Assurance prêt : Que faire si refus de garantie ?

L'assureur peut refuser d'accorder les garanties invalidité/incapacité de l'assurance de prêt immobilier pour diverses raisons : l'âge ou l'état de santé de l'emprunteur, ou le fait qu'il pratique un sport dangereux. Quelles sont les solutions offertes pour que votre projet immobilier se concrétise malgré un refus de garantie ?

Refus d'assurance de prêt : est-ce légal ?

L'assurance est requise systématiquement pour sécuriser un crédit immobilier, quel que soit son montant et sa durée. Pour rappel, tous les crédits garantis par une hypothèque ou une autre sûreté sont soumis à la réglementation du crédit immobilier, peu importe leur montant et leur durée.

Avec l'assurance de prêt, la banque cherche à se prémunir d'éventuelles défaillances de l'emprunteur qui l'empêcheraient d'honorer sa dette. En cas d'aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité voire perte d'emploi), l'assurance prend le relais et rembourse à la banque, de manière totale ou partielle, les mensualités ou le capital restant dû selon la nature du sinistre.

La couverture minimale repose sur les garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), le socle de tout contrat d'assurance emprunteur qui est généralement complété par les garanties dites facultatives (invalidité et incapacité) qui interviennent en cas d'arrêt de travail temporaire ou définitif pour maladie ou accident. La garantie perte d'emploi, plus marginale, est parfois requise pour rehausser la protection de l'emprunteur qui exerce dans un secteur sinistré ou sujet à un turn-over important. Elle est réservée aux salariés en CDI et entre en jeu uniquement en cas de licenciement ouvrant droit à des indemnités de Pôle Emploi.

Le bénéfice des garanties est accordé sur la base du questionnaire de santé que vous remplissez. Y sont déclarés, sans aucune omission, vos antécédents de santé, ainsi que votre état au moment de la souscription. Les informations renseignées vont permettre à l'assureur d'évaluer le niveau de risque et de fixer les conditions (tarif, application de surprime, exclusion de garantie). Toute fausse déclaration intentionnelle ou en toute bonne foi peut engendrer l'annulation du contrat d'assurance ou le refus d'indemnisation, avec des conséquences dommageables sur le crédit immobilier.

L'assureur peut aussi refuser de vous assurer. C'est tout à fait légal. S'il estime que votre situation et votre profil présentent trop de risques, il a tout à fait le droit de refuser de vous couvrir, et doit toujours motiver sa décision par écrit.

Le refus d'assurance porte rarement sur les garanties décès-PTIA, mais plutôt sur les garanties ITT (Incapacité Totale et Temporaire de travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale), deux garanties complémentaires généralement exigées par le prêteur pour couvrir le crédit immobilier des personnes encore en activité professionnelle.

Quel recours avez-vous à disposition si vous essuyez un refus des garanties incapacité/invalidité ?

Faire jouer la concurrence

Chaque compagnie d'assurance définit sa propre politique commerciale et a une approche du risque qui lui est personnelle. Si un premier assureur refuse de vous accorder les garanties invalidité/incapacité, cela ne signifie nullement que tous le feront. C'est le moment de faire jouer la délégation d'assurance et de frapper à plusieurs portes.

La réglementation autorise le libre choix du contrat d'assurance emprunteur et permet ainsi à tout candidat au crédit immobilier de préférer une assurance concurrente de la proposition bancaire. Cette faculté est essentielle et parfois ignorée des emprunteurs qui pensent à tort que le prêteur fournit l'assurance concomitamment au financement. Que nenni ! La déliaison entre l’assurance et le crédit est fondamentale et inscrite dans la loi.

Non seulement l'assurance de votre banque est entre deux et quatre fois plus chère qu'une offre alternative, mais elle ne propose pas de couverture personnalisée. Ce manque de segmentation est facteur d'exclusion pour les profils atypiques. Si vous êtes dans ce cas, tournez-vous vers un assureur capable de prendre en compte vos spécificités.

