Crédit immobilier : Bercy veut assouplir les conditions d’octroi pour 2024

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Les emprunteurs, les courtiers et les banques en rêvent, Bercy aussi ! Dans une interview au journal Le Parisien samedi 2 décembre dernier, Bruno Le Maire s’est dit favorable à un assouplissement des conditions d’octroi du crédit immobilier, alors que la réunion périodique du Haut Conseil de Stabilité Financière a lieu aujourd’hui 4 décembre. Faut-il croire à cette déclaration d’intention ?

Rappel des conditions d’octroi du crédit immobilier

En pleine période de taux d’emprunt au plancher, qui ont permis de dynamiser le secteur de l’immobilier entre 2016 et 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) met le holà et décide d’encadrer la distribution des crédits à l’habitat, jusque-là parfaitement maîtrisée par les banques de détail dans le respect du système de l’usure :

  • Le taux d’endettement est plafonné à 33% à compter de janvier 2020, puis à 35% à compter de janvier 2021 : le taux d’effort est calculé sur la base des revenus nets avant impôt, et assurance de prêt immobilier comprise.
  • La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants (au moins 25% du montant de l’opération).

Alors simples recommandations, les règles du HCSF deviennent juridiquement opposables à partir de janvier 2022 : les banques qui ne respectent pas la nouvelle norme sont passibles d’une amende administrative.

Édictées à l’époque où emprunter ne coûtait quasiment rien, ces règles sont devenues un frein à l’accès au crédit immobilier dès que les taux ont remonté début 2022. De 1% fin 2021 (hors assurance emprunteur et autres frais de garantie), le taux moyen sur 20 ans dépasse désormais les 4,50%.

Le taux d’endettement, sujet de crispation pour Bercy

En bridant le taux d’endettement, le régulateur prive de crédit immobilier des ménages solvables qui ont les capacités de s’endetter au-delà de la norme. Ces deux dernières années, les courtiers n’ont eu de cesse de réclamer de faire sauter ce verrou du taux d’endettement maximal à 35% et de laisser les banques juger de la capacité d’emprunt de leurs clients sur la base d’une notion plus pertinente : le reste à vivre, c’est-à-dire le revenu disponible pour assumer les dépenses du quotidien, une fois les mensualités de crédit remboursées.

Environ 25% des demandes de crédit immobilier sont refusées au seul prisme des limites imposées par le HCSF, alors que le ménage est parfaitement solvable. En juillet 2023, la Cour de cassation avait entériné que taux d’endettement et reste à vivre sont deux notions complémentaires, et validé un taux d’endettement bien supérieur à 35%, indiquant que le reste à vivre est un facteur supérieur d’appréciation du risque d’endettement excessif.

Jusqu’à présent, la Banque de France (BdF), institution qui chapeaute le HCSF, a refusé tout assouplissement des règles d’octroi, notamment du taux d’endettement, justifiant son entêtement par la protection des emprunteurs contre un endettement excessif. Un aveuglement à l’origine de la colère des courtiers en crédit. Après avoir manifesté en septembre 2022 devant le siège de la BdF, ils ont réitéré l’opération le mardi 21 novembre et formulé dans la foulée 3 propositions afin de faire évoluer les règles d’octroi. Parmi ces suggestions, calculer le taux d’endettement maximum sur les 8 premières années, comme cela est fait pour le coût de l’assurance emprunteur depuis la mise en application de la loi Lemoine.

Mieux étudier les refus de prêts immobiliers

Bercy aurait-il entendu les doléances des intermédiaires ? Dans une interview au Journal Le Parisien, mise en ligne le 2 décembre dernier, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire dit souhaiter la création d'une "procédure à l'amiable, entre l'emprunteur et le banquier, lorsque ce dernier refuse un prêt immobilier", pour "aider à comprendre pourquoi le prêt a été refusé et éventuellement, si la situation de l'emprunteur le permet, conduire à une révision de la décision". Est-ce la porte ouverte à un élargissement à la marge du taux d’endettement pour les ménages qui répondent aux critères de solvabilité ?

