Assurance prêt : Que faire si refus de garantie ?

L'assureur peut refuser d'accorder les garanties invalidité/incapacité de l'assurance de prêt immobilier pour diverses raisons : l'âge ou l'état de santé de l'emprunteur, ou le fait qu'il pratique un sport dangereux. Quelles sont les solutions offertes pour que votre projet immobilier se concrétise malgré un refus de garantie ?

Refus d'assurance de prêt : est-ce légal ?

L'assurance est requise systématiquement pour sécuriser un crédit immobilier, quel que soit son montant et sa durée. Pour rappel, tous les crédits garantis par une hypothèque ou une autre sûreté sont soumis à la réglementation du crédit immobilier, peu importe leur montant et leur durée.

Avec l'assurance de prêt, la banque cherche à se prémunir d'éventuelles défaillances de l'emprunteur qui l'empêcheraient d'honorer sa dette. En cas d'aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité voire perte d'emploi), l'assurance prend le relais et rembourse à la banque, de manière totale ou partielle, les mensualités ou le capital restant dû selon la nature du sinistre.

La couverture minimale repose sur les garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), le socle de tout contrat d'assurance emprunteur qui est généralement complété par les garanties dites facultatives (invalidité et incapacité) qui interviennent en cas d'arrêt de travail temporaire ou définitif pour maladie ou accident. La garantie perte d'emploi, plus marginale, est parfois requise pour rehausser la protection de l'emprunteur qui exerce dans un secteur sinistré ou sujet à un turn-over important. Elle est réservée aux salariés en CDI et entre en jeu uniquement en cas de licenciement ouvrant droit à des indemnités de Pôle Emploi.

Le bénéfice des garanties est accordé sur la base du questionnaire de santé que vous remplissez. Y sont déclarés, sans aucune omission, vos antécédents de santé, ainsi que votre état au moment de la souscription. Les informations renseignées vont permettre à l'assureur d'évaluer le niveau de risque et de fixer les conditions (tarif, application de surprime, exclusion de garantie). Toute fausse déclaration intentionnelle ou en toute bonne foi peut engendrer l'annulation du contrat d'assurance ou le refus d'indemnisation, avec des conséquences dommageables sur le crédit immobilier.

L'assureur peut aussi refuser de vous assurer. C'est tout à fait légal. S'il estime que votre situation et votre profil présentent trop de risques, il a tout à fait le droit de refuser de vous couvrir, et doit toujours motiver sa décision par écrit.

Le refus d'assurance porte rarement sur les garanties décès-PTIA, mais plutôt sur les garanties ITT (Incapacité Totale et Temporaire de travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale), deux garanties complémentaires généralement exigées par le prêteur pour couvrir le crédit immobilier des personnes encore en activité professionnelle.

Quel recours avez-vous à disposition si vous essuyez un refus des garanties incapacité/invalidité ?

Faire jouer la concurrence

Chaque compagnie d'assurance définit sa propre politique commerciale et a une approche du risque qui lui est personnelle. Si un premier assureur refuse de vous accorder les garanties invalidité/incapacité, cela ne signifie nullement que tous le feront. C'est le moment de faire jouer la délégation d'assurance et de frapper à plusieurs portes.

La réglementation autorise le libre choix du contrat d'assurance emprunteur et permet ainsi à tout candidat au crédit immobilier de préférer une assurance concurrente de la proposition bancaire. Cette faculté est essentielle et parfois ignorée des emprunteurs qui pensent à tort que le prêteur fournit l'assurance concomitamment au financement. Que nenni ! La déliaison entre l’assurance et le crédit est fondamentale et inscrite dans la loi.

Non seulement l'assurance de votre banque est entre deux et quatre fois plus chère qu'une offre alternative, mais elle ne propose pas de couverture personnalisée. Ce manque de segmentation est facteur d'exclusion pour les profils atypiques. Si vous êtes dans ce cas, tournez-vous vers un assureur capable de prendre en compte vos spécificités.

Les contrats bancaires dits contrats groupe reposent sur le principe de mutualisation et s'adressent à une communauté d'emprunteurs. Ceux qui ne rentrent pas dans les cases sont recalés. En cas de risques aggravés, la banque rechigne bien souvent à couvrir l'emprunteur. Sont concernés les seniors à cause de leur âge, mais aussi les personnes ayant des antécédents de santé ou dont l'état actuel jugé trop sérieux par le médecin-conseil du bancassureur est incompatible avec les critères internes.