Les contrats bancaires dits contrats groupe reposent sur le principe de mutualisation et s'adressent à une communauté d'emprunteurs. Ceux qui ne rentrent pas dans les cases sont recalés. En cas de risques aggravés, la banque rechigne bien souvent à couvrir l'emprunteur. Sont concernés les seniors à cause de leur âge, mais aussi les personnes ayant des antécédents de santé ou dont l'état actuel jugé trop sérieux par le médecin-conseil du bancassureur est incompatible avec les critères internes.

Pour ces candidats refoulés, la seule solution est de faire jouer la concurrence. Grâce à un comparateur indépendant comme Magnolia.fr, vous avez accès en quelques clics aux meilleurs contrats du marché et pouvez sélectionner la formule la mieux adaptée à votre situation au prix le plus compétitif. Sollicitez les services de nos experts pour choisir le contrat qui vous permettra de concrétiser votre projet immobilier.

Refus d'assurance pour motif de santé

Le refus d'assurance de prêt immobilier pour cause de maladie est le plus courant. En cas de risque aggravé selon les critères de l'assureur, ce dernier peut refuser la couverture, appliquer une surprime ou une exclusion de garantie.

Certaines compagnies d'assurance proposent un ajournement, dans le cas où l'état de santé jugé à risque est provisoire : le refus est alors temporaire et l'emprunteur peut représenter sa demande une fois guéri. C'est notamment le cas pour la dépression ou du burn-out, mais quasiment tous les assureurs classent ces troubles psychologiques dans les maladies non objectivables et leur appliquent une exclusion de garantie... qu'il est souvent possible de racheter moyennant une surprime.

Tous les assureurs n'ayant pas la même approche du risque de santé, élargissez votre recherche. Mais certaines situations requièrent la mise en œuvre de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs vous permet d'obtenir une solution d'assurance si votre état de santé est inconciliable avec des conditions d'assurance standard.

La convention Aeras

Dès votre demande de financement, la banque doit vous informer de votre droit au libre choix de l'assurance et de l'existence de la convention Aeras destinée aux personnes en situation de handicap, de maladie chronique ou invalidante, qu'elle soit provisoire ou permanente.

Votre demande est examinée sur 3 niveaux. Un refus au premier niveau entraîne automatiquement un nouvel examen à un deuxième niveau. Si aucune proposition d'assurance n'est alors établie, votre dossier est transmis au pool de risques très aggravés de santé (3ème niveau), dès lors que vous remplissez les 2 conditions suivantes :

votre prêt immobilier couvert par l'assurance doit être remboursé avant votre 71ème anniversaire ;
la part assurée n'excède pas 320 000€.

Quel que soit le niveau d'examen, la proposition d'assurance peut être assortie d'une exclusion ou d'une surprime.

En cas de refus d'accorder une garantie incapacité/invalidité aux conditions standard du contrat d'assurance, avec ou sans surprime, l'assureur propose, si c'est possible, une garantie invalidité spécifique ou GIS au taux de 70% qui intervient si vous vous retrouvez en invalidité professionnelle avec un taux d'incapacité fonctionnelle au moins égal à 70% (selon le barème d'invalidité annexé au code des pensions civiles et militaires). Cette garantie n'est assortie d'aucune exclusion concernant la pathologie déclarée.

Quelles alternatives à l'assurance ?

Les établissements bancaires se sont engagés à fonder leurs décisions d'octroi de prêt sur le seul critère de solvabilité du candidat à l'emprunt et à ce que la survenance d'un problème lié à l'obtention d'une garantie invalidité n'entraîne pas de refus systématique d'octroi du financement.

Si le refus a été prononcé au 3ème niveau prévu par la convention Aeras, aucune solution assurantielle n'est possible. Votre demande de financement n'en est pas pour autant stoppée. La banque peut accepter de se passer des garanties incapacité/invalidité si votre solvabilité est jugée suffisante en l'absence de cette couverture. Le prêteur doit par ailleurs s'engager à rechercher un autre moyen pour vous permettre de concrétiser votre projet si les garanties sont insuffisantes ou qu'aucune solution d'assurance n'est possible.

