Crédit immobilier : 6 conseils pour emprunter fin 2023

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Dans un contexte d’augmentation perpétuelle des taux d’intérêts, emprunter pour concrétiser un projet immobilier relève du défi. Il faut plus que jamais montrer patte blanche et soigner son profil pour décrocher le graal. Voici quelques conseils avisés pour peaufiner sa demande de prêt immobilier.

Évaluer sa capacité d’emprunt

Inutile de partir à la recherche du logement de vos rêves si vous ne savez pas en préambule combien vous pouvez emprunter. Votre capacité d’endettement représente le montant que vous pouvez emprunter sur une période donnée au taux du marché en fonction de votre niveau de ressources et des charges à assumer. Elle va déterminer la mensualité de crédit que vous êtes en capacité de rembourser, tout en conservant un reste à vivre décent pour régler les dépenses du quotidien.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le taux d’endettement maximum à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur comprise. Si vous gagnez 3 000€ par mois, en théorie vous pouvez assumer une mensualité maximale de 1 050€ : avec un taux de 4,30% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), vous pouvez emprunter 168 836€.

Taux d’endettement et reste à vivre sont deux notions complémentaires. La banque va apprécier la première au regard de la seconde, dans le respect du plafond autorisé.

Assainir ses comptes

Les banques ont horreur du risque, d’autant plus dans une période de vive remontée des taux où le pouvoir d’achat immobilier des ménages est compressé. Ajoutons une inflation élevée et les planètes sont alignées pour que les prêteurs redoublent de vigilance. Pour gagner leur confiance, rien de mieux que des comptes dans le vert. Soldez tous les crédits en cours qui peuvent l’être, en particulier les prêts à la consommation qui indiquent un manque de trésorerie pour s’équiper.

En épurant vos comptes, vous augmentez votre capacité d’endettement pour votre projet immobilier.

Renforcer son apport personnel

Emprunter sans apport est devenu aussi rare que la vertu en enfer. Quand s’endetter ne coûtait presque rien, il était courant de financer à crédit un achat immobilier sans mise de fonds, les banques pouvant même accorder des financements à 110% qui intègrent aussi les frais de notaires. Avec l’envolée des taux et les règles du HCSF qui encadrent strictement le crédit, les banques renforcent leur exigence d’apport personnel pour minimiser le recours à l’emprunt.

Il faut compter entre 10% et 30% du montant de l’opération pour appâter le banquier. Plus l’apport est conséquent, plus intéressantes seront les conditions d’emprunt. Ce n’est pas tout, il faut ajouter l’épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour obtenir le crédit : elle doit représenter au bas mot 6 mensualités. La banque veut s’assurer que vous êtes en mesure de faire face à une dépense imprévue et au surcoût de la vie imputable à l’inflation.

Négocier l’assurance emprunteur

C’est un important levier d’économies dans le cadre d’un crédit immobilier. Élément indispensable pour sécuriser les sommes prêtées en cas d’accidents de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi), l’assurance emprunteur est la deuxième dépense après les intérêts et coûte en moyenne un tiers du coût final. La loi vous permet de choisir librement le contrat d’assurance de prêt (loi Lagarde) : vous pouvez souscrire une formule déléguée concurrente de celle présentée par votre banque. À la clef, une prime d’assurance réduite jusqu’à 60% !

La délégation d’assurance emprunteur est importante en 2023 car elle est l’une des astuces pour rester sous le taux d’usure. Et si vous ratez le coche lors de la demande de financement, vous pourrez dans un deuxième temps changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais grâce à la loi Lemoine, afin de dégonfler significativement le coût global de votre crédit.

Profiter des aides à l’accession

Parmi ces astuces, il y a aussi les prêts aidés qui, à défaut de constituer un apport personnel, permettent de diminuer le recours à l’emprunt classique. Si vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible au PTZ, certes, difficile à obtenir en cette fin 2023 car les banques arrêtent l’analyse de ce type de financement au plus tard en novembre compte tenu de la lourdeur administrative.

Selon votre situation, vous pouvez accéder au Prêt Accession d’Action Logement, un prêt réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus qui permet d’obtenir un financement de 40 000€ au taux préférentiel de 1,5% (hors assurance obligatoire). En surfant sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), vous pouvez vérifier les différentes aides locales à l’accession mises en place dans votre département.