Pour ces candidats refoulés, la seule solution est de faire jouer la concurrence. Grâce à un comparateur indépendant comme Magnolia.fr, vous avez accès en quelques clics aux meilleurs contrats du marché et pouvez sélectionner la formule la mieux adaptée à votre situation au prix le plus compétitif. Sollicitez les services de nos experts pour choisir le contrat qui vous permettra de concrétiser votre projet immobilier.

Refus d'assurance pour motif de santé

Le refus d'assurance de prêt immobilier pour cause de maladie est le plus courant. En cas de risque aggravé selon les critères de l'assureur, ce dernier peut refuser la couverture, appliquer une surprime ou une exclusion de garantie.

Certaines compagnies d'assurance proposent un ajournement, dans le cas où l'état de santé jugé à risque est provisoire : le refus est alors temporaire et l'emprunteur peut représenter sa demande une fois guéri. C'est notamment le cas pour la dépression ou du burn-out, mais quasiment tous les assureurs classent ces troubles psychologiques dans les maladies non objectivables et leur appliquent une exclusion de garantie... qu'il est souvent possible de racheter moyennant une surprime.

Tous les assureurs n'ayant pas la même approche du risque de santé, élargissez votre recherche. Mais certaines situations requièrent la mise en œuvre de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs vous permet d'obtenir une solution d'assurance si votre état de santé est inconciliable avec des conditions d'assurance standard.

La convention Aeras

Dès votre demande de financement, la banque doit vous informer de votre droit au libre choix de l'assurance et de l'existence de la convention Aeras destinée aux personnes en situation de handicap, de maladie chronique ou invalidante, qu'elle soit provisoire ou permanente.

Votre demande est examinée sur 3 niveaux. Un refus au premier niveau entraîne automatiquement un nouvel examen à un deuxième niveau. Si aucune proposition d'assurance n'est alors établie, votre dossier est transmis au pool de risques très aggravés de santé (3ème niveau), dès lors que vous remplissez les 2 conditions suivantes :

votre prêt immobilier couvert par l'assurance doit être remboursé avant votre 71ème anniversaire ;
la part assurée n'excède pas 320 000€.

Quel que soit le niveau d'examen, la proposition d'assurance peut être assortie d'une exclusion ou d'une surprime.

En cas de refus d'accorder une garantie incapacité/invalidité aux conditions standard du contrat d'assurance, avec ou sans surprime, l'assureur propose, si c'est possible, une garantie invalidité spécifique ou GIS au taux de 70% qui intervient si vous vous retrouvez en invalidité professionnelle avec un taux d'incapacité fonctionnelle au moins égal à 70% (selon le barème d'invalidité annexé au code des pensions civiles et militaires). Cette garantie n'est assortie d'aucune exclusion concernant la pathologie déclarée.

Quelles alternatives à l'assurance ?

Les établissements bancaires se sont engagés à fonder leurs décisions d'octroi de prêt sur le seul critère de solvabilité du candidat à l'emprunt et à ce que la survenance d'un problème lié à l'obtention d'une garantie invalidité n'entraîne pas de refus systématique d'octroi du financement.

Si le refus a été prononcé au 3ème niveau prévu par la convention Aeras, aucune solution assurantielle n'est possible. Votre demande de financement n'en est pas pour autant stoppée. La banque peut accepter de se passer des garanties incapacité/invalidité si votre solvabilité est jugée suffisante en l'absence de cette couverture. Le prêteur doit par ailleurs s'engager à rechercher un autre moyen pour vous permettre de concrétiser votre projet si les garanties sont insuffisantes ou qu'aucune solution d'assurance n'est possible.

Une garantie alternative à l'assurance peut être envisagée : une hypothèque sur un autre bien immobilier, une caution, un portefeuille de valeurs mobilières, un contrat de prévoyance ou encore le nantissement d'une assurance vie. Il revient à la banque d'apprécier la valeur de cette garantie alternative.