Ces déclarations interviennent deux jours avant la réunion trimestrielle du HCSF, instance présidée par Bercy et à laquelle siège le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, farouche opposant à toute réforme des règles du HCSF, qu’il qualifie de « normes de bon sens». En novembre dernier, le gouverneur avait indiqué que d’éventuels ajustements techniques pourraient être étudiés lors de cette réunion, sous réserve qu’ils n’entraînent pas de hausse du risque de surendettement.

Ne pas toucher aux contraintes a-t-il un sens, alors que la crise de l'immobilier se transforme en crise sociale ? 76% des ménages surendettés sont locataires (chiffres de la BdF) et seulement 9% sont des propriétaires. En l’espace de cinq ans, la part de la dette immobilière des ménages surendettés est passée de 36% à 29%. De quoi donner des arguments pour desserrer l’accès au crédit immobilier.

 

 

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Assurance de prêt : optimisez votre budget en 2024 grâce à la loi Lemoine

Si, comme l’immense majorité des emprunteurs, vous avez souscrit à l’assurance de prêt immobilier que vous a proposée votre banque, vous payez sans doute le prix fort. Il n’y a pas de fatalité en assurance emprunteur. Vous pouvez modifier le scénario grâce à la loi Lemoine. En changeant de contrat en cours de crédit, vous pouvez réaliser de très grosses économies. C’est parti pour mieux maîtriser votre budget en optant dès maintenant pour une assurance déléguée plus compétitive ! Le coût de l’assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur, c’est le coût caché d’un crédit immobilier. Peu d’emprunteurs lui donnent l’importance qui lui revient et souscrivent automatiquement à l’assurance bancaire par ignorance de son poids dans le coût global du prêt et de la réglementation qui entoure ce produit. L’assurance emprunteur, c’est en moyenne un tiers du coût d’un crédit à l’habitat, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Un poids bien lourd, que tout emprunteur doit supporter pour obtenir le financement de son projet immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance pour se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement (décès, invalidité et incapacité de travail) et va très souvent faire pression sur l’emprunteur pour qu’il soit couvert par son contrat maison. Avec des marges indécentes allant jusqu’à 70%, on comprend mieux l’insistance de la banque à vouloir imposer son assurance. Environ 85% des emprunteurs garantissent leur prêt immobilier par l’assurance de groupe proposée par le prêteur. Si vous faites partie de cette immense cohorte, la suite va vous intéresser. Loi Lemoine : maîtrisez votre budget emprunteur Le poids de l’assurance emprunteur peut être allégé en amont comme en aval du prêt en vertu de deux lois : la loi Lagarde de 2010 : tout emprunteur peut choisir librement l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. En faisant jouer la délégation d’assurance, il est possible de diviser par deux ou par trois le coût du contrat. la loi Lemoine : depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans motif à fournir ni engagement minimum de souscription. Comme indiqué plus haut, très peu d’emprunteurs explorent une autre option que l’assurance bancaire. Que ce soit par méconnaissance de leurs droits ou par souci de préserver la relation avec leur banque, la plupart paient