Crédit immobilier : est-il possible d’emprunter sur 30 ans en 2024 ?

Les autorités financières limitent la durée d’un crédit immobilier à 25 ans, voire 27 ans dans certaines situations. Pourtant, les banques recommencent à proposer des prêts sur des durées pouvant aller jusqu’à 30 ans. En ont-elles le droit ? Est-il intéressant de s’endetter sur cette longue durée ?

Le retour du crédit immobilier sur 30 ans

Depuis janvier 2021, les banques sont soumises aux règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui encadrent la distribution des crédits immobiliers. Ces normes leur sont imposées juridiquement depuis janvier 2022 ; impossible pour elles d’y déroger sous peine de sanctions administratives.

Deux limites sont en place :

La durée de remboursement ne peut excéder 25 ans, sauf dans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien si le montant des travaux atteint au moins 10% du total de l’opération (contre 25% avant janvier 2024) où elle peut aller jusqu’à 27 ans.
Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt immobilier comprise.

Le régulateur a toutefois introduit une marge de flexibilité qui permet aux établissements de crédit de s’affranchir des règles : 20% de leur production de prêts immobiliers peuvent être octroyés hors normes, à destination en grande majorité de l’acquisition de la résidence principale et de la primo-accession. Cela signifie que les banques peuvent accorder des crédits à l’habitat à leurs propres conditions.

Jusqu’à présent, les banques n’utilisaient pas l’intégralité de cette marge de flexibilité pour des raisons de complexité de mise en œuvre et par manque de rentabilité des nouveaux prêts. La donne a changé depuis que l’appréciation de la production de crédit bénéficiant de cette souplesse se fait sur trois trimestres glissants et non plus sur un trimestre, et que les conditions monétaires se sont stabilisées.

Qui peut emprunter sur 30 ans ?

Sans rentrer dans les détails complexes de sa ventilation, la marge de flexibilité qui permet aux banques de distribuer des crédits immobiliers hors des clous concerne en premier lieu l’achat de la résidence principale et les primo-accédants. Sur les 20% accordés, seuls 14,3% sont utilisés. La balle est désormais dans le camp des banques pour dynamiser le marché dans un contexte où le crédit redevient rentable.

Allonger la durée d’emprunt permet de mieux maîtriser le taux d’endettement, surtout quand on ne dispose pas suffisamment d’apport personnel pour minimiser le recours au crédit. Les primo-accédants sont les premières cibles, car, peu dotés en apport personnel, ils doivent s’endetter sur les durées les plus longues pour faire face à la hausse des taux d’intérêts depuis deux ans et au niveau toujours élevé des prix immobiliers : en étalant la dette, ils réduisent leur endettement mensuel et augmentent leur capacité d’emprunt.

Mais l’opération est plus coûteuse. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêts est élevé. Si l’on regarde les infos pour emprunter en janvier 2024, on constate que le taux moyen tourne autour de 4,20% sur 20 ans et de 4,45% sur 25 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Sur cette durée de 30 ans de nouveau proposée, le taux oscille entre 4,15% et 4,75% selon les profils pour les meilleures offres.

Si on prend l’exemple d’un prêt de 200 000€, voici le coût des intérêts selon la durée :

Taux brut selon la durée	Mensualité	Coût intérêts	Surcoût*
20 ans – 4,20%	1 233€	95 954€
25 ans – 4,45%	1 106€	131 799€	35 845€
30 ans – 4,75%	1 043€	175 586€	43 787€

*Par rapport à la durée précédente

Pour le moment, très peu de banques proposent des prêts immobiliers sur 30 ans. La mesure leur permet de se différencier de la concurrence et de capter une clientèle sur le long terme, avec un crédit plus rémunérateur. Les plus compétitives appliquent un maigre différentiel de 0,10% entre le taux sur 25 ans et celui sur 30 ans pour éviter que le bénéfice de l’allongement de la durée de remboursement ne soit oblitéré par le coût du crédit. Les plus gourmandes proposent des taux prohibitifs au-delà de 5% qu’il vaut mieux fuir.

En s’endettant plus longtemps, les jeunes de moins de 35 ans peuvent ainsi accéder à la propriété et sur la longueur, ils pourront renégocier les conditions de leur crédit si les taux viennent à baisser significativement, ou augmenter leurs mensualités si leurs revenus s’améliorent. Ils peuvent aussi prendre en considération que la durée moyenne de détention d’un premier immobilier est inférieure à 10 ans. La revente permet de solder le crédit par anticipation.

L’allongement de la durée d’emprunt a une autre incidence : celle de renchérir l’assurance emprunteur, et par extension, le coût global du crédit. Pour minimiser cette charge, il convient de déléguer le contrat à un prestataire externe en mettant les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier.

