gouvernement Barnier début décembre, l’examen du projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) a repris au Parlement depuis du 15 janvier. L’objectif est de voter les textes budgétaires au plus tard fin février ou début mars. Le PLF 2025 initial contenait l’extension du PTZ à toute la France et à la maison individuelle. Dans une récente interview donnée au journal Le Figaro, la ministre du Logement Valérie Létard reprend la proposition en souhaitant étendre le dispositif à tous les logements et dans toutes les zones pour le futur budget. Actuellement, le PTZ ne concerne que les logements en habitat collectif, la maison individuelle étant sortie du PTZ en 2021. L’élargissement du PTZ tel que formulé par la ministre pourrait permettre la construction de 25 000 logements dans l’immédiat. Le nouveau PTZ devra toutefois concilier les contraintes de l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols) prévu par la loi Climat et Résilience d’août 2021, qui vise à lutter contre la disparition des sols naturels. Au-delà de la réforme du PTZ, la ministre défend 2 autres mesures exprimées sous le précédent gouvernement : l’exonération d’impôt pour les donations aux descendants : jusqu’à 150 000€, uniquement pour l’achat d’un logement neuf le plafonnement de la réduction du loyer de solidarité (RSL) en contrepartie d’engagements de construction des bailleurs sociaux. Rappel des caractéristiques du PTZ 2024 Le PTZ a été réformé de manière notable en 2024, avec un élargissement des conditions d'accès et une nouvelle carte des zones éligibles. Cette aide à l'accession à la propriété permet aux primo-accédants de financer une partie de leur résidence principale sans payer d'intérêts à la banque prêteuse. Le PTZ peut contribuer au financement de : un logement neuf en zones A et B1 un logement ancien avec travaux en zones B2 et C. Quelles sont les conditions de ressources et plafonds 2024 ? Les plafonds de ressources ont été revus à la hausse pour permettre à davantage de ménages d'en bénéficier. Les revenus sont désormais évalués sur l'année N-2, soit 2022 pour une demande en 2024. Les plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Pour une personne seule en zone A, le plafond est fixé à 49 000 € de revenu fiscal de référence annuel. En zone B1, il s'élève à 34 500 €, tandis qu'en zone B2 et C, il atteint respectivement 31 500 et 28 500 €. Consultez notre guide du PTZ pour tout savoir sur les conditions de ressources. Montant et quotité du prêt Le montant du PTZ peut représenter entre 20% et 50% du coût total de l'opération en zones A et B1 pour un logement neuf. Les mêmes quotités sont applicables en zones B2 et C pour le segment de l’ancien. Le montant maximal du prêt varie selon la localisation et le nombre de personnes destinées à occuper le futur logement. Pour un foyer de 2 personnes, le PTZ peut financer : Zones A bis et A : jusqu'à 225 000 € Zone B1 : jusqu'à 202 500 € Zones B2 et C : jusqu'à 165 000 € et 150 000€ Nouveautés 2024 majeures Les 2 principales évolutions concernent le rehaussement de la quotité maximale à 50%, contre 40% auparavant, et la création d’une 4ème tranche de revenus. La quotité applicable dépend de la tranche concernée. Le dispositif est recentré sur les zones tendues pour le neuf, mais maintenu dans les zones détendues pour l'ancien avec travaux (au moins 25% du montant total de l’opération). La carte des zones éligibles a été actualisée pour mieux refléter les tensions du marché immobilier. Quelles sont les conditions d'éligibilité essentielles au PTZ ? Pour prétendre au PTZ, vous devez : être primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire les 2 années précédentes respecter les plafonds de ressources selon la zone destiner le bien à votre résidence principale vous engager à occuper le logement pendant 6 ans minimum Le logement doit respecter des normes minimales de performance énergétique. Quelle est la durée de remboursement du PTZ ? La durée totale du prêt est de 10 à 25 ans selon les revenus, avec une période de différé d'amortissement de 2, 8 ou 10 ans pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital, mais uniquement les intérêts et les primes d'assurance emprunteur. Cumul du PTZ avec d'autres aides Le PTZ 2024 reste cumulable avec : le Prêt Action Logement les prêts conventionnés le Prêt Accession Sociale le Prêt Épargne Logement (PEL) l'éco-PTZ pour les travaux de rénovation énergétique les aides locales à l'accession à la propriété Cette réforme du PTZ 2024 vise à faciliter l'accès à la propriété tout en encourageant la rénovation énergétique du parc immobilier ancien, particulièrement dans les zones où le marché immobilier est le plus tendu. Le PTZ doit être obligatoirement garanti par une assurance emprunteur, comme tout crédit immobilier.

