Immo : un crédit coûte 4 fois moins cher qu'au début des années 2000 !


credit immobilier coute 4 fois moins cher qu'en 2000

Les banques vont-elles bientôt vous payer pour emprunter ? Question saugrenue alors qu'il est impossible d'accorder une quelconque fibre philanthropique aux établissements de crédit. Depuis près d'un mois, les taux d'emprunt de l'État français sont négatifs, ce qui laisse espérer, à court terme, des taux encore plus bas pour les prêts immobiliers.

Taux obligataires négatifs

Du jamais vu ! Depuis le 18 juin dernier, l'OAT 10 ans, l'emprunt que l'État français contracte pour financer ses besoins à long terme, est passé en territoire négatif à plusieurs reprises. Son plus bas niveau historique a été établi le 4 juillet avec un taux à -0,10%. Le 10 juillet, il remonté à 0,01%. Cette situation inédite est la conséquence de la politique monétaire européenne qui tente, par le biais de la Banque Centrale, se soutenir l'économie de la zone euro, toujours à la peine depuis la crise financière il y a dix ans. En clair, les investisseurs qui achètent de la dette française paient la France pour lui prêter de l'argent, et se verront rembourser un peu moins qu'ils n'ont prêté s'ils gardent le titre jusqu'à l'échéance. Un phénomène "délirant" et une "aberration économique" pour de nombreux experts, quand d'autres y voient une opportunité unique d'investir sur le long terme. Le risque de dérapage des finances publiques est bien là : si le niveau des taux obligataires permet à l'État d'économiser sur la charge de sa dette, il l'incite à emprunter massivement.

L'incidence sur la santé des banques est elle aussi bien réelle. Les taux bas persistants pèsent sur leur rentabilité avec des effets inquiétants sur leur équilibre financier à long terme. Depuis trois ans, le principal taux de refinancement des banques est bloqué à 0% et le taux de la facilité de dépôt, qui taxe les liquidités excédentaires des banques, est à -0,40%.
Elles sont donc encouragées à prêter aux particuliers et aux entreprises plutôt que placer leurs liquidités auprès de la BCE, même si le crédit est peu rémunérateur. Les taux de dépôts négatifs bénéficient aux clients en favorisant les prêts interbancaires, ce qui a participé à la contraction des taux de crédit pour le client final. Il n'empêche, en 2018, cette politique des taux bas a coûté 7,5 milliards d'euros aux banques européennes. Alors que l'inflation peine à atteindre son objectif de 2% en zone euro, la BCE maintient sa politique accommodante et peu conventionnelle, à moins qu'elle n'annonce de nouvelles mesures lors de la prochaine réunion de politique monétaire le 25 juillet prochain.

Peut-on emprunter à des taux négatifs ?

En attendant, c'est tout bon pour les emprunteurs ! Les taux moyens oscillent actuellement autour de 1,25% (hors assurance). Un particulier présentant un dossier de financement solide peut emprunter à 1% sur 20 ans. Peut-on imaginer que cette même personne, au profil premium, puisse demain être payée pour emprunter ?

Même si une corrélation peut être admise, il n'y a aucune causalité entre la variation des taux de l'OAT et celle des taux de crédits immobiliers, n'en déplaise aux médias qui surfent à chaque évolution de l'OAT sur un ajustement des taux aux particuliers. En aucun cas, le volume des OAT en circulation et leur taux n'ont d'influence sur la méthode de fixation des taux d'intérêts des crédits accordés par les banques à leurs clients. La seule causalité commune de l'évolution de ces deux taux est le taux de l'inflation.

L'autre raison à l'impossibilité de taux de prêt négatifs est juridique. En droit français, "l'emprunteur est tenu de rendre les choses prêtées, en même quantité et qualité, et au terme convenu" (article 1902 du Code civil qui date de 1804). Interdit donc de rembourser moins que ce qu'on a emprunté.

Les banques sont néanmoins engagées dans une concurrence agressive. Pour le douzième mois consécutif, les taux d'emprunt poursuivent leur tendance à la baisse et peuvent même être légèrement inférieurs au taux de l'inflation (1,16% entre juin 2018 et juin 2019), une situation sans précédent depuis 1945. Selon le courtier Vousfinancer, certains emprunteurs à gros revenus s'endettent aujourd'hui à moins de 1% sur 25 ans ! Un crédit coûte aujourd'hui quatre fois moins cher qu'au début des années 2000. Les courtiers sont unanimes : les prêts sous la barre de 1% sur 20 ans vont devenir la norme d'ici la rentrée de septembre. Une des conséquences directes du niveau plancher des taux d'intérêt est l'endettement plus que nécessaire des primo-accédants. Selon le courtier Cafpi, 52% de ceux qui empruntent pour la première fois sont en situation de surfinancement, c'est-à-dire que les prêts accordés atteignent parfois 120% du prix du bien. La raison n'est pas tant l'absence de liquidités pour un apport personnel que de profiter des taux très bas pour éviter de puiser dans son épargne.

Diminuez le coût de votre crédit grâce à l'assurance emprunteur

Dans ce contexte de taux ultra bas, il ne faut pas lésiner sur tous les frais autour du crédit. Aujourd'hui, une assurance emprunteur groupe va paser extrêmement lourd dans la balance : si votre taux de crédit s'élève à 1,23%, payer une assurance crédit 0,40% devient totalement disproportionné. Dans ce contexte historique, les banques ont tout intérêt à gagner de l'argent sur des produits annexes et l'assurance emprunteur est une offre stratégique qui va dans ce sens. Seulement, n'oubliez pas que vous avez le droit de choisir un contrat EN DEHORS de votre banque, la loi lagarde vous le permet. Si jamais votre conseiller refuse (malgré la loi) que vous bénéficiez de cette liberté, prenez l'assurance de votre banque et changez la immédiatement après grâce à la loi Hamon. On parle ici de 15 000 euros d'économies en moyenne... alors, jetez un oeil sur les prix du marché avant de vous lancer. 

 

Publié par Astrid Cousin le

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