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Senior et retraité Avec l'avancée en âge, les priorités se déplacent vers : L'hospitalisation : remboursement à 200 à 300 % BRSS, prise en charge du forfait journalier, chambre particulière Les prothèses dentaires : viser au minimum 400 à 500 % BRSS de prise en charge L'optique : forfait de 400 à 500 € tous les 2 ans pour des verres progressifs Les consultations spécialistes en nombre croissant Budget indicatif : 100 à 200 € par mois, voire davantage selon l'âge. Important : grâce au dispositif reste à charge zéro, vous ne payez rien pour vos prothèses dentaires, vos lunettes de vue et vos appareils auditifs dès lors que l’équipement est sélectionné dans le panier 100 % Santé, et que vous êtes couvert par un contrat de complémentaire santé responsable. Travailleur non salarié (TNS) Les indépendants, artisans et professions libérales financent seuls leur complémentaire santé, sans participation d'un employeur. Points clés à considérer : Choisir un contrat de mutuelle loi Madelin, dont les cotisations sont déductibles du résultat professionnel (dans la limite des plafonds) Privilégier une bonne couverture hospitalisation et spécialistes (200 à 300 % BR) Associer idéalement une prévoyance pour couvrir les arrêts de travail Au-delà des remboursements, certaines mutuelles proposent des services de prévention à forte valeur ajoutée : bilans de santé, accompagnement au sevrage tabagique, coaching nutritionnel, accès à des réseaux de soins négociés. Ces dispositifs contribuent à maintenir une bonne santé sur le long terme et ne doivent pas être négligés dans votre comparaison. La meilleure mutuelle santé ne se décrète pas : elle est celle qui correspond précisément à votre profil, vos besoins et votre budget. Prenez le temps de comparer 3 à 5 devis, posez vos questions aux conseillers, et lisez les conditions générales avant de signer.

Changement assurance de prêt : est-ce possible en VEFA avant déblocage total des fonds ?

Acheter un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) implique un fonctionnement particulier du crédit immobilier. Contrairement à un achat classique, les fonds sont débloqués progressivement selon l’avancement du chantier. Ce type de financement particulier doit être garanti par une assurance emprunteur, au même titre qu’un emprunt classique amortissable. Peut-on toutefois changer d’assurance si la totalité des fonds n’a pas été débloquée ? Depuis la loi Lemoine, il est possible de résilier et de remplacer son contrat à tout moment, y compris dans le cadre d’une VEFA. Toutefois, certaines précautions sont indispensables pour éviter un refus de la banque ou un retard dans le financement. VEFA et assurance emprunteur : un fonctionnement spécifique En VEFA, l’acquéreur achète un bien immobilier sur plan, qui n’est donc pas encore construit ni achevé. Le promoteur appelle les fonds progressivement selon les étapes du chantier : signature de l’acte authentique achèvement des fondations mise hors d’eau achèvement des travaux livraison du bien. La banque ne débloque pas la totalité du crédit dès le départ. Durant cette période, vous payez uniquement les intérêts intercalaires (calculés sur les sommes déjà débloquées) en plus de votre mensualité d'assurance, qui prend effet dès la mise en place du prêt immobilier. Pourquoi l’assurance est-elle obligatoire dès le premier déblocage ? Même si le logement n’est pas encore construit, la banque supporte déjà un risque financier. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur, le remboursement du crédit pourrait être compromis. L’assurance de prêt sert alors à sécuriser la banque prêteuse, l’emprunteur, les éventuels co-emprunteurs et les héritiers. Les garanties d’assurance de prêt demandées en VEFA sont identiques à celles d’un achat immobilier classique, et couvrent le décès, l’invalidité permanente totale ou partielle, la perte d’autonomie définitive et l’incapacité de travail. Calcul de l’assurance de prêt en VEFA Le coût de l’assurance emprunteur est calculé sur le montant total du capital emprunté et non à chaque montant débloqué. Si vous empruntez 250 000 € remboursables en 20 ans pour acheter un logement en VEFA, la prime d’assurance emprunteur est calculée sur cette somme. Avec un taux d’assurance à 0,34 %, vous payez 71 € chaque mois. Certains contrats d’assurance emprunteur intègrent désormais un fonctionnement modulable, avec des cotisations calculées selon le capital effectivement débloqué. Cette approche peut réduire le coût de l’assurance dans le cadre d’une VEFA, même si ces offres demeurent encore relativement rares sur le marché. Peut-on changer d’assurance de prêt avant le déblocage total des fonds ? Le changement d’assurance emprunteur reste possible même si les fonds n’ont pas encore été intégralement versés par la banque. Depuis la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, l’emprunteur peut résilier son assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette possibilité concerne : les prêts amortissables classiques les crédits immobiliers en VEFA les prêts in fine. Le fait que le chantier soit encore en construction ne bloque donc pas la substitution d’assurance. