Crédit immobilier : est-il possible d’emprunter sur 30 ans en 2024 ?

Les autorités financières limitent la durée d’un crédit immobilier à 25 ans, voire 27 ans dans certaines situations. Pourtant, les banques recommencent à proposer des prêts sur des durées pouvant aller jusqu’à 30 ans. En ont-elles le droit ? Est-il intéressant de s’endetter sur cette longue durée ?

Le retour du crédit immobilier sur 30 ans

Depuis janvier 2021, les banques sont soumises aux règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui encadrent la distribution des crédits immobiliers. Ces normes leur sont imposées juridiquement depuis janvier 2022 ; impossible pour elles d’y déroger sous peine de sanctions administratives.

Deux limites sont en place :

La durée de remboursement ne peut excéder 25 ans, sauf dans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien si le montant des travaux atteint au moins 10% du total de l’opération (contre 25% avant janvier 2024) où elle peut aller jusqu’à 27 ans.
Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt immobilier comprise.

Le régulateur a toutefois introduit une marge de flexibilité qui permet aux établissements de crédit de s’affranchir des règles : 20% de leur production de prêts immobiliers peuvent être octroyés hors normes, à destination en grande majorité de l’acquisition de la résidence principale et de la primo-accession. Cela signifie que les banques peuvent accorder des crédits à l’habitat à leurs propres conditions.

Jusqu’à présent, les banques n’utilisaient pas l’intégralité de cette marge de flexibilité pour des raisons de complexité de mise en œuvre et par manque de rentabilité des nouveaux prêts. La donne a changé depuis que l’appréciation de la production de crédit bénéficiant de cette souplesse se fait sur trois trimestres glissants et non plus sur un trimestre, et que les conditions monétaires se sont stabilisées.

Qui peut emprunter sur 30 ans ?

Sans rentrer dans les détails complexes de sa ventilation, la marge de flexibilité qui permet aux banques de distribuer des crédits immobiliers hors des clous concerne en premier lieu l’achat de la résidence principale et les primo-accédants. Sur les 20% accordés, seuls 14,3% sont utilisés. La balle est désormais dans le camp des banques pour dynamiser le marché dans un contexte où le crédit redevient rentable.

Allonger la durée d’emprunt permet de mieux maîtriser le taux d’endettement, surtout quand on ne dispose pas suffisamment d’apport personnel pour minimiser le recours au crédit. Les primo-accédants sont les premières cibles, car, peu dotés en apport personnel, ils doivent s’endetter sur les durées les plus longues pour faire face à la hausse des taux d’intérêts depuis deux ans et au niveau toujours élevé des prix immobiliers : en étalant la dette, ils réduisent leur endettement mensuel et augmentent leur capacité d’emprunt.

Mais l’opération est plus coûteuse. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêts est élevé. Si l’on regarde les infos pour emprunter en janvier 2024, on constate que le taux moyen tourne autour de 4,20% sur 20 ans et de 4,45% sur 25 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Sur cette durée de 30 ans de nouveau proposée, le taux oscille entre 4,15% et 4,75% selon les profils pour les meilleures offres.

Si on prend l’exemple d’un prêt de 200 000€, voici le coût des intérêts selon la durée :

Taux brut selon la durée	Mensualité	Coût intérêts	Surcoût*
20 ans – 4,20%	1 233€	95 954€
25 ans – 4,45%	1 106€	131 799€	35 845€
30 ans – 4,75%	1 043€	175 586€	43 787€

*Par rapport à la durée précédente

Pour le moment, très peu de banques proposent des prêts immobiliers sur 30 ans. La mesure leur permet de se différencier de la concurrence et de capter une clientèle sur le long terme, avec un crédit plus rémunérateur. Les plus compétitives appliquent un maigre différentiel de 0,10% entre le taux sur 25 ans et celui sur 30 ans pour éviter que le bénéfice de l’allongement de la durée de remboursement ne soit oblitéré par le coût du crédit. Les plus gourmandes proposent des taux prohibitifs au-delà de 5% qu’il vaut mieux fuir.

En s’endettant plus longtemps, les jeunes de moins de 35 ans peuvent ainsi accéder à la propriété et sur la longueur, ils pourront renégocier les conditions de leur crédit si les taux viennent à baisser significativement, ou augmenter leurs mensualités si leurs revenus s’améliorent. Ils peuvent aussi prendre en considération que la durée moyenne de détention d’un premier immobilier est inférieure à 10 ans. La revente permet de solder le crédit par anticipation.

L’allongement de la durée d’emprunt a une autre incidence : celle de renchérir l’assurance emprunteur, et par extension, le coût global du crédit. Pour minimiser cette charge, il convient de déléguer le contrat à un prestataire externe en mettant les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier.

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La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». 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Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. 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Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients. "Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs. Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt. "Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin. En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne 15 000 euros sur la durée de son crédit.

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