Crédit immobilier : première baisse du taux d’usure depuis 2021

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Les taux d’usure du crédit immobilier affichent leur premier recul depuis trois ans, signe d’une détente des taux d’intérêts pratiqués au cours du trimestre précédent. Cette amélioration bénéficie au marché qui se redresse significativement depuis avril après de longs mois d’atonie. Le contexte politique actuel pourrait perturber ce début d’embellie.

Taux d’usure en recul au 1er juillet 2024

Le taux maximum légal pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus s’infléchit pour la première fois depuis 2021. La Banque de France fixe à 6,16% le taux d’usure sur ces maturités les plus longues pour le troisième trimestre 2024, contre 6,39% pour le deuxième trimestre. Pour les autres catégories de prêts immobiliers, les valeurs remontent ou stagnent.

Le taux d’usure pour les prêts à l’habitat de 20 ans et plus, qui représentent plus des deux tiers des nouveaux crédits accordés, cède ainsi 23 points de base. Cette baisse est l’illustration du reflux des taux d’intérêts pratiqués par les banques de détail au cours des trois mois écoulés.

Voici l’ensemble des taux d’usure selon la durée, applicables à compter du 1er juillet 2024 :

 

Catégorie

Taux d’usure T2 2024

Taux effectif moyen pratiqué au T2 2024

Taux d’usure T3 2024

Prêts à taux d’une durée inférieure à 10 ans

4,56 %

3,45 %

4,60 %

Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans

6,13 %

4,60 %

6,13 %

Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus

6,39 %

4,62 %

6,16 %

Prêts à taux variable

5,85 %

4,48 %

5,97 %

Prêts relais

6,76 %

5,08 %

6,77 %

source Banque de France

Depuis le deuxième trimestre 2022, au moment où les taux d’intérêts ont commencé à prendre l’ascenseur, le taux d’usure n’a cessé de progresser. Pour les prêts sur 20 ans et plus, il était alors de 2,40%, le pic ayant été atteint au premier trimestre 2024 (6,39%). Cet écart permet de mesurer la nette dégradation des conditions d’emprunt dans un temps relativement cours. Entre décembre 2022 et mars 2024, les emprunteurs ont perdu près de 20% de pouvoir d’achat immobilier.

Taux d’usure : taux tout compris

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser. Il correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum au-delà duquel aucun crédit ne peut être accordé.

Le TAEG est l’indicateur du coût global d’un crédit immobilier. Exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, il agrège la totalité des frais liés à l’obtention du financement bancaire :

  • intérêts d’emprunt exprimés par le taux nominal
  • frais de dossier
  • garantie (hypothèque ou caution)
  • primes d’assurance emprunteur
  • éventuellement les frais annexes (ouverture et tenue de compte, expertise du bien immobilier, parts sociales d’une banque mutualiste, frais de courtage).

Le TAEG doit être indiqué dans tous les documents commerciaux, pré-contractuels et contractuels, et permet de comparer le coût global des propositions bancaires. 

Retour au calcul trimestriel

Il faut rappeler que le taux d’usure n’a pas toujours été révisé chaque trimestre. Durant l’année 2023, la Banque de France avait tardivement décidé de procéder à une actualisation mensuelle du taux d’usure afin d’éviter les effets délétères de l’évolution trop rapide des conditions monétaires. La remontée brutale des taux d’intérêts, sous l’impulsion de la politique de la Banque Centrale Européenne en vue de maîtriser l’inflation, rendait les taux d’usure très vite obsolètes, ce qui avait pour dérive de provoquer l’exclusion du crédit de ménages pourtant solvables.

Modifiés tous les mois, les taux d’usure offraient aux établissements bancaires une marge de manœuvre plus grande pour adapter leurs barèmes de taux. La reprise du calcul trimestriel depuis janvier 2024 est le signe d’un retour à la normale. L’inflation en zone euro tend vers son objectif des 2% (2,6% sur un an en mai 2024) et le 6 juin dernier, la BCE a pu assouplir ses taux directeurs de 25 points de base, une première depuis 2016.

Reprise du crédit immobilier en avril

La fonte des taux d’intérêts enclenchée en janvier dernier permet au marché immobilier de rebondir. Selon les chiffres de la Banque de France, la production de crédits à l’habitat (hors renégociations) a progressé de 29% sur un an en avril 2024. Il s’agit d’un « premier retournement de tendance significatif depuis le printemps 2022 et la remontée des taux ». Les projections indiquent que ce mouvement a dû se poursuivre en mai.

