Crédit immobilier : stabilisation des taux en mai 2025 après le rebond d'avril

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Le mois de mai 2025 apporte une bouffée d’air frais pour les emprunteurs. Après une hausse partielle des taux observée en avril, les principaux établissements bancaires affichent des conditions de financement inchangées, signe d’un marché immobilier en voie de stabilisation. Une bonne nouvelle pour les ménages en quête de financement, dans un contexte printanier traditionnellement dynamique.

Des taux de crédit qui se maintiennent en mai

D’après les baromètres communiqués aux courtiers pour ce mois de mai, les valeurs restent globalement stables comparativement au mois précédent. Les taux de prêt immobilier oscillent entre (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) :

sur 10 ans : 2,70% et 3,05 %
sur 15 ans : 2,80% et 3,15 %
sur 20 ans : 2,99% et 3,35 %
sur 25 ans : 3,05% et 3,45 %

Cette stabilité globale semble confirmer un apaisement progressif du marché, qui s’aligne avec l’évolution récente des indicateurs macroéconomiques.

Rappel : les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) édictées en 2021 limitent à 25 ans la durée de remboursement d’un prêt immobilier. Des dérogations pouvant aller jusqu’à 27 ans sont autorisées pour les achats dans le neuf (VEFA) et dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant équivalent à 10% du montant de l’opération.

Le rôle central du taux de l’OAT à 10 ans

Cette accalmie des taux s’explique en partie par le repli du taux de l’OAT (obligation assimilable du Trésor) à 10 ans, un indicateur essentiel pour les banques. En mars, ce taux avait franchi les 3,50 %, sous l’effet de tensions internationales et d’un regain d’inquiétude concernant l’inflation. Toutefois, avec le retour au calme sur les marchés et un apaisement du climat économique, le taux de l’OAT est redescendu à 3,20 %.

Ce recul s’avère bénéfique pour les établissements prêteurs. Moins coûteux pour se financer sur les marchés, ils peuvent à nouveau proposer des barèmes plus attractifs aux emprunteurs.

Le revirement de position de l’administration américaine pèse aussi dans la balance : alors qu’on pouvait légitimement craindre la hausse des droits de douane décidée par Trump, le risque inflationniste s’éloigne momentanément.

La BCE facilite les conditions de financement

Autre facteur de soutien : la décision de la Banque centrale européenne (BCE) d’abaisser une nouvelle fois ses taux directeurs, le 17 avril dernier. Cette mesure vise à rendre l’argent moins cher pour les banques, incitant ces dernières à relancer la distribution de crédits, notamment immobiliers.

En effet, la BCE, en injectant des liquidités à moindre coût, stimule la concurrence entre les établissements. Cette situation encourage certains à adopter une stratégie commerciale plus agressive, en ajustant légèrement à la baisse leurs taux pour capter davantage de dossiers, en particulier ceux des profils les plus solides.

Une concurrence exacerbée entre les banques

Le printemps reste une période charnière pour le crédit immobilier. De mars à juin, les établissements multiplient les offres attractives pour séduire les emprunteurs. Après des années 2023 et 2024 marquées par des volumes de prêts historiquement faibles, les banques cherchent à dynamiser leur portefeuille.

Certaines grandes enseignes, qui avaient relevé leurs taux de 20 à 25 centimes en avril, ont ainsi revu leur copie en mai avec des baisses équivalentes. Cette correction concerne l’ensemble des durées, traduisant une volonté de redevenir compétitives face à la concurrence.

Selon les données des courtiers, les profils premium – c’est-à-dire les emprunteurs disposant de revenus annuels supérieurs à 120 000 € – bénéficient d’offres très avantageuses, sous la barre des 3% sur toutes les maturités :

2,70 % sur 10 ans
2,80 % sur 15 ans
2,90 % sur 20 ans
jusqu’à 2,99 % sur 25 ans.

Mais les jeunes actifs et primo-accédants ne sont pas oubliés pour autant.

