Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en juillet 2024

L’été 2024 n’est pas propice à l’achat immobilier, entre l'enjeu électoral surprise et la tenue des JO à France. Certains profitent pourtant de leurs vacances pour concrétiser leur projet. Ils peuvent bénéficier de taux d’intérêts en baisse en juillet, c’est la bonne nouvelle de ce mois et cela pourrait ne pas durer. Voici tout ce qu’il faut savoir pour emprunter actuellement.

Nouveau repli des taux en juillet 2024

Les conditions d’emprunt immobilier continuent de s’améliorer avec des taux de nouveau en baisse en ce début juillet. Malgré le contexte politique actuel qui inquiète les marchés financiers depuis l’annonce des élections législatives anticipées, les banques laissent leurs barèmes de taux inchangés, quand d’autres réduisent la voilure de 5 à 25 points de base. Une seule enseigne, La Banque Postale, a remonté ses taux de 10 points fin juin. La raison est plus la bonne activité des mois précédents que la perspective d’un gouvernement Rassemblement National à l’issue du second tour le 7 juillet.

Les taux sont donc globalement orientés à la baisse. Actuellement, il est possible de s’endetter à 3,70% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et toujours sous la barre des 4% sur une durée plus longue de 25 ans. Les meilleurs dossiers peuvent prétendre à des valeurs bien décotées, autour de 3,30% sur 20 ans et de 3,40% sur 25 ans.

Si les législatives 2024 agitent une menace sur les conditions de crédit immobilier, celle-ci pourrait arriver plus tardivement. La hausse de l’emprunt de l’État français sur 10 ans (OAT 10 ans) au lendemain de l’annonce de la dissolution de l’Assemblée nationale n’a pas eu d’impact sur les taux de crédit. Il faudra attendre les résultats de l’élection pour savoir si la défiance des investisseurs envers la dette de la France se confirme.

Recul du taux d’usure

L’autre fait marquant du moment est la première baisse du taux d’usure depuis 2021. Sur les durées de 20 ans et plus, qui s’appliquent à plus des deux tiers des crédits immobiliers, le taux maximum légal s’affiche à 6,16% pour le troisième trimestre 2024, contre 6,39% le trimestre précédent.

Voici dans le détail les taux d’usure du crédit immobilier selon la catégorie :

Catégorie	Taux d’usure au T2 2024	Taux d’usure au T3 2024	Variation en point(s) de base (pdb)
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans	4,56 %	4,60 %	+ 4 pdb
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	6,13 %	6,13 %	stable
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	6,39 %	6,16 %	- 23 pdb
Prêts à taux variable	5,85 %	5,97 %	+ 12 pdb
Prêts relais	6,76 %	6,77 %	+ 1 pdb

Pour rappel, le taux d’usure est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximal que les banques ne sont pas autorisées à dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Le calcul de l’usure est basé sur la moyenne des TAEG effectivement accordés durant les trois mois précédents, augmentée d’un tiers. Le recul de l’usure sur les durées les plus usitées reflète le mouvement baissier dans lequel les taux d’intérêts sont engagés depuis janvier 2024.

Une révision mensuelle de l’usure avait été mise en place tout durant l’année 2023 afin de permettre aux banques d’ajuster leurs barèmes de taux en conséquence de l’évolution très vive du contexte monétaire. Le retour à un rythme trimestriel indique une normalisation de la situation.

Le TAEG est l’indicateur du coût final d’un prêt immobilier car il comprend tous les frais qui conditionnent l’obtention du financement bancaire (frais de dossier, garantie, primes assurance emprunteur, ect.).

Ajoutons que le carcan des règles d'octroi du HCSF s'applique toujours et peut étrangler certains candidats :

- taux d'endettement plafonné à 35% de revenus nets, assurance de prêt comprise

- durée de remboursement limitée à 25 ans (voire 27 ans dans le neuf ou dans l'ancien avec travaux de rénovation d'un montant au moins équivalent à 10% de l'opération).

Amélioration du pouvoir d’achat immobilier

La baisse des taux d’emprunt permet au pouvoir d’achat immobilier de se redresser quelque peu. Selon le baromètre SeLoger/Meilleurs Agents publié le 1er juillet, il a reculé en moyenne de 20 % en quatre ans, passant de 96 à 76 mètres carrés (pour une mensualité de crédit de 1 000€ pendant 20 ans).

