Crédit immobilier et taux d’usure en janvier 2023 : les courtiers alertent le gouvernement

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Depuis l’été dernier, l’accès au crédit immobilier s’est très nettement resserré compte tenu de la problématique des taux d’usure inadaptés à la réalité des taux d’emprunt. À diverses reprises, les courtiers ont alerté les autorités financières sur ce dysfonctionnement réglementaire qui prive les ménages d’accession à la propriété et grippe tout le marché immobilier. Mercredi 4 janvier, ils sont de nouveau montés au créneau via un courrier adressé au ministre du Logement Olivier Klein.  

Une hausse des taux d’usure insuffisante

Comme chaque trimestre, les taux d’usure ont été révisés le 1er janvier 2023. Le taux maximum légal pour les prêts de 20 ans et plus passe ainsi de 3,05% à 3,57%, un relèvement de 52 points de base tant attendu par les emprunteurs dont le dossier a été recalé fin 2022 et par les professionnels du crédit, à commencer par les courtiers, en première ligne du désespoir des ménages à qui les banques refusent l’octroi du financement, non pour défaut de solvabilité, mais à cause d’un TAEG qui excède un taux d’usure totalement décorrélé de la réalité du marché.

Lancez-vous sans tarder si vous avez un projet immobilier, car le passage est aussi mince qu’un chas d’aiguille. Avec des taux moyens bruts déjà autour de 2,50% sur 20 ans et supérieurs à 3% sur la durée maximale autorisée de 25 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), la marge de manœuvre est faible, pour ne pas dire inexistante. Le taux plafond devant inclure toutes les composantes du crédit (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur), rares sont les candidats à pouvoir décrocher leur financement.

Et nous ne sommes qu’au début janvier ! Les taux d’usure sont en place jusqu’au 31 mars. Dans l’intervalle, les banques vont ajuster leurs barèmes de taux à la hausse en vertu des contraintes imposées par le contexte monétaire. Les courtiers anticipent des taux d’intérêts sur 20 ans autour de 3,50% au printemps. 

Réformer rapidement les taux d’usure

Le problème n’est pas nouveau. Depuis la remontée des taux d’emprunt en mars 2022, consécutive à l’envolée de l’inflation et au durcissement des conditions de refinancement pour les banques de détail, les refus sont légion. Au cours de second semestre 2022, près de la moitié des demandes de crédit immobilier étaient recalées alors même que le taux d’endettement respecte le plafond réglementaire (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse). Déjà au taquet niveau apport personnel (en moyenne 21% du montant d’une opération), les ménages voient leur projet d’accession à la propriété s’évanouir pour cause d’une réglementation du crédit devenue inadaptée.

En novembre dernier, le Fonds Monétaire International (FMI) avait préconisé aux autorités françaises, à savoir le ministère de l’Économie et la Banque de France, de modifier le mode de calcul de l’usure afin que celle-ci reflète mieux les conditions du marché pour éviter l’éviction injuste des candidats à l’emprunt immobilier. Cette recommandation ne fait qu’appuyer les appels incessants des courtiers à réformer l’usure de toute urgence. La manifestation des courtiers devant la Banque de France en septembre 2022 n’avait rien donné si ce n’est la connaissance tacite de leur métier.

Les propositions des courtiers en crédit immobilier

Les intermédiaires ne baissent pas les bras, car leur profession est menacée, tout comme l’activité de milliers de professionnels de l’immobilier (promoteurs, constructeurs, artisans du bâtiment, agences immobilières, notaires). Dans un courrier adressé hier au ministre du Logement Olivier Klein, les six grandes associations représentatives des courtiers (l’Afib, la CNCEF Crédit, l’Anacofi, la CNCGP, l’Apic et La compagnie IOBSP) demandent à l’exécutif un signal positif « pour décongestionner l’accès au crédit ».

Ils fustigent le mode de calcul de l’usure qui « ne parvient pas à contrebalancer ni la hausse des taux de crédit, ni le plafond d’endettement fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière ». Cette méthodologie qui provoque jusqu’à six mois de retard entre les taux décaissés par les banques, c’est-à-dire négociés trois mois auparavant, et les taux du marché a « pour résultat d’exclure de l’accès au crédit une proportion grandissante d’emprunteurs et de gripper toute la chaîne de l’immobilier, de la construction à la location, en passant par la promotion et la transaction ».

Le collectif propose de fédérer tous les acteurs de l’immobilier, également les associations de consommateurs, pour travailler sur des pistes d’amélioration. Parmi elles, sortir l’assurance emprunteur du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), une idée avancée en vain à diverses reprises. L’assurance de prêt est en effet liée au profil de l’emprunteur, il serait donc logique que l’usure ne tienne pas compte d’un paramètre individuel qui se révèle discriminant pour la communauté.

Les courtiers réclament également :

  • une augmentation des plafonds des prêts bonifiés accordés par Action Logement
  • ou une augmentation de la durée maximale des prêts immobiliers, actuellement fixée à 25 ans (jusqu’à 27 ans pour les crédits destinés à financer des biens neufs ou avec travaux d’envergure entraînant la jouissance du logement postérieure au déblocage des fonds)
  • ou une dérogation provisoire de la méthode de calcul du taux d’usure.