plus cher un produit auquel ils ne peuvent échapper. Les bancassureurs monopolisent quasiment le marché au détriment de l'intérêt financier de leurs clients emprunteurs, mais la loi Lemoine permet de rectifier le tir en autorisant la substitution en cours de prêt, sans date d’échéance à respecter. En substituant l’assurance de groupe par une offre alternative, vous pouvez récupérer du pouvoir d’achat grâce aux belles économies à la clef. Le gain se chiffre en milliers d’euros sur la durée restante de remboursement. Exemple : Jean et Marie, un couple de trentenaires, ont contracté un prêt de 250 000€ sur 20 ans en juin 2024. Le crédit est couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,34% avec une quotité à 100% sur chaque tête. L’assurance leur coûte 142€ par mois, pour un total de 34 000€. Le mois suivant, ils résilient l’assurance de groupe et optent pour un contrat concurrent plus compétitif au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce type de profil). La prime d’assurance tombe à 38€/mois pour un total de 9 000€, soit une économie de 25 000€. La loi Lemoine est une chance pour tous les emprunteurs. Quel que soit votre profil, remettez en question le contrat d’assurance de votre banque et utilisez un comparateur en ligne pour faire jouer la concurrence. Vous accédez aux meilleures offres alternatives du marché et pouvez ainsi challenger les contrats avec l’assurance bancaire. Changer simplement d’assurance de prêt avec un courtier Changer d’assurance emprunteur « à tout moment » signifie que vous pouvez engager la démarche dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Vous optimisez les économies potentielles en substituant le contrat au plus tôt, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû. Vous trouverez d’autres exemples en cliquant sur notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juillet 2024. Débarrassé de la contrainte temporelle, le changement d’assurance emprunteur n’en reste pas moins soumis à une obligation. La banque est la seule habilitée à valider une offre déléguée et elle base sa décision sur l’équivalence de garanties : pour être accepté, le contrat externe doit présenter en tous points un niveau de couverture au moins équivalent à celui de l'assurance de groupe. Pour respecter cette notion d’équivalence entre les deux contrats, appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information que vous a remise la banque lors de votre demande de financement. Ce document détaille les garanties et leurs critères, tout en indiquant le coût de l’assurance (par mois, par an, sur la durée). L’équivalence de garanties est toutefois un principe complexe, difficile à appréhender pour un néophyte. Les banques le savent pertinemment et elles n'hésitent pas à jouer avec cette notion pour empêcher l’emprunteur d’aller voir ailleurs. Laissez-vous guider par un courtier en assurance emprunteur. Grâce à l’intermédiation de cet expert, vous sélectionnez l’assurance qui répond à vos besoins et aux exigences de la banque en matière de couverture minimale. Chez Magnolia.fr, notre équipe de courtiers vous accompagne tout au long du processus de résiliation/substitution, et sur simple demande de votre part, nous prenons en charge toutes les démarches auprès de la banque et du nouvel assureur. La souscription à une assurance compétitive est simplifiée, tout en vous apportant un suivi personnalisé.