Le gain de pouvoir d’achat immobilier est imputable au reflux des taux et à l’évolution du prix de la pierre dans la majorité des grandes villes. Les prix des appartements anciens dans les communes du Top 50 étaient orientés à la baisse au cours du premier trimestre (-0,8%), mais le mouvement s’annule car ils ont progressé d’autant dans l’autre sens entre mars et juin. Les valeurs gagnent même plus de 5% à Rouen, Avignon ou Strasbourg, tandis qu’elles plongent de 5% à 10% à Lille, Bourges ou Le Mans. Les emprunteurs récupèrent ainsi en moyenne entre 1 à 4,5 mètres carrés entre janvier et juillet 2024.

Assurance de prêt immobilier : toujours un levier d’économies

Vous ne pouvez pas maîtriser l’évolution des taux d’intérêts et des prix des logements pour améliorer votre pouvoir d’achat immobilier. En revanche, vous pouvez gagner des mètres carrés en faisant jouer la délégation d’assurance emprunteur. Vous avez le droit de refuser la formule de groupe proposée par votre banque et de profiter de votre libre choix pour souscrire une assurance emprunteur externe mieux adaptée et moins chère.

En moyenne, l’assurance représente entre 20% et 40% de votre échéance de prêt immobilier. Considérez l’assurance comme un investissement et mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur en ligne. Vous constaterez que les contrats bancaires sont jusqu’à quatre fois plus onéreux que les formules alternatives individualisées.

Si, par manque d'information quant au libre choix ou par peur de compromettre votre relation avec votre banquier, vous avez souscrit en interne au prix fort, la loi Lemoine vous donne une chance de modifier le scénario. Depuis septembre 2022, tout emprunteur peut en effet changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, et ce, sitôt l’offre de crédit signée. À la clef, les centaines voire les milliers d’euros d’économie que vous n’avez pu réaliser au moment de la demande d’emprunt.

Dernières publications

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Doublement du plafond des franchises médicales et participations forfaitaires en octobre 2026 : quel impact sur votre budget et les mutuelles santé ?