Solliciter l’aide d’un courtier en crédit immobilier

Pour tout projet important, il est vivement recommandé de s’entourer de professionnels. Vous pouvez négocier vous-même auprès de plusieurs banques si vous êtes aguerri. Dans le cas contraire, l’accompagnement d’un courtier est judicieux pour pousser la bonne porte : certains établissements ont déjà rempli leurs quotas (balance entre crédits accordés et épargne collectée), d’autres ciblent tel profil plutôt que tel autre, et quelques rares enseignes proposent un prêt à un taux bonifié aux primo-accédants.

Le montage d’un dossier de crédit immobilier peut être complexe, surtout en présence de prêts complémentaires. Avec l’aide d’un courtier, vous optimisez vos chances de décrocher la meilleure offre d’emprunt. Cet expert pourra en outre vous remettre une attestation de financement, exigée par les vendeurs fin 2023 pour vérifier votre capacité d’emprunt.

Dernières publications

HCSF : la réforme du crédit immobilier fait pschitt !

Le miracle n'a pas eu lieu. Débattue à l'Assemblée nationale dans la soirée du lundi 29 avril, la proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a été retirée par son auteur. Portée par le député Lionel Causse, cette initiative avait pour objectif d'assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Des débats houleux qui n'étaient pas à la hauteur de l'enjeu et des amendements en pagaille aboutissent finalement à son abandon. Le HCSF reste « un machin inutile » qui bride l’accès au crédit immobilier à de nombreux ménages pourtant solvables en refusant d’introduire la notion de reste à vivre. Contexte de la réforme du crédit immobilier La proposition de loi portée par un collectif de députés du groupe Renaissance visait à ajuster le fonctionnement du HCSF, organisme chargé de réguler le crédit immobilier en France depuis la crise financière de 2008-2011. Ce dernier émet des recommandations pour prévenir le surendettement des ménages, fixant notamment une limite d'endettement à 35% du revenu des ménages et une durée de remboursement maximale de 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation où elle peut aller jusqu'à 27 ans). Ces consignes sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Après une année noire pour l’immobilier en 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), la proposition de réforme du HCSF visait à ajuster son fonctionnement pour redynamiser le marché. Reste à vivre : une notion oubliée du HCSF Le député Lionel Causse a retiré sa proposition après des débats agités à l'Assemblée nationale. Les amendements adoptés pendant les discussions ont profondément altéré le contenu initial du texte, ce qui a conduit à son abandon. L'auteur de la proposition a justifié ce retrait en arguant que les modifications apportées avaient dénaturé le projet initial. Cette décision intervient après des échanges houleux où les opinions divergentes ont été exprimées, notamment par le député Nicolas Sansu, mettant en garde contre les risques d'endettement accru pour les ménages. Certains députés ont qualifié cette initiative de réponse "imparfaite, insuffisante et peut-être dangereuse" face au déficit de production de logements dans le pays. Ces oppositions ont contribué à la remise en question de la proposition de loi et ont finalement abouti à son retrait. La proposition prévoyait deux mesures : modification de la composition du HCSF par la nomination de 2 parlementaires (un député et un sénateur) parmi ses membres afin d’introduire davantage de démocratie ; prise en compte du reste à vivre : les banques auraient eu la possibilité de s’affranchir de la règle des 35% d’endettement maximum (assurance de prêt immobilier comprise) pour les emprunteurs solvables ne présentant aucun risque d’endettement excessif. La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». Lors de l’examen du texte en commission des finances, les députés avaient introduit le fait de laisser entre les mains du gouverneur de la BdF les décisions quant à l’encadrement du crédit. Ce dernier étant farouchement opposé à toute réforme du HCSF, la proposition de réforme amendée n’avait plus aucun sens. Selon les détracteurs du texte, l’introduction de deux parlementaires dans la composition du HCSF aurait risqué de mettre à mal l’indépendance de l’autorité macro-prudentielle en favorisant le lobbying. Le texte initial prévoyait en outre de revoir les règles tous les trois mois, un délai jugé trop strict par la BCE. La rigueur est pourtant bien du côté du HCSF en privant les ménages solvables d’accès au crédit immobilier par l’application à l’aveugle de règles devenues indéfendables. Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. La récente baisse des taux d’intérêts redynamise la demande et rend les banques plus concurrentielles, ce qui a peut-être offert un excès de confiance aux parlementaires quant à la normalisation du marché.

Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients. "Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs. Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt. "Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin. En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne 15 000 euros sur la durée de son crédit.

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