Crédit immobilier janvier 2023 : lancez-vous sans tarder !

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Le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus est passé de 3,05% à 3,57% au 1er janvier 2023. Si la révision du taux maximum légal est une bonne nouvelle, celle-ci risque d’être rapidement douchée par la progression des taux d’emprunt. Le scénario du trimestre précédent se rejoue, comme dans le film « Un jour sans fin » où l’histoire se répète indéfiniment. Allô la Banque de France !

Hausse du taux d’usure au 1er janvier 2023

Le 28 décembre dernier, la Banque de France a communiqué les nouveaux taux d’usure applicables à compter du 1er janvier 2023. Dans le détail, les taux maximum légaux pour le trimestre en cours sont les suivants :

  • prêts d’une durée inférieure à 10 ans : 3,41%
  • prêts d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,53%
  • prêts d’une durée de 20 ans et plus : 3,57%
  • prêts à taux variable : 3,35%
  • prêts relais : 3,76%

Pour rappel, le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Ce taux contient tous les frais relatifs à l’obtention du financement :

  • les intérêts d’emprunt qui rémunèrent la banque pour le service rendu
  • la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
  • les frais de dossier
  • les primes d’assurance emprunteur
  • les parts sociales dans le cadre d’un prêt émis par une banque mutualiste.

S’y ajoutent le cas échéant, dès lors qu’ils sont exigés par le prêteur pour accorder le prêt, les frais d’expertise du bien et la rémunération du courtier en crédit immobilier.

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne d’un crédit immobilier est légèrement supérieure à 20 ans. Ce qui intéresse essentiellement les candidats à l’emprunt est donc la valeur de l’usure sur cette maturité. En gagnant 52 points de base par rapport au trimestre précédent, le taux maximum autorisé devrait ouvrir une fenêtre de tir pour les ménages emprunteurs.

Taux d’emprunt en progression constante

Les conditions d’emprunt en janvier 2023 semblent favorables aussi bien aux nouveaux emprunteurs qu’aux dossiers bloqués ces dernières semaines. Une apparence trompeuse car depuis mi-2022 les banques rehaussent leurs barèmes de taux jusqu’à deux fois par mois pour s’ajuster au contexte monétaire. Les banques de détail sont tributaires du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne ou refi dans le jargon, fixé à 2,50% depuis le 21 décembre 2022, contre 0% depuis mars 2016. Il s’agit de la quatrième hausse consécutive depuis juillet dernier et ce ne devrait pas être la dernière, la BCE étant bien décidée à poursuivre sa stratégie de resserrement de la politique monétaire pour freiner l’inflation.

Les taux d’emprunt des établissements de crédit sont par ailleurs définis en fonction d’une autre ressource : l’OAT 10 ans qui est l’emprunt obligataire à 10 ans de l’État français sur les marchés financiers. Son taux est passé au-dessus de 3% fin décembre, une première depuis 2012, époque où le taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans s’affichait au-delà de 4%.

Actuellement, le taux moyen sur 20 ans frôle 2,50% et on verra très bientôt des taux à plus de 3%. Ce seuil est déjà dépassé pour les prêts remboursés sur 25 ans, durée maximale autorisée selon les normes d’octroi juridiquement imposées. Emprunter sur 25 ans est illusoire avec un taux d'usure à 3,57% !

Compte tenu de ces paramètres en perpétuel mouvement, le mode de calcul de l’usure, sur une base trimestrielle, devient vite obsolète, avec des valeurs stagnantes qui n’évoluent plus pour trois longs mois en dépit de la progression permanente des taux du marché. Une problématique que la Banque de France refuse de regarder en face malgré les chiffres alarmants de la production de crédits immobiliers (-37% sur un an en base trimestrielle septembre/novembre 2022).

Courtier et délégation d’assurance emprunteur

Les probabilités de décrocher son crédit immobilier vont donc se réduire comme peau de chagrin à mesure de l’augmentation des taux d’intérêts. N’attendez plus si vous souhaitez acquérir un logement et pour optimiser vos chances, faites appel à un courtier, un expert du crédit qui vous aidera à monter rapidement un dossier complet.

Profitez-en pour déléguer l’assurance emprunteur, le seul levier d’économies vu que les taux d’intérêts sont aujourd’hui difficilement négociables. Les offres individualisées proposées par les assureurs alternatifs, jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires, vous permettent d’abaisser significativement le TAEG, pour réduire le coût global de votre crédit, voire de rester sous l’usure, gage pour obtenir le financement.