À partir d'octobre 2026, les plafonds annuels des franchises médicales et des participations forfaitaires vont doubler, et passeront chacun de 50 à 100 € par an. Au total, un assuré pourra donc supporter jusqu'à 200 € de reste à charge annuel, contre 100 € auparavant. Cette mesure vise à contribuer au redressement des finances de l’Assurance Maladie tout en maintenant inchangés les montants prélevés sur chaque acte médical. En revanche, les personnes qui consomment régulièrement des soins atteindront désormais un plafond plus élevé. Quelles conséquences pour votre budget ? Les mutuelles santé prendront-elles en charge cette hausse ? Pourquoi les plafonds des franchises médicales doublent-ils en 2026 ? Face au déficit persistant de l'Assurance Maladie, le gouvernement poursuit sa politique de réduction des dépenses de santé. Après le doublement des franchises médicales en avril 2024, une nouvelle étape est franchie avec le relèvement des plafonds annuels. L'objectif est double : limiter les dépenses supportées par la Sécurité Sociale responsabiliser davantage les assurés sur leur consommation de soins. Selon les estimations des pouvoirs publics, cette réforme pourrait générer près de 500 millions d'euros d'économies dès 2026, puis environ 740 millions d'euros par an lorsque le dispositif produira ses effets sur une année complète. Cette décision ne fait toutefois pas l'unanimité. Plusieurs représentants des assurés et des professionnels de santé estiment qu'elle augmente le reste à charge des patients, notamment ceux souffrant de maladies chroniques. Qu'est-ce qui change concrètement en octobre 2026 ? La réforme ne modifie ni le principe des franchises médicales et de la participation forfaitaire, ni leur montant unitaire. En revanche, le plafond annuel est revu à la hausse. Les nouveaux plafonds Dispositif Jusqu’en septembre 2026 À partir d’octobre 2026 Franchise médicale 50 € par an 100 € par an Participation forfaitaire 50 € par an 100 € par an Total maximal annuel 100 € 200 € Les montants prélevés sur chaque acte restent identiques Contrairement à ce que certains pourraient croire, les montants des franchises médicales et de la participation forfaitaire n'augmentent pas. Les franchises médicales s’appliquent sur : les médicaments remboursés les actes réalisés par un infirmier les séances chez un masseur-kinésithérapeute les transports sanitaires. Les montants retenus demeurent inchangés, à savoir 1 € sur les médicaments et le paramédical, et 4 € pour le transport sanitaire. La participation forfaitaire concerne : les consultations chez un médecin généraliste les consultations chez un spécialiste les examens de radiologie les analyses de biologie médicale. Là encore, le montant prélevé reste identique, à 2 € sur chaque acte. Pourquoi certains assurés seront davantage concernés par le doublement des franchises médicales et participations forfaitaires ? Tous les Français ne verront pas leur budget santé évoluer de la même manière. Les personnes consultant rarement un médecin n'atteignent généralement jamais les plafonds annuels. En revanche, la réforme touchera davantage : les personnes atteintes d'une maladie chronique ou d’une affection de longue durée (ALD) les seniors les patients suivant plusieurs traitements médicamenteux les personnes ayant besoin de soins paramédicaux réguliers les assurés réalisant fréquemment des examens médicaux. Plus la consommation de soins est importante, plus le risque d'atteindre les nouveaux plafonds augmente. Quel est l'impact sur le budget des ménages ? Le gouvernement estime que le reste à charge moyen pourrait augmenter d'environ 30 euros par an par ménage. Cette moyenne cache cependant des situations très différentes. Un assuré qui consulte son médecin deux ou trois fois par an, qui prend peu de médicaments et réalise peu d'examens médicaux, n'atteindra probablement jamais les plafonds. Son budget santé restera quasiment inchangé. À l'inverse, une personne qui consulte plusieurs spécialistes, qui suit un traitement permanent et effectue des analyses biologiques fréquentes, pourra atteindre jusqu'à 200 € cumulés par an. La différence peut donc devenir significative sur une année complète. Les mutuelles santé remboursent-elles ces franchises ? C'est une question que se posent de nombreux assurés. Les franchises et participations sur les dépenses de santé ont été mises en place pour