Primo-accédants : 3 aides pour devenir propriétaire de son logement

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Les primo-accédants sont les premières victimes du durcissement des conditions d'emprunt imposées depuis janvier 2020. Bon nombre d'entre eux sont frappés d'exclusion pour cause d'endettement trop élevé ou/et sur une trop longue durée. Trois dispositifs de soutien, qui peuvent éventuellement se cumuler, permettent d'étayer une demande de financement pour acquérir  sa résidence principale. 

Prêt à taux zéro

Qui ne connaît pas le PTZ, le dispositif phare de l'accession à la propriété ?! S'il est désormais trop tard pour le solliciter en 2020, les banques clôturant l'examen des dossiers fin novembre, le PTZ va poursuivre son ouvrage à destination des primo-accédants au moins jusqu'à fin 2022. Ce prêt sans intérêts présente un immense... intérêt : il permet de financer jusqu'à 40% de l'opération. Il est réservé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux années précédant la demande de prêt.

Voici les grandes caractéristiques de ce prêt accordé par les banques ayant signé une convention avec l'État :

  • le PTZ peut contribuer à l'achat d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir dans toutes les zones, ou à l'achat d'un logement ancien à rénover en zones B2 et C ;
  • en zones B2 et C, l'attribution du PTZ est conditionné à de lourds travaux devant représenter au moins 25% du coût total de l'opération et à un niveau minimal de performance énergétique après travaux ;
  • vous devez respecter les plafonds de revenus, fixés en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer ;
  • le montant du PTZ dépend de la zone et du nombre de personnes destinées à occuper le logement, et peut aller jusqu'à 40% du coût de l'opération dans la limite d'un plafond (20% en zones B2 et C) ;
  • le remboursement se fait en 2 phases : une période de différé de 5 à 15 ans, suivie d'une période de remboursement des sommes dues de 10 à 15 ans, soit une durée totale du prêt de 20 à 25 ans.

Jusqu'à présent, les revenus fiscaux de référence sont ceux de l'année N-2. Cette même base de calcul de l'aide reste en place en 2021, mais à compter de janvier 2022, seront pris en compte les revenus de l'année de l'émission de l'offre de prêt.

En 2019, 92 890 PTZ ont été distribués dont 76% dans le logement neuf, 21% dans l'ancien et 3% en logement HLM, soit une hausse de 6,2% par rapport à 2018. Cette augmentation est sans doute liée au fait que les ménages avaient anticipé la suppression du PTZ neuf en zones B2 et C, à laquelle le gouvernement a finalement renoncé. Les bénéficiaires du PTZ étaient en grande majorité des jeunes actifs : 17,7% d'emprunteurs de moins de 25 ans et 51,1% dans la tranche d'âge 26-35 ans.

Prêt d'accession sociale ou PAS

Ce prêt conventionné concerne lui aussi la résidence principale (acquisition d'un logement neuf ou ancien, achat d'un terrain à bâtir). Il peut également servir à financer des travaux dans un logement existant pour améliorer la performance énergétique, l'agrandir ou transformer un local en logement d'habitation. Dans ce cas, les travaux devront être achevés dans le délai de remboursement du prêt. 

Les conditions de ressources sont alignées sur celles du PTZ. Et comme le PTZ, le PAS est distribué par les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'État. Mais à la différence du premier, il permet de financer la totalité de l'opération, à l'exception des frais de notaire et d'agence immobilière. Il nécessite donc un minimum d'apport personnel pour financer ces dépenses. 

Le PAS peut être remboursé sur une durée comprise entre 5 et 30 ans, voire 35 ans, ce qui constitue une entorse aux règles émises par le Haut Conseil de Stabilité Financière, imposant la limite de remboursement à 25 ans. 

Comme il s'agit d'un prêt garanti par l'État, les banques font moins de difficultés pour l'accorder, contrairement à un prêt classique. Elles doivent respecter des taux plafonds définis par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale à la propriété), qui sont légèrement supérieurs aux taux de l'usure applicables selon la durée de remboursement. Ces taux sont nets, c'est-à-dire qu'ils renvoient au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui agrège tous les frais nécessaires à l'obtention du prêt dont l'assurance emprunteur. 

Tableau des taux plafonds pour le PAS

Taux

Durée

Taux maximum

Fixe

Inférieure ou égale à 12 ans

2,30 %

 

Entre 12 et 15 ans

2,50 %

 

Entre 15 et 20 ans

2,65 %

 

Supérieure à 20 ans

2,75 %

variable

Quelle que soit la durée

2,30 %

 En pratique, les banques accordent un taux PAS dans la moyenne des taux du marché, et comme pour un crédit classique, le taux d'intérêt comme l'assurance de prêt se négocient !

Le PAS présente 3 autres avantages :

  1. l'inscription hypothécaire (obligatoire à partir de 15 000€) est exonérée de la taxe de publicité foncière ;
  2. les frais de dossier sont plafonnés à 500€ ;
  3. les émoluments du notaire sont réduits.

Prêt Action Logement

Créé en 1943, le 1% Logement ou 1% patronal est un dispositif d'aide à l'accession financé par la PEEC (Participation des Employeurs à l'Effort de Construction), une contribution versée chaque année par les entreprises du secteur privé (y compris agricole) de plus de 50 salariés. Aujourd'hui la PEEC représente non pas 1% de la masse salariale mais 0,45%.

Le Prêt Action Logement (PAL) est destiné aux salariés du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Les personnels du secteur agricole sont éligibles au Prêt Agri-Accession. 

Le PAL est devenu plus avantageux depuis septembre 2020, puisque le taux d'intérêt nominal est passé de 1% à 0,50% (hors assurance emprunteur obligatoire). Il permet de financer jusqu'à 40 000€ de l'opération, qu'il s'agisse :

  • d'une construction ;
  • de l'achat d'un logement à titre de résidence principale, neuf ou ancien, avec ou sans travaux ;
  • de l'accession sociale à la propriété dont la vente HLM ;
  • de l'accession en bail réel solidaire ;
  • de l'agrandissement d'un logement existant (montant plafonné à 20 000€).

Vous devez respecter les plafonds de ressources, dépendant de la zone géographique et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. La durée de remboursement est limitée à 25 ans. Le PAL est cumulable avec le prêt travaux proposé par ce même organisme (jusqu'à 10 000€ remboursables sur 10 ans max. à un taux réduit égal au taux du Livret A en vigueur au 31 décembre de l'année N-1 avec un taux plancher de 1 %).

Ces trois prêts (PTZ, PAS et PAL) peuvent être cumulés. Vous pouvez compléter avec d'autres sources de financement, certaines collectivités locales ou départements accordent en effet des subventions ou des prêts destinés à faciliter l'accession à la propriété ou à améliorer le logement pour les emprunteurs modestes. Les fonctionnaires, qui ne sont pas éligibles au Prêt Action Logement, ont accès à un prêt aidé spécifique, attribué en complément d'un PAS. 

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels  la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). 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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît.  Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer.  Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock.  Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes :  envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien.  Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.