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Crédit immobilier : quelles réformes pour relancer le marché en 2024 ?

Depuis deux ans, le marché immobilier est en souffrance, entre la remontée des taux d’intérêts, la faible production de logements et les normes d’octroi du crédit qui bloquent la demande. La situation s’est quelque peu améliorée cette année à la faveur de conditions monétaires plus détendues, mais le tout nouveau contexte politique dans l’hexagone jette un froid sur ce timide réchauffement. Tout est figé en attendant la nomination du nouveau gouvernement. Des solutions existent bel et bien pour relancer la machine, encore faudrait-il une volonté politique qui va au-delà des effets d’annonce. Reprise du marché immobilier en 2024 Après une année 2023 catastrophique pour le marché immobilier, où tous les compteurs étaient dans le rouge, 2024 débutait sous de meilleurs auspices. Les taux sont en baisse depuis janvier, après avoir atteint leur pic en décembre. En retrait d’environ 40%, la production de crédits immobiliers se redresse significativement, avec un rebond spectaculaire de plus de 85% enregistré entre décembre et mai. Le marché bénéficie d’une embellie des conditions monétaires avec le repli conjugué de l’inflation et des taux de la Banque Centrale Européenne. Les demandes de crédits à l’habitat sont reparties à la hausse et les banques sont clairement volontaristes, le crédit immobilier étant leur produit d’appel. Les taux sur 20 ans sont actuellement sous les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), les très bons dossiers pouvant décrocher des valeurs inférieures à 3,50%. Les ménages emprunteurs ont à cœur de concrétiser leur projet immobilier, mais l’environnement politique du moment crée un climat d’incertitude et d’attentisme qui nuit au passage à l’acte. Assouplir les règles d’octroi du crédit immobilier L’accès au logement reste verrouillé par les normes du crédit et cela n’est pas nouveau. Mises en place fin 2019 pour éviter une surchauffe du crédit, puis légèrement modifiées en 2021, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadrent strictement l’octroi des financements bancaires en matière d’immobilier : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement est limitée à 25 ans mais peut être étendue jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Censées protéger les emprunteurs d’un endettement excessif, ces normes bloquent l’accès au crédit même pour les ménages solvables dans un contexte de remontée des taux d’intérêts. Les banques ne les ont pourtant pas attendues pour distribuer des crédits en bonne intelligence et en toute sécurité, respectant la norme tacite sur le taux d’effort (33%), tout en tenant compte du reste à vivre. Les courtiers en crédit, de même que les banques, plaident pour un assouplissement des normes d’octroi auquel la Banque de France se refuse pour le moment. Ces critères rigides bloquent les investissements locatifs et la primo-accession, et les banques peinent à piloter la marge de flexibilité dans leur réseau d’agences. Le régulateur leur permet en effet de s’affranchir des règles à hauteur de 20% de leur production semestrielle, en majorité à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. Les autorités oublient que le surendettement concerne à 95% les locataires ou les occupants à titre gratuit. La prudence endémique avec laquelle les banques distribuent les crédits immobiliers minimise les défauts de paiement. Initiée par quelques parlementaires, la réforme du crédit immobilier a fait pschitt fin avril, le HCSF restant intouchable. Conforter les bailleurs privés Fin 2024, il n’y aura plus aucun dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf en France, une première depuis 1986. Le Pinel disparaît définitivement et aucune autre mesure de défiscalisation ne vient le remplacer. Or, sans investisseurs privés, le pays n’est pas capable de répondre à la demande locative. D’autant que le contexte de renchérissement du crédit avec des taux beaucoup plus élevés depuis janvier 2022 alimente la tension sur le marché locatif. Quand on ne peut pas emprunter, on reste de fait locataire.  De nombreux professionnels plaident pour un statut unique de bailleur privé qui viserait à uniformiser cette activité, en la distinguant clairement du bailleur social et en créant un système d’amortissement incitatif qui permettrait de déduire une partie de la valeur de l’immobilier de l’impôt. Relancer le PTZ Le prêt à taux zéro est l’aide publique majeure pour accéder à la propriété. Réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale pour la première fois, le PTZ est désormais centré sur le logement en habitat collectif dans les zones tendues et exclut la maison individuelle, un rêve qui s’éteint pour beaucoup de Français. La version 2024 du PTZ rend 30 millions de ménages potentiellement éligibles au dispositif grâce au reclassement de plus 850 communes en zone tendue et au relèvement des plafonds de revenus. Pourtant, le nombre de PTZ distribués devrait être divisé par trois en 2024, compte tenu de la pénurie de logements neufs et de l’impossibilité d’acheter dans l’ancien hors zones B2 et C. Le problème français en matière de politique du logement est son inconstance, doublée d’un manque de vision à long terme. En sept ans, le pays a connu six ministres de tutelle. La seule réforme d’ampleur aura été la loi Climat et Résilience d’août 2021 qui traduit une partie des propositions de la convention citoyenne pour le climat. Ce texte a notamment durci les normes environnementales en matière de logement et introduit un calendrier qui exclut progressivement les passoires thermiques du marché locatif, mettant le DPE au centre de toute transaction malgré une fiabilité qui pose question. Le choc d’offres annoncé n’a jamais eu lieu. L’instabilité politique actuelle ne rassure ni les acheteurs ni les vendeurs. Engagée dès janvier sur un terrain plus favorable, l’année immobilière 2024 va sans doute pâtir de ce contexte incertain. La rentrée de septembre sera décisive.  

Immobilier
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Retraite 2024 : faut-il changer sa mutuelle collective pour un contrat senior ?

