Achat résidence principale : qui a droit au PTZ 2024 ?

PTZ-2024

Les taux d’intérêts élevés qui caractérisent le marché immobilier depuis plus d'un an ne facilitent pas l'accès au crédit. Un des meilleurs moyens de maîtriser son endettement quand on souhaite acheter sa résidence principale est de profiter du PTZ. La version 2024 de ce prêt gratuit pour l’emprunteur comporte des évolutions, notamment en matière de plafonds de revenus et de type de logement. Êtes-vous éligible au PTZ 2024 ?

PTZ prolongé jusqu’en 2027

Le projet de loi de finances 2024 a prolongé le PTZ (Prêt à Taux Zéro) jusqu’en décembre 2027. Promis à disparition fin 2022, il a bénéficié d’un sursis jusqu’à fin 2023 grâce à la ministre chargée du logement de l’époque Emmanuelle Wargon, pour ensuite être reconduit en 2024, mesure assortie d’une prorogation de trois années supplémentaires.

L’ex-ministre chargé de la ville et du logement Olivier Klein (remplacé en juillet dernier par Patrice Vergriete) avait alors salué cette prolongation bienvenue de ce prêt gratuit qui permet à l’emprunteur achetant sa résidence principale pour la première fois de compléter avantageusement un crédit classique, diminuant ainsi la charge mensuelle de remboursement et le coût final du financement bancaire. Dans une période de taux d’intérêts élevés, le PTZ constitue un complément utile pour des ménages souvent modestes ou/et dotés d’un faible apport personnel.

Pour mémoire, le titre de primo-accédant désigne toute personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Un primo-accédant peut donc être locataire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans.

Si l’on en croît les calculs du gouvernement, il y aura potentiellement 6 millions de bénéficiaires en plus avec la version PTZ 2024.

Attention : la version 2024 du PTZ ne sera pas distribuée avant début février, voire début avril. Sont en effet attendus les décrets d'application qui fixent l'ensemble des caractéristiques et définissent la date d'entrée en vigueur.

Acheter sa résidence principale avec le PTZ version 2024

Le PTZ est maintenu en 2024 mais ses contours sont largement modifiés. Certains critères ont été élargis et d’autres resserrés. Si le PTZ 2024 va bénéficier à davantage de ménages, son éligibilité subit de profonds changements.

Exit la maison individuelle

Première évolution et non des moindres, la maison individuelle ne pourra plus être financée en partie grâce au PTZ. Seuls les logements en habitat collectif auront droit à cette aide financière. En 2022, les achats de maisons neuves avaient représenté environ la moitié des PTZ distribués. Cette décision dommageable pour les ménages est à mettre au compte de la lutte contre l’artificialisation des sols.

Selon les chiffres du Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement), l’habitat représentait 68% de l’artificialisation des sols entre 2009 et 2019, dont la quasi-totalité constituée de maisons individuelles. Rêve d’une majorité de Français, la maison avec jardin n’est désormais plus compatible avec les exigences de sobriété environnementale. L’habitat individuel coûte plus cher en énergie que l’habitat collectif, est plus grand et entraîne une dépendance accrue à la voiture car situé en zones péri-urbaines ou rurales.

Priorité au logement neuf en zone tendue

Le PTZ 2024 sera donc recentré sur le logement collectif en zones tendues (A, A bis et B1), et l’an prochain, 209 nouvelles communes intègrent ce critère. Parmi elles, Bordeaux, Auxerre, Annecy, Arcachon, Brest, Cherbourg, Deauville, Évreux, La Rochelle, Lorient, Quimper, Senlis, Talence, Toulouse, Vannes ou encore Vienne et Villars-de-Lans.

Ces communes sortent de facto des zones où le PTZ dans l’ancien peut être accordé (B2 et C). Pour bénéficier du PTZ en zone B2 ou C, l’emprunteur devra engager des travaux de rénovation d’envergure représentant au moins 25% du coût de l’opération à financer. En 2022, 17% des PTZ émis concernaient ce type d’achat.

Quotités du PTZ augmentées

Dans les versions antérieures, le PTZ pouvait financer jusqu’à 40% du prix d’achat. En 2024, cette quotité est rehaussée à 50% pour les ménages les plus modestes, ce qui représente environ 10 000€ supplémentaires d’aide par loyer.

Hausse du montant du PTZ

Le montant maximal du PTZ pourra atteindre 100 000€ contre 80 000€ jusqu’à présent. Il faut encore attendre le décret d’application pour que cette revalorisation soit applicable.

Doublement du PTZ pour le logement social

Les locataires qui souhaitent acheter leur logement social (HLM) pourront bénéficier d’un PTZ à hauteur de 20% contre 10% actuellement.

Nouvelle tranche de revenus

Les ménages ayant des revenus compris entre 37 000€ et 49 000€ qui ne sont pas aujourd’hui éligibles au PTZ pourront en bénéficier en 2024 avec une quotité d’opération finançable de 20%, soit une aide moyenne de 5 000€.

Nouvelle grille de revenus

Le barème des ressources n’avait pas été revu depuis 2016 malgré l’augmentation des revenus des Français. Pour la nouvelle version, le législateur rehausse fortement les plafonds de revenus des deux premières tranches les plus subventionnelles afin d’augmenter le nombre de bénéficiaires potentiels, tout en créant une quatrième tranche comme indiqué plus haut.

Voici les seuils de ressources pour éligibilité au PTZ 2024 (personne seule) :

Tranches

Zones A et A bis

Zone B1

Zone B2

Zone C

Quotité du PTZ

1

≤ 25 000 € (+14%)

≤ 21 500 € (+10%)

≤ 18 000 € (+9%)

≤ 15 000 € (+7%)

50%

2

≤ 31 000 € (+24%)

≤ 26 000 € (+21%)

≤ 22 500 € (+25%)

≤ 19 500 € (+30%)

40%

3

≤ 37 000 € (=)

≤ 30 000 € (=)

≤ 27 000 € (=)

≤ 24 000 € (=)

40%

4

≤ 49 000 € (+32%)

≤ 34 500 € (+28%)

≤ 31 500 € (+33%)

≤ 28 500 € (+38%)

20%

 

Autre lecture, pour bénéficier d’une quotité de 50%, les plafonds de revenus annuels sont les suivants :

Nb personnes occupant le logement

Zones A et A bis

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

25 000 €

21 500 €

18 000 €

15 000 €

2

37 500 €

32 250 €

27 000 €

22 500 €

3

45 000 €

38 700 €

32 400 €

27 000 €

4

52 500 €

45 159 €

37 800 €

31 500 €

5

60 000 €

51 600 €

43 200 €

36 000€

6

67 500 €

58 050 €

48 600 €

40 500 €

7

75 000 €

64 500 €

54 000 €

45 000 €

8 et plus

82 500 €

70 950 €

59 400 €

49 500 €

Au total, 29 millions de foyers fiscaux sont éligibles au PTZ 2024, contre 23 millions actuellement. Cela représente 73% de la population contre 60% auparavant.

Attention : au même titre qu'un crédit immobilier classique, le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur. Vous avez droit de choisir librement cette assurance et de souscrire un contrat concurrent de celui proposé par la banque pour payer jusqu’à 60% moins cher.

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie.  Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.