Si, pressé par le temps, vous n’avez pas pu souscrire une assurance externe, la réglementation vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. La loi Lemoine est la vraie réussite de l’année immobilière 2022, qui restera marquée par le dysfonctionnement de l’usure. Bis repetita en 2023 ?

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Mutuelles santé : cyberattaque au tiers payant pour 33 millions d’assurés

Fin janvier 2024, les données de plus de 33 millions de personnes ont été piratées lors d’une cyberattaque sur deux gros opérateurs assurant la gestion du tiers payant d’une centaine de complémentaires santé. Quelles sont exactement les données concernées ? Quels sont les risques pour les assurés, victimes collatérales de ce piratage ? Piratage de données en ligne pour 33 millions de personnes Entre le 21 janvier et le 4 février, deux sociétés servant d’intermédiaires entre les professionnels de santé (médecins, pharmaciens, opticiens, dentistes, infirmiers, etc.) et les organismes de complémentaire santé ont été la cible d’une cyberattaque. Il s’agit de Viamedis, principal opérateur de tiers payant et filiale des groupes Malakoff Humanis et Vyv, et d’Almerys, expert des hautes technologies appliquées à l’assurance et à la santé. Lors d’une consultation ou d’un acte médical, ce sont ces sociétés qui sont interrogées par le praticien pour savoir s’il peut accorder le tiers payant à l’assuré via sa carte de mutuelle santé. L’information a été rendue publique par la Cnil (Commission nationale de l’informatique et des libertés) le mercredi 7 février. L'instance estime que plus de 33 millions d’assurés sont potentiellement touchés par la fuite de données ayant visé Viamedis et Almerys. Ces deux très importants prestataires sont affiliés à une centaine de complémentaires santé, couvrant quelque 40 millions d’assurés sociaux, et comptent plus de 200 000 adhérents professionnels. Le détail des données piratées  Les cyber-attaquants ont usurpé l’identité de soignants pour entrer sur la plateforme de gestion Viamedis, ce qui leur a permis d’accéder à des millions de données personnelles de bénéficiaires du tiers payant. Quelques jours plus tard, ce fut au tour d’Almerys de subir le même sort. Les données concernées par ces attaques sont : l’état civil la date de naissance le numéro de Sécurité sociale le nom de l’organisme assureur les garanties du contrat souscrit La Cnil a précisé que les informations plus sensibles ne sont pas concernées par la violation : les données médicales les informations bancaires les remboursements santé les coordonnées postales les numéros de téléphone et adresses mail. Viamedis a par ailleurs constaté le vol de données de professionnels de santé (raison sociale, RIB, numéro de Siret, login pour la plateforme de gestion), des informations qui pourraient être utilisées à des fins de fraudes financières et de phishing (hameçonnage). Les risques pour les assurés de mutuelle santé Il revient aux mutuelles et autres complémentaires santé travaillant avec Viamedis et Almerys d’informer individuellement et directement, dans les plus brefs délais, leurs adhérents ou assurés, conformément au règlement général sur la protection des données (RGPD). À noter : si vous recevez un courrier ou un mail de votre mutuelle vous informant de la cyberattaque sur les plateformes de tiers payant, sachez que cette communication ne confirme pas que vous êtes réellement affecté par l’incident. Si les données de contact ne sont pas affectées, ce qui minimise les risques de phishing, les informations volées peuvent être couplées à d’autres données provenant de fuites antérieures. Cela demanderait toutefois beaucoup de temps et d’énergie aux pirates pour recouper les données et en tirer profit. Le risque majeur concerne l’usurpation d’identité, une infraction dont il est difficile de se prémunir. La Cnil recommande aux assurés de rester vigilants et leur conseille : d’être prudents sur les sollicitations qu’ils peuvent recevoir (téléphone, courriels), en particulier s’ils concernent des remboursements de frais de santé ; de vérifier périodiquement les activités et mouvements sur leurs différents comptes. Dans l’immédiat, le service de tiers payant est affecté. Les professionnels de santé sont contraints de refuser l’avance de frais aux patients affiliées aux organismes partenaires de Viamedis et d’Almerys. Une enquête préliminaire a été confiée à la Brigade de Lutte contre la Cybercriminalité. Si vous êtes concerné par le vol de données visant les opérateurs Viamedis et Almerys, vous pouvez déposer plainte via le formulaire mis en ligne par l’administration française.

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Changement d’assurance emprunteur : devez-vous payer des pénalités ?