Une garantie alternative à l'assurance peut être envisagée : une hypothèque sur un autre bien immobilier, une caution, un portefeuille de valeurs mobilières, un contrat de prévoyance ou encore le nantissement d'une assurance vie. Il revient à la banque d'apprécier la valeur de cette garantie alternative.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier janvier 2026 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque trimestre le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au 6 janvier 2026) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,08%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités jusqu'en septembre 2025. Le coût de l’assurance est de 3 200€. Vous réalisez une économie de 10 400€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au 6 janvier 2026) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,42% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en septembre 2025. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 3,53% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au 6 janvier 2026) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,42%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au premier trimestre 2026 est de 5,13% pour les durées de 20 ans et plus. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,17% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en septembre 2025). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 27 200€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 13 600€. Vous économisez 27 200€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 40 800€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 3,87% ou 3,58%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes (garantie, frais de dossier, etc.). Combien de mètres carrés supplémentaires ces 3 profils peuvent gagner en janvier 2026 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Villes Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 supplémentaires avec 10 400€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaires avec 40 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 244 € 8,36 m2 17,36 m2 32,79 m2 Le Havre 1 899 € 5,47 m2 11,37m2 21,48 m2 Nîmes 2 317 € 4,83 m2 9,32 m2 17,60 m2 Dijon 2 652 € 4,48 m2 8,14 m2 15,38 m2 Reims 2 624 € 3,96 m2 8,23 m2 15,54 m2 Grenoble 2 596 € 4,00 m2 8,32 m2 15,71 m2 Toulon 3 266 € 3,18 m2 6,61 m2 12,49 m2 Angers 3 199 € 3,25 m2 6,75 m2 12,75 m2 Lille 3 369 € 3,08 m2 6,41 m2 12,11 m2 Montpellier 3 410 € 3,05 m2 6,33 m2 11,96 m2 Toulouse 3 520 € 2,95 m2 6,13 m2 11,59 m2 Marseille 3 549 € 2,93 m2 6,08 m2 11,49 m2 Nantes 3 366 € 3,09 m2 6,41 m2 12,12 m2 Villeurbanne 3 749 € 2,77 m2 5,76 m2 10,88 m2 Strasbourg 3 752 € 2,77 m2 5,75 m2 10,87 m2 Rennes 3 876 € 2,68 m2 5,57 m2 10,52 m2 Bordeaux 4 434 € 2,34 m2 4,87 m2 9,20 m2 Nice 5 274 € 1,97 m2 4,09 m2 7,73 m2 Lyon 4 596 € 2,26 m2 4,70 m2 8,87 m2 Paris 9 827 € 1,05 m2 2,19 m2 4,15 m2 *Prix estimés Meilleurs Agents au 1er janvier 2026 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en janvier 2026 Le marché immobilier ancien en 2025 se caractérise par une reprise des volumes de transactions (+11%) après une période de repli, avec des prix en stabilisation ou en légère hausse (+2% nationalement) et des disparités régionales notables, marquant une normalisation après la flambée post-Covid, influencée par la baisse des taux d'intérêt, bien que la reprise reste conditionnée par l'économie et les taux futurs Tendances clés en 2025 Volume de ventes : Forte augmentation, avec environ 930 000 transactions en 12 mois à fin 2025, soit +10,7% à +11% sur un an. Prix : Stabilité ou légère progression (environ +2% nationalement), avec des villes comme Toulouse et Marseille en hausse, tandis que d'autres (Nantes, Lille) connaissent de légères baisses. Demande : Une demande accrue, avec un bond de +20% au niveau national, grâce à l'amélioration du pouvoir d'achat immobilier et des économies faites par les Français. Offre : Toujours insuffisante, malgré une progression, ce qui maintient une certaine tension sur le marché. Facteurs Influents Taux d'intérêt : La baisse progressive des taux d'emprunt a relancé l'intérêt des acheteurs. Économie : La situation dépend de l'évolution des taux et de la stabilité géopolitique. Régionalisation : Des disparités importantes existent, avec une reprise plus marquée dans certaines grandes métropoles et départements (Gironde, Haute-Garonne, Seine-et-Marne, Rhône). Perspectives (Fin 2025/Début 2026) Le marché s'assainit et s'éloigne des records post-Covid. Une stabilisation des prix est attendue pour 2026, avec des taux d'intérêt qui devraient rester stables ou légèrement remonter, selon certains experts. Le secteur reste sensible aux conditions d'accès au crédit et à la politique bancaire Conditions d'emprunt en janvier 2026 Plusieurs éléments structurants contribuent au maintien des taux de crédit immobilier à des niveaux proches de ceux observés fin 2025 : Une politique monétaire inchangée de la Banque centrale européenne Une inflation contenue Une concurrence toujours présente entre établissements bancaires Un objectif commercial assumé de relance de la production de crédits. Cette combinaison favorise une forme de statu quo, appréciée par les emprunteurs à la recherche de visibilité pour concrétiser leur projet immobilier. Si la tendance globale est stable, les conditions d’emprunt ne sont pas uniformes. Les taux pratiqués varient sensiblement en fonction de plusieurs critères : la durée du crédit la solidité financière de l’emprunteur l’apport personnel la stabilité professionnelle la nature du projet (résidence principale, investissement locatif, primo-accession). À titre indicatif, les niveaux de taux observés en janvier 2026 se situent généralement dans les fourchettes suivantes : sur 15 ans : autour de 3,10 % à 3,15 % sur 20 ans : environ 3,20 % à 3,25 % sur 25 ans : entre 3,30 % et 3,40 %. Ces taux sont exprimés hors assurance emprunteur et frais annexes, qui continuent de peser de manière significative sur le coût global du crédit. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en janvier 2026. Les banques semblent déterminées à éviter un durcissement excessif des conditions de financement, en particulier pour les primo-accédants, considérés comme un levier clé de dynamisation du marché immobilier en 2026. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en janvier 2026 ? Lors de la mise en place d’un prêt immobilier, l’assurance emprunteur constitue un élément clé du montage financier. Elle a pour vocation de garantir le remboursement du crédit en cas d’aléas majeurs tels qu’un décès, une invalidité ou une incapacité temporaire de travail, protégeant à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur. Cette sécurité a toutefois un coût loin d’être négligeable. Selon les situations, l’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 40 % du coût total du financement. Pour les profils considérés comme plus exposés au risque (emprunteurs seniors, métiers à risque, pratiques sportives intensives ou encore antécédents médicaux), le taux d’assurance de prêt immobilier eut dépasser 1 % du capital emprunté. Le choix du contrat d’assurance emprunteur a donc une incidence directe et significative sur le budget global de l’opération immobilière. Changer d’assurance, un levier efficace pour baisser le coût total de votre crédit immobilier et gagner des mètres carrés En diminuant le coût de l'assurance de prêt, vous abaissez votre TAEG et vous augmentez votre pouvoir d'achat immobilier. Les économies envisageables à Paris sont faibles étant donné la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins cher, la délégation d’assurance de prêt vous permet de financer des mètres carrés supplémentaires : Profil 1 : entre 1,97 m2 (Nice) et 8,36 m2 (Saint-Étienne) Profil 2 : entre 2,19 m2 (Paris) et 17,36 m2 (Saint-Étienne) Profil 3 : entre 4,15 m2 (Paris) et 32,79 m2 (Saint-Étienne) Pour rappel, la taille moyenne d'une salle de bain est d'environ 8 ou 9m2, et celle d'un studio entre 15 et 21m2. Délégation d’assurance : une alternative pour réduire le coût du crédit Depuis plusieurs années, la réglementation offre aux emprunteurs davantage de liberté dans le choix de leur assurance de prêt. Cette évolution constitue un levier majeur pour diminuer le coût global d’un crédit immobilier. Ce que permet la délégation d’assurance : Depuis la loi Lagarde (2010), vous n’êtes plus obligé de souscrire à l'assurance groupe de votre banque. Vous pouvez choisir un contrat externe, à condition de respecter l’équivalence de garanties exigée par l’établissement prêteur. Cette mise en concurrence a favorisé une baisse significative des tarifs pour de nombreux emprunteurs. Un droit renforcé par la loi Lemoine (2022) : Possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment. Aucune pénalité ni frais de résiliation. Substitution possible dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt ou en cours de remboursement. Suppression de la contrainte de la date anniversaire. Contrat groupe bancaire ou contrat individuel : Assurance bancaire (contrat collectif) Tarification mutualisée Faible prise en compte du profil individuel Cotisations souvent plus élevées pour les profils peu risqués. Assurance individuelle (assureur ou courtier spécialisé) Analyse personnalisée de la situation de l’emprunteur Garanties ajustables selon les besoins réels. Économies potentielles de 30 à 60 % par rapport au contrat groupe. Mettre les offres en concurrence pour optimiser les économies Comparer les assurances emprunteur est aujourd’hui une étape essentielle pour optimiser son financement immobilier. Pourquoi utiliser un comparateur d’assurance de prêt : Visualiser rapidement les écarts de prix entre plusieurs assureurs. Comparer les garanties, exclusions et délais de franchise. Identifier la couverture la plus adaptée à son profil et à son projet. Des économies concrètes à la clé : Sur un crédit immobilier de 250 000 €, les gains peuvent atteindre : entre 5 000 € et 15 000 € sur la durée totale du prêt, voire davantage selon l’âge, l’état de santé et la quotité assurée. À retenir L’assurance emprunteur reste un poste de dépense important, mais elle n’est plus figée. La délégation d’assurance et la résiliation à tout moment offrent une réelle marge de manœuvre. Comparer les contrats, ajuster les garanties et opter pour une assurance sur mesure permettent de réduire le coût du crédit immobilier sans compromettre la qualité de la protection.

