Crédit immobilier : la portabilité de prêt pour garder un taux bas en 2023

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La Fnaim entend proposer au gouvernement la portabilité de prêt, un dispositif bancaire peu usité qui permet de garder le bénéfice d’un taux intéressant adossé au premier bien pour financer le second. En période de forte augmentation des taux d’intérêts, ce montage financier pourrait aider à contrer certaines difficultés d’accès au crédit immobilier, renforcées par la faiblesse des taux d’usure.

Qu’est-ce que la portabilité de prêt ?

Dans le cadre du conseil national de la refondation dédiée au logement, la Fédération nationale de l’Immobilier (Fnaim) a présenté mardi 6 décembre différentes propositions au ministre délégué à la Ville et au Logement Olivier Klein, afin de sauver un marché en pleine crise, marqué par la chute du nombre de transactions, l'accès au crédit bancaire entravé par la remontée des taux d’intérêt et la problématique de l’usure, sans oublier l’immense défi de la rénovation énergétique.

Parmi ces propositions, la portabilité de prêt immobilier, appelée aussi transférabilité du prêt, un dispositif ingénieux qui n’est pas nouveau, mais que les banques rechignent à mettre en place et pour cause.

Le montage financier consiste à garder votre crédit aux conditions initiales pour financer un autre bien que celui adossé à ce prêt. Il est mis en place en cas de revente d’un premier bien immobilier pour en acheter un nouveau. Concrètement, vous conservez le capital restant dû du prêt initial, qui peut ainsi fournir un apport personnel, et vous complétez le cas échéant par un prêt complémentaire. Plutôt que solder le prêt en cours et en souscrire un nouveau, vous le transférez de l’ancien au nouveau bien. 

Sous réserve que l’offre de prêt initiale comporte une clause de transférabilité, vous bénéficiez des avantages de ce dispositif :

  • Vous conservez le taux négocié initialement.
  • Vous conservez les autres modalités du prêt comme la modulation ou le report des échéances.
  • Vous gardez votre assurance emprunteur, mais vous avez la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine pour être mieux couvert et faire des économies.
  • Vous n’avez pas d’indemnités de remboursement anticipé ni de frais de dossier à payer.

La portabilité peut aussi servir à l'acheteur de votre bien. Si vous ne rachetez pas de bien derrière, vous n’avez plus besoin de votre prêt, mais vous en faites profiter la personne qui achète votre bien, et qui reprend alors le crédit sous certaines conditions.

Faire des économies avec la portabilité de prêt

Si vous avez souscrit un prêt immobilier fin 2021 au taux exceptionnel de 1% sur 20 ans, la portabilité du prêt vous permet de garder ce même taux pour votre nouvelle acquisition immobilière à crédit. Intéressant en cette période où les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Vous mesurez les économies que vous pouvez faire grâce au transfert de prêt en conservant les conditions préférentielles du prêt initial.

On l’a vu plus haut, la clause de transférabilité doit être inscrite dans l’offre de prêt pour bénéficier de cette option. C’est un élément de négociation important qu’on obtient plus facilement grâce à l’intermédiation d’un courtier en crédit immobilier. Il faut respecter d’autres conditions pour bénéficier de la portabilité :

  • Le prêt doit avoir le même objet : si le crédit initial servait à financer votre résidence principale, le nouvel emprunt doit également avoir la même destination.
  • En cas de caution, l’organisme garant du prêt doit donner son accord écrit au transfert du prêt sur un nouveau bien.
  • En cas de prêt complémentaire, celui-ci doit être obligatoirement souscrit dans la banque initiale.

Si le prêt immobilier était garanti par une hypothèque ou un privilège du prêteur de deniers, qui sont deux sûretés réelles attachées au bien, vous devez payer des frais de mainlevée et prendre une nouvelle garantie pour le nouveau logement.

Toutes les banques ne proposent pas la possibilité de transférer un crédit immobilier ; la plupart y sont défavorables, car au-delà de la complexité du montage financier elles subissent un manque à gagner, les anciens prêts étant moins rémunérateurs que les nouveaux.

Portabilité de prêt : faciliter l’accès au crédit immobilier en 2023

Cette solution proposée par la Fnaim pourrait néanmoins aider à fluidifier la distribution du crédit immobilier, alors que le nombre de financements a chuté de plus d’un tiers en un an. La réforme de l’usure se faisant toujours attendre, la portabilité de prêt pourrait faciliter l’accès au crédit immobilier, freiné depuis des mois par un dispositif réglementaire dysfonctionnel. Aujourd’hui, les banques ne prêtent plus ou presque, car elles ne peuvent rehausser les taux d’intérêts des prêts immobiliers en conséquence du contexte monétaire à cause du plafond de verre de l’usure. 

