Les taux progressent à une vitesse inédite depuis début 2022 et renchérissent très significativement le coût du crédit immobilier pour tous les ménages emprunteurs. On peut donc s’étonner que certains renégocient un prêt ancien. La Banque de France fait état de près de 2 milliards de crédits immobiliers renégociés en juillet dernier. Derrière ce chiffre, des conditions d’emprunt améliorées grâce au… changement d’assurance emprunteur.
Crédit immobilier beaucoup plus cher
La hausse des taux d’emprunt n’en finit pas d’alimenter la problématique d’accès au crédit immobilier. À son niveau historiquement bas à l’automne 2021 (1% hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie), le taux moyen sur 20 ans atteint en septembre les 4%. Les taux ont pris l’ascenseur et ils risquent d’aller encore plus haut et tutoyer les 5% d’ici la fin de l’année.
Ce mouvement est dû aux conditions monétaires dictées par l’envolée de l’inflation. La Banque Centrale Européenne durcit sa politique depuis juillet 2022, passant le taux de refinancement de 0% à 4,25% par neuf relèvements successifs. Les banques commerciales doivent s’adapter pour éviter de perdre leurs marges et rehaussent leurs barèmes en conséquence, dans la limite du taux d’usure.
Résultat, la hausse des taux d’intérêts qui réduit le nombre de ménages finançables et la frilosité des banques entraînent la chute de la production de crédits immobiliers : selon les chiffres de la Banque de France, 12 milliards de prêts à l’habitat ont été octroyés en juillet dernier, soit un repli de près de 45% par rapport à la même période en 2022. Et parmi ces 12 milliards, la BdF compte 1,9 Md€ de renégociations de crédit. De quoi rester dubitatif alors que les taux ont été multipliés par 4 en moins de deux ans.
Le changement d’assurance emprunteur : seul levier pour renégocier son prêt immobilier
La Banque de France chercherait-elle à cacher sous le tapis la crise de l’immobilier en 2023, alimentée par un faisceau d’éléments, à commencer par la hausse des taux et le dysfonctionnement de l’usure dont la mensualisation n’a pas les effets bénéfiques escomptés ? Les professionnels ne s’y trompent pas.
Aucune banque n’accepte de renégociations depuis dix-huit mois. Il faut en effet un écart de 0,7% à 1% entre le taux initial et le nouveau taux, et que l’opération intervienne dans le premier tiers de remboursement, pour qu’elle soit financièrement pertinente. Pour renégocier son prêt en juillet 2023, il faudrait donc avoir emprunté au premier trimestre 2009, soit 14 années en arrière. Peu de chances que ce soit rentable, puisqu’une grande partie des intérêts ont déjà été remboursés et que, statistiquement, la durée moyenne de remboursement d’un prêt immobilier est de 10 ans.
Dans les renégociations comptabilisées, la BdF inclut bien évidemment les opérations avec révision du taux d’intérêts et de la durée de remboursement, mais aussi les regroupements de crédits et les opérations qui consistent à changer d’assurance emprunteur. Un effet trompe-l’œil dont la BdF a le secret.
Pour quelle raison amalgamer à la production de crédits immobiliers les changements d’assurance d’emprunteur sur des financements anciens ? Aucune, si ce n’est de gonfler artificiellement le montant des crédits octroyés par une carambouille mathématique pour noyer le poisson sur les difficultés d’accès au financement bancaire. Rappelons que la BdF qualifie de normalisation cette période de hausse de taux, après plusieurs années de taux anormalement au plancher.
L’importance de la loi Lemoine
La BdF le reconnaît elle-même : l’immense majorité des renégociations concerne le taux d’assurance emprunteur et non le taux d’intérêts. Pour réduire actuellement le coût de son crédit à l’habitat, le seul levier efficace est le changement d’assurance emprunteur, en aucun cas la renégociation du taux d’emprunt.
Les offres alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères que les assurances bancaires et pour y accéder, les emprunteurs s’appuient sur la loi Lemoine en place depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux crédits et depuis le 1er septembre 2022 pour tous les crédits en cours.
Vous pouvez ainsi changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois requise (loi Bourquin). Chez le courtier Magnolia.fr, l’engouement est réel avec une progression de 300% sur un an des demandes de délégation d’assurance en cours de prêt. Nos experts ont fait regagner 300 millions d’euros de pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs et fait économiser 20 000€ en moyenne par demande de changement d’assurance de prêt.
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