Immo : un crédit coûte 4 fois moins cher qu'au début des années 2000 !

credit immobilier coute 4 fois moins cher qu'en 2000

Les banques vont-elles bientôt vous payer pour emprunter ? Question saugrenue alors qu'il est impossible d'accorder une quelconque fibre philanthropique aux établissements de crédit. Depuis près d'un mois, les taux d'emprunt de l'État français sont négatifs, ce qui laisse espérer, à court terme, des taux encore plus bas pour les prêts immobiliers.

Taux obligataires négatifs

Du jamais vu ! Depuis le 18 juin dernier, l'OAT 10 ans, l'emprunt que l'État français contracte pour financer ses besoins à long terme, est passé en territoire négatif à plusieurs reprises. Son plus bas niveau historique a été établi le 4 juillet avec un taux à -0,10%. Le 10 juillet, il remonté à 0,01%. Cette situation inédite est la conséquence de la politique monétaire européenne qui tente, par le biais de la Banque Centrale, se soutenir l'économie de la zone euro, toujours à la peine depuis la crise financière il y a dix ans. En clair, les investisseurs qui achètent de la dette française paient la France pour lui prêter de l'argent, et se verront rembourser un peu moins qu'ils n'ont prêté s'ils gardent le titre jusqu'à l'échéance. Un phénomène "délirant" et une "aberration économique" pour de nombreux experts, quand d'autres y voient une opportunité unique d'investir sur le long terme. Le risque de dérapage des finances publiques est bien là : si le niveau des taux obligataires permet à l'État d'économiser sur la charge de sa dette, il l'incite à emprunter massivement.

L'incidence sur la santé des banques est elle aussi bien réelle. Les taux bas persistants pèsent sur leur rentabilité avec des effets inquiétants sur leur équilibre financier à long terme. Depuis trois ans, le principal taux de refinancement des banques est bloqué à 0% et le taux de la facilité de dépôt, qui taxe les liquidités excédentaires des banques, est à -0,40%.
Elles sont donc encouragées à prêter aux particuliers et aux entreprises plutôt que placer leurs liquidités auprès de la BCE, même si le crédit est peu rémunérateur. Les taux de dépôts négatifs bénéficient aux clients en favorisant les prêts interbancaires, ce qui a participé à la contraction des taux de crédit pour le client final. Il n'empêche, en 2018, cette politique des taux bas a coûté 7,5 milliards d'euros aux banques européennes. Alors que l'inflation peine à atteindre son objectif de 2% en zone euro, la BCE maintient sa politique accommodante et peu conventionnelle, à moins qu'elle n'annonce de nouvelles mesures lors de la prochaine réunion de politique monétaire le 25 juillet prochain.

Peut-on emprunter à des taux négatifs ?

En attendant, c'est tout bon pour les emprunteurs ! Les taux moyens oscillent actuellement autour de 1,25% (hors assurance). Un particulier présentant un dossier de financement solide peut emprunter à 1% sur 20 ans. Peut-on imaginer que cette même personne, au profil premium, puisse demain être payée pour emprunter ?

Même si une corrélation peut être admise, il n'y a aucune causalité entre la variation des taux de l'OAT et celle des taux de crédits immobiliers, n'en déplaise aux médias qui surfent à chaque évolution de l'OAT sur un ajustement des taux aux particuliers. En aucun cas, le volume des OAT en circulation et leur taux n'ont d'influence sur la méthode de fixation des taux d'intérêts des crédits accordés par les banques à leurs clients. La seule causalité commune de l'évolution de ces deux taux est le taux de l'inflation.

L'autre raison à l'impossibilité de taux de prêt négatifs est juridique. En droit français, "l'emprunteur est tenu de rendre les choses prêtées, en même quantité et qualité, et au terme convenu" (article 1902 du Code civil qui date de 1804). Interdit donc de rembourser moins que ce qu'on a emprunté.

Les banques sont néanmoins engagées dans une concurrence agressive. Pour le douzième mois consécutif, les taux d'emprunt poursuivent leur tendance à la baisse et peuvent même être légèrement inférieurs au taux de l'inflation (1,16% entre juin 2018 et juin 2019), une situation sans précédent depuis 1945. Selon le courtier Vousfinancer, certains emprunteurs à gros revenus s'endettent aujourd'hui à moins de 1% sur 25 ans ! Un crédit coûte aujourd'hui quatre fois moins cher qu'au début des années 2000. Les courtiers sont unanimes : les prêts sous la barre de 1% sur 20 ans vont devenir la norme d'ici la rentrée de septembre. Une des conséquences directes du niveau plancher des taux d'intérêt est l'endettement plus que nécessaire des primo-accédants. Selon le courtier Cafpi, 52% de ceux qui empruntent pour la première fois sont en situation de surfinancement, c'est-à-dire que les prêts accordés atteignent parfois 120% du prix du bien. La raison n'est pas tant l'absence de liquidités pour un apport personnel que de profiter des taux très bas pour éviter de puiser dans son épargne.