De nombreux emprunteurs sont bloqués par le taux d’usure en décembre 2022, une situation aberrante qui s’inscrit malheureusement dans la durée compte tenu de l’immobilisme des pouvoirs publics. Alors que le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022, faire jouer la clause de transfert de prêt peut permettre à ceux qui détiennent un crédit immobilier de continuer à s’endetter à moindre coût, tout en renforçant leur patrimoine. Dans une période où le pouvoir d'achat se heurte de plein fouet à l'inflation, l'idée de la portabilité de prêt est plus que séduisante.

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Assurance de prêt immobilier : quel contrat pour l'emprunteur greffé ?

Chaque année le 22 juin, se tient la journée nationale de réflexion sur le don d’organes et la greffe. L’occasion nous est donnée d’aborder la problématique du crédit immobilier pour les emprunteurs ayant bénéficié d’une greffe ou transplantation. Est-il possible de souscrire une assurance de prêt ? Et si oui, à quelles conditions ? Greffe : risque aggravé de santé en assurance de prêt L’assurance emprunteur est une protection indispensable quand on souhaite obtenir un crédit immobilier. La banque exige la souscription à cette couverture pour garantir les sommes prêtées au cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure d’assumer sa dette dans des situations suivantes : Décès Dépendance à 100% Invalidité (à partir d’un taux de 33%) Incapacité de travail. Les personnes greffées sont considérées comme des profils à risques aggravés de santé en assurance emprunteur pour plusieurs raisons majeures : Risque de rejet de greffe La principale préoccupation après une greffe d'organe est le risque de rejet. Même avec les meilleurs soins médicaux et le respect strict des traitements immunosuppresseurs, le rejet peut survenir, entraînant des complications graves ou nécessitant une nouvelle greffe. Traitements immunosuppresseurs Les patients greffés doivent prendre des médicaments immunosuppresseurs à vie pour éviter le rejet de l'organe transplanté. Ces médicaments affaiblissent le système immunitaire, augmentant le risque d'infections graves, de cancers et d'autres maladies. Complications médicales Les personnes ayant subi une greffe sont susceptibles de développer des complications médicales à long terme. Cela peut inclure des problèmes de fonctionnement de l'organe greffé, des effets secondaires des médicaments, et des comorbidités associées à la condition initiale qui a conduit à la greffe. Espérance de vie réduite Statistiquement, les personnes greffées peuvent avoir une espérance de vie réduite par rapport à la population générale en raison des risques de rejet, d'infections et d'autres complications médicales. Cette réduction de l'espérance de vie est un facteur clé dans l'évaluation des risques pour les assureurs. La survie globale à 10 ans est de 57% pour les greffons rénaux, de 55% pour les greffons du cœur et la survie à 5 ans après une greffe hépatique est de 75%. Suivi médical intensif Les greffés nécessitent un suivi médical intensif et continu, ce qui peut entraîner des coûts médicaux élevés et une charge financière accrue. Les assureurs prennent en compte ces coûts lorsqu'ils évaluent le risque global. Risque de récidive de la maladie initiale Certaines maladies qui ont conduit à la greffe initiale peuvent récidiver, affectant l'organe greffé ou d'autres parties du corps. Cette récidive peut aggraver l'état de santé général du patient et augmenter le risque pour l'assureur. Stabilité de l'organe greffé La stabilité et la durabilité de l'organe greffé sont toujours incertaines. Même après plusieurs années de fonctionnement normal, des problèmes peuvent surgir, nécessitant des interventions médicales supplémentaires ou même une nouvelle greffe. Compte tenu de ces multiples facteurs de risque, les assureurs considèrent les personnes greffées comme des profils complexes, difficiles à assurer en raison du sur-risque. Cela se traduit par des primes plus élevées, des exclusions de garanties ou des refus de couverture. Les assureurs évaluent le niveau de risque de manière très détaillée pour valider s’ils peuvent ou non couvrir les pertes financières potentielles consécutives à un grave problème de santé. Solutions d’assurance de prêt pour emprunteur greffé En dépit d’un profil médical à risques accrus, un emprunteur ayant subi une greffe d’organe peut souscrire une assurance