Assurance emprunteur : les 4 erreurs qui peuvent vous coûter cher

L'assurance emprunteur représente un engagement financier important dans le cadre d'un crédit immobilier, pouvant atteindre jusqu'à 30% du coût total du prêt. Malheureusement, de nombreux emprunteurs commettent des erreurs cruciales lors du choix de leur assurance de prêt, ce qui peut avoir des conséquences financières significatives à long terme. Voici les 4 erreurs majeures à éviter pour optimiser votre assurance emprunteur et réaliser des économies substantielles. 1 - Ne pas comparer les offres d'assurance emprunteur L'une des erreurs les plus coûteuses consiste à accepter sans discussion l'assurance groupe proposée par votre banque. Si cette solution peut sembler pratique, elle n'est pas la plus avantageuse financièrement dans la majorité des situations. À niveau de garanties équivalent, les assurances de groupe proposées par les établissements bancaires sont jusqu’à 4 fois plus chères que les offres alternatives. Libre choix du contrat La loi Lagarde vous autorise à choisir librement votre contrat d’assurance de prêt et à refuser l’offre de la banque dès lors que l’assurance externe présente en tous points des garanties au moins équivalentes. Les économies potentielles en optant pour une délégation d'assurance peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du prêt. Pour illustrer ce point, prenons l'exemple d'un couple de trentenaires empruntant 250 000 € sur 20 ans. Avec l'assurance groupe de leur banque, ils pourraient payer une cotisation mensuelle de 80 € chacun. En comparant les offres du marché via la délégation d'assurance, ils peuvent obtenir une couverture équivalente pour 25 € par mois et par personne, soit une économie totale de 22 000 € sur la durée du prêt. Changer d’assurance de prêt à tout moment La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, facilite plus que jamais le changement d'assurance emprunteur. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette opportunité de changer d'assurance prêt quand vous le souhaitez renforce l'importance de comparer régulièrement les offres du marché. Pour effectuer une comparaison efficace, il est conseillé de : Utiliser les comparateurs en ligne spécialisés Demander des devis personnalisés auprès de différents assureurs Prendre en compte non seulement le tarif mais aussi les garanties proposées Vérifier les conditions de prise en charge et les exclusions 2 - Ne pas comprendre les garanties d'assurance de prêt La deuxième erreur majeure concerne la méconnaissance des garanties incluses dans votre contrat d'assurance emprunteur. De nombreux emprunteurs se focalisent uniquement sur le prix sans analyser en détail la couverture proposée, ce qui peut avoir des conséquences dramatiques en cas de sinistre. Une couverture adaptée Les garanties essentielles d'une assurance emprunteur comprennent : Le Décès et la Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) constituent le socle minimal de protection. Cependant, d'autres garanties peuvent s'avérer nécessaires selon votre situation personnelle et professionnelle, et la nature de votre projet immobilier. L'Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) prend en charge vos mensualités si vous ne pouvez plus travailler temporairement suite à un accident ou une maladie. Il est essentiel de vérifier les conditions de prise en charge, notamment le délai de franchise (entre 15 et 180 jours) et la définition de l'incapacité (inaptitude à exercer sa profession ou toute profession). L'Invalidité Permanente Partielle (IPP) ou Totale (IPT) intervient en cas d'invalidité durable. Les conditions de déclenchement imposent un taux d'invalidité minimum de 33% pour l’IPP et de 66% pour l’IPT. La prise en charge peut être totale ou proportionnelle au taux d'invalidité. Attention aux restrictions de garanties Il est également crucial de vérifier les exclusions et limitations de garanties, en particulier concernant : Les sports dangereux (plongée sous-marine, escalade, parapente, parachutisme, sports de combat, etc.) les métiers à risques (pompier, agent de sécurité, gendarme, policier, militaire, ouvrier du bâtiment, marin-pêcheur, docker, etc.) Les conditions préexistantes Les affections psychologiques Les pathologies dorsales Les conditions de reprise d'activité professionnelle La plupart des contrats alternatifs proposent l’option rachat d’exclusion pour les maladies non objectivables (pathologies du dos et affections psychologiques et psychiatriques), ce qui permet d’être couvert moyennant une surprime. En France, un arrêt maladie sur cinq est lié au mal de dos. La quotité d’assurance de prêt en cas d’emprunt à deux est un autre élément important à prendre en compte : une quotité à 100% du capital emprunté sur chaque tête va doubler le coût de l’assurance mais peut être nécessaire en présence de risques patentés pour les 2 profils. L’addition des 2 quotités ne peut être inférieure à 100% du capital emprunté. 