Diminuez le coût de votre crédit grâce à l'assurance emprunteur

Dans ce contexte de taux ultra bas, il ne faut pas lésiner sur tous les frais autour du crédit. Aujourd'hui, une assurance emprunteur groupe va paser extrêmement lourd dans la balance : si votre taux de crédit s'élève à 1,23%, payer une assurance crédit 0,40% devient totalement disproportionné. Dans ce contexte historique, les banques ont tout intérêt à gagner de l'argent sur des produits annexes et l'assurance emprunteur est une offre stratégique qui va dans ce sens. Seulement, n'oubliez pas que vous avez le droit de choisir un contrat EN DEHORS de votre banque, la loi lagarde vous le permet. Si jamais votre conseiller refuse (malgré la loi) que vous bénéficiez de cette liberté, prenez l'assurance de votre banque et changez la immédiatement après grâce à la loi Hamon. On parle ici de 15 000 euros d'économies en moyenne... alors, jetez un oeil sur les prix du marché avant de vous lancer. 

 

Dernières publications

sci assurance emprunteur

Crédit immobilier : l'assurance emprunteur dans le cadre d'une SCI

Une Société Civile Immobilière ou SCI est un montage juridique qui permet d'acquérir un bien immobilier à plusieurs et d'en faciliter sa transmission par la suite. Les démarches pour un prêt en SCI sont similaires à celles d'un crédit immobilier classique : les sommes doivent être garanties par une assurance emprunteur. Comment fonctionne cette couverture ? La loi Lemoine peut-elle s'appliquer ? L'essentiel sur le crédit immobilier SCI Une SCI est une société dont l'objet est immobilier. Plusieurs personnes s'associent pour constituer un patrimoine immobilier commun à des fins familiales, professionnelles ou locatives, la SCI familiale étant le format le plus répandu. Chaque associé détient des parts sociales de la SCI en fonction du montant de son apport financier. La SCI est administrée par un ou des gérants désignés par les associés, un atout qui facilite la transmission : toute décision relative au bien est prise par une seule personne, le gérant désigné, contrairement à un bien acquis hors SCI où l'éventuelle mésentente entre les héritiers complique la transmission. L'autre avantage majeur d'une SCI est fiscal : Les frais de transmission sont moindres en comparaison avec ceux d'une donation simple ; ils tiennent compte en effet des dettes de la SCI (l'emprunt qui a servi à acquérir le bien) et sont déduits d'un abattement renouvelable tous les 15 ans. Les droits de donation sont réduits, puisque les parts de SCI bénéficient d'une décote par rapport à la valeur du ou des biens en vertu du principe que les parts de SCI sont plus difficiles à vendre qu'un bien immobilier. Rappelons par ailleurs la particularité en ce qui concerne prêt immobilier SCI et taux d’usure : le crédit au nom d'une SCI n’est pas soumis au taux d’usure, puisqu’il est attribué à une personne morale et non à des consommateurs. L'assurance emprunteur d'un crédit immobilier SCI Les SCI peuvent tout à fait contracter un prêt immobilier. Les démarches pour obtenir le financement sont les mêmes que celles d'un crédit souscrit en tant que particulier et les conditions sont identiques, ni plus souples ni plus complexes, et sans taux préférentiel. Et comme pour un achat à titre personnel, l'acquisition d'un bien immobilier via un crédit en SCI est soumise à la souscription d'une assurance emprunteur. Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance prêt immobilier est indispensable pour obtenir le financement. Elle constitue une double protection pour la banque et pour les emprunteurs. En cas de défaillance des assurés suite à un décès, une incapacité ou une invalidité, le remboursement des mensualités doit être garanti. Deux cas de figure sont possibles : chaque associé a contracté un prêt de manière individuelle, qu'il donne en apport afin d'obtenir des parts sociales de la SCI : il souscrit en son nom une assurance emprunteur qui couvre la totalité de la somme qu’il a empruntée. Les garanties minimales requises par la banque sont toujours la garantie décès et la garantie PTIA, assortie à la précédente, et si la personne est en activité professionnelle, s'y ajoute la garantie ITT (Incapacité Temporaire totale de Travail) qui intervient en cas d'arrêt de travail. les associés empruntent par l'intermédiaire de la SCI : chacun souscrit une assurance emprunteur selon le profil qu'il incarne et les quotités sont réparties librement entre les associés, le plus souvent en fonction du niveau de revenus de chacun et des parts qu'il détient. Dans tous les cas, le prêt doit être couvert à 100%. Certains associés peuvent s'assurer pour l'intégralité du crédit, afin de mieux protéger les profils fragiles, ceux dont l'âge, l'état de santé ou la profession présente un risque élevé qui va renchérir le coût de l'assurance. Comme pour un crédit immobilier classique, chaque associé d'une SCI bénéficie du libre choix du contrat d'assurance emprunteur ; il est toutefois recommandé de s'assurer auprès du même assureur pour faciliter le recours aux garanties en cas de sinistre et obtenir des conditions préférentielles lors de la souscription. La loi Lemoine 2022 pour les SCI La réglementation relative à l'assurance de prêt immobilier s'applique en tous points dans le cadre d'un crédit en SCI. Au-delà de la loi Lagarde qui garantit la liberté de choix de l'assurance, chaque associé peut faire valoir la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022. Ce dispositif offre la possibilité de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. L'emprunteur n'a plus à invoquer la loi Hamon ou la loi Bourquin pour résilier son assurance, et peut, dès qu'il le souhaite, substituer le contrat en cours par une formule moins chère à garanties équivalentes. Tous les contrats sont concernés par la loi Lemoine depuis le 1er septembre 2022. Il est préférable de mettre les offres en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier et de se faire accompagner d'un courtier en assurance crédit pour sélectionner le contrat parfaitement adapté au profil de l'associé et des caractéristiques de la SCI.