pour garantir son prêt immobilier. Néanmoins, la réponse dépend de l’organisme assureur : il est en droit de refuser de couvrir le risque et s’il accepte, il peut appliquer une surprime ou des exclusions de garantie qui limitent la protection. Questionnaire de santé en assurance de prêt immobilier La souscription à l’assurance emprunteur procède toujours du questionnaire de santé qui va renseigner l’assureur sur votre historique médical. Vous devez le remplir en toute transparence et en toute bonne foi, sans omettre aucune information faisant l’objet d’une question. Vous devez fournir au médecin-conseil de l’assureur des informations sur le type de greffe, sur les examens effectués et lui remettre des documents complémentaires (traitement en cours, analyses, suivi et bilan, comptes-rendus opératoires). Compte tenu de votre situation médicale, vous relevez de la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes ne pouvant être couvertes à des conditions standards parce qu’elles ont ou ont eu une grave maladie. Pour en bénéficier, votre prêt immobilier ne doit pas excéder 420 000€ et prend fin avant votre 71ème anniversaire. Choix du contrat d’assurance de prêt Malgré l’obstacle dû à votre état de santé, vous êtes libre de choisir l’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. La loi Lagarde vous autorise à refuser le contrat de groupe proposé par la banque et à souscrire une offre alternative présentant au moins une équivalence de niveau de garanties. Vous avez ainsi l’opportunité de mettre les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier afin de sélectionner une offre compétitive qui réponde à la fois à vos besoins et aux exigences de la banque en matière de couverture. En raison du principe de mutualisation, les contrats bancaires sont mal placés pour proposer des garanties optimales aux personnes à risques aggravés, tandis que les formules individuelles externes présentent un niveau de couverture qui tient compte de la problématique. Important : conformément à la loi Lemoine, vous avez la possibilité de résilier l’assurance en cours à tout moment pour la substituer par un contrat alternatif doté de garanties au moins équivalentes. Vous pouvez ainsi réduire le coût de l’assurance et être mieux protégé. Obtenir une assurance emprunteur sans surprime ni exclusion La loi Lemoine de 2022 œuvre aussi en faveur des emprunteurs pénalisés par leur état de santé. Sous réserve de respecter les deux conditions suivantes, vous n’avez pas de questionnaire de santé à remplir : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ si vous empruntez en couple avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête). Vous remboursez le crédit immobilier avant votre 60ème anniversaire. En échappant à la sélection médicale, vous bénéficiez d’une assurance de prêt à des conditions tarifaires standards et sans exclusion de garanties pour maladie préexistante. Quelques chiffres sur le don d’organes et la greffe Environ 10 000 patients sont inscrits chaque année en liste d’attente d’un don d’organes. Actuellement, plus de 28 500 personnes sont en attente de greffe. En 2022, près de 5 500 patients ont pu être sauvés grâce à une greffe d’organe(s) provenant de 1 694 donneurs décédés et de 535 donneurs vivants. On peut ajouter les autres greffes de tissus qui sauvent des vies : la greffe de peau pour les grands brûlés, la greffe d’artères, la greffe de valves cardiaques, la greffe d’os, la greffe de tendons ou de ligaments et la greffe de cornée. La transplantation rénale est de loin la greffe la plus fréquente en France avec 3 3377 opérations réalisées en 2022, avant la greffe du foie, celles du cœur et du poumon. Parmi les greffes de tissus, la plus courante est celle de cornée avec plus de 4 600 patients en 2022. L’Agence de biomédecine qui organise cette journée nationale pour rappeler qu’on est tous donneurs par défaut, mais également tous receveurs (loi Caillavet de 1976). Le consentement au don d’organes est présumé, sauf si vous avez exprimé votre refus de prélèvement de vos organes en vous inscrivant au registre national des refus. Le don d'organes repose sur deux principes : la gratuité et l’anonymat. Adopté en 2019 par les associations œuvrant pour le don d’organes en France, le ruban vert symbolise le don d’organes et de tissus.

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Nouveaux tarifs consultations : votre mutuelle va-t-elle augmenter en 2025 ?