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance de prêt dans le cadre d’une VEFA ? La banque ne peut pas refuser une délégation d’assurance emprunteur, sauf si le nouveau contrat ne présente pas des garanties au moins équivalentes à celles du contrat groupe bancaire. Pour que le changement soit validé par la banque, vous devez respecter ce principe d’équivalence de garanties en vous appuyant sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de financement. La banque examine tous les détails des garanties, notamment : les exclusions les délais de franchise les quotités assurées les conditions d’indemnisation Pour effectuer une substitution d’assurance, vous devez transmettre : le nouveau contrat les conditions générales le certificat d’adhésion parfois un tableau comparatif des garanties. La banque dispose ensuite d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour répondre et émettre gratuitement l’avenant au contrat de prêt. Changer d’assurance emprunteur en VEFA : quels avantages ? La substitution d’assurance peut être particulièrement intéressante dans le cadre d’un achat sur plan. Réduire le coût total du crédit L’assurance emprunteur représente une part importante du coût global du prêt immobilier, entre 20 % et 40 %, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Or, les contrats groupe proposés par les banques sont très souvent plus chers que les assurances individuelles. Changer de contrat peut permettre : de réduire les mensualités d’abaisser le coût total du crédit d’obtenir des garanties plus adaptées d’améliorer la couverture de certains risques. Profiter d’une meilleure tarification Pendant une VEFA, plusieurs mois voire plusieurs années peuvent s’écouler entre la signature et la livraison du bien. Entre-temps, votre situation peut évoluer favorablement : arrêt du tabac amélioration de l’état de santé changement de profession revenus plus élevés diminution du risque médical. Un nouvel assureur peut alors proposer un tarif plus compétitif. À quel moment changer son assurance emprunteur en VEFA ? Plusieurs périodes peuvent être stratégiques pour effectuer une substitution. Après l’obtention du prêt De nombreux emprunteurs acceptent d’abord le contrat bancaire afin de sécuriser rapidement leur financement, puis changent d’assurance quelques semaines plus tard. Cette stratégie permet : d’éviter de ralentir l’accord de prêt de comparer tranquillement les offres de réaliser ensuite des économies. Pendant le chantier Le changement peut aussi intervenir : après plusieurs déblocages de fonds à mi-chantier avant la livraison après un changement de situation personnelle ou professionnelle. La loi n’impose aucun délai minimum. Comment réussir son changement d’assurance de prêt en VEFA ? Pour éviter les difficultés, certaines bonnes pratiques sont recommandées. Comparer les garanties avant le prix Un tarif attractif ne suffit pas. L’objectif reste de conserver une protection solide tout au long du remboursement du crédit. Il est conseillé d’analyser : les exclusions de garanties les franchises les plafonds d’indemnisation les garanties MNO dos et psy les conditions de prise en charge. Passer par un courtier spécialisé Un courtier en assurance emprunteur peut faciliter : la comparaison des offres l’analyse des garanties la constitution du dossier les échanges avec la banque. Cette solution peut être utile dans les dossiers VEFA complexes ou lorsque plusieurs emprunteurs sont concernés. VEFA : changer d’assurance avant la livraison est parfaitement possible Le déblocage progressif des fonds en VEFA n’empêche pas de changer d’assurance emprunteur. Grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs peuvent aujourd’hui résilier leur contrat à tout moment afin de rechercher une couverture plus avantageuse. La vigilance doit toutefois porter sur l’équivalence des garanties. Une substitution bien préparée permet souvent de réduire significativement le coût du crédit immobilier sans compromettre le financement du projet.

