Crédit immobilier : la portabilité de prêt pour garder un taux bas en 2023

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La Fnaim entend proposer au gouvernement la portabilité de prêt, un dispositif bancaire peu usité qui permet de garder le bénéfice d’un taux intéressant adossé au premier bien pour financer le second. En période de forte augmentation des taux d’intérêts, ce montage financier pourrait aider à contrer certaines difficultés d’accès au crédit immobilier, renforcées par la faiblesse des taux d’usure.

Qu’est-ce que la portabilité de prêt ?

Dans le cadre du conseil national de la refondation dédiée au logement, la Fédération nationale de l’Immobilier (Fnaim) a présenté mardi 6 décembre différentes propositions au ministre délégué à la Ville et au Logement Olivier Klein, afin de sauver un marché en pleine crise, marqué par la chute du nombre de transactions, l'accès au crédit bancaire entravé par la remontée des taux d’intérêt et la problématique de l’usure, sans oublier l’immense défi de la rénovation énergétique.

Parmi ces propositions, la portabilité de prêt immobilier, appelée aussi transférabilité du prêt, un dispositif ingénieux qui n’est pas nouveau, mais que les banques rechignent à mettre en place et pour cause.

Le montage financier consiste à garder votre crédit aux conditions initiales pour financer un autre bien que celui adossé à ce prêt. Il est mis en place en cas de revente d’un premier bien immobilier pour en acheter un nouveau. Concrètement, vous conservez le capital restant dû du prêt initial, qui peut ainsi fournir un apport personnel, et vous complétez le cas échéant par un prêt complémentaire. Plutôt que solder le prêt en cours et en souscrire un nouveau, vous le transférez de l’ancien au nouveau bien. 

Sous réserve que l’offre de prêt initiale comporte une clause de transférabilité, vous bénéficiez des avantages de ce dispositif :

  • Vous conservez le taux négocié initialement.
  • Vous conservez les autres modalités du prêt comme la modulation ou le report des échéances.
  • Vous gardez votre assurance emprunteur, mais vous avez la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine pour être mieux couvert et faire des économies.
  • Vous n’avez pas d’indemnités de remboursement anticipé ni de frais de dossier à payer.

La portabilité peut aussi servir à l'acheteur de votre bien. Si vous ne rachetez pas de bien derrière, vous n’avez plus besoin de votre prêt, mais vous en faites profiter la personne qui achète votre bien, et qui reprend alors le crédit sous certaines conditions.

Faire des économies avec la portabilité de prêt

Si vous avez souscrit un prêt immobilier fin 2021 au taux exceptionnel de 1% sur 20 ans, la portabilité du prêt vous permet de garder ce même taux pour votre nouvelle acquisition immobilière à crédit. Intéressant en cette période où les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Vous mesurez les économies que vous pouvez faire grâce au transfert de prêt en conservant les conditions préférentielles du prêt initial.

On l’a vu plus haut, la clause de transférabilité doit être inscrite dans l’offre de prêt pour bénéficier de cette option. C’est un élément de négociation important qu’on obtient plus facilement grâce à l’intermédiation d’un courtier en crédit immobilier. Il faut respecter d’autres conditions pour bénéficier de la portabilité :

  • Le prêt doit avoir le même objet : si le crédit initial servait à financer votre résidence principale, le nouvel emprunt doit également avoir la même destination.
  • En cas de caution, l’organisme garant du prêt doit donner son accord écrit au transfert du prêt sur un nouveau bien.
  • En cas de prêt complémentaire, celui-ci doit être obligatoirement souscrit dans la banque initiale.

Si le prêt immobilier était garanti par une hypothèque ou un privilège du prêteur de deniers, qui sont deux sûretés réelles attachées au bien, vous devez payer des frais de mainlevée et prendre une nouvelle garantie pour le nouveau logement.

Toutes les banques ne proposent pas la possibilité de transférer un crédit immobilier ; la plupart y sont défavorables, car au-delà de la complexité du montage financier elles subissent un manque à gagner, les anciens prêts étant moins rémunérateurs que les nouveaux.

Portabilité de prêt : faciliter l’accès au crédit immobilier en 2023

Cette solution proposée par la Fnaim pourrait néanmoins aider à fluidifier la distribution du crédit immobilier, alors que le nombre de financements a chuté de plus d’un tiers en un an. La réforme de l’usure se faisant toujours attendre, la portabilité de prêt pourrait faciliter l’accès au crédit immobilier, freiné depuis des mois par un dispositif réglementaire dysfonctionnel. Aujourd’hui, les banques ne prêtent plus ou presque, car elles ne peuvent rehausser les taux d’intérêts des prêts immobiliers en conséquence du contexte monétaire à cause du plafond de verre de l’usure. 

De nombreux emprunteurs sont bloqués par le taux d’usure en décembre 2022, une situation aberrante qui s’inscrit malheureusement dans la durée compte tenu de l’immobilisme des pouvoirs publics. Alors que le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022, faire jouer la clause de transfert de prêt peut permettre à ceux qui détiennent un crédit immobilier de continuer à s’endetter à moindre coût, tout en renforçant leur patrimoine. Dans une période où le pouvoir d'achat se heurte de plein fouet à l'inflation, l'idée de la portabilité de prêt est plus que séduisante.

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Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

Les taux d’usure des crédits immobiliers vont être ajustés à un rythme mensuel à partir du 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mesure va permettre de débloquer l’accès au crédit bancaire, mais va aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’emprunt. L’objectif est que le TAEG de votre prêt immobilier reste sous l’usure pour décrocher le financement. La première astuce consiste à déléguer l’assurance emprunteur. Taux d’usure calculé tous les mois À compter du 1er février 2023, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers seront mensualisés et non plus calculés une fois par trimestre. Cette décision prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des banques et des courtiers va faciliter l’accès au crédit immobilier, bloqué depuis près de six mois en raison d’une réglementation sur les taux maximum légaux devenue inadaptée à la réalité du terrain. Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.