En décembre prochain, les tarifs des consultations chez les généralistes et chez certains spécialistes augmentent suite à la nouvelle convention médicale. Même si la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles reste la même, cette revalorisation aura certainement des répercussions sur vos cotisations de complémentaire santé. Déjà pénalisés par la forte augmentation des tarifs des mutuelles en 2024, les assurés, en particulier les plus âgés, vont de nouveau passer à la caisse. Revalorisation des tarifs des consultations au 1er décembre 2024 La consultation chez le généraliste passe à 30€ en décembre 2024. D’autres tarifs médicaux sont progressivement revalorisés à partir de cette date et jusqu'à janvier 2026 suite à la signature de la nouvelle convention médicale qui va gérer les relations entre les médecins libéraux et l’Assurance maladie pour les cinq années à venir. Voici les prochains tarifs des consultations chez les médecins généralistes et spécialistes de secteur 1 et secteur 2 adhérents à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) dans le respect du parcours de soins coordonnés :   Spécialité Tarif conventionné jusqu’au 30 novembre 2024 Tarif conventionné à partir du 1er décembre 2024 Tarif conventionné à partir du 1er juillet 2025 ou de janvier 2026 généraliste 26,50 € 30 € - spécialiste 31,50 € 31,50 € - gynécologue 31,50 € - 40 € gériatre 31,50 € - 42 € Consultation longue médecin traitant (patient de plus de 80 ans) 31,50 € - 60 € (janvier 2026) psychiatre 51,70 € - 57 € Pédopsychiatre (jusqu’à 25 ans)  53,20 € 67 € 75 € Pédiatre (de 0 à 2 ans) 38,50 € 40 € - Pédiatre (de 2 à 6 ans) 33,50 € 35 € - Dermatologue (dépistage mélanome) 47,50 € 54 € 60 € neurologue 46,70 € - 57 €  Source Ameli Quel remboursement des nouveaux tarifs des consultations ? Pour les assurés, ces revalorisations ne changent rien, sauf pour ceux qui ne bénéficient pas du tiers payant et qui devront avancer davantage. Le remboursement par l’Assurance maladie reste fixé au même taux, à savoir 70% si vous respectez le parcours de soins coordonnés (orientation par votre médecin traitant). Si vous consultez hors du parcours de soins coordonnés, le taux tombe à 30%. La mutuelle responsable prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu, toujours dans le cadre du parcours de soins coordonnés. Tout dépassement d'honoraires éventuel hors de ce dispositif ni le surcoût de reste à charge lié à un taux moindre ne font l’objet d’aucun remboursement par le contrat responsable. Reste toujours à votre charge la participation forfaitaire dont le montant a été doublé depuis le 15 mai 2024, passant de 1€ à 2€ depuis le 15 mai 2024. Vers une hausse des primes de mutuelle en 2025 La précédente revalorisation des consultations en novembre 2023 était une des raisons de la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024. Si l’augmentation moyenne était de 10% selon les données de l’UFC-Que Choisir, elle pouvait aller jusqu’à 30% pour les offres réservées aux assurés seniors. Les transferts de charge des soins dentaires de l’Assurance maladie aux organismes complémentaires ont également eu une répercussion sur les cotisations, de même que l'augmentation annuelle des dépenses de santé. Mêmes causes, mêmes effets. Les cotisations 2025 des mutuelles pourraient lourdement pâtir des futurs tarifs médicaux, entre autres motifs conjoncturels. La nouvelle convention médicale a été signée aux forceps après un an et demi de négociations houleuses. Certains spécialistes n’ont pas obtenu gain de cause et pourraient être tentés d’augmenter leurs dépassements d’honoraires. Sans compter que la base de remboursement est rehaussée, les mutuelles en sont donc pour leurs frais. Si les organismes de complémentaire santé n’ont pas encore réagi, il est clair que les nouvelles mesures auront un impact direct sur les primes payées par les assurés. Dans quelle proportion ? Nul ne le sait encore. Tout dépend du portefeuille de chaque assureur. Les seniors qui présentent un sur-risque pourraient voir leur cotisation nettement majorée, eux qui consultent davantage, à la fois leur médecin traitant et les spécialistes.    