Frais d'optique : 3 astuces pour payer ses lunettes moins cher

Les dépenses liées aux lunettes constituent un poste de santé souvent sous-estimé dans le budget des ménages. Entre les verres correcteurs, les montures et les éventuels traitements spécifiques, la facture peut rapidement grimper, surtout lorsque l’on souhaite un équipement confortable et esthétique. Pourtant, il existe plusieurs leviers concrets pour réduire significativement le reste à charge sans sacrifier la qualité de sa correction visuelle. Voici 3 stratégies efficaces pour alléger vos frais d’optique tout en restant bien équipé. 1. Profiter pleinement du dispositif 100 % Santé en optique Depuis la mise en place de la réforme 100 % Santé en optique en 2020, le secteur a été profondément transformé afin de permettre un accès à des lunettes sans reste à charge, sous certaines conditions. Ce dispositif repose sur un principe simple : proposer des équipements entièrement remboursés, à condition de disposer d’un contrat de complémentaire santé dite « responsable ». Comment fonctionne le 100 % Santé ? Les opticiens ont l’obligation de proposer une sélection de montures et de verres intégrés dans un panier spécifique. Ce panier comprend des modèles encadrés en termes de prix et de qualité : Des montures pour adultes et enfants avec plusieurs coloris disponibles Des verres correcteurs couvrant la majorité des besoins visuels courants Un remboursement intégral lorsqu’ils sont associés à une mutuelle compatible Ces équipements ne génèrent aucun reste à charge pour l’assuré. Il est possible de combiner les 2 univers : par exemple, choisir une monture du panier 100 % Santé avec des verres améliorés hors panier, ou inversement. Cette flexibilité permet d’ajuster son équipement selon ses priorités esthétiques ou techniques, tout en maîtrisant son budget. La prise en charge des frais supplémentaires dépend des garanties de votre mutuelle santé. Un dispositif encore sous-utilisé Malgré son intérêt économique évident, ce système reste parfois mal mis en avant dans les points de vente. Certains assurés ne sont pas informés de son existence ou se voient orientés directement vers des équipements plus coûteux. Il est donc essentiel de demander explicitement à voir les offres du panier 100 % Santé lors de l’établissement du devis. Celui-ci doit obligatoirement faire apparaître les différentes options disponibles, y compris les équipements sans reste à charge. Attention aux remboursements hors panier Si vous choisissez une monture ou des verres en dehors de ce dispositif, la prise en charge devient beaucoup plus limitée. L’Assurance Maladie intervient alors de manière symbolique sur la monture et les verres, tandis que le remboursement principal repose sur la mutuelle, selon le contrat souscrit. Dans certains cas, les plafonds de remboursement peuvent rester relativement faibles, ce qui augmente fortement votre reste à charge. Si vous n’êtes pas satisfait, pensez à changer de mutuelle santé. Après un an d’adhésion, vous pouvez résilier à tout moment, sans frais et sans motif à fournir. En comparant les offres en ligne, vous pouvez économiser jusqu’à 300 € par an à garanties équivalentes. 2. Conserver ses montures ou opter pour l’occasion Changer uniquement ses verres sans renouveler sa monture est une solution souvent négligée, mais particulièrement efficace pour réduire les frais d’optique. Pourquoi garder ses anciennes montures ? Dans de nombreux cas, la monture reste parfaitement utilisable même si la correction visuelle évolue. En conservant votre équipement actuel, vous ne payez que les verres, ce qui peut réduire la facture de manière significative. Cette option est particulièrement intéressante lorsque : la monture est en bon état ; elle reste confortable au quotidien ; vous êtes satisfait de son style. L’alternative de la seconde main Le marché de l’optique d’occasion se développe progressivement, avec des boutiques spécialisées et des plateformes en ligne dédiées. Il est désormais possible de trouver des montures reconditionnées, nettoyées et adaptées à de nouvelles corrections. Cette approche permet de : réduire fortement le coût d’achat ; donner une seconde vie à des montures de qualité ; tester des modèles plus haut de gamme à moindre prix. Certaines enseignes physiques et sites spécialisés proposent également des montures recyclées, contrôlées et garanties, offrant une alternative sécurisée à l’achat neuf. Bon à savoir : même en optant pour une monture d’occasion ou conservée, vous pouvez bénéficier des verres du panier 100 % Santé, ce qui permet parfois de supprimer totalement le reste à charge. 3. Limiter les options et traitements superflus sur les verres Le prix des lunettes ne dépend pas uniquement de la correction visuelle. Une grande partie du coût provient des options ajoutées aux verres, qui ne sont pas toujours indispensables selon l’usage réel. Les traitements les plus courants Parmi les options proposées, on retrouve souvent : le traitement anti-rayures le traitement antireflet les verres amincis le filtre lumière bleue le traitement antisalissure ou hydrophobe Ces améliorations peuvent améliorer le confort visuel, mais elles augmentent également le prix final de manière significative. Ce que couvre le 100 % Santé Dans le cadre du dispositif encadré, 3 traitements sont déjà obligatoirement inclus : traitement anti-rayures traitement anti-reflet amincissement du verre adapté au niveau de correction. En revanche, les options plus spécifiques comme la filtration de la lumière bleue ou les finitions haut de gamme restent généralement hors panier. Faut-il vraiment toutes les options ? Le choix des traitements doit dépendre de votre usage réel : Pour une utilisation classique (lecture, conduite, vie quotidienne), les options basiques sont souvent suffisantes. Pour un usage intensif sur écran, le filtre lumière bleue peut être envisagé, mais il n’est pas systématiquement indispensable. Dans de nombreux cas, il est possible de réduire le coût en supprimant des options non essentielles sans impact majeur sur le confort visuel. Conseil pratique : avant de valider votre devis, demandez à l’opticien de détailler chaque option et son impact sur le prix final. Cette transparence permet souvent de faire des arbitrages plus éclairés et d’éviter des dépenses inutiles. Réduire ses frais d’optique ne signifie pas renoncer à une bonne correction visuelle ni à un confort satisfaisant. Au contraire, une meilleure compréhension des dispositifs existants et des options disponibles permet de faire des choix plus rationnels. Entre le recours au 100 % Santé, la conservation ou l’achat de montures alternatives et la limitation des traitements superflus, plusieurs leviers peuvent être activés et combinés pour diminuer significativement le coût des lunettes.

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