La retraite marque une transition majeure dans la vie d'un individu, apportant avec elle de nombreux changements, y compris en matière de couverture santé. L'une des questions cruciales qui se posent lors de cette étape est de savoir s'il est préférable de conserver sa mutuelle collective ou de se tourner vers un contrat de mutuelle senior. Ce choix dépend de plusieurs facteurs, notamment la couverture offerte par la mutuelle actuelle, les besoins de santé spécifiques des seniors et les coûts associés. Faut-il conserver sa mutuelle collective lors du passage à la retraite ? En tant qu’ex-salarié, vous bénéficiez de la portabilité de la mutuelle santé introduite par la loi Evin : votre contrat collectif peut être maintenu à titre individuel quand vous partez à la retraite. Il est toufefois conseillé de changer de complémentaire santé à la retraite. La première raison est financière : vous assumez l’intégralité de la cotisation et l’organisme a le droit d’augmenter graduellement le tarif. Si le tarif reste le même la première année, il progresse la 2ème et la 3ème année, et à partir de la 4ème, l’organisme peut librement le fixer. Secundo, la couverture reste la même, sans possibilité de modifier les garanties, et vos éventuels ayants droit ne sont plus couverts. Se tourner vers une mutuelle senior est préférable pour bénéficier d’une protection adaptée à un prix juste. Qu’est-ce qu’une mutuelle senior ? Définition et spécificités Une mutuelle senior est une complémentaire santé spécialement conçue pour répondre aux besoins des personnes âgées de plus de 55 ans. Ces contrats prennent en compte les spécificités des seniors, comme une couverture accrue pour les soins dentaires, auditifs et optiques, ainsi que pour les consultations de spécialistes. Les mutuelles seniors proposent également des services additionnels, tels que l'assistance à domicile, la prise en charge de cures thermales, et d'autres prestations adaptées à cette tranche d'âge. Les garanties typiques Les garanties offertes par une mutuelle senior incluent souvent : Une prise en charge renforcée des frais d’hospitalisation. Des remboursements élevés pour les prothèses auditives, dentaires et les lunettes. Des forfaits pour les médecines douces (ostéopathie, acupuncture, etc.). Des services d'assistance à domicile en cas de maladie ou de perte d'autonomie temporaire. Pourquoi opter pour une mutuelle senior ? Adaptation aux besoins spécifiques À mesure que l'on avance en âge, les besoins en santé évoluent. Les pathologies chroniques deviennent plus fréquentes, et les consultations chez les spécialistes se multiplient. Une mutuelle senior est donc souvent plus adaptée qu'une mutuelle classique ou collective, car elle offre des garanties spécifiques pour les problèmes de santé les plus courants chez les seniors. Avantages financiers Bien que les cotisations puissent être plus élevées, une mutuelle senior offre souvent un meilleur rapport qualité-prix pour les personnes âgées. En effet, les garanties renforcées permettent de réduire significativement le reste à charge sur des postes de dépenses élevés comme l’hospitalisation, les prothèses dentaires, et les appareils auditifs. Services supplémentaires Les mutuelles seniors proposent également des services additionnels qui peuvent s'avérer très utiles, comme l’assistance à domicile en cas de perte d'autonomie temporaire ou d’hospitalisation à domicile (portage des médicaments et des repas, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, etc.), des conseils et des services de prévention santé, ou encore des services d'accompagnement pour les démarches administratives. Combien coûte un contrat de mutuelle senior ? Facteurs influençant le coût Le coût d’une mutuelle senior dépend de plusieurs facteurs : votre âge : Plus l’âge avance, plus les cotisations augmentent. le niveau de garanties souhaité : Plus les garanties sont élevées, plus le coût de la mutuelle sera important. les services additionnels : Certaines prestations, comme l'assistance à domicile, peuvent augmenter le coût du contrat. le lieu de résidence : Les organismes complémentaires tiennent compte des pratiques tarifaires des médecins de la zone (dépassements d’honoraires, non adhésion à l’OPTAM). Fourchettes