Nouvelle taxe sur les mutuelles santé : vers un blocage des tarifs en 2026 ?

La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026 marque une étape importante pour le marché de la complémentaire santé. En validant à la fois une nouvelle taxe d’un milliard d’euros sur les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam) et le principe d’un blocage des tarifs, le Conseil constitutionnel a donné son feu vert à une mesure inédite. L’objectif du gouvernement est clairement affiché : empêcher toute hausse des cotisations pour les assurés en 2026. Mais derrière cette ambition protectrice se cachent de nombreuses incertitudes économiques et opérationnelles. Une nouvelle taxe sur les complémentaires santé validée pour 2026 Une contribution exceptionnelle de 2,05 % sur les cotisations Dans sa décision du 30 décembre 2025, le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la Constitution l’article 13 de la LFSS pour 2026. Celui-ci instaure une contribution exceptionnelle de 2,05 % sur l’ensemble des cotisations encaissées par les organismes de complémentaires santé, à savoir les mutuelles, les institutions de prévoyance et les compagnies d’assurance santé. Elle vient s'ajouter à la TSA (Taxe de Solidarité Additionnelle), dite taxe mutuelle, en place depuis 2016 et au taux de 13,27 % pour les contrats de mutuelle responsable. Un prélèvement d’environ 1 milliard d’euros Au total, cette mesure doit rapporter près d’un milliard d’euros à la Sécurité sociale. Le gouvernement justifie ce prélèvement exceptionnel par la nécessité de consolider le financement du système de santé, dans un contexte de dépenses en constante augmentation et de déficit persistant des comptes sociaux. Une taxe annoncée dès 2025 et fortement contestée La contribution exceptionnelle avait été annoncée dès janvier 2025 par Catherine Vautrin, alors ministre chargée des Solidarités et de la Santé, en réponse à l’augmentation anticipée des tarifs suite à la hausse programmée, mais jamais appliquée, du ticket modérateur. Dès cette annonce, les organismes complémentaires avaient exprimé une opposition ferme, estimant que cette taxe serait mécaniquement répercutée sur les assurés. L’État fait payer aux organismes la hausse tarifaire 2025 qu’elle juge indue. Lors de la première lecture du texte, une large majorité de députés avait rejeté la mesure, partageant la crainte d’un impact direct sur les cotisations. Les fédérations de mutuelles et d’assureurs santé avaient alors multiplié les prises de parole pour dénoncer une fiscalité jugée punitive. Le blocage des tarifs des mutuelles santé en 2026 validé Une mesure adoptée contre toute attente Au-delà de la validation de la taxe, le Conseil constitutionnel a également jugé conforme l’amendement prévoyant un blocage des tarifs des contrats de complémentaire santé pour l’année 2026. Cette décision a surpris de nombreux observateurs, tant le dispositif apparaît fragile juridiquement. Un objectif clair : protéger les assurés Selon l’exposé de l’amendement, porté par le député socialiste Jérôme Guedj, le gel des tarifs vise à garantir que la nouvelle taxe ne soit pas répercutée sur les assurés. Le législateur entend ainsi préserver le pouvoir d’achat des ménages face à une dépense de santé de plus en plus lourde. Un gel tarifaire qui pose de sérieuses questions pratiques Un marché concurrentiel difficile à encadrer Sur le terrain, la mise en œuvre d’un blocage des prix sur un marché concurrentiel interroge. Les organismes complémentaires fixent librement leurs tarifs en fonction de leurs charges, des prestations servies et de leur équilibre financier. Imposer un gel uniforme apparaît donc complexe, voire irréaliste, mais légalement autorisé. En effet, selon l’article L-410-2 du Livre IV du Code de commerce, relatif à la liberté des prix et de la concurrence, “le Gouvernement arrête, par décret en Conseil d'Etat, contre des hausses ou des baisses excessives de prix, des mesures temporaires motivées par une situation