Objectif : séduire tous les profils d’emprunteurs

Les banques mutualistes, notamment, mènent une double stratégie :

rechercher la rentabilité avec les profils haut de gamme
générer du volume avec les primo-accédants.

Dans un contexte où la concurrence bat son plein, la flexibilité commerciale est essentielle pour capter tous types de profils.

Cette politique s’explique par un impératif de production. Après 2 années difficiles marquées par la flambée des taux et la frilosité des ménages, les banques veulent relancer le crédit immobilier comme produit d’appel, indispensable pour fidéliser une clientèle sur le long terme.

Un marché porté par le retour de la confiance

Les indicateurs macroéconomiques s’améliorent lentement mais sûrement. La baisse des taux directeurs, le reflux du taux de l’OAT, une inflation en voie de stabilisation (0,8% sur un an à fin mars 2025) et un printemps porteur créent un environnement propice à l’achat immobilier. Les ménages, jusqu’ici attentistes, retrouvent progressivement confiance.

Cette tendance se traduit par un regain d’activité constaté par les courtiers. De nombreux projets gelés depuis 2022 sont réactivés, notamment chez les jeunes couples et les familles en quête d’espace extérieur. L’accession à la propriété redevient envisageable pour une part croissante de la population.

La délégation d’assurance emprunteur, un levier d’économies méconnu

Dans un contexte de taux stabilisés, il est plus que jamais pertinent d’optimiser chaque poste de coût lié à son crédit.

L’assurance emprunteur représente souvent une part significative du coût total d’un prêt immobilier. Pourtant, de nombreux emprunteurs ignorent qu’ils peuvent faire jouer la concurrence grâce à la délégation d’assurance. Et si vous avez souscrit à l’assurance de la banque, pressé par cette dernière et/ou dans l’ignorance de votre droit au libre choix, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps.

Depuis la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, tous les emprunteurs ont en effet la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais, afin d’en choisir un contrat plus avantageux en termes de coût et de garantie.

Cette délégation permet de souscrire un contrat individuel, souvent bien moins cher que celui proposé automatiquement par la banque.

Les économies peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du crédit, à garanties équivalentes.

En mai 2025, alors que les banques maintiennent leurs taux et cherchent à attirer les meilleurs profils, cette option devient un argument de poids dans la négociation. Un contrat d’assurance moins cher permet de baisser votre taux d’endettement, puisque le coût de l'assurance est obligatoirement intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur du coût final de votre crédit immobilier.

Conclusion : un mois de mai favorable aux emprunteurs

Mai 2025 s’annonce comme une période propice pour contracter un prêt immobilier. Après une hausse temporaire en avril, les taux se stabilisent, offrant une fenêtre d’opportunité aux acheteurs. Dans un contexte économique plus apaisé et grâce à la concurrence entre banques, les emprunteurs disposent de leviers intéressants pour optimiser leur financement, à commencer par la négociation des conditions et la délégation d’assurance.

Que l’on soit primo-accédant ou investisseur aguerri, c’est le moment de comparer les offres et d’agir. Le marché immobilier entre dans une phase plus sereine, où chaque détail compte pour faire la différence.

Taux de crédit immobilier stables en mai 2025 : une aubaine pour les emprunteurs. Comparez les offres et pensez à déléguer votre assurance emprunteur.

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En résumé : une mutuelle senior bien choisie, c’est la clé de la sérénité Passé 55 ans, il ne s’agit plus de souscrire une mutuelle "par défaut", mais de composer une protection santé sur mesure, capable d’accompagner l’évolution de vos besoins, sans alourdir inutilement votre budget. En identifiant les postes de soins prioritaires, en comparant les offres et en évitant les pièges, vous vous assurez une couverture fiable, performante et durable.

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Crédit immobilier : comment négocier les frais annexes en 2025 ?