La loi autorise en effet la Banque de France à mettre en œuvre des mesures transitoires, dérogeant aux règles de l’usure, sur une période ne pouvant excéder huit trimestres consécutifs, en cas de « variation d'une ampleur exceptionnelle du coût des ressources des établissements de crédit et des sociétés de financement ». On y est ! Depuis plusieurs mois, les banques n’engrangent aucune profitabilité sur les nouveaux prêts, ce qui les oblige à fermer le robinet du crédit immobilier.

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Changement d’assurance emprunteur : devez-vous payer des pénalités ?

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Achat immobilier : les bonnes nouvelles pour emprunter en 2024

Après une année 2023 particulièrement difficile pour le marché immobilier, l’activité reprend doucement grâce à la conjonction de plusieurs facteurs. L’accès au crédit se desserre quelque peu, même si on attendait des mesures plus pertinentes de la part des autorités financières. Taux d’intérêts, niveau de l’apport personnel, règles d’octroi, prix des logements, voici les nouvelles données à retenir pour ce début d’année 2024. Taux d’emprunt immobilier en baisse On assiste au retour des taux inférieurs à 4% en 2024. C’est le premier moteur du marché : le niveau des taux joue sur la capacité d’emprunt des ménages. Les taux ont commencé à stagner fin 2023 avant d’être orientés à la baisse en janvier dernier. Le meilleur taux sur 20 ans se situe désormais autour de 3,70%, la moyenne étant à 4,05% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même sur 25 ans, les dossiers premium peuvent s’endetter sous les 4%. Les profils les moins bien dotés en revenus et en apport personnel écopent de taux au-delà de 5% sur ces deux durées. L’écart avec le taux d’usure doit rester suffisant pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Taux d’usure à un rythme trimestriel Entre février et décembre 2023, le taux d’usure était mensualisé pour contrer la remontée rapide des taux d’intérêts et éviter un trop grand nombre de refus de prêt par l'effet ciseau. La détente sur les taux permet un retour à la révision trimestrielle de l’usure en janvier 2024. Le taux d’usure est fixé à 6,29% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus pour le premier trimestre 2024. Pour mémoire, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser et son calcul comprend tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire : intérêts, garantie, frais de dossiers, primes d’assurance emprunteur, etc. L’évolution du taux d’usure tous les trois mois offre une meilleure visibilité aux emprunteurs : ces derniers bénéficient d’un temps plus long pour faire une demande de crédit, sans risquer un changement rapide des conditions monétaires. Apport personnel en baisse La hausse brutale des taux, couplée à la rigidité des normes d’octroi, a renforcé les exigences des banques en matière d’apport personnel. Après une envolée historique ces trois dernières années, l’apport retrouve des niveaux presque « normaux ». Il est en baisse de près de 18,5% en février par rapport à décembre 2023, ce qui représente tout de même un montant moyen de 54 798€ à l’échelle nationale, contre 64 942€.  Deux raisons expliquent ce moindre appétit des banques en matière d’apport : Redynamiser le crédit immobilier après le marasme de 2023 (-40% de production de crédits) Laisser aux emprunteurs une épargne disponible en cas de coup dur. L’apport personnel reste à un niveau élevé, à environ 30% du montant d’une opération. En Île-de-France où l’immobilier est plus cher qu’ailleurs, la mise de fonds est à 6 chiffres, à plus de 150 000€. Crédit immobilier : un peu de lest sur les règles d’octroi Les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2020 ne bougent pas ou peu : la seule concession accordée par le régulateur est d’abaisser le ratio de travaux pour bénéficier d’une durée de remboursement plus longue.  La durée maximale de remboursement d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans, sauf exception où elle peut aller jusqu’à 27 ans :  dans le neuf (achat en VEFA et construction)  dans l’ancien sous condition de travaux de rénovation dont l’enveloppe représente au moins 10% du montant de l’opération, contre 25% auparavant. Le taux d’endettement reste irrémédiablement plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, quel que soit le niveau du reste à vivre. La Banque de France a par ailleurs consenti à une seconde chance pour certaines demandes refusées. Retrouvez les conditions pour le réexamen d’un prêt immobilier refusé en 2024. Signalons également que le gouvernement a suggéré aux banques de mettre en place une nouvelle forme de prêt qui combinerait prêt in fine et crédit classique. Malheureusement, le prêt in fine reste une fausse bonne idée, car, s’il est une solution d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est nullement conseillé pour l’accession à la propriété compte tenu d’intérêts plus importants que dans un prêt amortissable classique. Prix immobiliers : correction plus marquée en 2024 En 2023, les prix dans l’ancien se sont contentés d’une baisse moyenne très minime de -1% à l’échelle hexagonale (chiffres Fnaim). Le repli a été plus net à Paris (-5,7%), en Île-de-France (-3,6%) et dans les 10 plus grandes villes de province (-2,6%) que dans les communes de taille moyenne (-0,2%) et en zones rurales (-0,4%). Pour l’année 2024, la Fnaim anticipe une correction des prix entre -5% et -7%, tandis que Meilleurs Agents, site référent de l’estimation immobilière, table sur -4%.