Immobilier : 2024, année d’une vraie baisse des prix dans l’ancien

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Les variations des prix immobiliers font toujours des heureux et des mécontents. En 2024, les propriétaires vendeurs pourraient faire grise mine si les pronostics des professionnels se révèlent exacts. Selon la Fnaim, les prix des logements anciens pourraient baisser jusqu’à 7% cette année, une correction nettement plus forte que celle de 2023.

Les chiffres de la crise immobilière 2023

Dans un communiqué de presse publié le 16 janvier dernier, le président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) Loïc Cantin dresse le bilan désastreux du marché immobilier 2023. Voici quelques chiffres éloquents pour illustrer la crise du logement :

  • Ventes de logements anciens : -22%, à 875 000 transactions. En 2022, 1,13 million de ventes avaient été enregistrées ; il s’agit de la plus forte chute des 50 dernières années, avec un déficit de 240 000 ventes en 12 mois glissants.
  • Évolution annuelle des ventes selon les territoires : variation comprise entre -7% et -30% dans la plupart des départements (nord, grand est et toute la façade ouest principalement) ; seules les Ardennes affichent une évolution comprise entre -3% et +3%.
  • Baisse minime des prix : -1% sur un an en moyenne sur l’hexagone.

Le détail de l’évolution des prix :

 

Évolution sur 1 an

Évolution sur 2 ans

Évolution sur 5 ans

Paris

-5,7%

-7,7%

+1,7%

Île-de-France hors Paris

-3,6%

-2,6%

+11,4%

TOP 10 province

-2,6%

+1,5%

+21,7%

Banlieue TOP 10 province

-2,4%

+0,9%

+19%

Stations de ski

+3,5%

+14,2%

+32,9%

Stations balnéaires

+1,6%

+8,7%

+34%

TOP 100 villes moyennes

-0,2%

+5,6%

+28,4%

Communes rurales

-0,4%

+5,2%

+21,6%

Reste des communes

-0,3%

+5,1%

+22,7%

Chiffres Fnaim

Paris fait les frais de la crise Covid qui a déporté les désirs d’accession vers les communes périphériques et les villes moyennes et rurales. Sans compter les stations balnéaires et de sports d’hiver, qui sont des marchés très spécifiques, partout ailleurs les prix ont bien résisté en 2023 malgré les difficultés d’accès au crédit pour la plupart des ménages.

Baisse des prix immobiliers en 2024

Les prix de l’immobilier ancien ont moins baissé en 2023 qu’attendu. En juin dernier, les prévisions tablaient sur une chute de -5% sur l’année. Le marché s’est retrouvé bloqué, d’une part, à cause de la remontée de taux d’intérêts en lien avec l’inflation, d’autre part, en raison du comportement des vendeurs, peu enclins à revoir leurs prétentions. Dans un marché de nécessité, les plus pressés de céder leur bien devront baisser la garde.

La stabilisation des taux d’emprunt ces dernières semaines est un signe encourageant pour les futurs emprunteurs. On peut tabler sur le retour des taux à moins de 4% en 2024 dans le sillage de la maîtrise de l’inflation. La révision trimestrielle du taux d’usure en janvier 2024 indique en effet que les conditions monétaires en zone euro s’améliorent.

Quelques éclaircies pour le marché immobilier 2024, mais pas de miracle pour autant. La Fnaim anticipe une nouvelle baisse du volume des ventes, autour de 800 000 opérations, soit un repli de 10% par rapport à 2023 et une contraction des prix entre -5% et -7%. Une correction plus forte que celle envisagée par Meilleurs Agents, site référent de l’estimation immobilière, qui prévoit -4% sur l’ensemble de l’année.

Comment résoudre la crise immobilière ?