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Demander une justification écrite à l’assureur Contacter un médiateur de l’assurance (obligatoire avant toute action en justice) Préserver une copie de tous les échanges écrits Comparer les offres avec une mutuelle sans questionnaire de santé Points clés à vérifier dans le contrat : Clause de résiliation Durée d'engagement Motifs légitimes de résiliation par l’assureur Mutuelle responsable : ce type de contrat (95% des offres de complémentaire santé) est obligatoirement souscrit sans sélection médicale. 3. Délais de remboursement trop longs : une frustration récurrente Le problème des délais non respectés En théorie, une fois les documents reçus, une mutuelle santé effectue les remboursements dans des délais de 3 à 15 jours, voire moins pour les contrats les plus réactifs. Pourtant, les retards de remboursement demeurent un sujet de litige majeur. 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Cependant, le Code de la Mutualité et de Code de la Sécurité sociale obligent les mutuelles à effectuer les remboursements dans un délai de 15 jours à compter de la réception des décomptes de l’Assurance Maladie, lorsqu’elles pratiquent le tiers payant. En cas de non-respect, l’assuré peut réclamer des indemnités de retard ou un geste commercial. La loi prévoit que les indemnités non versées produisent de plein droit intérêt au double du taux légal durant 2 mois, puis, à l’expiration de ce même délai, au triple du taux légal. Comment limiter les retards ? Privilégier les mutuelles avec liaison Noémie automatique Vérifier la présence d’un espace client avec suivi en temps réel Conserver tous les justificatifs médicaux et factures Relancer régulièrement via les canaux de contact officiels. Comment se défendre en cas de litige avec sa mutuelle ? Face à un désaccord, plusieurs solutions s’offrent à l’assuré : Réclamation écrite au service client Lettre recommandée avec accusé de réception en cas d'absence de réponse Saisine du médiateur de l’assurance (service gratuit et indépendant) Saisine du tribunal de proximité en dernier recours (pour les litiges supérieurs à 5 000 €) Bon à savoir : La médiation aboutit à une solution amiable dans plus de 65 % des cas, sans avoir à passer par la justice. Vous pouvez vérifier quels organismes adhèrent à la Médiation de l’assurance en consultant son site. Bien choisir sa mutuelle pour éviter les litiges : 5 conseils pratiques Pour éviter un éventuel litige avec votre mutuelle, soyez vigilant avant même la souscription : Lisez attentivement les exclusions de garantie Posez toutes ses questions avant de signer Comparez les niveaux de remboursement et les délais Conservez tous les échanges avec l’assureur Vérifiez les avis clients sur des plateformes fiables Conclusion : mieux s’informer pour mieux se protéger La relation entre un assuré et sa mutuelle repose sur la transparence, la compréhension du contrat et la communication. De nombreux litiges pourraient être évités si les assurés prenaient le temps de s’informer sur leurs droits, les conditions de remboursement et les clauses de résiliation. Pour garantir votre tranquillité, comparez régulièrement les offres, posez des questions avant de signer, et n’hésitez pas à faire valoir vos droits en cas de litige.

Immobilier 2025 : investir avec le Logement Locatif Intermédiaire, alternative au Pinel