En 2025, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se stabilisent à des niveaux élevés, autour de 3,5 % sur 20 ans en moyenne. Dans ce contexte, de nombreux emprunteurs concentrent leurs efforts sur le taux nominal. Mais ce dernier n’est plus l’unique levier à actionner pour alléger le coût total d’un crédit immobilier. Les frais annexes, souvent négligés, peuvent représenter jusqu’à 1,2 % du montant emprunté. Frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, indemnités de remboursement anticipé… Autant de postes de dépenses qui peuvent peser lourd, qui restent néanmoins, pour la plupart, négociables ou optimisables. Voici un tour d’horizon des frais annexes d’un crédit immobilier et des meilleures stratégies pour les réduire. Les frais de dossier : un levier de négociation encore efficace Les frais de dossier sont facturés par les banques pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. En moyenne, ils varient entre 500 € et 1 200 € selon les établissements. Bonne nouvelle : ils sont négociables dans la plupart des cas. Ce cadeau reste à la discrétion des banques. Comment obtenir une réduction, voire une exonération ? Pour maximiser vos chances, mettez en avant les éléments suivants : Domiciliation des revenus dans la banque prêteuse : conditionnée à un avantage personnalisé (taux préférentiel ou suppression des frais de dossier par exemple) Stabilité professionnelle, en particulier si vous êtes en CDI ou fonctionnaire Apport personnel conséquent, supérieur à 10 % du coût du bien Comparaison active de plusieurs offres pour faire jouer la concurrence. L’assurance emprunteur : le poste le plus coûteux… et le plus sous-estimé Souvent reléguée au second plan par les emprunteurs, l’assurance de prêt immobilier constitue pourtant le poste de frais le plus important après les intérêts. Elle représente en moyenne 0,25 à 0,50 % du capital emprunté. Les profils avec des risques accrus (âge, santé, profession, pratique sportive dangereuse) peuvent écoper d’un taux d’assurance de 1%, voire plus. Depuis la loi Lemoine, tout change Depuis 2022, la loi Lemoine permet de résilier et de changer d’assurance à tout moment, sans frais ni justificatif. Cela a ouvert la voie à une véritable mise en concurrence entre les assureurs. Vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour résilier le contrat bancaire : dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez substituer la formule initiale par une assurance alternative moins chère et mieux adaptée à votre profil. Délégation d’assurance : une solution rentable Grâce aux dispositions de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur : vous pouvez opter pour une délégation d’assurance dès la signature de l’offre de prêt et économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Les contrats proposés par des assureurs indépendants coûtent 2 à 4 fois moins cher que ceux des banques, et proposent des garanties sur-mesure qui correspondent à vos besoins. Pensez à : Comparez les offres via des plateformes spécialisées comme Magnolia.fr Vérifiez la compatibilité de la délégation avec les garanties exigées par la banque. Exemple concret : Pour un prêt immobilier de 250 000 € sur 20 ans, un emprunteur de 35 ans, en bonne santé, non-fumeur, économise 14 000 € en passant d’un contrat groupe bancaire à une assurance externe équivalente. L’équivalence de niveau de garanties entre le contrat bancaire et l’assurance déléguée est la condition sine qua non pour que la banque accepte une offre concurrente de la sienne. Les frais de garantie : choisir intelligemment entre caution et hypothèque Toute banque exige une garantie pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement. Il ne faut pas la confondre avec