Alors que les professionnels de l’immobilier et du bâtiment déplorent l’absence d’un ministre du Logement dans le gouvernement Attal, la Fnaim émet des propositions pour répondre à la crise immobilière :

  • Imposer un moratoire d’un an sur les règles du HCSF : la limitation du taux d’endettement maximum à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, est une aberration quand le reste à vivre est plus que suffisant.
  • Remettre en place la transférabilité des prêts : le crédit est transféré au nouveau propriétaire, ce qui lui permet de bénéficier du taux d’intérêts initial.
  • Créer le dispositif de vente en l’état futur de rénovation énergétique sur le modèle de la vente en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
  • Modifier la loi Climat et Résilience pour sécuriser les bailleurs : le calendrier de la loi est intenable pour les propriétaires bailleurs qui peinent à réaliser les travaux de rénovation de leur bien s’ils veulent continuer à louer. Pour mémoire, tous les logements de classe G seront interdits de location dès janvier 2025.

Chacun espère que le gouvernement n’est plus dans cette posture de déni de la crise immobilière et que des mesures fortes et efficaces seront prises pour relancer le marché, mais sans pilote dans l’avion, c’est le crash assuré en 2024.

Dernières publications

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Assurance emprunteur : la loi Lemoine de 2022 a-t-elle bouleversé le marché ?

Depuis 2022, le marché de l’assurance de prêt immobilier connaît une nouvelle dynamique concurrentielle. Avec la loi Lemoine, les particuliers peuvent résilier leur contrat à tout moment et le substituer par une assurance alternative plus compétitive. Malgré cette avancée, les offres bancaires conservent une position dominante. Quatre ans après la réforme, les assureurs doivent également composer avec de nouvelles contraintes tarifaires, des risques plus difficiles à évaluer et des évolutions réglementaires attendues d'ici 2027. Loi Lemoine : une liberté de résiliation qui change les règles du marché Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine permet au marché de l’assurance emprunteur de franchir une nouvelle étape avec l'ouverture à la concurrence. Depuis septembre 2022, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté de leur contrat, peuvent changer d'assurance de prêt immobilier à n'importe quel moment, sans frais ni pénalité. Renforcement des droits des emprunteurs Cette réforme s'inscrit dans la continuité de plusieurs textes législatifs : Loi Lagarde (2010) : possibilité de choisir une assurance externe à la banque dès la souscription du crédit, sous réserve d'équivalence des garanties. Loi Hamon (2014) : autorisation de changer d'assurance pendant les 12 premiers mois du prêt. Amendement Bourquin (2018) : instauration d'une possibilité de résiliation annuelle à la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine (2022) : suppression de la contrainte de date pour résilier et souscrire un nouveau contrat. Meilleure inclusion des emprunteurs à risques de santé La loi Lemoine comporte également 2 mesures importantes pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé : La suppression du questionnaire médical lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant les 60 ans de l'assuré. La réduction à 5 ans du délai du droit à l'oubli après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour les anciens malades d'un cancer ou d'une hépatite C. Les assureurs confrontés à de nouvelles contraintes tarifaires La suppression du questionnaire médical pour certains crédits complique l'évaluation du risque par les assureurs, qui doivent davantage mutualiser les profils. Dans son bilan de janvier 2024, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a relevé une hausse préventive moyenne d'environ 10 % des tarifs de certains contrats alternatifs. Par ailleurs, des assureurs ont introduit des exclusions portant sur des pathologies antérieures, soulevant des questions quant à l'esprit de la loi Lemoine. Le fait d'insérer dans le contrat d'assurance une clause qui exclut les affections préexistantes est en effet contraire au principe de non-discrimination des emprunteurs avec des risques de santé voulu par la loi Lemoine dans le périmètre des offres sans questionnaire médical. La délégation d'assurance progresse lentement Malgré l'ouverture à la concurrence, les banques conservent une position hégémonique. Selon le CCSF, la part des contrats alternatifs est passée de 15,3 % fin 2021 à 17,48 % en 2024. La loi Lemoine a toutefois stimulé les demandes de substitution, en hausse de plus de 80 % entre 2021 et le premier semestre 2023. Dans un contexte de taux immobiliers élevés, changer d'assurance emprunteur constitue également un levier pour réduire le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et faciliter l'obtention d'un crédit dans le respect du taux d'usure. 2026-2027 : de nouvelles règles pour encadrer la substitution L'avis du CCSF du 26 mai dernier prévoit un renforcement de la loi Lemoine depuis septembre 2026 : Continuité de couverture : éviter toute interruption des garanties lors d'un changement d'assureur, avec une généralisation prévue au plus tard le 1er janvier 2027. Plafond de 200 000 € : clarifier son mode de calcul pour bénéficier de la suppression du questionnaire médical, au plus tard le 1er juin 2027. Garanties invalidité : rendre les conditions de prise en charge plus compréhensibles grâce à des exemples dans les notices d'information. Le CCSF prévoit également de suivre l'évolution des tarifs et de la sinistralité jusqu'en 2028. La question des exclusions liées aux antécédents médicaux reste néanmoins en suspens. Assurance emprunteur : une concurrence encore limitée Quatre ans après la loi Lemoine, les banques dominent toujours la distribution de l'assurance emprunteur. Toutefois, la résiliation à tout moment redonne du pouvoir aux emprunteurs. La comparaison des offres a posteriori est une prérogative qui devrait être systématique pour ne pas rester captif d’un contrat bancaire, la plupart du temps plus onéreux que les formules externes, et parfois mal adapté. Pour les assureurs, la compétitivité repose désormais autant sur les tarifs que sur la qualité des garanties et les conditions d'indemnisation.

