Loi Lemoine assurance emprunteur : la réussite de l’année immobilière 2022

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Le marché immobilier 2022 a souffert de la vive remontée des taux d’emprunt et du blocage opéré par les taux d’usure. Bon nombre de projets immobiliers ont été entravés par ces deux facteurs conjugués, mais les ménages français, qu’ils soient nouveaux emprunteurs ou déjà détenteurs d’un crédit, peuvent désormais bénéficier d’une avancée réglementaire majeure en matière d’assurance de prêt grâce à la loi Lemoine.

Changement d’assurance emprunteur à tout moment

Adoptée en février 2022, la loi Lemoine pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur est entrée en application dès le 1er juin dernier.

Les trois adjectifs ont leur importance :

  • plus juste : historiquement, le marché de l’assurance de prêt immobilier est verrouillé par les banques qui en détiennent 87% des cotisations annuelles, alors que les offres proposées par la concurrence peuvent être jusqu’à quatre fois moins chères.
  • plus simple : changer d’assurance de prêt immobilier s’appuyait jusqu’alors sur les lois Hamon et Bourquin, ce dernier dispositif obligeant à respecter une date d’échéance que l’emprunteur ignorait le plus souvent.
  • plus transparent : les obligations d’information des banques sont renforcées en matière de droit au changement et de coût de l’assurance.

La mesure centrale de la loi Lemoine prévoit le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Dès le 1er juin 2022, les nouveaux emprunteurs ont pu bénéficier de ce droit, devenu applicable à tous, quelle que soit l’antériorité du contrat, à partir du 1er septembre dernier.

L’engouement est au rendez-vous. Chez le courtier Magnolia.fr, on constate un boom du changement d’assurance de prêt immobilier. Les demandes de changement en cours de prêt ont bondi de 300% dès septembre, et représentent désormais 80% des dossiers en délégation. Les foyers français se ruent sur cette mesure pouvoir d’achat qui ne coûte rien aux finances publiques.

Le changement d’assurance emprunteur ne rencontrerait pas un tel succès si les économies n’étaient pas significatives. Le gain potentiel par emprunteur est entre 100 et 200€ par mois, et sur la durée restante du crédit, l’économie moyenne se situe autour de 10 000€.

Renforcement de l’information en assurance de prêt immobilier

L’information est l’oxygène du marché de l’assurance emprunteur. La loi Lemoine impose désormais aux banques deux nouvelles obligations :

  • le coût de l’assurance sur 8 ans : la construction de la prime pouvant être à taux constant ou à taux variable, le coût, s’il est identique sur la durée prévue, peut être très différent en cours de prêt. Au bout de 8 à 10 ans, qui est la durée moyenne de remboursement d’un prêt immobilier en France, une prime en pourcentage du capital restant dû à âge atteint est supérieure à celle assise sur le capital restant dû ou capital initial. Si la première méthode de calcul est cohérente avec le profil de risque de l’emprunteur, elle renchérit le coût de l’assurance pour les personnes qui soldent leur crédit avant le terme, en cas de revente du bien par exemple.
  • l’information annuelle de l’emprunteur de son droit de résiliation à tout moment sur tout support papier ou sur tout support durable, et des modalités de résiliation et des différents délais de notification et d’information qu’il doit respecter.

Les banques sont passibles d’une amende administrative de 15 000€ en cas de manquements à ces obligations constatés par l’autorité compétente.

Meilleure inclusion des emprunteurs à risque de santé

Le changement de contrat à tout moment a été arraché de haute lutte par les députés à l’origine du texte de loi, en premier chef Patricia Lemoine. Les sénateurs estimaient que les dispositifs en place (lois Hamon et Bourquin) étaient suffisants, même si la délégation, en intention initiale comme en cours de prêt, stagnait pour le moins, en dépit du droit au libre choix du contrat depuis septembre 2010 (loi Lagarde assurance emprunteur). La contrepartie demandée a été d’élargir l’accès à l’assurance de prêt immobilier aux personnes pénalisées par un passif de santé.

La loi Lemoine contient deux mesures inclusives :

  1. la suppression du questionnaire de santé pour les crédits immobiliers de moins de 200 000€ par emprunteur sous réserve que le terme intervient avant le 60ème anniversaire ;
  2. le renforcement du droit à l’oubli : la banque ne peut recueillir aucune information médicale relatives à une pathologie cancéreuse et à l’hépatite virale C passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique.

Il était prévu que des négociations sur la possibilité d’appliquer le droit à l’oubli à d’autres pathologies soient engagées par les signataires de la convention Aeras (s’Assurer et emprunteur avec un risque aggravé de santé), dans un délai de trois mois à compter de la promulgation de la loi Lemoine, et que la grille de référence évolue elle aussi. L’amélioration se traduit par le passage de l’infection VIH de la partie 2 à la partie 1 de la grille de référence, ce qui correspond à :

  • une absence de surprime et d’exclusion de garantie ;
  • la suppression du critère de début de traitement après janvier 2005 ;
  • le raccourcissement de deux à un an de la durée d’observation des réponses au traitement ;
  • la disparition des questions concernant l’usage du tabac et le dosage de la cotinine urinaire.

Le plafond de prêt immobilier pour bénéficier de la convention Aeras est par ailleurs passé de 320 000€ à 420 000€ par emprunteur.

L’effet boomerang de la loi Lemoine

Le revers de la médaille de ces dispositifs qui mettent fin à une discrimination due aux risques de santé est le renchérissement des tarifs d’assurance de prêt immobilier. Certes, on observe un meilleur accès à l’assurance mais des tarifs an hausse. La réforme portée par la loi Lemoine fait monter les prix de manière variable selon le portefeuille de l’assureur.

Les courtiers constatent une hausse comprise entre 10% et 30% pour les emprunts où la sélection médicale est interdite. Faute de pouvoir individualiser les risques, les assureurs, au premier rang desquels les alternatifs, habituellement bien moins chers que les bancassureurs, se voient obligés de mutualiser sur le segment concerné. Avec des marges jusqu’à 70%, les banques disposent d’une latitude bien plus large pour ajuster leurs tarifs face aux contraintes réglementaires.

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.