Crédit immobilier : l'envol des renégociations de prêt


Les nouveaux emprunteurs bénéficient de taux historiquement bas depuis des mois. Ceux qui détiennent un crédit à l'habitat veulent eux aussi profiter de cette situation exceptionnelle pour renégocier les conditions d’emprunt. Fin 2019, près d'un tiers des crédits immobiliers octroyés concernaient une renégociation. Au-delà de réduire le taux d'intérêt, faire racheter son prêt immobilier donne l'occasion d'augmenter le gain en souscrivant une nouvelle assurance emprunteur.

Des taux bas pour tous

En novembre 2019, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont atteint un nouveau bas historique à 1,20% (hors assurance et coût des sûretés) selon les chiffres de la Banque de France. Autre donnée scrutée chaque mois, le taux moyen toutes durées confondues (hors renégociations) que l'Observatoire Crédit Logement/CSA établit sur la base des crédits octroyés par les grandes enseignes, soit plus de la moitié du marché : 1,12% en novembre contre 1,13% en octobre et 30 points de moins par rapport à janvier 2019. Le recul constant des taux d'emprunt a motivé le passage à l'acte pour les porteurs d’un projet immobilier, et tous ceux qui sont déjà endettés y ont vu une formidable opportunité de réduire le coût de leur crédit.

En novembre dernier, les renégociations, plus justement les rachats de crédits immobiliers, ont représenté 29% des prêts accordés, contre 26% en octobre et 23,5% en septembre. Il y a un an, cette part dépassait tout juste les 16%. Selon les professionnels, 50 milliards d'euros de prêts immobiliers auraient été renégociés en 2019, sur une production totale de 250 milliards d'€. On reste loin des sommets atteints au cours de l'été 2015 (58% de renégociations) et en janvier 2017 (62%), mais la tendance montre à quel point les emprunteurs ne veulent pas manquer l'occasion d’être eux aussi les gagnants d’une situation sans précédent.

L'opération leur permet de réduire le coût global du prêt, soit en conservant la même mensualité mais en écourtant la durée de remboursement, soit en diminuant la mensualité sur une maturité identique. L'écart de taux doit se situer entre 70 et 100 points de base et le capital restant dû au moins égal à 70 000€ pour que le gain soit au rendez-vous et au moins suffisant pour compenser les frais liés au rachat par une banque concurrente (pénalités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie). Plafonnés à 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêts, les indemnités de remboursement anticipé permettent aux banques d'amortir le choc, même si le manque à gagner lié à la perte du client se répercute tout au long des années qu'aurait duré le prêt.

Rachat de prêt = changement d'assurance emprunteur

Pour l'emprunteur, l'autre effet bénéfique du rachat de son prêt immobilier est le changement d'assurance. Le crédit étant soldé auprès de la banque initiale, il doit souscrire un nouveau contrat d'assurance, car le rachat de crédit immobilier, considéré comme un nouveau prêt, doit être, comme le premier, couvert en cas de défaillance éventuelle de sa part (décès, invalidité et incapacité). L'opportunité lui est donné de diminuer encore plus le coût global de l'opération en déléguant la formule.

L'assurance de prêt immobilier est un produit contraint, qui fait partie des coûts incompressibles liés à un crédit immobilier. Instaurée par la loi Lagarde, la délégation d'assurance, qui souligne la faculté de pouvoir choisir librement son contrat, s'impose aux banques : depuis septembre 2010, elles ne peuvent plus justifier le passage en force de leur contrat groupe. Le législateur a redonné du pouvoir d’achat aux consommateurs en les autorisant à refuser le contrat groupe de leur banque sous réserve de présenter une offre externe d’un niveau de protection a minima identique. À garanties équivalentes, un contrat alternatif se révèle deux voire trois fois moins cher que la formule bancaire.

Si vous envisagez de faire racheter votre crédit immobilier, sollicitez les services d'un courtier en assurance pour trouver rapidement un contrat adapté à votre profil qui respecte le niveau d'équivalence de garanties exigées par la nouvelle banque. Les experts de Magnolia vous accompagnent dans toutes les démarches administratives et vous aident à sélectionner l'offre du marché la plus compétitive.

Publié par Astrid Cousin le

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