La fin du dispositif Pinel, intervenue en décembre 2024, marque un tournant pour les investisseurs immobiliers en France. Pilier de l’investissement locatif pendant une décennie, ce dispositif fiscal a laissé un vide que de nombreux épargnants cherchent à combler. Si aucun successeur officiel ne lui a été désigné, un mécanisme déjà en place attire l’attention : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif largement méconnu pourrait bien incarner la relève du Pinel, en conciliant incitation fiscale, sécurisation de l’investissement et accès à un marché locatif dynamique. Qu’est-ce qu’un Logement Locatif Intermédiaire ? Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, a été créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements abordables dans les zones où la tension locative est particulièrement forte : les zones dites A bis, A et B1. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurances, foncières), ce dispositif a été élargi en 2024 aux particuliers, dans un objectif de dynamisation de la production de logements et d’élargissement de l’offre locative à destination des classes moyennes. Ce type de logement est destiné à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique. En contrepartie de la mise en location de logements à des loyers modérés et sous conditions de ressources, les investisseurs bénéficient d’incitations fiscales attractives et d’avantages financiers concrets. Les grandes caractéristiques du LLI Plafonds de loyers fixés selon la zone géographique, inférieurs au marché libre Conditions de ressources pour les locataires, comparables à celles du dispositif Pinel Durée de mise en location obligatoire : 15 ans minimum, avec usage exclusif en résidence principale Réduction de la TVA sur l’achat immobilier : 10 % au lieu de 20 % Crédit d’impôt sur la taxe foncière, possible pendant 20 ans Bien situé uniquement dans les zones tendues, garantissant une forte demande locative. Le LLI est donc une réponse ciblée aux besoins actuels du marché immobilier, tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs prudents et soucieux de réduire leur pression fiscale. Qui peut acheter du LLI ? L’un des changements majeurs intervenus récemment concerne l’ouverture du LLI aux particuliers. Toutefois, cette accessibilité n’est pas sans contraintes. Achat via une structure juridique spécifique Contrairement au Pinel, qui permettait d’acheter un bien immobilier directement en nom propre, le LLI impose un achat via une personne morale, en l’occurrence une SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur. Pourquoi une SCI ? Ce cadre juridique de l’achat immobilier en SCI permet de professionnaliser la gestion de l’investissement et de sécuriser les engagements de location longue durée. La SCI souscrit le prêt immobilier (obligatoirement couvert par une assurance emprunteur souscrite par chaque co-emprunteur), acquiert le bien et perçoit les loyers. L’investisseur, en tant qu’associé, en tire les revenus. Bon à savoir : de nombreux promoteurs immobiliers ont développé des offres clé-en-main pour simplifier l’accès au LLI. Ils proposent notamment de prendre en charge la création de la SCI, voire de gérer la relation bancaire et notariale. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI ? Pour bénéficier des avantages du dispositif, plusieurs critères stricts doivent être remplis : Le logement doit être neuf et situé dans une zone éligible (A bis, A, B1). La mise en location est obligatoire pendant au moins 15 ans, à titre de résidence principale pour le locataire. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, avec des barèmes révisés chaque année. La SCI doit être expressément dédiée à l’exploitation locative du bien sous le régime LLI. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux, en particulier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ces obligations peuvent sembler contraignantes au premier abord, mais elles offrent un cadre sécurisé et stable, idéal pour les profils d’investisseurs recherchant des rendements modérés, réguliers et peu exposés à la vacance locative. Pourquoi le LLI est une alternative sérieuse au Pinel Alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat, il n’était pas exempt de critiques : impact budgétaire élevé pour l’État, zones parfois mal ciblées, ou encore rendement locatif insuffisant dans certains cas. Le LLI, sans être un clone du Pinel, en reprend certains fondements tout en les adaptant aux nouvelles réalités du marché : Critères Dispositif Pinel Dispositif LLI Type de bien neuf neuf Zone éligible A, Abis, B1 et parfois B2 A, Abis et B1 Durée minimale de location 6,9 ou 12 ans 15 ans Avantage fiscal Réduction d’impôt jusqu’au 21% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € Crédit d’impôt sur la taxe foncière Plafond de loyers oui oui Plafond de ressources du locataire oui oui Achat possible en nom propre oui Non, uniquement via SCI TVA réduite Oui en zones ANRU et quartiers QPV (5,5%) Oui (10%) Quels sont les bénéfices du LLI pour l’investisseur ? Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière, ce qui est stratégique dans un contexte d’envolée de cet impôt local. Une demande locative soutenue, dans des zones où le besoin de logements pour les classes moyennes est fort. Une visibilité sur le long terme, avec des conditions contractuelles claires et stables pendant 15 ans. Ainsi, le LLI permet de construire un patrimoine immobilier de manière sécurisée, en bénéficiant de leviers fiscaux efficaces, bien que différents de ceux du Pinel. Un cadre fiscal et patrimonial à optimiser L’obligation de passer par une SCI peut sembler complexe, mais elle peut aussi être un levier d’optimisation fiscale. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), les investisseurs peuvent : Amortir le bien immobilier Déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances (emprunteur, habitation, risques locatifs) Répartir les parts sociales entre plusieurs membres d’une même famille. La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine, tout en conservant le contrôle de la gestion. Dans un contexte d’incertitude économique, ces avantages prennent une dimension stratégique. Faut-il investir en LLI en 2025 ? En 2025, les investisseurs immobiliers sont confrontés à plusieurs défis : pression fiscale accrue, raréfaction des dispositifs de défiscalisation. Dans ce contexte, le LLI apparaît comme une alternative crédible, surtout pour les profils recherchant : Une fiscalité douce mais durable Un investissement dans le neuf, avec frais de notaire réduits Une sécurisation du revenu locatif Un projet compatible avec des valeurs sociales, en favorisant le logement des classes moyennes En résumé, le LLI s’adresse aussi bien aux investisseurs avertis qu’aux néophytes désireux de structurer leur patrimoine autour de placements résilients et utiles. Conclusion Alors que le Pinel appartient désormais au passé, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution de repli sérieuse, voire supérieure sur certains aspects. Certes, son accès nécessite quelques démarches supplémentaires, notamment la création d’une SCI, mais les avantages – fiscaux, financiers et sociaux – en font un outil à fort potentiel pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf en 2025. À l’heure de la recherche de rendement sécurisé et d’impact positif, le LLI coche toutes les cases d’un investissement immobilier nouvelle génération.

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