responsabiliser les assurés : la santé n’est pas gratuite et chacun, sauf exemption, doit participer financièrement. Une interdiction prévue par la réglementation Les contrats de mutuelle santé responsable, qui représentent l'immense majorité des complémentaires santé en France, n'ont pas le droit de rembourser les franchises médicales et les participations forfaitaires. L'objectif est de conserver une part de reste à charge afin d'inciter les assurés à un usage raisonné du système de soins. Même une mutuelle haut de gamme ne peut donc pas effacer ces retenues. Cette réforme peut-elle avoir une incidence sur les mutuelles ? Même si les franchises médicales et participations forfaitaires ne sont pas remboursées par les complémentaires santé, la réforme pourrait avoir des conséquences indirectes. Parallèlement au doublement des plafonds, d'autres mesures sont envisagées concernant : certains médicaments à service médical jugé faible les soins dentaires les transports sanitaires. Si la part remboursée par la Sécurité Sociale diminue sur ces postes, les complémentaires santé pourraient être davantage sollicitées. À terme, cela pourrait peser sur l'équilibre financier des organismes complémentaires et exercer une pression sur les cotisations. Lorsque les remboursements des mutuelles augmentent, celles-ci peuvent être amenées à réviser leurs tarifs. Cela explique pourquoi plusieurs acteurs du secteur suivent attentivement cette réforme. Comment limiter l'impact du doublement du plafond des franchises médicales et participations forfaitaires ? Même si les franchises médicales et participations forfaitaires restent dues et non remboursées, quelques réflexes permettent de mieux maîtriser son budget santé. Faire régulièrement le point sur sa mutuelle Remettre en question son contrat de mutuelle santé permet de vérifier : les garanties réellement utiles les postes insuffisamment remboursés les éventuelles options devenues obsolètes (comme la garantie maternité ou orthodontie enfant si on est senior). Changer de complémentaire santé peut permettre de réaliser des économies sans diminuer son niveau de protection. Le saviez-vous ? : vous pouvez résilier votre contrat à tout moment après une année de souscription grâce aux dispositions de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé. Respecter le parcours de soins coordonnés Consulter son médecin traitant avant un spécialiste permet généralement d'obtenir un meilleur remboursement de l'Assurance maladie. Même si cela ne supprime pas la participation forfaitaire de 2 € par consultation, cela évite d'autres pénalités de remboursement pour non-respect du parcours de soins coordonnés. Privilégier les dispositifs de prévention Le dépistage, les vaccinations ou encore le suivi médical régulier permettent parfois d'éviter des complications nécessitant des soins plus lourds et plus coûteux. Les personnes exonérées restent-elles protégées ? Certaines catégories d'assurés vont continuer à bénéficier d'une exonération de la franchise médicale : des bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) ou de l’AME (Aide Médicale de l’État) des femmes enceintes entre le 6ème mois de grossesse et le 12ème jour après l’accouchement les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les victimes de terrorisme. Quant à la participation forfaitaire, elle concerne tous les assurés, même les personnes déclarées en ALD, sauf : les bénéficiaires de la CSS et de l’AME les femmes enceintes entre le 6ème mois de grossesse et le 12ème jour après l’accouchement les mineurs. À compter d'octobre 2026, les plafonds annuels des franchises médicales et des participations forfaitaires vont doubler, passant de 50 à 100 euros chacun. Les montants prélevés sur chaque consultation, boîte de médicaments ou acte médical restent en revanche inchangés. Les assurés qui consomment peu de soins ressentiront peu les effets de cette réforme. En revanche, les personnes souffrant de pathologies chroniques, les seniors et les patients ayant un suivi médical régulier verront leur reste à charge augmenter. Les mutuelles santé ne vont pas compenser cette hausse, la réglementation leur interdisant de rembourser les franchises médicales et les participations forfaitaires. Dans ce contexte, comparer régulièrement sa complémentaire santé reste le meilleur moyen d'optimiser son budget sans renoncer à une couverture de qualité.