de crise, des circonstances exceptionnelles, une calamité publique ou une situation manifestement anormale du marché dans un secteur déterminé. Le décret est pris après consultation du Conseil national de la consommation. Il précise sa durée de validité qui ne peut excéder six mois.” Des tarifs 2026 déjà arrêtés par certains organismes Autre difficulté majeure : de nombreux assureurs avaient déjà revalorisé ou communiqué leurs tarifs pour 2026 avant l’adoption définitive de la loi de financement de la Sécurité Sociale. Ces ajustements intègrent parfois, explicitement ou non, la contribution exceptionnelle votée en fin d’année. Dans ce contexte, l’efficacité réelle du blocage des prix reste incertaine. Les complémentaires santé alertent sur un risque financier L’obligation d’équilibre des organismes Les représentants des organismes de mutuelle santé et institutions de prévoyance rappellent qu’ils sont soumis à une obligation d’équilibre financier. Contrairement à l’État, ils ne peuvent pas financer leurs déficits par l’endettement. Toute charge supplémentaire doit donc être compensée, soit par des économies, soit par une augmentation des ressources. Des dépenses de santé structurellement en hausse Les organismes complémentaires font également face à une augmentation continue des dépenses de santé, liée notamment au vieillissement de la population, à l’innovation médicale et aux revalorisations des actes médicaux. Dans ce contexte, absorber une taxe d’un milliard d’euros sans ajuster les cotisations apparaît difficile. Une négociation prévue entre l’État, l’Assurance maladie et les Ocam Un second amendement pour privilégier le dialogue Conscients des limites d’un gel tarifaire strict, les députés ont adopté un second amendement prévoyant l’ouverture d’une négociation. Avant le 31 mars 2026, le gouvernement et l’Union nationale des caisses d’assurance maladie (Uncam) devront engager des discussions avec l’Union nationale des organismes complémentaires d’assurance maladie (Unocam). Un objectif de non-répercussion dans le temps Cette négociation vise à définir les conditions permettant d’éviter la répercussion de la taxe sur les cotisations, non seulement en 2026, mais aussi sur les exercices à venir. Il s’agit d’une approche plus souple, reposant sur des engagements plutôt que sur une contrainte réglementaire stricte. Le rôle limité de l’Unocam dans la fixation des tarifs L’Unocam intervient principalement aux côtés de l’Assurance maladie obligatoire dans les négociations avec les professions de santé. Elle n’a pas vocation à fixer ou encadrer les tarifs commerciaux des contrats de complémentaire santé. Des marges de manœuvre incertaines Dans ces conditions, la capacité réelle de l’Unocam à garantir une modération tarifaire interroge. Les discussions annoncées pourraient davantage relever d’un cadre politique que d’un engagement contraignant pour chaque organisme. Des discussions attendues dès janvier 2026 Selon l’entourage de la ministre de la Santé, des échanges doivent s’ouvrir dès le mois de janvier 2026 avec les représentants des organismes complémentaires. L’objectif est d’« opérationnaliser » les dispositions votées dans la LFSS. Ces discussions pourraient porter sur différents leviers, comme : un étalement de la contribution des engagements sur les frais de gestion de mutuelle santé une réflexion plus large sur la répartition du financement des soins entre Assurance maladie et complémentaires. Vers une nouvelle régulation durable des mutuelles santé ? La validation du blocage des tarifs pour 2026 pourrait constituer un précédent important. Elle marque une volonté accrue des pouvoirs publics d’intervenir directement sur le marché de la complémentaire santé afin de contenir les hausses de cotisations. Reste à savoir si cette régulation restera exceptionnelle ou si elle préfigure une évolution durable du cadre fiscal et tarifaire des mutuelles santé.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en janvier 2026