de prix En général, une mutuelle senior coûte entre 50 et 150 euros par mois, selon les garanties choisies et les spécificités de chaque contrat. Il est important de comparer les offres et de demander des devis personnalisés pour trouver le contrat le plus adapté à ses besoins et à son budget. Les mutuelles qui sont régies par le code de la mutualité n’ont pas le droit de soumettre le futur adhérant à un questionnaire de santé, contrairement aux assurances proprement dites. Dans ce cas, un passif de santé aura des répercussions sur le tarif. Il est souvent intéressant de souscrire sa mutuelle santé en couple pour bénéficier d’une ristourne, sous réserve que les besoins de chacun soient de même niveau. Aides financières La Complémentaire Santé Solidaire (CSS) permet à toute personne avec des revenus modestes d’accéder à une mutuelle à titre gratuit ou moyennant une participation financière minime selon son niveau de ressources et son âge. Vous avez entre 60 et 69 ans ?  Si vos revenus excèdent de 35% les plafonds donnant accès à la CSS gratuite, vous payez votre mutuelle CSS 25€ par mois ; à partir de 70 ans, la participation financière est de 30€ par mois. La CSS est un contrat de qualité qui répond au cahier des charges de la mutuelle responsable (voir plus bas). Comment trouver la bonne mutuelle senior ? Évaluer ses besoins La première étape pour choisir une mutuelle senior est d’évaluer vos besoins en santé. Il est important de prendre en compte les pathologies actuelles, les consultations régulières, et les soins préventifs qu’on souhaite suivre. Une bonne évaluation de vos besoins permet de choisir un contrat qui offre une couverture adéquate sans payer pour des garanties inutiles. Comparer les offres Il est crucial de comparer les différentes offres de mutuelles seniors disponibles sur le marché. Pour ce faire, on peut utiliser des comparateurs en ligne qui permettent de visualiser rapidement les différences de garanties et de tarifs entre plusieurs contrats. Il est aussi possible de demander des devis personnalisés auprès de plusieurs assureurs. Sélectionnez de préférence une mutuelle responsable. Ce type de contrat applique un cahier des charges doté d’un niveau de garanties obligatoire et de plafonds de remboursement. Il applique également la réforme 100% Santé qui supprime les restes à charge en optique, dentaire (prothèses) et audiologie. En respectant le parcours de soins coordonnés, vous obtenez une prise en charge optimale de la Sécu et de la mutuelle. Lire les avis et les témoignages Les avis des autres assurés sur les forums peuvent fournir des informations précieuses sur la qualité des services offerts par une mutuelle. Les témoignages permettent de se faire une idée de la satisfaction des clients concernant les remboursements, la qualité du service client, et les délais de traitement des demandes. Consulter un courtier en mutuelle santé Faire appel à un courtier en assurance peut être une excellente option pour trouver la mutuelle senior la plus adaptée. Les courtiers ont une connaissance approfondie du marché et peuvent proposer des offres personnalisées en fonction des besoins spécifiques de chaque senior. De plus, ils peuvent aider à comprendre les termes des contrats et à comparer efficacement les différentes options. Vérifier les conditions générales Enfin, il est essentiel de lire attentivement les conditions générales des contrats proposés. Prêtez une attention particulière aux délais de carence, aux exclusions de garanties, et aux plafonds de remboursement. Une lecture attentive des conditions générales permet d’éviter les mauvaises surprises et de choisir un contrat de mutuelle senior en toute connaissance de cause. Le passage à la retraite est une étape de vie qui nécessite une réévaluation de ses besoins en matière de couverture santé. Si conserver sa mutuelle collective peut sembler une bonne option, un contrat senior est bien souvent plus adapté pour répondre aux besoins spécifiques des personnes retraitées. Avant de faire un choix, il est crucial d'évaluer ses besoins, de comparer les offres, et de s'assurer que le contrat choisi offre la meilleure couverture possible à un coût raisonnable.  

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