3 - Mal remplir le questionnaire de santé Le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier constitue un élément fondamental de votre contrat d'assurance emprunteur. Une déclaration inexacte ou incomplète peut avoir des conséquences graves, allant jusqu'à la nullité du contrat en cas de sinistre. Évaluation correcte du risque de santé Le principe de la déclaration de risque repose sur la bonne foi. L'assureur établit sa tarification et accepte de vous couvrir en fonction des informations que vous lui communiquez sur votre état de santé. Une omission, même involontaire, peut être considérée comme une fausse déclaration et compromettre vos garanties. Voici les points essentiels à respecter lors du remplissage du questionnaire de santé : Prenez le temps de rassembler votre historique médical complet Consultez votre médecin traitant pour éviter les oublis Déclarez tous les antécédents médicaux, même ceux qui vous semblent bénins N'hésitez pas à joindre des documents complémentaires explicatifs Répondez avec précision aux questions sur vos traitements en cours et les arrêts de travail des 5 dernières années L’assurance de prêt sans sélection médicale La loi Lemoine a introduit des avancées significatives concernant le questionnaire de santé. Depuis 2022, pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 € et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'assuré, aucun questionnaire médical n'est exigé. Cette mesure facilite l'accès à l'assurance pour de nombreux emprunteurs stigmatisés par leur historique de santé. Pour les autres situations, une attention particulière doit être portée aux délais de prescription des maladies. Les cancers et l’hépatite C bénéficient du droit à l'oubli après un délai de 5 ans sans récidive. Il est crucial de connaître ces dispositions pour ne pas déclarer des informations qui ne sont plus obligatoires. 4 - Ne pas prendre l'avis d'un expert en assurance de prêt La quatrième erreur consiste à négliger l'accompagnement d'un expert en assurance emprunteur. Face à la complexité des contrats et des options disponibles, un conseil professionnel peut faire la différence entre une couverture adaptée et une protection insuffisante. Un courtier spécialisé en assurance de prêt peut : Analyser votre situation personnelle et professionnelle pour identifier vos besoins réels Négocier les meilleures conditions auprès des assureurs Vous aider à comprendre les subtilités des contrats Vous accompagner dans les démarches administratives Vous assister en cas de sinistre L'intervention d'un expert permet également d'optimiser la quotité d'assurance entre co-emprunteurs. Cette répartition peut avoir un impact significatif sur le coût total de l'assurance, particulièrement lorsque les profils des emprunteurs présentent des risques différents. Par exemple, pour un couple dont l'un des membres exerce une profession à risque, il peut être judicieux d'adapter les quotités pour optimiser le coût global de l'assurance tout en maintenant une protection adéquate pour le crédit. Éviter ces 4 erreurs majeures lors du choix de votre assurance emprunteur peut vous permettre de réaliser des économies substantielles tout en bénéficiant d'une protection optimale. La comparaison régulière des offres, la compréhension approfondie des garanties, le remplissage minutieux du questionnaire de santé et le recours à un expert constituent les piliers d'une stratégie efficace pour optimiser votre assurance de prêt. Pour aller plus loin dans votre démarche d'optimisation, n'hésitez pas à revoir périodiquement votre contrat, particulièrement lors des étapes clés de votre prêt ou en cas de changement significatif dans votre situation personnelle ou professionnelle.