Janvier 2026 marque une étape clé pour les porteurs de projets immobiliers. Après plusieurs années de fortes turbulences, le marché du crédit immobilier semble entrer dans une phase de stabilisation, sans pour autant être totalement figé. Entre taux d’intérêt sous surveillance, nouveaux plafonds réglementaires et changements structurels dans l’immobilier, les emprunteurs doivent composer avec un environnement à la fois plus lisible et plus exigeant. Décryptage complet des éléments à connaître pour emprunter dans de bonnes conditions en ce début d’année 2026. Stabilité des taux en janvier 2026 Des taux globalement figés, mais sous vigilance Après une année 2025 marquée par une normalisation progressive des barèmes bancaires, les taux de crédit immobilier débutent 2026 dans un climat relativement stable. La majorité des courtiers observent une continuité des conditions de financement, sans baisse significative mais sans tension brutale à court terme. Les établissements bancaires s’appuient sur plusieurs facteurs pour justifier cette stabilité : maintien de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne absence de choc inflationniste immédiat concurrence toujours active entre les banques en début d’exercice commercial. Des écarts selon les profils et les durées d’emprunt Dans les faits, les taux varient toujours selon la durée du prêt et la qualité du dossier. Voici les valeurs moyennes auxquelles il est possible d’emprunter en janvier 2026 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) : sur 15 ans : entre 3,11 % et 3,15 % sur 20 ans : entre 3,23 % et 3,25 % sur 25 ans : entre 3,34 % et 3,38 %. Certains acteurs anticipent toutefois de légères hausses techniques, comprises entre 0,10 et 0,15 point, liées à la remontée des taux de marché et à l’évolution de l’OAT à 10 ans. Ces ajustements restent contenus grâce à la volonté affirmée des banques de soutenir la production de crédits en 2026, notamment auprès des primo-accédants. Nouveaux taux d’usure au premier trimestre 2026 À quoi sert le taux d’usure ? Le taux d’usure constitue un plafond légal de protection des emprunteurs. Fixé par la Banque de France, il correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximal autorisé pour un crédit immobilier. Il intègre l’ensemble des coûts du prêt : taux d’intérêt nominal primes d’assurance emprunteur frais de dossier garanties (hypothèque, caution). Un crédit dont le TAEG dépasse le taux d’usure ne peut légalement pas être accordé. Tableau des taux d’usure applicables au 1er trimestre 2026 Les taux d’usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens accordés le trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Type de prêt immobilier Taux effectif moyen au T4 2025 Taux d’usure au T1 2026 Prêt à taux fixe < 10 ans 3,09 % 4,12 % Prêt à taux fixe ≥ 10 ans et < 20 ans 3,44 % 4,59 % Prêt à taux fixe ≥ 20 ans 3,85 % 5,13 % Prêt immobilier à taux variable 3,74 % 4,99 % Prêt relais 4,61 % 6,15 % Ces seuils s’appliquent à tous les projets immobiliers : achat, rénovation, investissement locatif ou regroupement de crédits à dominante immobilière. Quels impacts pour les emprunteurs ? Les écarts observés entre les taux nominaux pratiqués par les banques et les nouveaux plafonds légaux sont suffisamment larges pour intégrer les frais annexes. Toutefois : les dossiers incluant une assurance coûteuse restent sensibles ; les profils seniors ou à risque médical doivent redoubler de vigilance ; une optimisation du TAEG demeure indispensable