l’assurance emprunteur qui intervient uniquement en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). La garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une caution. Le coût de ces garanties est relativement similaire, mais leur fonctionnement diffère : Hypothèque : entre 1 % et 2 % du montant du prêt (soit 2 000 à 4 000 € pour un crédit de 200 000 €) ; Caution (ex : Crédit Logement, CAMCA) : coût initial similaire, mais possibilité de remboursement partiel en fin de crédit. Voici les raisons pour lesquelles il vaut mieux privilégier la caution : Pas de frais de mainlevée en cas de revente Plus souple et plus rapide à mettre en place Taux de restitution pouvant atteindre 70 % du montant versé initialement (fonds mutuelle de garantie), au solde du prêt et en l’absence d’incident de paiement Important : Les frais annexes ci-dessus mentionnés sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est l’indicateur officiel et obligatoire du coût final d’un prêt immobilier. Il ne comprend pas les frais de notaire. Les frais cachés : surveiller les clauses du contrat Outre les frais mentionnés dans l’offre de prêt, certains coûts peuvent s’ajouter en cours de vie du crédit. Il est donc indispensable de lire chaque clause attentivement et d’en négocier certaines avant la signature. Coûts à surveiller de près : Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts, mais négociables ; Frais de transfert de garantie si vous revendez pour acheter un autre bien avec un nouveau prêt ; attention, la levée d’hypothèque n’est pas négociable. Frais de tenue de compte liés à un compte bancaire obligatoire ouvert uniquement pour le crédit. Conseil : négociez une clause de non-pénalité en cas de remboursement anticipé, notamment si vous envisagez une revente dans les 5 à 8 ans. Le courtier : un allié de poids pour réduire tous les frais de prêt immobilier En 2025, plus de 40% des emprunteurs choisissent de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel ne se contente pas de chercher le meilleur taux : il peut aussi négocier les frais annexes à votre place. Les avantages du courtier Réseau étendu de partenaires bancaires ; Accès à des conditions préférentielles ; Gain de temps dans la constitution et le suivi du dossier. Quel est le coût d’un courtier ? En général entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté ; Rémunération à la réussite du financement (souvent sans avance) ; Le coût du courtier est parfois pris en charge par la banque. Bilan moyen : un courtier permet d’économiser entre 5 000 et 12 000 € sur un crédit de 25 ans, en agissant sur l’ensemble des leviers (taux, assurance, frais de dossier, garantie). Important : Le courtier ne touche sa commission qu’une fois l’offre de prêt signée. Il ne peut être rémunéré si la demande de crédit échoue, sauf dans le cadre d’un mandat de conseil (sous réserve que la rémunération soit mentionnée clairement). À l’heure où les taux immobiliers sont difficiles à négocier, les frais annexes représentent une marge de manœuvre bien plus stratégique. En les identifiant et en les optimisant un à un — frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, IRA, frais cachés — vous pouvez réduire considérablement le coût global de votre crédit. En résumé : Comparez toujours plusieurs offres de prêt ; Profitez de la délégation d’assurance grâce aux lois Lagarde et Lemoine ; Privilégiez la caution plutôt que l’hypothèque ; Lisez et négociez toutes les clauses du contrat ; Faites-vous accompagner par un courtier pour maximiser vos économies. Optimiser les frais annexes, c’est souvent gagner plus que ce que permet la négociation d’un taux. Ne les négligez pas : c’est là que se joue la rentabilité réelle de votre financement immobilier.