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Maisons incendiées en juillet 2026 : peut-on suspendre ses mensualités de crédit immobilier ?

Les incendies qui frappent certaines régions françaises, notamment la Gironde et les Landes, provoquent des conséquences dramatiques pour les habitants : destruction des logements, évacuations, relogement d'urgence et pertes matérielles considérables. Mais une autre problématique se pose rapidement pour les propriétaires ayant un emprunt immobilier en cours : faut-il continuer à rembourser son crédit lorsque son habitation est devenue inhabitable ou a été détruite par les flammes ? Si l'assurance habitation intervient pour indemniser les dommages, le remboursement du prêt immobilier obéit à des règles différentes. Certaines banques acceptent de suspendre temporairement les échéances, mais cette possibilité n'est ni automatique ni garantie. Voici ce qu'il faut savoir. La destruction d'un logement ne met pas fin au crédit immobilier Contrairement à une idée répandue, la disparition ou la destruction d'un bien immobilier n'entraîne pas l'annulation du prêt contracté pour son acquisition. En effet, le contrat de crédit est indépendant du bien financé. L'emprunteur reste donc tenu de rembourser les mensualités prévues, même si le logement est rendu inhabitable à la suite d'un incendie. La prise en charge des dégâts relève principalement de l'assurance habitation, tandis que le crédit continue normalement à courir selon les conditions prévues dans le contrat. Une suspension des mensualités est-elle possible ? La majorité des contrats de prêt immobilier prévoient une certaine souplesse permettant d'adapter les remboursements en cas de difficultés exceptionnelles. Selon les établissements bancaires, plusieurs dispositifs peuvent être proposés. Le report des échéances Le report permet de décaler temporairement le paiement des mensualités. Il peut être : total, avec suspension du remboursement du capital et des intérêts ; partiel, lorsque seuls les remboursements du capital sont interrompus. Les échéances reportées sont généralement ajoutées à la fin du crédit, ce qui allonge sa durée. Important : en cas de report total des mensualités, l’assurance de prêt doit continuer à être payée. Les banques reportent les intérêts non perçus sur le capital restant dû selon le principe de l’amortissement négatif. Pour que le report soit possible, une clause doit figurer au contrat de prêt. Compte tenu des circonstances dramatiques en Gironde et dans les Landes, certaines banques dont BPCE vont proposer cette modalité à tous les emprunteurs sinistrés, même si elle n’est pas prévue dans les conditions initiales. La modulation des mensualités Certains contrats autorisent également une réduction temporaire des mensualités afin d'alléger la charge financière du foyer. Cette solution est souvent privilégiée lorsque le sinistre entraîne une baisse des revenus ou des dépenses imprévues importantes. Le moratoire exceptionnel Lorsqu'une catastrophe naturelle ou un événement majeur touche une région entière, les banques peuvent décider de mettre en place des mesures commerciales exceptionnelles. Il s'agit alors d'un moratoire permettant de suspendre les remboursements pendant plusieurs mois, parfois sans frais. Le Crédit Agricole et LCL ont annoncé lundi dernier mettre en place un moratoire de 12 mois, sans frais d’avenant, sur les crédits immobiliers pour les personnes sinistrées en Gironde. Toutes les banques ne proposent pas les mêmes conditions Même si les reports d'échéances sont désormais fréquents, ils ne sont pas systématiquement prévus aux contrats de prêt. Plusieurs éléments peuvent limiter leur application. Certains prêts sont exclus Les possibilités de suspension sont parfois plus restreintes ou impossibles pour : les prêts réglementés ou aidés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) les financements composés de plusieurs lignes de crédit. Chaque établissement applique ses propres règles. Des conditions d'ancienneté peuvent exister Il est également fréquent que la banque exige que le crédit ait déjà été remboursé pendant une certaine durée avant d'autoriser un report. Par exemple, certains contrats imposent : 6 mois de remboursement minimum 12 mois d'ancienneté un nombre limité de reports pendant toute la durée du prêt. Ces critères figurent dans les conditions générales du contrat. Une décision prise au cas par cas Même lorsqu'une banque communique sur des mesures exceptionnelles, cela ne signifie pas que tous les dossiers sont automatiquement acceptés. L'établissement bancaire analyse généralement plusieurs éléments : la localisation du bien l'importance des dommages la situation financière de l'emprunteur les garanties du prêt les clauses prévues dans le contrat. Une demande individuelle reste donc nécessaire. Comment demander une suspension de crédit immobilier ? Les victimes d'un incendie doivent agir rapidement afin de limiter les difficultés financières. Contacter son conseiller bancaire La première étape consiste à informer son agence bancaire dès que possible. Il est conseillé d'expliquer précisément la situation : logement détruit ou gravement endommagé évacuation du domicile impossibilité temporaire d'occuper les lieux conséquences financières du sinistre. Plus le dossier est complet, plus son traitement sera rapide. Certains emprunteurs subissent une double peine en cumulant perte de leur logement et chômage partiel. Bon nombre d’entreprises des Landes et de la Gironde ont été détruites ou endommagées et doivent cesser leur activité de manière temporaire, quand d'autres subissent un arrêt forcé. Fournir les justificatifs nécessaires La banque peut demander différents documents : déclaration de sinistre attestation de l'assureur arrêté d'évacuation le cas échéant photographies des dommages rapport d'expertise lorsqu'il est disponible. Ces pièces permettent d'apprécier la situation réelle du propriétaire. Quel rôle joue l'assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur protège la banque contre certains risques liés à la personne assurée non au bien financé par le crédit. Elle intervient en cas de décès, d’invalidité, d’arrêt de travail pour maladie ou accident, parfois de perte d’emploi de l'emprunteur. La destruction du logement par un incendie n'est pas un risque couvert par l'assurance de prêt. La prise en charge des dégâts relève exclusivement de l'assurance multirisque habitation. Que faire si votre banque refuse le report ? Si votre contrat ne prévoit aucune suspension ou si votre demande est refusée, plusieurs solutions existent. Vous pouvez notamment : solliciter un rendez-vous avec votre conseiller afin de rechercher une solution amiable ; demander un réaménagement du prêt ; négocier une modulation des mensualités ; saisir le service réclamation de la banque. En cas de désaccord persistant, il est également possible de recourir au médiateur bancaire. Une assistance juridique peut accompagner les sinistrés Au-delà des démarches bancaires et des déclarations d'assurance, les victimes d'un incendie doivent souvent faire face à des questions juridiques complexes. Les sujets peuvent concerner : les indemnisations les litiges avec l'assureur les responsabilités les délais de reconstruction les relations avec les établissements bancaires. À la suite de catastrophes majeures, des permanences juridiques gratuites sont fréquemment mises en place par les barreaux ou les collectivités afin d'accompagner les personnes sinistrées dans leurs démarches. Ce qu'il faut retenir La destruction d'un logement par un incendie ne suspend pas automatiquement le remboursement du crédit immobilier. Toutefois, de nombreuses banques disposent de mécanismes permettant de reporter ou de moduler les échéances, particulièrement lors de catastrophes exceptionnelles. Chaque situation est étudiée individuellement, selon les clauses du contrat et les mesures commerciales décidées par l'établissement. En parallèle, l'assurance habitation demeure l'interlocuteur principal pour l'indemnisation des dommages, tandis que l'assurance emprunteur n'intervient pas dans ce type de sinistre. Une réaction rapide auprès de la banque et de l'assureur permet souvent d'obtenir un accompagnement adapté et d'éviter une aggravation des difficultés financières.