Les données de l’Observatoire Crédit Logement témoignent en effet d’un dynamisme retrouvé, la production de crédits immobiliers ayant bondi de +74,1% entre décembre 2023 et mai 2024 (+86,2% en nombre de prêts accordés). En niveau annuel glissant, l’activité reste toutefois en retrait, de -34,7% en production de crédits et de -25% en nombre de prêts.

Actuellement, le taux moyen du marché sur 20 ans tourne autour de 3,85% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), loin des 4,50% observés en décembre 2023. Les dossiers premium peuvent obtenir une décote substantielle pouvant descendre à 3,40%.

Le redémarrage de l’activité pourrait être compromis par le contexte politique en France. Les législatives 2024 constituent une menace sur les conditions de crédit immobilier. L’arrivée probable d’un gouvernement RN au lendemain du deuxième tour le 7 juillet inquiète les marchés financiers en raison des risques budgétaires. Signe d’une défiance des investisseurs, le rendement à 10 ans de la dette française a atteint un niveau inédit depuis novembre dernier, à 3,20%. La réaction des investisseurs face à ce tournant politique majeur reste pour le moment mesurée. Jusqu’à quand ?

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L’objectif : élargir la base de cotisants et maîtriser le niveau des cotisations. Une gouvernance collégiale et un projet législatif en vue Ce modèle impliquerait les pouvoirs publics, les employeurs, les assurés et les organismes assureurs, dans une gouvernance partagée. Plusieurs propositions de loi et amendements au PLFSS 2025 s’en sont déjà inspirés. Le CCSF espère que les États généraux de la dépendance permettront de transformer cette idée en un mécanisme universel et durable, au service des personnes en perte d’autonomie. Assurance emprunteur : un chantier toujours en cours Une suite aux travaux sur la loi Lemoine Parmi les missions confiées par le ministre, l’assurance emprunteur reste la dernière en attente de conclusions. Le CCSF doit encore évaluer les difficultés rencontrées dans l’application de la loi Lemoine, qui autorise les emprunteurs à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. 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Assurance emprunteur et frais de dossier : le prêt immobilier toujours rentable pour les banques