Assurance emprunteur
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Mutuelle et remboursement des cures thermales : quels changements en 2027 ?

Le remboursement des cures thermales va probablement évoluer en 2027. Dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS), le gouvernement envisage de transférer 200 millions d'euros de dépenses vers les complémentaires santé. Cette mesure vise à réduire la participation de l'Assurance maladie, mais soulève des inquiétudes quant au reste à charge des curistes. Les mutuelles seront-elles obligées de prendre le relais ? Quelles conséquences pour les assurés ?  L'essentiel à retenir Le gouvernement envisage de transférer 200 millions d'euros de dépenses liées aux cures thermales vers les mutuelles en 2027. L'Assurance maladie rembourse actuellement le forfait thermal à 65 % du tarif conventionnel. Les mutuelles ne sont pas obligées de couvrir les cures thermales : tout dépend des garanties souscrites. Le transfert va augmenter le reste à charge des curistes sans couverture spécifique. Pourquoi l’Assurance Maladie veut dérembourser les cures thermales ? Le gouvernement souhaite modifier la répartition des dépenses de santé entre l'Assurance maladie et les complémentaires santé. En 2027, environ 700 millions d'euros pourraient être transférés vers les organismes complémentaires, dont 200 millions au titre des cures thermales. L'objectif est de réduire les dépenses de la Sécurité sociale sans supprimer nécessairement toute possibilité de remboursement pour les patients. Les mutuelles santé risquent d’être davantage sollicitées pour financer les soins thermaux. On parlait déjà de dérembourser les cures thermales en 2026. Inscrit dans le PLFSS, le projet était d’abaisser le taux de prise en charge de 65 % à 15 %, et de minorer la couverture pour les patients en ALD.  Le transfert envisagé en 2027 pourrait pénaliser les assurés dont la complémentaire santé ne prévoit aucune garantie spécifique. Les retraités et les patients atteints de maladies chroniques figurent parmi les populations particulièrement concernées. Quel est le remboursement actuel des cures thermales ? Une cure thermale prescrite par un médecin et réalisée dans un établissement conventionné peut bénéficier d'une prise en charge par l'Assurance maladie, sous réserve de respecter les conditions requises. Les remboursements varient selon la nature des dépenses : Forfait thermal : remboursement à hauteur de 65 % du tarif conventionné. Honoraires médicaux : prise en charge de 70 % du tarif conventionné pour le médecin thermal. Transport et hébergement : remboursement possible sous conditions de ressources et dans la limite des plafonds réglementaires. Pour les soins thermaux, dont le coût moyen est estimé à environ 700 euros, le ticket modérateur, c'est-à-dire la somme restante dans la limite du tarif conventionné, représente une dépense supplémentaire pour le curiste, estimée aux alentours de 245 €. La mutuelle peut le prendre en charge si le contrat prévoit une garantie adaptée. Les patients bénéficiant d'une prise en charge au titre d'une affection de longue durée (ALD) exonérante peuvent, quant à