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Crédit immobilier : le modèle français est-il toujours vertueux en 2026 ?

Malgré un contexte immobilier toujours complexe, le modèle français du crédit immobilier continue de faire figure d'exception en Europe. Pourtant, la hausse des prix, les difficultés d'accès à la propriété, la remontée des taux d'intérêt et le manque de logements sont de réalités bien françaises et pèsent sur les candidats à l'achat. Le financement immobilier dans notre pays conserve néanmoins de nombreux atouts grâce à un système fondé sur le taux fixe, une sélection prudente des emprunteurs et une réglementation protectrice. Le récent rapport 2026 du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) souligne toutefois que ce modèle devra évoluer pour répondre aux nouveaux défis du marché, sans sacrifier la sécurité qui fait sa réputation. Acheter sa résidence principale : un projet de plus en plus difficile Devenir propriétaire reste une ambition forte pour une majorité de Français. Cependant, accéder à la propriété demande aujourd'hui un effort financier bien plus important qu'il y a 20 ans. Des prix immobiliers qui ont fortement progressé Depuis le début des années 2000, les prix des logements anciens ont connu une hausse spectaculaire. Entre 2000 et 2007, ils ont augmenté d'environ 60 %, tandis que les revenus des ménages ont progressé beaucoup plus lentement. Cette situation réduit mécaniquement le pouvoir d'achat immobilier des ménages, notamment dans les zones où la demande demeure très forte. Les territoires les plus touchés Les tensions sont particulièrement marquées dans plusieurs secteurs : les grandes métropoles les communes littorales les stations touristiques les villes où le foncier disponible est limité. Dans ces territoires, la rareté des biens disponibles entretient des prix élevés, compliquant encore davantage l'accession à la propriété. Une demande de logements qui dépasse toujours l'offre Le déséquilibre entre l'offre et la demande constitue l'un des principaux facteurs de tension sur le marché immobilier. Une population plus nombreuse et des ménages plus petits La France compte aujourd’hui environ 68,5 millions d’habitants, contre 60,5 millions en 2000. Parallèlement, les modes de vie ont profondément évolué : augmentation du nombre de familles monoparentales multiplication des personnes vivant seules décohabitation plus précoce des étudiants vieillissement de la population. Même sans forte croissance démographique, ces évolutions entraînent un besoin accru de logements. Une construction insuffisante Selon le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF), environ 330 000 logements neufs devraient être construits chaque année pour répondre aux besoins. Or, les mises en chantier restent nettement en dessous de cet objectif. Elles ont reculé autour de 260 000 logements en 2024, alimentant durablement la pénurie de biens disponibles. Cette insuffisance de l'offre empêche la baisse des prix malgré le ralentissement de la demande. La remontée des taux a profondément changé le marché Après plusieurs années de crédit très bon marché, où les taux étaient même descendus à 1 % (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), les emprunteurs ont dû composer avec une hausse brutale des taux entre 2022 et 2024. Ce mouvement rapide et inédit durant les années Covid avait conduit la Banque de France à mensualiser le taux d’usure entre février et juin 2023 en raison d’une explosion des refus de prêt dû à l’effet ciseau. Une capacité d'emprunt réduite Les faibles taux d'intérêt ont soutenu le marché immobilier entre 2016 et 2022. Les emprunteurs bénéficiaient : de mensualités plus faibles de durées de remboursement plus longues d’une meilleure capacité d'emprunt. La durée moyenne des crédits immobiliers est ainsi passée d'environ 15 ans au début des années 2000 à près de 20 ans quelques années plus tard. En revanche, la hausse des taux a considérablement réduit le montant que les ménages peuvent emprunter à revenus équivalents. Une forte baisse de la production de crédits Cette remontée des taux s'est traduite par un net ralentissement du marché. Parmi les principales conséquences, on peut noter : une diminution importante du nombre de nouveaux prêts accordés un recul des transactions dans l'ancien (1,2 million en 2021 contre 830 000 en 2024) des projets immobiliers reportés ou abandonnés un