Peut-on contracter un crédit immobilier sans assurance ?


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L'obtention d'un crédit immobilier est conditionnée à la souscription d'une assurance emprunteur. Pourtant, il n'existe aucune obligation légale. Est-il possible d'emprunter sans assurance ? Quelles sont les alternatives ?

La double protection de l'assurance de prêt

Exigée par la banque prêteuse lors d'une demande de financement immobilier (et dans certains cas de crédit à la consommation), l'assurance emprunteur garantit la bonne fin du prêt. Elle protège l'assuré dans le cas où sa faculté à assumer les mensualités du crédit est mise en péril : invalidité, incapacité, voire perte d'emploi. Si l’emprunteur décède, les héritiers ne seront pas redevables de la dette et la banque est assurée d'être remboursée quelle que soit la défaillance de l’emprunteur.

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L'assurance entre en jeu selon les garanties souscrites, le socle minimal étant la couverture décès/perte totale et irréversible d'autonomie. Le coût de l'assurance s'ajoute aux autres frais relatifs au crédit (intérêts, garanties, frais de dossier, de courtage) et peut représenter jusqu'à un tiers du coût global.

Aucun texte réglementaire n'impose la souscription à une assurance de prêt, mais elle reste un passage exigé par les banques pour octroyer le financement. Le législateur a néanmoins souhaité encadrer la commercialisation des contrats d'assurance emprunteur pour faciliter la mise en concurrence des offres et contrer le monopole des banques sur ce produit. La délégation d'assurance permet à l'emprunteur de choisir librement son contrat et de ne pas se laisser imposer le contrat bancaire. La banque conditionne l'acceptation d'une assurance déléguée à l'équivalence de niveau de garanties avec son contrat. Depuis janvier 2018, l'emprunteur n'est plus captif de son assurance sur la durée du crédit : il peut en changer à chaque échéance sous réserve, toujours, de garanties aux moins équivalentes à celles du contrat résilié.

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Emprunter sans assurance

Puisqu'aucune loi ne prévoit la souscription à une assurance dans le cadre d'un emprunt financier, il est donc en principe possible de contracter un prêt sans assurance. Mais se soustraire aux primes d'assurance renvoie à des situations bien précises, car la banque cherchera toujours à obtenir les meilleures garanties pour limiter le risque de défaut de paiement. Il existe trois alternatives :

  • le nantissement

Un fonds placé en garantie au profit de la banque permettra à cette dernière d'être remboursée en cas de défaillance de l'emprunteur. On parle alors de nantissement, et dans la plupart des cas, il porte sur un contrat d'assurance vie. La banque devient le premier bénéficiaire du contrat jusqu'à la fin du prêt. Le nantissement d'une assurance vie est intéressant dans le cadre d'un prêt in fine servant à financer un investissement locatif. L'emprunteur rembourse uniquement les intérêts pendant la durée du crédit, et il peut les déduire de ses revenus locatifs. Au terme du crédit, les sommes constituées sur le contrat d'assurance vie vont permettre de rembourser le capital emprunté.

La banque ne se contentera pas du nantissement. Elle prendra une garantie supplémentaire en prenant une hypothèque sur le bien financé et majorera le taux nominal, ce qui va alourdir le coût global du crédit.

Le nantissement est également une solution adaptée aux emprunteurs âgés ou à risques qui ne peuvent être assurés à des conditions standard ou pour qui il n'existe aucune solution d'assurance. 

  • l'hypothèque

Il est également possible de recourir à l'inscription d'hypothèque d'un bien immobilier pour garantir le remboursement. L'hypothèque étant une procédure complexe, les banques sont peu enclines à accepter cette forme de garantie. En cas d'accord, le prêt ne va pas au-delà de la moitié de sa valeur hypothécaire. 

  • la caution privée

Un tiers se porte caution solidaire pour garantir le prêt immobilier. Le patrimoine de la personne qui se porte caution ne doit pas être manifestement disproportionné au montant de son engagement. Ce rapport s’apprécie au moment de la souscription de l’engagement. La caution est un engagement juridique lourd de conséquences. Le garant prend de gros risques financiers, il sera poursuivi sur ses revenus mais aussi sur l'ensemble de ses biens, sans oublier qu'il peut ruiner ses héritiers car les dettes cautionnées qui existent au moment de son décès entrent dans le passif transmis.

Possible en apparence, emprunter sans assurance se révèle difficile à concrétiser, les alternatives à l'assurance étant réservées uniquement aux clients disposant d'un important patrimoine. L'assurance reste la solution la plus simple à mettre en place et pour réduire son coût, mieux vaut faire appel aux services d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr.

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