pour sécuriser l’accord bancaire. Cette optimisation consiste à maîtriser le coût de l’assurance emprunteur. Assurance emprunteur : premier levier d’économie Un poids déterminant dans le coût du crédit En ce début 2026, l’assurance emprunteur représente toujours un levier majeur d’optimisation financière. Sur un crédit immobilier, elle peut compter pour 20 à 40 % du coût total du prêt. C’est souvent sur ce poste que les économies sont les plus significatives. Il est en effet préférable de bien négocier son assurance de prêt plutôt qu’escompter une décote du taux nominal dans un contexte de prêt immobilier peu rémunérateur pour les prêteurs. Délégation d’assurance et impact sur le taux d’usure En délégant l’assurance, c’est-à-dire en souscrivant une offre concurrente du contrat proposé par le banque, vous êtes le plus souvent gagnant. La liberté de choix de l’assurance vous permet de : réduire le TAEG et rester sous le taux d’usure améliorer votre capacité d’emprunt sécuriser votre dossier face aux exigences bancaires. La délégation d’assurance est particulièrement stratégique pour : les emprunteurs de plus de 45 ans les profils présentant un risque de santé ou professionnel les projets financés sur 25 ans. Une approche incontournable en 2026 Comparer les contrats, vérifier l’équivalence de garanties et anticiper l’impact de l’assurance sur le TAEG sont devenus des réflexes indispensables dans le cadre d’un prêt immobilier. En 2026, un crédit à l’habitat compétitif repose davantage sur l’optimisation de l’assurance que sur le taux nominal lui-même. Si vous échouez à souscrire l'assurance de votre choix, pas de panique. Une fois l'offre de prêt signée, vous pouvez substituer l'assurance bancaire par un contrat externe moins cher et plus protecteur. La loi Lemoine de 2022 a élargi les droits des emprunteurs immobiliers en leur donnant l'opportunité de changer d'assurance de prêt à tout moment et sans frais, sans attendre la date de la première échéance. Nouveautés 2026 en immobilier L’année débute avec des changements qui auront inévitablement un impact sur le marché immobilier, qu’il s’agisse de l’accession ou de l’investissement locatif. Suspension de MaPrimeRénov’ Faute de budget adopté, le dispositif MaPrimeRénov’ est suspendu à compter du 1er janvier 2026. Concrètement : aucun nouveau dossier ne peut être déposé ; les travaux mono-gestes et les rénovations globales sont concernés ; les demandes déposées en 2025 seront instruites en 2026. Cette suspension pèse sur les projets de rénovation énergétique financés par crédit. Évolution du calcul du DPE Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît une évolution favorable aux logements chauffés à l’électricité : le coefficient de conversion passe de 2,3 à 1,9 ; certains biens peuvent changer de classe énergétique sans travaux ; sortie possible du statut de « passoire thermique ». Cette modification peut avoir un impact positif sur la valeur du bien et sur l’acceptation d’un financement. Autres changements notables au 1er janvier 2026 Plusieurs ajustements réglementaires complètent ce panorama : revalorisation des frais d’agence immobilière à la location, indexée sur l’IRL ; hausse du taux de rémunération des PEL (Plan d’Épargne Logement) ouverts en 2026 à 2 % ; révision des plafonds de ressources du prêt avance mutation à taux zéro. Ces changements sont autant d’éléments à intégrer dans une stratégie globale de financement immobilier.

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