allongement des délais de vente. Même si les conditions de financement se sont progressivement stabilisées en 2025 et 2026, le marché n'a pas retrouvé son dynamisme d'avant la crise des taux. Le crédit immobilier français conserve de solides atouts Malgré ces difficultés, le modèle français du crédit immobilier reste considéré comme l'un des plus protecteurs pour les emprunteurs. Le taux fixe : une véritable protection La grande spécificité française réside dans la généralisation du crédit immobilier à taux fixe. Contrairement à d'autres pays où les mensualités peuvent évoluer en fonction des taux de marché (taux variable), les emprunteurs français connaissent dès la signature le montant de leurs échéances et le coût total du crédit. Cette stabilité protège les ménages contre les éventuelles futures hausses des taux d'intérêt. Le risque financier lié aux variations des marchés est principalement assumé par les établissements bancaires. Une analyse rigoureuse de la solvabilité Les banques françaises privilégient une approche prudente. Avant d'accorder un prêt immobilier, elles étudient notamment : les revenus les charges le taux d'endettement la stabilité professionnelle le reste à vivre l'épargne disponible. L'objectif est de vérifier la capacité réelle de remboursement plutôt que de se concentrer uniquement sur la valeur du bien immobilier. Cette politique explique en partie le très faible niveau des défauts de paiement observés sur les crédits immobiliers français (environ 1 % de l’encours total). Les primo-accédants continuent d'obtenir des financements Contrairement aux idées reçues, les ménages achetant leur première résidence principale n'ont pas disparu du marché. Une part croissante parmi les emprunteurs Le rapport du CCSF montre que les primo-accédants représentent une part de plus en plus importante des crédits destinés à financer une résidence principale. Environ 53 % des acheteurs immobiliers sont des primo-accédants. Cette évolution s'explique notamment par : les dispositifs publics d'aide à l'accession (PTZ ou Prêt à Taux Zéro) des achats réalisés sur des surfaces plus modestes un élargissement des durées de remboursement. Des profils d'emprunt différents Les primo-accédants empruntent généralement des montants moins élevés sur des durées légèrement supérieures à celles des autres acquéreurs. Cette stratégie permet de limiter les mensualités tout en conservant un projet immobilier compatible avec leur budget et conforme aux règles du Haut Conseil de Stabilité Financière : taux d’endettement limité à 35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise durée de remboursement plafonnée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou avec travaux de rénovation) Des règles d’octroi qui peuvent freiner l’accession Ce sont précisément ces règles opposables aux banques depuis 2021 qui chagrinent bon nombre de professionnels du crédit immobilier. Trop rigides, elles peuvent engendrer des refus de prêt en dépit de la solvabilité du candidat à l’emprunt. Un ménage avec des revenus confortables peut en effet emprunter au-delà de 35 % d’endettement sans compromettre son équilibre financier. Pourtant, le régulateur a confirmé en mars 2026 le maintien des limites sur le taux d’effort et la durée de prêt. Une proposition de loi déposée en mai dernier vise à donner une meilleure prise en compte du reste à vivre dans l’analyse des demandes de prêt immobilier. Le modèle français peut-il rester performant dans les prochaines années ? Le crédit immobilier français demeure un pilier de la politique d'accession à la propriété. Son fonctionnement limite les risques de surendettement et protège efficacement les emprunteurs contre les fluctuations des marchés financiers. En revanche, il ne peut résoudre à lui seul les difficultés structurelles du logement. Le manque de constructions, la rareté du foncier, le niveau élevé des prix et des normes d’octroi trop strictes continuent de freiner l'accession à la propriété. De nombreux ménages, en particulier les jeunes actifs, les indépendants et les TNS, se voient exclus alors qu’ils sont solvables. La robustesse du modèle français constitue un véritable avantage comparatif, mais son efficacité dépendra dans les années à venir de la capacité des pouvoirs publics et des acteurs du logement à répondre aux déséquilibres persistants du marché immobilier.

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