Le crédit immobilier est au cœur de la stratégie commerciale des banques. Même si les taux d’intérêt affichés restent relativement stables, voire compétitifs malgré des conditions monétaires défavorables, les établissements bancaires ont trouvé une autre manière de préserver leurs marges : l’augmentation des frais de dossier. Associés à l’assurance emprunteur, ces frais constituent un levier puissant pour maintenir la rentabilité du financement immobilier. Pourquoi et comment les banques utilisent ces leviers ? Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ? Quelles solutions existent pour limiter l’impact financier d’un prêt immobilier ? Pourquoi les banques cherchent-elles à compenser leurs marges ? Le contexte des taux immobiliers Depuis plusieurs années, les taux de crédit immobilier connaissent une forte volatilité. Après une période de hausse marquée entre 2022 et 2024, les taux sont en baisse depuis janvier 2025 et se sont récemment stabilisés. Pourtant, pour les banques, prêter de l’argent à des conditions trop favorables peut s’avérer peu rentable en raison des conditions monétaires. Utilisé par la Banque Centrale Européenne pour prêter aux banques commerciales de la zone euro, le taux de refinancement est descendu à 2,15% en juin 2025, et impacte directement le crédit aux particuliers, qui peut alors devenir plus accessible.  Mais les banques prennent également en compte l’OAT 10 ans (emprunt de l’État français sur 10 ans). Or, ce dernier suit une tendance haussière ces dernières semaines en lien avec l’instabilité politique dans notre pays et la dégradation de la note de la France par les agences de notation le 12 septembre dernier. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,35% (hors assurance et coût des sûretés), pour un OAT 10 ans au-delà de 3,50%. La pression de la concurrence Un établissement qui augmente brutalement ses barèmes risque de voir ses clients se tourner vers la concurrence. Résultat : les banques préfèrent maintenir des taux attractifs mais se rattraper ailleurs sur : Les frais de dossier L’assurance emprunteur, souvent souscrite directement auprès de la banque. Les frais de dossier : un outil discret mais efficace Qu’est-ce que les frais de dossier ? Les frais de dossier correspondent à la rémunération de la banque pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. Ils sont généralement exprimés : En montant forfaitaire (par exemple 1 000 €)  Ou en pourcentage du capital emprunté (souvent autour de 1 %). Ces frais peuvent être négociés avant signature de l’offre ; ils ne sont pas facturés en cas de refus du crédit.  Une augmentation significative des frais de dossier  Selon l'observation des courtiers en crédit immobilier, de nombreuses banques ont décidé de relever leur plafond de frais de dossier. Alors qu’il oscillait autour de 1 000 € jusqu’à récemment, il peut désormais atteindre 2 000 € ou plus. Exemple concret : pour un prêt immobilier de 200 000 €, la hausse des frais de dossier peut représenter jusqu’à 945 € supplémentaires par rapport aux anciens barèmes. Des disparités selon les profils Tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Certaines banques proposent des conditions préférentielles pour attirer des profils stratégiques : Les jeunes actifs, qui représentent de futurs clients fidèles  Les emprunteurs avec apport, jugés moins risqués  Les clients haut de gamme, auxquels des offres premium sont réservées. L’assurance emprunteur : la principale source de rentabilité pour les banques Le poids de l’assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Si elle protège avant tout l’emprunteur et sa famille, elle constitue surtout une source de revenus importante pour les banques. Bon à savoir : plus de 80% des emprunteurs souscrivent à l’assurance bancaire, ce qui représente entre 6 et 8 milliards de cotisations annuelles pour les établissements de crédit. L’assurance de groupe proposée par les établissements financiers est très souvent plus chère que les offres des assureurs alternatifs. Les banques réalisent ainsi une marge substantielle sur ce produit complémentaire qui peut aller jusqu’à 70%. La combinaison frais de dossier + assurance