eux, obtenir un remboursement à 100 % du tarif de base lorsque la cure est en rapport avec leur pathologie. Les mutuelles seront-elles obligées de rembourser les cures thermales ? Non. Le remboursement des cures thermales par les mutuelles santé ne fait pas partie du cahier des charges des contrats responsables et solidaires (95 % du marché de la complémentaire santé). Même si la cure est prescrite, la prise en charge du forfait thermal n’est pas une obligation réglementaire. Quant aux mutuelles non responsables, elles ne sont soumises à aucune obligation de prise en charge, quelle que soit la nature des dépenses. Deux situations sont possibles : Contrat avec garantie cure thermale : la mutuelle intervient dans la limite du forfait ou du plafond prévu, en pourcentage de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale). Contrat sans garantie spécifique : l'assuré supporte une part plus importante des frais. Les complémentaires pourraient également revoir leurs garanties et leurs cotisations pour intégrer ces nouvelles dépenses. Parler de transferts de charges est inappropriéé, car le remboursement des cures thermales n’est pas imposé aux mutuelles. Sauf si le gouvernement modifie le cahier des charges des complémentaies responsables. Comment vérifier les garanties de sa mutuelle ? Avant de réserver une cure en 2027, reportez-vous au tableau de garanties de votre mutuelle santé. Plusieurs éléments doivent être vérifiés : La présence d'une garantie dédiée aux cures thermales ; Le montant du forfait annuel ou par séjour ; Le remboursement du ticket modérateur ; Les éventuelles exclusions et conditions de prise en charge. Attention : une garantie à 100 % BRSS ne signifie pas que la mutuelle rembourse intégralement le prix réel de la cure. Elle complète uniquement le remboursement de l'Assurance maladie jusqu'au tarif conventionné. Si les conditions de prise en charge des cures thermales ne vous conviennent pas, optez pour un contrat adapté. Depuis décembre 2020, vous pouvez profiter de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé pour changer de formule à tout moment et sans frais après une année d’engagement. Comparez les offres et sélectionnez une mutuelle compétitive qui répond à vos besoins. Déremboursement des cures thermales : tollé chez les professionnels Les professionnels du thermalisme et les élus locaux redoutent une diminution de l'accès aux cures. Une hausse du reste à charge pourrait conduire certains patients, notamment les retraités aux revenus modestes, à renoncer à ces soins. Les conséquences économiques inquiètent les communes thermales, dont l'activité économique dépend en partie de la fréquentation des curistes. Plus de 60 sénateurs ont ainsi demandé au gouvernement de renoncer à cette mesure. Ils souhaitent notamment attendre les conclusions de l'évaluation de la Haute Autorité de santé (HAS) sur l'efficacité thérapeutique des cures thermales, attendues fin 2027. Le calendrier parlementaire reste déterminant. Après le rejet de la partie recettes du PLFSS 2027 à l'Assemblée nationale, le texte a été transmis au Sénat. Son examen doit permettre de préciser le devenir de cette mesure.