La loi Lemoine permet de changer d’assurance de prêt immobilier facilement. Cette opportunité est source d’économies juteuses, mais la procédure de changement est-elle assortie de pénalités financières pour l’emprunteur ? Retour sur une loi essentielle pour le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs. Changement d’assurance emprunteur : c’est gratuit ! En place depuis 2022, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur prêt immobilier, de résilier le contrat d’assurance en cours à tout moment pour le substituer par une offre librement choisie qui leur convient mieux. Auparavant, il fallait s’appuyer sur la date d’échéance pour engager une démarche de résiliation/substitution (loi Bourquin), ce qui rendait la procédure hasardeuse, car les banques jouaient sur le flou autour de cette date pour faire échouer les demandes de changement. Leur motivation : conserver la mainmise sur ce produit qui génère entre 8 et 10 milliards d’euros de cotisations annuelles. Environ 80% des emprunteurs sont couverts par l’assurance de leur banque et dans l’immense majorité des situations, ils paient trop cher. Vous n’avez rien à débourser pour changer d’assurance de prêt immobilier. La banque n’a pas le droit de facturer des frais de substitution. Elle doit par ailleurs garder inchangées les conditions du prêt. L’acceptation d’une assurance externe s’accompagne de l’émission d’un avenant au contrat, qui, elle aussi, s’effectue gratuitement. Les seuls frais à payer sont ceux relatifs à l’adhésion au nouveau contrat d’assurance : frais de dossier entre 20€ et 60€, et frais d’association entre 5€ et 10€ par an. Pourquoi changer d’assurance de prêt immobilier ? Les assurances proposées par les banques sont jusqu’à trois fois plus chères que les offres externes concurrentes, à garanties équivalentes. Le premier avantage à changer de formule est donc financier. Attention : pour que la banque accepte le changement, le nouveau contrat doit présenter une équivalence de niveau de garanties avec l’ancien. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise par votre banque pour bien respecter cette obligation. Faire de économies En substituant l’assurance groupe du prêteur par une offre individuelle externe, vous pouvez réduire cette dépense contrainte de 60%. Sur la durée restante d’un crédit immobilier, l’économie potentielle se chiffre en centaines voire milliers d’euros.  Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour constater combien il est possible de gagner en changeant d’assurance au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. Bénéficier de garanties adaptées Les assurances bancaires sont mutualisées et conçues pour une communauté d’emprunteurs. La concurrence propose des offres sur-mesure dont les garanties correspondent au profil de chacun (âge, profession, état de santé). En choisissant une assurance déléguée, vous optimisez votre protection grâce à des garanties adaptées à vos besoins, dans le respect de l’exigence de couverture minimale imposée par la banque. Modifier les quotités d’assurance Si vous empruntez à deux, l’assurance couvre chaque tête, avec une répartition du capital qui peut aller de 100% à 200%. Cette dernière option coûte deux fois plus cher, mais permet une protection optimale pour chaque co-emprunteur. Si vous estimez que la quotité souscrite initialement n’est pas adaptée, vous pouvez la modifier en changeant de contrat. Jouer sur la quotité d’assurance est un arbitrage difficile, cela consiste à protéger au mieux financièrement celui qui serait pénalisé en cas de décès de son co-emprunteur. Comment changer d’assurance emprunteur ? En supprimant l’obligation de respecter une date butoir, la loi Lemoine simplifie le changement d’assurance emprunteur. Débarrassé de la contrainte calendaire, vous pouvez vous consacrer pleinement à la recherche d’une assurance parfaitement adaptée à vos besoins au meilleur prix : Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier : vous accédez gratuitement et rapidement aux meilleurs devis du marché, en adéquation avec l’exigence d’équivalence de garanties. Sélectionnez le contrat le plus compétitif : vous pouvez être accompagné par un courtier spécialisé pour arrêter votre choix et bien appréhender l’étendue des garanties. Résiliez l’assurance bancaire par courrier recommandé, auquel vous joignez le nouveau contrat et les conditions générales. La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour vous donner une réponse et motiver par écrit de manière exhaustive tout refus éventuel. Chez Magnolia.fr, nos experts peuvent prendre en charge l’ensemble des formalités administratives sur demande de votre part. La loi Lemoine a rendu le changement d’assurance emprunteur plus simple, nous allons encore plus loin dans l’intention.