emprunteur En pratique, les banques articulent leur stratégie de rentabilité autour de 2 leviers : Maintenir des taux attractifs pour séduire de nouveaux clients  Compenser les marges perdues sur le taux nominal grâce aux frais de dossier et à l’assurance emprunteur. Ainsi, même avec un crédit immobilier affiché à un taux compétitif, le coût total du financement peut s’avérer élevé une fois tous les frais ajoutés. Impact pour les emprunteurs : un coût total en hausse Exemple de simulation Prenons le cas d’un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 3 %. Ancien modèle : Frais de dossier : 1 000 € Assurance emprunteur (banque) : 0,35 % du capital assuré = 14 000 € sur la durée du prêt Coût total : 15 000 € Nouveau modèle : Frais de dossier : 2 000 € Assurance emprunteur (banque) : 0,40 % = 16 000 € Coût total : 18 000 € Le crédit coûte 3 000 € de plus alors que le taux est resté identique. Une hausse peu visible pour le client Le grand avantage pour la banque est la discrétion de la méthode. Alors que le taux nominal est l’indicateur le plus scruté par les emprunteurs, les frais annexes passent souvent au second plan. Peut-on négocier les frais de dossier et l’assurance emprunteur ? La marge de négociation sur les frais de dossier Bonne nouvelle : les frais de dossier ne sont pas figés. Plusieurs solutions existent pour les réduire : Demander une remise lors de la négociation du prêt  Passer par un courtier, qui peut obtenir une exonération partielle  Ouvrir des produits bancaires complémentaires (compte épargne, assurance habitation). Le levier du changement d’assurance emprunteur La loi Lagarde de 2010 vous donne le droit de choisir en toute liberté le contrat d’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier. Dans les faits, peu d’emprunteurs en profitent. Chacun peut en revanche faire valoir ce droit dans un deuxième temps, une fois l’offre de prêt signée. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment sans frais. Il est donc possible de réduire considérablement la facture en optant pour une assurance déléguée auprès d’un assureur spécialisé. Exemple : sur un emprunt de 250 000 €, la différence de coût entre une assurance bancaire et une assurance externe peut atteindre 15 000 € sur 20 ans. Il est crucial de changer au plus tôt pour optimiser les économies potentielles, car le coût de l’assurance emprunteur est calculé sur le capital restant dû. Comment limiter l’impact de ces frais pour rester gagnant ? Comparer plusieurs banques avant de signer son crédit immobilier. Vérifier systématiquement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre entre autres les frais de dossier et l’assurance. C’est le seul indicateur officiel du coût global d’un crédit immobilier. Négocier systématiquement les frais de dossier, quitte à mettre les banques en concurrence. Souscrire une assurance déléguée, souvent 2 à 4 fois moins chère que l’assurance groupe. Faites-vous aider par un expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner au mieux de vos intérêts tout au long du processus de recherche et de souscription ou substitution. Le crédit immobilier reste-t-il rentable pour les banques ? Malgré des conditions monétaires dégradées, le crédit immobilier demeure un produit d’appel stratégique pour les établissements financiers. Il permet d’attirer de nouveaux clients et de vendre des produits annexes (assurance emprunteur, épargne, placements, assurance habitation). Grâce à l’augmentation des frais de dossier et au maintien de l’assurance de groupe, les banques continuent de générer des revenus confortables, tout en donnant l’illusion d’un financement compétitif. Conclusion Le crédit immobilier n’est pas seulement une question de taux. Les frais de dossier et l’assurance emprunteur représentent des éléments déterminants du coût total. Si les banques ont choisi de stabiliser leurs taux pour rester attractives, elles compensent largement via ces frais annexes. Pour l’emprunteur, la clé réside dans la vigilance et la comparaison. En utilisant les leviers de négociation et en recourant à l’assurance déléguée, il est possible de réduire de plusieurs milliers d’euros le coût global du financement.

