Le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus est passé de 3,05% à 3,57% au 1er janvier 2023. Si la révision du taux maximum légal est une bonne nouvelle, celle-ci risque d’être rapidement douchée par la progression des taux d’emprunt. Le scénario du trimestre précédent se rejoue, comme dans le film « Un jour sans fin » où l’histoire se répète indéfiniment. Allô la Banque de France !
Hausse du taux d’usure au 1er janvier 2023
Le 28 décembre dernier, la Banque de France a communiqué les nouveaux taux d’usure applicables à compter du 1er janvier 2023. Dans le détail, les taux maximum légaux pour le trimestre en cours sont les suivants :
- prêts d’une durée inférieure à 10 ans : 3,41%
- prêts d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,53%
- prêts d’une durée de 20 ans et plus : 3,57%
- prêts à taux variable : 3,35%
- prêts relais : 3,76%
Pour rappel, le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Ce taux contient tous les frais relatifs à l’obtention du financement :
- les intérêts d’emprunt qui rémunèrent la banque pour le service rendu
- la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
- les frais de dossier
- les primes d’assurance emprunteur
- les parts sociales dans le cadre d’un prêt émis par une banque mutualiste.
S’y ajoutent le cas échéant, dès lors qu’ils sont exigés par le prêteur pour accorder le prêt, les frais d’expertise du bien et la rémunération du courtier en crédit immobilier.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne d’un crédit immobilier est légèrement supérieure à 20 ans. Ce qui intéresse essentiellement les candidats à l’emprunt est donc la valeur de l’usure sur cette maturité. En gagnant 52 points de base par rapport au trimestre précédent, le taux maximum autorisé devrait ouvrir une fenêtre de tir pour les ménages emprunteurs.
Taux d’emprunt en progression constante
Les conditions d’emprunt en janvier 2023 semblent favorables aussi bien aux nouveaux emprunteurs qu’aux dossiers bloqués ces dernières semaines. Une apparence trompeuse car depuis mi-2022 les banques rehaussent leurs barèmes de taux jusqu’à deux fois par mois pour s’ajuster au contexte monétaire. Les banques de détail sont tributaires du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne ou refi dans le jargon, fixé à 2,50% depuis le 21 décembre 2022, contre 0% depuis mars 2016. Il s’agit de la quatrième hausse consécutive depuis juillet dernier et ce ne devrait pas être la dernière, la BCE étant bien décidée à poursuivre sa stratégie de resserrement de la politique monétaire pour freiner l’inflation.
Les taux d’emprunt des établissements de crédit sont par ailleurs définis en fonction d’une autre ressource : l’OAT 10 ans qui est l’emprunt obligataire à 10 ans de l’État français sur les marchés financiers. Son taux est passé au-dessus de 3% fin décembre, une première depuis 2012, époque où le taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans s’affichait au-delà de 4%.
Actuellement, le taux moyen sur 20 ans frôle 2,50% et on verra très bientôt des taux à plus de 3%. Ce seuil est déjà dépassé pour les prêts remboursés sur 25 ans, durée maximale autorisée selon les normes d’octroi juridiquement imposées. Emprunter sur 25 ans est illusoire avec un taux d'usure à 3,57% !
Compte tenu de ces paramètres en perpétuel mouvement, le mode de calcul de l’usure, sur une base trimestrielle, devient vite obsolète, avec des valeurs stagnantes qui n’évoluent plus pour trois longs mois en dépit de la progression permanente des taux du marché. Une problématique que la Banque de France refuse de regarder en face malgré les chiffres alarmants de la production de crédits immobiliers (-37% sur un an en base trimestrielle septembre/novembre 2022).
Courtier et délégation d’assurance emprunteur
Les probabilités de décrocher son crédit immobilier vont donc se réduire comme peau de chagrin à mesure de l’augmentation des taux d’intérêts. N’attendez plus si vous souhaitez acquérir un logement et pour optimiser vos chances, faites appel à un courtier, un expert du crédit qui vous aidera à monter rapidement un dossier complet.
Profitez-en pour déléguer l’assurance emprunteur, le seul levier d’économies vu que les taux d’intérêts sont aujourd’hui difficilement négociables. Les offres individualisées proposées par les assureurs alternatifs, jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires, vous permettent d’abaisser significativement le TAEG, pour réduire le coût global de votre crédit, voire de rester sous l’usure, gage pour obtenir le financement.
Si, pressé par le temps, vous n’avez pas pu souscrire une assurance externe, la réglementation vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. La loi Lemoine est la vraie réussite de l’année immobilière 2022, qui restera marquée par le dysfonctionnement de l’usure. Bis repetita en 2023 ?