Optique et auditif : les dérives du 100 % Santé pointées par les experts

Le dispositif 100 % Santé, également appelé reste à charge zéro, a marqué une avancée majeure pour les assurés français en rendant accessibles certains soins coûteux – optique, dentaire et audiologie – sans reste à charge. Cependant, un rapport de plus de 500 pages, commandé par le Premier ministre François Bayrou et publié le 3 juillet 2025, alerte sur les dérives financières et commerciales de cette mesure. Un état des lieux contrasté du 100 % Santé Les 3 Hauts conseils – le Haut conseil pour le financement de la protection sociale, le Haut conseil de la famille, de l’enfance et de l’âge, et le Haut conseil pour l’avenir de l’Assurance maladie – reconnaissent dans leur rapport les bénéfices du 100 % Santé : Amélioration notable de l’accès aux soins auditifs, optiques et dentaires Réduction des inégalités face à certains équipements coûteux Hausse du nombre de bénéficiaires, en particulier chez les seniors Mais ces avancées s’accompagnent d’effets pervers, notamment pour les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam), qui supportent environ 70 % du financement du dispositif. Cette pression économique se répercute directement sur les cotisations des assurés, au premier rang desquels ceux couverts par une mutuelle santé senior. Des dépenses en forte augmentation L’étude de la DREES révèle une augmentation de 75 % du nombre de personnes équipées en prothèses auditives depuis la mise en œuvre du 100 % Santé. Parallèlement, une explosion des publicités pour les aides auditives, y compris sur les médias publics, a été observée. Les experts soulignent que cette situation : Encourage des comportements consuméristes Alimente des pratiques commerciales abusives Crée des risques de fraudes touchant à la fois l’AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et l’AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Recommandations pour maîtriser les dérives Face à ces constats, le rapport propose plusieurs pistes visant à maîtriser les coûts et encadrer les dérives. 1. Allonger les délais de renouvellement des équipements Actuellement fixé à 2 ans pour les lunettes de vue, le délai pourrait passer à 3 ou 5 ans. La garantie légale des audioprothèses devrait également être prolongée. Objectif : réduire le renouvellement prématuré et limiter les dépenses inutiles. 2. Encadrer davantage les prix de vente Baisse du prix limite de vente des audioprothèses pour limiter les marges excessives. Mise en place d’un panier modéré de classe 2 pour les aides auditives, sur le modèle du panier dentaire. Liberté pour les Ocam de rembourser tout ou partie des dépassements hors ticket modérateur. Ces ajustements visent à : Renforcer la transparence tarifaire Éviter les abus des distributeurs et fabricants Adapter les remboursements aux coûts réels des dispositifs 3. Mieux réguler la publicité Les experts dénoncent un usage massif et peu encadré de la publicité, notamment dans le secteur du reste à charge zéro auditif. Ils proposent : Interdiction de la publicité pour les équipements du 100 % Santé (optique, dentaire, audioprothèses) Lutte contre les pratiques visant à dénigrer le panier 100 % Santé Présentation d’un devis intégrant l’option 100 % Santé, aujourd’hui souvent ignorée mais pourtant obligation réglementaire Cette mesure permettrait de : Réduire la pression commerciale sur les assurés Encourager une consommation plus raisonnée Mettre fin à certaines fraudes déguisées en marketing 4. Renforcer la lutte contre la fraude Les dispositifs du 100 % Santé sont devenus une cible de choix pour la fraude, comme l’a révélé la DGCCRF dans son bilan 2024. Le rapport recommande : Contrôles renforcés et sanctions plus lourdes pour les professionnels fraudeurs Mise en place d’une transmission croisée des données entre AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Création d’un dispositif commun de détection des abus Ces actions visent à : Protéger les fonds publics et ceux des Ocam Éviter une hausse injustifiée des cotisations des assurés Rétablir un équilibre durable dans le financement du système Une réforme à préserver, mais à mieux encadrer Les Hauts conseils insistent : le 100 % Santé ne doit pas être remis en cause dans son principe, mais mieux régulé dans son application. Le rapport, qui pourrait inspirer le PLFSS 2026, vise à : Préserver l’accès universel aux soins Réduire les coûts évitables pour les complémentaires Encourager des pratiques plus éthiques dans les secteurs concernés À retenir : les mesures clés proposées Allongement du délai de renouvellement des lunettes et audioprothèses Réduction des prix limites de vente et mise en place d’un panier modéré Interdiction de la publicité pour les équipements 100 % Santé Renforcement des contrôles et des sanctions contre les fraudes Amélioration de la transparence tarifaire dans les dispositifs médicaux Le rapport des Hauts conseils sur le 100 % Santé met en lumière les limites d’un modèle vertueux mais insuffisamment régulé. Pour éviter une flambée des cotisations et des dérives commerciales, des mesures structurelles s’imposent. Dans la perspective du PLFSS 2026, ces recommandations pourraient profondément redéfinir l’équilibre entre accès aux soins, transparence et soutenabilité financière.

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