Mutuelle santé : votre cotisation va-t-elle baisser en 2025 ?

Le gouvernement a décidé de ne pas augmenter le ticket modérateur sur les médicaments et les consultations, contrairement à ce qui avait été prévu en décembre dernier. Les organismes de complémentaire santé vont donc faire l’économie de ce transfert de charges et sont priés par l’État de restituer la somme qu'ils avait été répercutée sur les cotisations aux assurés. Il est peu probable que les mutuelles reviennent sur les annonces tarifaires déjà formulées. Magnolia.fr vous explique pourquoi. Le gouvernement aux mutuelles : Remboursez ! Lors de son discours de politique générale le 14 janvier dernier, le Premier Ministre François Bayrou a déclaré que le gouvernement renonçait à la diminution du remboursement sur les médicaments et les consultations par l'Assurance Maladie, comme cela était prévu par l’ex-gouvernement Barnier. Ces déremboursements auraient automatiquement relevé le ticket modérateur, qui est la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de l’Assurance Maladie. Le ticket modérateur est à la charge du patient et de sa mutuelle quand il en possède une. Abandon du déremboursement des médicaments et des consultations Il était question, par arrêté ministériel, de baisser de 5% les taux de remboursement sur les médicaments prescrits, qui seraient alors passés à 10%, 25% et 60% selon le service médical rendu. Les traitements au taux 100%, sur la base du prix du générique quand il existe, auraient toujours été remboursés intégralement (médicaments irremplaçables et coûteux). La hausse du ticket modérateur concernait également les consultations médicales dont le taux de prise en charge par l’Assurance Maladie devait passer de 70% à 65%. Pas de transfert de charges vers les mutuelles Comptablement, ces déremboursements auraient entraîné une surcharge financière de 900 millions d’euros pour les OCAM (Organismes Complémentaires d’Assurance Maladie). Le transfert de charges étant désormais caduc, le gouvernement demande aux organismes la restitution de cette somme qu’ils avaient intégrée en amont pour mettre en place leur politique tarifaire pour l’année 2025. Hausse maintenue des cotisations de mutuelle santé en 2025 Selon les annonces des mutuelles et autres assurances santé complémentaire, les tarifs 2025 augmentent entre 6% et 10%, avec des pics à 15% en fonction du portefeuille du prestataire. Pour un couple de retraités, qui débourse en moyenne plus de 1 200 € par an pour sa mutuelle senior, le surcoût peut atteindre 180 à 200 € par an. Depuis plusieurs années, les OCAM subissent des transferts de charges de l’Assurance Maladie, auxquels s’ajoutent la progression endémique des dépenses de santé (au moins +3% par an), la hausse des taxes sur les assurances et l’application du dispositif zéro reste à charge en optique, dentaire et audiologie. La logique de l’exécutif qui consiste à dire que les 900 millions d’euros de transfert de charges disparaissent par effet de renonciation au déremboursement ne tient pas selon les OCAM. La présidente de de France Assureurs, Florence Lustman, affirme qu’il n’y a pas de correspondance directe entre le coût de ces transferts et de possibles transformations de tarifs. Les mutuelles dans le rouge Florence Lustman rappelle que le rapport annuel de la Drees (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques) fait état de résultats techniques à peine à l’équilibre en 2022 pour les complémentaires santé (0,1% des cotisations hors taxes) et que l’année 2025 pourrait marquer un passage généralisé dans le rouge, comme c’est déjà le cas pour les institutions de prévoyance. Peu de chance donc que votre cotisation de mutuelle santé soit revue à la baisse en 2025. La Mutualité Française, qui fédère la plupart des mutuelles, prévient en outre le gouvernement que la tentation d’augmenter les taxes sur les complémentaires santé pour compenser l’abandon des déremboursements aurait un impact négatif sur le pouvoir d’achat des assurés. Changez de mutuelle pour économiser La seule solution pour maîtriser le coût de votre couverture santé complémentaire est de remettre en question votre contrat et d’utiliser un comparateur de mutuelle santé. À garanties équivalentes, il est possible d’économiser jusqu’à 300€ par an. La résiliation peut se faire à tout moment et sans frais après une année de souscription.

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