Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en janvier 2024

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Vous entamez l’année 2024 avec un projet immobilier. Les conditions d’emprunt s’améliorent doucement avec une stagnation voire une baisse des taux d’intérêts, et la volonté des banques de relancer l’activité. Voici tout ce qu’il faut savoir pour décrocher un prêt immobilier en ce mois de janvier 2024.

Taux du crédit immobilier orientés à la baisse en janvier 2024

C’est la bonne nouvelle de ce début d’année 2024 : les taux n’augmentent plus en janvier, et sont même orientés à la baisse dans certaines enseignes bancaires. La flambée des taux d’emprunt est bel et bien terminée. Elle aura pénalisé les emprunteurs depuis début 2022, et surtout en 2023 où le mouvement s’est accéléré.

On peut désormais tabler sur un taux moyen de 4,20% pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans, contre 4,50% début décembre 2023 (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Les dossiers premium peuvent obtenir une décote significative plaçant la valeur tout juste sous la barre des 4%. Les banques n’hésitent pas à abaisser leurs barèmes pour les meilleurs profils (revenus conséquents, apport personnel important) ou à appliquer des bonifications pour fidéliser leur clientèle, signe que la concurrence est en marche et les banques se repositionnent en proposant des taux attractifs, même si leur niveau reste élevé.

Sur 15 ans, le taux du marché tourne autour de 4% et sur 25 ans, durée limite de remboursement selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), il se situe à 4,50%, toujours hors assurance emprunteur et autres garanties.

On peut sans hésiter affirmer le retour des taux à moins de 4% pour 2024 compte tenu de l’amélioration des conditions monétaires en zone euro. L’inflation a nettement reflué (2,4% en novembre 2023 sur un an, contre 9,2% en 2022) et depuis octobre dernier, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne arrêtent d’augmenter.

Attention : pour avoir droit au PTZ 2024 pour l’achat de la résidence principale, il vous audra attendre février voire avril 2024. Un décret d’application fixant l’ensemble des caractéristiques et la date d’entrée en vigueur est en attente de publication.

Taux d’usure de nouveau révisé chaque trimestre

La révision mensuelle du taux d’usure, en place depuis février 2023, est abandonnée au profit de la règle légale du calcul trimestriel. La Banque de France estime en effet que les conditions d’emprunt se sont normalisées et qu’il n’y a plus lieu d’appliquer cette mesure exceptionnelle, destinée à permettre aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes de taux aux conditions monétaires qui évoluaient à un rythme rapide en réponse à la dérive inflationniste.

Le retour de la révision trimestrielle du taux d’usure en janvier 2024 est là encore une bonne nouvelle pour l’activité immobilière et devrait contribuer à donner une meilleure visibilité aux emprunteurs, dixit la Banque de France.

Voici les taux applicables pour le premier trimestre 2024 selon les durées :

    • Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,53%
    • Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 6,01%
    • Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 6,29%
    • Prêts à taux variable : 5,63%
    • Prêts relais : 6,35%

Pour rappel, le taux d’usure est le TAEG maximum autorisé (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les frais qui conditionnent l’octroi du crédit : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.

Nouvelles règles d’emprunt à partir de janvier 2024

C’est un peu galvaudé de parler de nouvelles règles d’emprunt, tant on aurait apprécié que le régulateur aille bien au-delà des mesures cosmétiques censées faciliter l’accès au crédit immobilier :

  • La durée de remboursement peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant équivalent à 10% de l’opération (contre 25% auparavant).
  • La charge des intérêts d’un prêt relais n’entre plus dans le calcul du taux d’endettement.

Ne bouge pas d’un iota le taux d’endettement qui reste irrémédiablement fixé à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. On ne peut que déplorer le refus de la Banque de France d’accorder du crédit au reste à vivre, une notion pourtant complémentaire du taux d’endettement. Il y a quelques semaines, la Cour de cassation avait rendu un jugement stipulant que le taux d’endettement pouvait excéder la norme dès lors que le reste à vivre était plus que décent.

Autre détail, hyper technique : la marge de flexibilité accordée aux banques de s’affranchir des règles d’octroi s’apprécie désormais sur trois trimestres glissants, ce qui permet aux réseaux bancaires, dont les décisions sont très souvent décentralisées, de ne plus craindre un dépassement ponctuel. Les établissements ont en effet le droit d’octroyer 20% des crédits immobiliers à leurs propres conditions à destination principalement de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale.

L’assurance emprunteur, éternel levier d’économies

Un conseil fondamental : ne pas négliger l’assurance emprunteur en 2024. Cette année, comme toujours, elle reste le principal levier d’économies de votre crédit immobilier. Elle pèse en moyenne un tiers d’un coût global d’un prêt à l’habitat, exprimé par le TAEG.

Voici les 4 questions à se poser pour bien choisir le contrat d’assurance de prêt. Sachez également qu’il est important de connaître son profil pour payer le juste prix.

Gardez en tête que vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque. Faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et économisez des milliers d’euros en optant pour une offre alternative à garanties au moins équivalentes.

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Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie.  Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.