mutuelle couverture famille 28 ans

Mutuelle santé : les ayants droit couverts jusqu'à 28 ans

À l'heure où le pouvoir d'achat des ménages est en souffrance, voici une mesure qui va permettre de préserver le budget et la protection santé des jeunes actuellement couverts par la complémentaire de leurs parents : ils peuvent être rattachés au contrat familial jusqu'à leurs 28 ans, contre 25 actuellement. Mutuelle et mesures anti-inflation Face à l'inflation galopante, les assureurs ont été priés en juin dernier de réfléchir à des solutions pour aider les ménages français. Mardi 20 septembre, un pack anti-inflation a été présenté à l'issue d'une réunion organisée entre les principales fédérations d'organismes assureurs (France Assureurs, Centre technique des Institutions de Prévoyance et la Mutualité Française) et le ministère de l'Économie. Parmi ces propositions, deux concernent les étudiants et les jeunes en recherche d'emploi. Les assureurs se sont engagés à : accorder une réduction annuelle de 100 euros sur l'assurance auto (une seule fois) aux jeunes automobilistes âgés de 25 ans et moins ; étendre la couverture santé jusqu'à 28 ans aux jeunes couverts par la mutuelle de leurs parents, et ce, sans coût supplémentaire. Jusqu'à présent, les ayants droit ne pouvaient être rattachés à la mutuelle santé famille au-delà de leurs 25 ans. Sont concernés par cette mesure les enfants à charge qui poursuivent leurs études et les jeunes au chômage qui dépendent de leurs parents. Couvert jusqu'à 28 ans : des économies à la clef La mutuelle est indispensable quel que soit l'âge, même quand on est jeune et en bonne santé. Un accident est par nature imprévisible et personne n'est à l'abri d'une hospitalisation. En quelques jours, la facture s'envole. Le remboursement hospitalisation se fait à hauteur de 80% par la Sécurité Sociale, sur la base des tarifs de convention, insuffisant pour éviter les restes à charge dus aux inévitables dépassements d’honoraires et aux frais de séjour. Les organismes de complémentaire santé proposent des formules bon marché pour les jeunes, qu'ils soient étudiants ou jeunes actifs. Le tarif débute autour de 20€ par mois, soit un total de 240€ pour l'année, une somme qui reste conséquente quand le budget est déjà réduit à néant, après paiement du loyer, des frais liés aux études supérieures, à l'alimentation et au transport. L'engagement des organismes de complémentaire santé va ainsi permettre aux jeunes jusqu'à leurs 28 ans de préserver leur maigre budget en étant correctement couverts par la mutuelle de leurs parents. Si ces derniers sont salariés, ils bénéficient de la mutuelle entreprise, un contrat collectif qui, généralement, leur permet d'accéder à une couverture efficace à moindre coût, puisque au moins 50% de la cotisation sont financés par l'employeur. L'intérêt pour le jeune ayant droit de profiter gratuitement du contrat de ses parents est aussi de bénéficier d'une meilleure protection. Si, pour diverses raisons, la couverture en tant qu'ayant droit ne peut être maintenue, un étudiant ou un jeune au chômage à la charge de ses parents peut faire valoir la CSS (Complémentaire Santé Solidaire), un dispositif gratuit en l'absence de revenus et accessible pour une participation forfaitaire mensuelle de 8€ pour les assurés de 29 ans et moins au-delà de 12 921€ par an (aides financières et allocations incluses).