Mutuelle Santé
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Santé : plus de 6 millions de personnes sans médecin traitant

La pénurie de médecins généralistes continue de fragiliser l'accès aux soins en France. Selon un rapport de la Cour des comptes publié le 30 septembre 2026, 6,3 millions d'assurés sociaux de 17 ans et plus n'ont pas de médecin traitant déclaré. Une situation préoccupante, particulièrement pour les personnes âgées, les patients atteints de maladies chroniques et les ménages modestes. Face à ce constat, la juridiction financière propose plusieurs mesures pour mieux répartir le suivi médical et inciter davantage de généralistes à prendre en charge de nouveaux patients. Quelles sont les causes de cette situation et quelles conséquences entraîne-t-elle pour les assurés, notamment en matière de remboursement par l'Assurance maladie et la mutuelle santé ? L'essentiel à retenir 6,3 millions de Français adultes n'ont pas de médecin traitant déclaré. Les personnes précaires, âgées et résidant en Ehpad sont particulièrement concernées. Deux médecins généralistes sur trois refusent les nouveaux patients. La Cour des comptes propose d'imposer un minimum de 500 patients suivis par généraliste libéral. L'absence de médecin traitant entraîne une diminution des remboursements de l'Assurance maladie et augmenter le reste à charge. Combien de personnes en France n’ont pas de médecin traitant ? Vingt ans après la mise en place du dispositif du médecin traitant, son objectif initial reste loin d'être atteint. Créé dans le cadre de la réforme de l'Assurance maladie de 2004, le parcours de soins coordonnés repose sur un principe simple : chaque assuré désigne un médecin chargé d'assurer son suivi médical, de coordonner ses consultations et de l'orienter vers les spécialistes lorsque cela est nécessaire. Pourtant, d'après le rapport de la Cour des comptes, 88,5 % des adultes avaient déclaré un médecin traitant en 2025, laissant 6,3 millions de personnes sans référent médical. La situation s'est même dégradée par rapport à 2019, malgré les différentes mesures engagées pour améliorer l'accès aux soins. Qui n’a pas de médecin traitant ? Les inégalités sont également importantes selon les profils et les territoires. Parmi les personnes sans médecin traitant figurent environ 850 000 assurés particulièrement vulnérables, notamment : Les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) ; Les personnes âgées de plus de 65 ans prenant plusieurs médicaments ; Les résidents en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). La situation est particulièrement tendue en Guyane, en Seine-Saint-Denis et dans le Cher. À l'inverse, les Hautes-Alpes et les Pyrénées-Atlantiques affichent une meilleure couverture médicale. Autre constat préoccupant : disposer d'un médecin traitant déclaré ne garantit pas nécessairement un suivi régulier. En 2023, près de 11 millions de patients, soit un sur cinq, n'avaient pas consulté leur médecin référent au cours de l'année. Pourquoi est-il devenu si difficile de trouver un médecin traitant ? Le vieillissement des médecins généralistes et les départs à la retraite Plusieurs facteurs expliquent cette pénurie. Le premier tient au vieillissement de la population médicale et aux nombreux départs à la retraite qui ne sont pas suffisamment compensés par les nouvelles installations. Dans certains territoires, les médecins généralistes doivent déjà assurer le suivi d'une patientèle importante et ne peuvent plus accepter de nouveaux patients. Une profession confrontée à une surcharge de travail Selon les données évoquées dans le rapport, deux généralistes sur trois refusent désormais les nouveaux patients. La surcharge de travail et les contraintes administratives rendent également la fonction de médecin traitant moins attractive. La Cour des comptes relève par ailleurs un paradoxe : une partie des médecins généralistes libéraux ne participe pas, ou très peu, au dispositif. Sur les 53 840 généralistes libéraux recensés en 2024, 8 553 n'exerçaient pas cette mission ou suivaient moins de 200 patients en tant que médecin traitant. Une rémunération du suivi médical jugée insuffisante La question de leur rémunération fait également débat. Le suivi d'une patientèle implique des consultations, mais aussi un travail de coordination, de prévention et d'échanges avec les autres professionnels de santé. Cette activité peut être chronophage et ne correspond pas toujours aux aspirations des jeunes médecins, davantage soucieux de préserver leur équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle. Quelles solutions pour améliorer l'accès à un médecin traitant ? Pour remédier à cette situation, la Cour des comptes formule plusieurs propositions destinées à mobiliser davantage les médecins généralistes et à améliorer la couverture médicale de la population. La mesure phare consiste à instaurer un seuil minimal de 500 patients suivis par médecin généraliste libéral. Cette obligation concernerait principalement les praticiens qui ne prennent actuellement en charge aucun patient en tant que médecin traitant ou qui disposent d'une patientèle très réduite. Selon les estimations de la Cour, cette mesure pourrait permettre à 2,5 à 4 millions d'assurés supplémentaires de bénéficier d'un médecin référent. D'autres pistes sont également avancées : Revaloriser la rémunération forfaitaire des médecins généralistes pour mieux reconnaître leur travail de suivi, de prévention et de coordination des soins ; Développer les maisons de santé pluriprofessionnelles et les communautés professionnelles territoriales de santé (CPTS) pour favoriser le travail en équipe ; Renforcer la formation des futurs médecins à la fonction de médecin traitant ; Déployer davantage d'assistants médicaux afin de libérer du temps médical ; Repérer les patients les plus vulnérables et les accompagner dans leurs démarches pour trouver un médecin référent. Quel impact sur la mutuelle santé si on n'a pas de médecin traitant ? Ne pas avoir de médecin traitant déclaré peut avoir des conséquences financières directes pour les assurés. En effet, l'absence de déclaration entraîne automatiquement une sortie du parcours de soins coordonnés, sauf dans certaines situations particulières prévues par l'Assurance maladie. On compte 4 spécialités médicales en accès direct : la gynécologie, la stomatologie, la psychiatrie, le dentaire et l'ophtalmologie. Dans certains cas spécifiques, les kinésithérapeutes, les sages-femmes et les infirmiers peuvent être consultés sans passer au préalable par le médecin traitant. Minoration du remboursement de la Sécu En dehors de ces situations, les consultations médicales en direct sont alors moins bien remboursées par la Sécurité sociale.  Prenons l'exemple d'une consultation chez un généraliste conventionné de secteur 1 facturée 30 €. La Sécu applique un taux de remboursement de 70 % mais retient 10,60 € si vous ne passez pas par votre médecin traitant :  Situation Base de remboursement  Taux de remboursement  Montant remboursé* Reste à charge Avec médecin traitant 30 € 70 % 19 € 11 € Sans médecin traitant 30 € 70 % - 10,60 € 8,40 € 21 € *Déduction faite de la participation forfaitaire de 2 € Prise en charge diminuée de la mutuelle santé La situation est également pénalisante pour la complémentaire santé. En effet, la mutuelle responsable n’a pas le droit de prendre en charge les pénalités financières en cas de non-respect du parcours de soins coordonnés. Ce type de contrat représente environ 95 % du marché.  En revnache, si la spécialité est autorisée, consulter un spécialiste en accès direct (sans passer par le médecin traitant) permet de conserver le même niveau de remboursement de la Sécurité sociale et de la mutuelle. Si l’on reprend notre exemple, le reste à charge après intervention de la mutuelle atteint :  avec médecin traitant : 2 € (équivalent à la participation forfaitaire) sans médecin traitant : 19,60 € (9 € + 10,60 €) L'absence de médecin traitant constitue un désavantage financier pour les consultations médicales concernées, que le choix d'une bonne mutuelle santé ne permet pas de supprimer. Un enjeu majeur pour l'avenir du système de santé Le rapport de la Cour des comptes met en évidence les limites du dispositif du médecin traitant, pourtant essentiel à la coordination des soins et à la prévention. Au-delà des 6,3 millions de personnes sans médecin référent, les difficultés rencontrées par les patients pour obtenir un rendez-vous montrent que l'accès effectif aux soins reste un défi majeur. Les mesures proposées devront désormais être discutées avec les professionnels de santé et les pouvoirs publics. Leur mise en œuvre pourrait contribuer à réduire les inégalités territoriales et à améliorer le suivi des patients les plus fragiles. En attendant, les assurés qui ne parviennent pas à trouver un médecin traitant peuvent solliciter leur caisse primaire d'assurance maladie (CPAM) ou une organisation coordonnée territoriale pour être accompagnés dans leurs recherches.

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