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Santé : la consultation généraliste passe à 30€ en décembre 2024

La nouvelle convention médicale prévoit une hausse du tarif de la consultation chez le médecin généraliste. À partir de décembre prochain, elle sera facturée à 30€ au lieu de 26,50€ actuellement. D’autres tarifs seront revalorisés en même temps. En contrepartie, les praticiens de santé s’engagent à respecter plusieurs objectifs afin d’améliorer l’accès aux soins. Ces hausses tarifaires vont inévitablement avoir un impact sur les mutuelles, obligées de prendre en charge le ticket modérateur.  Nouveaux tarifs des consultations en fin 2024 Après de longs mois de pourparlers et de négociations difficiles, les médecins libéraux viennent de signer une nouvelle convention médicale avec la Sécurité Sociale. Cet accord scelle les liens entre les praticiens libéraux et l’Assurance maladie pour cinq ans. Il vise notamment à soutenir la médecine libérale par une revalorisation des tarifs. La mesure la plus emblématique est la hausse du tarif de la consultation en médecine générale qui passe de 26,50€ à 30€ à partir de décembre 2024. Cette revalorisation fait suite à celle appliquée en novembre 2023 où les tarifs de toutes les consultations médicales avaient augmenté de 1,50€. En l’espace de douze mois, la consultation chez le généraliste aura donc subi une hausse de 20% en grimpant de 25€ à 30€. Voici les autres revalorisations prévues par la nouvelle convention médicale et applicables à compter de décembre 2024 : Avis ponctuel du consultant (expertise de second recours apporté par un médecin spécialiste à un médecin traitant) : 60€ Consultation obligatoire de l’enfant : 60€ Consultation en psychiatrie : 57€ Consultation en pédopsychiatrie (par ailleurs étendue aux jeunes jusqu’à 25 ans) : 75€ À compter de janvier 2026, la consultation longue du médecin traitant pour les patients de plus de 80 ans sera tarifée à 60€. Un soutien est également apporté pour revaloriser les actes techniques de chirurgie en anesthésie et obstétrique pratiqués par les médecins exerçant en secteur 1 (tarifs opposables) et en secteur 2 avec adhésion à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée). Valoriser le médecin traitant La nouvelle convention vise à renforcer le rôle du médecin traitant. En 2026, sera mis en place un nouveau forfait médecin traitant (FMT) qui prévoit une rémunération annuelle du praticien pour chacun de ses patients, individualisée selon la complexité du suivi. Ainsi, le montant socle de la consultation pour une personne de plus de 80 ans en ALD (Affection de Longue Durée) ira jusqu’à 100€. Aujourd’hui, environ 2% des patients en ALD ne sont pas suivis par un médecin traitant. L’objectif est de stabiliser ce taux dès 2025. Le montant par patient bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire sera rehaussé à 10€. Pour rappel, les médecins n'ont pas le droit d'appliquer des dépassements d’honoraires aux titulaires de la CSS, une mutuelle gratuite ou accessible moyennant une participation forfaitaire minime en fonction des revenus. Faciliter l’accès aux soins La désertification médicale est une problématique qui ne cesse de s’intensifier. Améliorer l’accès aux soins est un enjeu de santé publique. Les médecins signataires de la nouvelle convention se sont engagés sur divers points (liste non exhaustive) : augmenter leur patientèle médecin traitant de 2% par an augmenter le nombre de nouveaux praticiens en médecine générale de 5% par an raccourcir les délais d’accès aux spécialistes (objectif chiffré fixé avant fin 2024) augmenter le nombre d’assistants médicaux augmenter de 5% par an le nombre de médecins adhérents à l’OPTAM augmenter de 7% par an le nombre de médecins dans les zones sous-dotées L’Assurance maladie réclame par ailleurs un engagement collectif autour de plusieurs programmes d’actions sur la pertinence et la qualité des soins, comme : juste recours aux arrêts de travail réduction de la polymédication et des actes d’imagerie médicale et d’analyses biologiques inutiles amélioration du parcours des patients atteints de pathologies chroniques lutte contre le gaspillage des dispositifs médicaux. Deux observatoires seront mis en place, l’un sur l’accès aux soins, l’autre sur la pertinence et la qualité des soins. Consultation plus chère : quel impact sur la mutuelle santé ? Pour les patients, ces revalorisations des tarifs des consultations ne changeront rien à leur prise en charge. Les taux de remboursement de l’Assurance maladie restent les mêmes, soit 70% sur la base du tarif conventionné dans le respect du parcours de soins coordonnés. Les 30% restants, c’est-à-dire le ticket modérateur, est remboursé par la complémentaire santé. Il est toutefois fort probable que les mutuelles répercutent le surcoût de ces hausses tarifaires sur le prix des contrats. La hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 est la triste illustration de l’impact des transferts de charge de la Sécu aux organismes complémentaires. Affaire à suivre en fin d’année au moment des annonces tarifaires des mutuelles et autres assurances santé.