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Remboursement des dépenses de santé : la part des mutuelles augmente

Chaque année, la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees) publie les comptes de la santé, un panorama complet sur le financement des soins en France. Les résultats 2024 mettent en lumière une évolution significative : la part des complémentaires santé, principalement les mutuelles, progresse, tandis que celle de la Sécurité sociale enregistre un léger recul. Les ménages, de leur côté, continuent également de supporter une fraction croissante des frais de santé. Ce constat révèle une tendance de fond : la répartition du financement des soins se modifie progressivement, avec une charge de plus en plus importante portée par les organismes complémentaires et les assurés eux-mêmes. Une hausse marquée des prestations des complémentaires santé En 2024, les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam), qui regroupent les mutuelles, les assureurs privés et les institutions de prévoyance, ont enregistré une progression notable de leurs prestations. Selon la Drees, ces dépenses se sont accrues de 6,2 % par rapport à 2023, soit une croissance deux fois plus élevée que celle observée en 2022 (+3 %). Cette augmentation traduit le rôle central joué par les mutuelles dans la prise en charge de nombreux soins. Contrairement aux régimes obligatoires de la Sécurité sociale, qui concentrent leur remboursement sur les dépenses essentielles, les Ocam couvrent largement les postes de soins où les restes à charge sont encore élevés : dentaire, optique, audioprothèses, mais aussi certains soins ambulatoires (consultations spécialistes par exemple). La consommation de soins et de biens médicaux (CSBM), qui désigne l’ensemble des dépenses médicales hors prévention, est désormais financée à 12,8 % par les complémentaires santé, soit une hausse de 0,3 point par rapport à 2023. On revient ainsi à un niveau proche de celui qui prévalait avant la crise sanitaire de la Covid-19. Mutuelle santé : 475 euros de prestations par habitant En termes financiers, le poids des complémentaires est loin d’être négligeable. En 2024, elles ont versé 32,5 milliards d’euros de prestations, soit l’équivalent de 475 € par habitant. Hausse des dépenses en dentaire, optique et audiologie Le remboursement des soins dentaires constitue l’un des principaux moteurs de cette progression. Rien que sur ce poste, les organismes complémentaires ont déboursé près de 6,4 milliards d’euros, représentant presque la moitié des coûts (48,5 %). Rapporté à la population, cela correspond à 94 € par habitant. L’optique reste également un secteur emblématique de l’intervention des mutuelles et assureurs : plus des deux tiers des frais (68,2 %) sont financés par les complémentaires, soit 5,6 milliards d’euros au total, et 82 € par habitant. Quant aux audioprothèses, bien qu’elles représentent un marché plus restreint, les Ocam assurent tout de même la moitié des dépenses dans ce domaine, pour un montant d’environ 1 milliard d’euros (14 € par habitant). À eux seuls, ces 3 secteurs (dentaire, optique et audioprothèses) absorbent près de 40 % des remboursements versés par les complémentaires santé. Rappelons que depuis 2021 les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) doivent appliquer la réforme 100% Santé, ou reste à charge zéro en dentaire (prothèses), optique (monture et verres de correction) et audiologie. La mise en place de ce dispositif qui oblige les complémentaires à prendre en charge l’intégralité du ticket modérateur des équipements du panier 1 (sans reste à charge) pèse considérablement sur leur équilibre financier. Ceci explique en partie l'augmentation très marquée des tarifs des complémentaires santé ces dernières années. Des soins ambulatoires de plus en plus pris en charge Outre les postes classiques, les dépenses en soins ambulatoires (soins ne nécessitant pas d’hospitalisation) connaissent également une progression notable. La Drees observe une hausse de 0,7 milliard d’euros sur ce poste en 2024. Cette évolution s’explique notamment par une demande accrue de soins spécialisés et par la revalorisation des tarifs depuis 2023. Dans ce contexte, les mutuelles apparaissent comme un acteur incontournable pour limiter le reste à charge des patients, particulièrement dans un système où l’assurance maladie obligatoire se recentre sur les dépenses prioritaires. Les mutuelles, premier acteur du secteur de la complémentaire santé Toutes catégories confondues, les mutuelles demeurent les principaux contributeurs au financement de la complémentaire santé. En 2024, elles ont versé 14 milliards d’euros de prestations sur le champ de la CSBM. Elles devancent ainsi les compagnies d’assurances, qui prennent en charge 11,9 milliards d’euros, ainsi que les institutions de prévoyance, à hauteur de 6,5 milliards d’euros. Cette répartition souligne la place prédominante des mutuelles dans le système français. Traditionnellement ancrées dans une logique de solidarité et de gestion à but non lucratif, elles continuent de représenter la forme la plus répandue de complémentaire santé auprès des ménages. Une part croissante du reste à charge pour les ménages Si les Ocam augmentent leur part de financement, les ménages ne sont pas en reste. En 2024, ils ont directement supporté 20 milliards d’euros de dépenses de santé, soit 7,8 % de la CSBM. Cette proportion progresse légèrement (+0,1 point par rapport à 2023), traduisant une charge financière toujours plus lourde pour les patients. En moyenne, le reste à charge par habitant était de 292 € en 2024, contre 276 € en 2023. Cette évolution est à mettre en parallèle avec la hausse continue du coût de certains soins et le développement de pratiques médicales non totalement prises en charge par la Sécurité sociale ni par les complémentaires, comme certaines médecines douces, les actes hors nomenclature ou les actes de confort. Un recul de la part de la Sécurité sociale Face à ces progressions assumées par les assurés et leurs complémentaires santé, le financement public enregistre un recul. En 2024, la part de la Sécurité sociale dans la CSBM passe de 79,9 % à 79,4 %, soit une baisse de 0,5 point. Le financement public de la santé représentait 202 milliards d’euros en 2024, soit 6,9% du PIB. En 2020, au moment de la crise Covid, les administrations publiques finançaient 80,1% de la CSBM. Cette diminution, bien que modeste, confirme une tendance structurelle : l’assurance maladie obligatoire se concentre de plus en plus sur les dépenses essentielles (hospitalisation, soins de ville), laissant une part croissante aux complémentaires et aux assurés. En 2024, les dépenses de santé ont totalisé 255 milliards d’euros, soit une consommation moyenne par habitant de 3 723 € par an, répartie ainsi : Soins hospitaliers : 1 765 € Soins ambulatoires : 1 137 € Médicaments : 504 € Dispositifs médicaux (optique, audiologie, etc.) : 317 € Une réorganisation progressive du financement des soins Ces chiffres traduisent une transformation progressive du modèle français de financement de la santé. Si la Sécurité sociale demeure le premier financeur, son rôle relatif s’amenuise au profit des Ocam et des ménages. Les mutuelles apparaissent comme un acteur de plus en plus central, notamment sur des postes coûteux comme l’optique, le dentaire et les audioprothèses. Alors que l’Assurance Maladie prévoit de moins rembourser certains soins en 2026, comme les cures thermales et les lunettes, mais aussi les dépenses relatives aux patients en ALD (Affection de Longue Durée), cette évolution pose question sur l’égalité d’accès aux soins. En effet, si la part des ménages augmente, certains patients risquent de renoncer à des traitements faute de moyens suffisants ou de couverture complémentaire adaptée.