Le coût de l'assurance de prêt

Coût assurance de pret

Pour obtenir un crédit immobilier, la banque va exiger que vous souscriviez à une assurance emprunteur. Cette assurance couvre l'établissement prêteur mais également l'emprunteur et sa famille de défaillance de celui ci, en prenant en charge les mensualités de remboursement ou bien la totalité du capital restant dû de l'emprunt. Vous avez le choix entre prendre l'assurance groupe de votre banque ou bien une assurance déléguée. La seule vraie différence : son coût. 

Calcul du coût de l’assurance de prêt

Le taux de votre crédit et le taux de votre assurance sont totalement distincts. Ce n'est pas parce-que votre taux de crédit est bas que vous devez accepter de payer une assurance emprunteur très chère. D'ailleurs, dans un contexte de taux bas, le coût de l'assurance dépasse le coût du crédit... donc, il est très important de bien analyser votre situation.

Si l’offre de prêt proposée par votre établissement bancaire est alléchante cela signifie sans doute qu’elle pratique une marge assez importante sur le prix de votre garantie de prêt. Toutefois, il est important de rappeler que rien ne vous contraint à opter pour l’assurance de prêt proposée par l’organisme prêteur. La loi lagarde depuis 2010 vous permet de choisir librement votre assurance de prêt. Il serait donc plutôt préférable de vous tourner vers les compagnies d’assurances et de faire jouer la concurrence. L'idéal est d'utiliser un comparateur en assurance de prêt : le panel de contrats vous permet vraiment de choisir l'assurance la moins chère selon votre profil d'emprunteur. Vous pourrez alors profiter d’un prix d’assurance prêt immobilier avantageux.

Le coût de la garantie de prêt immobilier peut se calculer en fonction de pourcentage du montant global de votre prêt. Il peut aussi se calculer sur la base des intérêts du prêt. La plupart du temps, le prix de l’assurance de prêt immobilier est assez constant. Le coût global de votre garantie de prêt immobilier représente une part assez importante du coût total de votre prêt. Cette part peut atteindre les 10%.

Le coût de la garantie prêt dépend de la situation de l’emprunteur

L’assurance de prêt qui semble la plus adaptée à l’emprunteur va tenir compte de certains paramètres. Ses garanties et donc son coût dépend de :

  • l'âge de l'emprunteur
  • son statut professionnel  (cadre, non cadre, indépendant...)
  • sa profession (à risque ou non)
  • le type d'investissement (résidence principale, locatif, résidence secondaire...)
  • le montant et la durée du prêt 
  • les antécedants médicaux
  • fumeur / non fumeur
    ...

Le coût de la garantie de prêt va bien entendu varier en se basant sur ces différents éléments. Par exemple, plus vous êtes âgés, plus les garanties liées au décès (DC / PTIA) seront onéreuses car le risque de décès s'élève avec l'âge. Si vous avez des problèmes de santé susceptibles de vous empêcher d'exercer votre profession, les garanties invalidité et incapacité peuvent également vous coûter cher.  Une profession à risque peut également poser quelques difficultés à trouver une compagnie acceptant de porter le risque : les pompiers, les convoyeurs de fonds et autres professions sont concernées. Il est cependant important de savoir que certaines compagnies ne font aucune différence entre les emprunteurs exerçant une profession risquée ou non, donc il est totalement possible de trouver un contrat au tarif très intéressant. Même constat pour les fumeurs : vous pourrez payer + du fait de votre mauvaise habitude mais des compagnies proposent des contrats sans surprimes pour les accros à la nicotine...

Si vous avez des antécédants médicaux, si vous avez subi une lourde opération ou tout passé ou présent médical à signaler auprès de l'assureur, il est possible que vous subissiez des surprimes voire des exclusions de garantie. Dans ces cas-là, le conseil le plus pertinent est de passer par un courtier capable d'envoyer sous forme d'appel d'offres votre dossier à plusieurs compagnies susceptibles d'être compétente sur votre risque. Par exemple, certaines compagnies maîtrisent parfaitement les risques des diabétiques, d'autres les personnes atteintes de VIH, etc.

Concernant la garantie perte d'emploi, la plupart du temps il est peu pertinent de la séléctionner parmi les garanties optionnelles de son contrat. Les conditions pour la déclencher sont ardues, les indemnités sont plafonnées, et surtout cela peut doubler le coût de vos cotisations ! Si vous voulez en savoir un peu + sur cette garantie, c'est ici : garantie perte d'empoi.

Remboursement forfaitaire ou indemnitaire ?

Remboursement indemnitaire

Le contrat vous indemnise à hauteur de la perte de vos revenus pour les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), IPP ou IPT (Invalidité Permanente Partielle ou Totale), ou perte d'emploi.

L'assureur prend en compte toutes les prestations sociales qui vous sont versées, à savoir les indemnités journalières de la Sécu et de tout autre organisme de prévoyance complémentaire.

Attention : si votre perte de revenue est prise en charge par vos prestations sociales, la prise en charge ne prend pas effet et vous assumez pleinement les mensualités de votre emprunt.

Ce type de d'indemnisation est prévu en majorité dans les contrats bancaires.

Remboursement forfaitaire

Le calcul pour l'indemnité forfaitaire est tout autre. La perte de revenus n'entre pas en compte. La prise en charge est fixée à la souscription et représente un pourcentage ou quotité de la mensualité.

Ainsi, si votre contrat prévoit une indemnité qui s'élève à hauteur de 80% du montant de la mensualité de l'emprunt, la compagnie couvrira donc la mensualité à cette hauteur, indépendamment des prestations sociales que vous percevez par ailleurs. Les contrats individuels d'assurance emprunteur proposent ce mode d'indemnisation, plus avantageux que le remboursement indemnitaire.

Ce système de remboursement est courant dans les contrats en délégation.

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.