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Achat immobilier : les bonnes nouvelles pour emprunter en 2024

Après une année 2023 particulièrement difficile pour le marché immobilier, l’activité reprend doucement grâce à la conjonction de plusieurs facteurs. L’accès au crédit se desserre quelque peu, même si on attendait des mesures plus pertinentes de la part des autorités financières. Taux d’intérêts, niveau de l’apport personnel, règles d’octroi, prix des logements, voici les nouvelles données à retenir pour ce début d’année 2024. Taux d’emprunt immobilier en baisse On assiste au retour des taux inférieurs à 4% en 2024. C’est le premier moteur du marché : le niveau des taux joue sur la capacité d’emprunt des ménages. Les taux ont commencé à stagner fin 2023 avant d’être orientés à la baisse en janvier dernier. Le meilleur taux sur 20 ans se situe désormais autour de 3,70%, la moyenne étant à 4,05% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même sur 25 ans, les dossiers premium peuvent s’endetter sous les 4%. Les profils les moins bien dotés en revenus et en apport personnel écopent de taux au-delà de 5% sur ces deux durées. L’écart avec le taux d’usure doit rester suffisant pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Taux d’usure à un rythme trimestriel Entre février et décembre 2023, le taux d’usure était mensualisé pour contrer la remontée rapide des taux d’intérêts et éviter un trop grand nombre de refus de prêt par l'effet ciseau. La détente sur les taux permet un retour à la révision trimestrielle de l’usure en janvier 2024. Le taux d’usure est fixé à 6,29% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus pour le premier trimestre 2024. Pour mémoire, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser et son calcul comprend tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire : intérêts, garantie, frais de dossiers, primes d’assurance emprunteur, etc. L’évolution du taux d’usure tous les trois mois offre une meilleure visibilité aux emprunteurs : ces derniers bénéficient d’un temps plus long pour faire une demande de crédit, sans risquer un changement rapide des conditions monétaires. Apport personnel en baisse La hausse brutale des taux, couplée à la rigidité des normes d’octroi, a renforcé les exigences des banques en matière d’apport personnel. Après une envolée historique ces trois dernières années, l’apport retrouve des niveaux presque « normaux ». Il est en baisse de près de 18,5% en février par rapport à décembre 2023, ce qui représente tout de même un montant moyen de 54 798€ à l’échelle nationale, contre 64 942€.  Deux raisons expliquent ce moindre appétit des banques en matière d’apport : Redynamiser le crédit immobilier après le marasme de 2023 (-40% de production de crédits) Laisser aux emprunteurs une épargne disponible en cas de coup dur. L’apport personnel reste à un niveau élevé, à environ 30% du montant d’une opération. En Île-de-France où l’immobilier est plus cher qu’ailleurs, la mise de fonds est à 6 chiffres, à plus de 150 000€. Crédit immobilier : un peu de lest sur les règles d’octroi Les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2020 ne bougent pas ou peu : la seule concession accordée par le régulateur est d’abaisser le ratio de travaux pour bénéficier d’une durée de remboursement plus longue.  La durée maximale de remboursement d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans, sauf exception où elle peut aller jusqu’à 27 ans :  dans le neuf (achat en VEFA et construction)  dans l’ancien sous condition de travaux de rénovation dont l’enveloppe représente au moins 10% du montant de l’opération, contre 25% auparavant. Le taux d’endettement reste irrémédiablement plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, quel que soit le niveau du reste à vivre. La Banque de France a par ailleurs consenti à une seconde chance pour certaines demandes refusées. Retrouvez les conditions pour le réexamen d’un prêt immobilier refusé en 2024. Signalons également que le gouvernement a suggéré aux banques de mettre en place une nouvelle forme de prêt qui combinerait prêt in fine et crédit classique. Malheureusement, le prêt in fine reste une fausse bonne idée, car, s’il est une solution d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est nullement conseillé pour l’accession à la propriété compte tenu d’intérêts plus importants que dans un prêt amortissable classique. Prix immobiliers : correction plus marquée en 2024 En 2023, les prix dans l’ancien se sont contentés d’une baisse moyenne très minime de -1% à l’échelle hexagonale (chiffres Fnaim). Le repli a été plus net à Paris (-5,7%), en Île-de-France (-3,6%) et dans les 10 plus grandes villes de province (-2,6%) que dans les communes de taille moyenne (-0,2%) et en zones rurales (-0,4%). Pour l’année 2024, la Fnaim anticipe une correction des prix entre -5% et -7%, tandis que Meilleurs Agents, site référent de l’estimation immobilière, table sur -4%.