crédit-immobilier-emprunter-hors-règles-octroi-2022

Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

Le Haut Conseil de Sécurité Financière impose des normes d'octroi en matière de crédits immobiliers. Les banques doivent respecter la double limite du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Elles ont toutefois la possibilité de s'en affranchir pour faciliter l'accession à la propriété. Quels sont les profils d'emprunteurs qui peuvent financer leur projet immobilier hors cadre ? Des règles d'octroi strictes Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent prêter au-delà des deux limites suivantes : le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance prêt immobilier incluse : ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles de tous les crédits, et permet de vérifier la capacité d'emprunt. la durée de remboursement maximale est fixée à 25 ans, avec deux ans de différé maximal pour les prêts destinés à financer les biens dont la jouissance est décalée par rapport à l'octroi du crédit (VEFA, achat avec lourds travaux). Ces normes sont juridiquement contraignantes, les établissements qui prendraient des largesses avec elles se verraient appliquer des sanctions administratives. À l'issue de sa réunion trimestrielle, le HCSF a indiqué dans son communiqué de presse que la décision relative aux conditions d'octroi a été bien respectée, la production de crédits qui s'écarte des règles s'établissant à 13,7% avant prise en compte de la marge de flexibilité de 20%. Cela signifie que 13,7% des crédits distribués ne respectaient pas le taux d'endettement ou la durée de remboursement, soit les deux. Quelle est la teneur de cette flexibilité ? Qui peut en profiter ? Les profils financés hors des normes d'octroi Le régulateur accorde aux banques une certaine marge de manœuvre pour s'écarter des normes et distribuer des financements à des profils bien spécifiques qui ne pourraient obtenir de financement sans ce passe-droit. Fixée à hauteur de 20% de la production trimestrielle de crédits, cette relative largesse concerne : les acquisitions de résidence principale à 80% dont 30% réservés aux primo-accédants ; les investissements locatifs et les résidences secondaires à 20%. Les banques donnent ainsi la priorité aux ménages modestes qui ne pourraient accéder à la propriété sans outrepasser les règles d’octroi obligatoires (taux d'endettement à 35% et durée de remboursement à 25 ou 27 ans). Sont concernés en premier chef les jeunes actifs qui doivent emprunter sur les durées les plus longues pour devenir propriétaires de leur logement en raison d'un apport personnel souvent mince. Les banques sont également vigilantes sur un point financier essentiel : le reste à vivre du ménage emprunteur. Si l'autorité de régulation n'impose aucun seuil, et n’en fait nullement mention dans ses recommandations, le reste à vivre, qui est la somme à disposition du foyer une fois payées les mensualités de crédit(s), rend compte du niveau de vie du ménage et de sa capacité à vivre décemment après paiement des dettes. Le volume de ce reste à vivre permet ainsi d'outrepasser à la marge le taux d'endettement de 35% en présence de revenus confortables pour les dépenses du quotidien. Si les banques se situent globalement en conformité avec les règles d'octroi, le HCSF note toutefois que des progrès restent à faire sur l'affection de la flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants. En clair, certaines banques accordent des financements pour les projets d'investissement locatif au-delà du plafond autorisé, et ce, au détriment de la cible prioritaire, à savoir l'acquisition de la résidence principale des primo-accédants. Il faut toutefois rappeler qu’aux normes d’octroi strictement encadrées les emprunteurs doivent aussi faire face aux difficultés liées à l’usure et à la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier à cause de prix trop élevés. Ceux qui peuvent encore emprunter en cette fin 2022 sont de moins en moins nombreux en raison d’un taux d’usure inadapté à la réalité du terrain. Les courtiers font état d’un taux de refus de 45% depuis début juillet. C’est peu dire que la publication des prochains taux d’usure au 1er octobre 2022 est vivement attendue. Le frein sur la production de crédits est aussi le fait des banques qui craignent les défauts de paiement dans un contexte où l'économie fait face à de graves difficultés dues aux conséquences de la guerre en Ukraine.