Hausse des taux : quel intérêt de renégocier son prêt immobilier en 2023 ?

Les taux progressent à une vitesse inédite depuis début 2022 et renchérissent très significativement le coût du crédit immobilier pour tous les ménages emprunteurs. On peut donc s’étonner que certains renégocient un prêt ancien. La Banque de France fait état de près de 2 milliards de crédits immobiliers renégociés en juillet dernier. Derrière ce chiffre, des conditions d’emprunt améliorées grâce au… changement d’assurance emprunteur.

Crédit immobilier beaucoup plus cher

La hausse des taux d’emprunt n’en finit pas d’alimenter la problématique d’accès au crédit immobilier. À son niveau historiquement bas à l’automne 2021 (1% hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie), le taux moyen sur 20 ans atteint en septembre les 4%. Les taux ont pris l’ascenseur et ils risquent d’aller encore plus haut et tutoyer les 5% d’ici la fin de l’année.

Ce mouvement est dû aux conditions monétaires dictées par l’envolée de l’inflation. La Banque Centrale Européenne durcit sa politique depuis juillet 2022, passant le taux de refinancement de 0% à 4,25% par neuf relèvements successifs. Les banques commerciales doivent s’adapter pour éviter de perdre leurs marges et rehaussent leurs barèmes en conséquence, dans la limite du taux d’usure.

Résultat, la hausse des taux d’intérêts qui réduit le nombre de ménages finançables et la frilosité des banques entraînent la chute de la production de crédits immobiliers : selon les chiffres de la Banque de France, 12 milliards de prêts à l’habitat ont été octroyés en juillet dernier, soit un repli de près de 45% par rapport à la même période en 2022. Et parmi ces 12 milliards, la BdF compte 1,9 Md€ de renégociations de crédit. De quoi rester dubitatif alors que les taux ont été multipliés par 4 en moins de deux ans.

Le changement d’assurance emprunteur : seul levier pour renégocier son prêt immobilier

La Banque de France chercherait-elle à cacher sous le tapis la crise de l’immobilier en 2023, alimentée par un faisceau d’éléments, à commencer par la hausse des taux et le dysfonctionnement de l’usure dont la mensualisation n’a pas les effets bénéfiques escomptés ? Les professionnels ne s’y trompent pas.

Aucune banque n’accepte de renégociations depuis dix-huit mois. Il faut en effet un écart de 0,7% à 1% entre le taux initial et le nouveau taux, et que l’opération intervienne dans le premier tiers de remboursement, pour qu’elle soit financièrement pertinente. Pour renégocier son prêt en juillet 2023, il faudrait donc avoir emprunté au premier trimestre 2009, soit 14 années en arrière. Peu de chances que ce soit rentable, puisqu’une grande partie des intérêts ont déjà été remboursés et que, statistiquement, la durée moyenne de remboursement d’un prêt immobilier est de 10 ans.

Dans les renégociations comptabilisées, la BdF inclut bien évidemment les opérations avec révision du taux d’intérêts et de la durée de remboursement, mais aussi les regroupements de crédits et les opérations qui consistent à changer d’assurance emprunteur. Un effet trompe-l’œil dont la BdF a le secret.

Pour quelle raison amalgamer à la production de crédits immobiliers les changements d’assurance d’emprunteur sur des financements anciens ? Aucune, si ce n’est de gonfler artificiellement le montant des crédits octroyés par une carambouille mathématique pour noyer le poisson sur les difficultés d’accès au financement bancaire. Rappelons que la BdF qualifie de normalisation cette période de hausse de taux, après plusieurs années de taux anormalement au plancher.

L’importance de la loi Lemoine

La BdF le reconnaît elle-même : l’immense majorité des renégociations concerne le taux d’assurance emprunteur et non le taux d’intérêts. Pour réduire actuellement le coût de son crédit à l’habitat, le seul levier efficace est le changement d’assurance emprunteur, en aucun cas la renégociation du taux d’emprunt.

Les offres alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères que les assurances bancaires et pour y accéder, les emprunteurs s’appuient sur la loi Lemoine en place depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux crédits et depuis le 1er septembre 2022 pour tous les crédits en cours.

Vous pouvez ainsi changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois requise (loi Bourquin). Chez le courtier Magnolia.fr, l’engouement est réel avec une progression de 300% sur un an des demandes de délégation d’assurance en cours de prêt. Nos experts ont fait regagner 300 millions d’euros de pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs et fait économiser 20 000€ en moyenne par demande de changement d’assurance de prêt.

Consultez notre baromètre du pouvoir d'achat immobilier de septembre 2023 pour mesurer l'intérêt financier de profiter de la loi Lemoine et de la délégation d'assurance emprunteur.

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Rémunération des courtiers en complémentaire santé : entre polémique et faux débat

La rémunération des courtiers en complémentaire santé est au cœur d'une polémique après la récente diffusion d'un numéro de Cash Investigation consacré aux pratiques commerciales du secteur. L'émission de France 2 met notamment en lumière le poids des commissions, les méthodes de démarchage téléphonique et les contrats parfois inadaptés proposés aux assurés, en particulier aux seniors. Face aux accusations, le syndicat professionnel Planète CSCA défend le rôle des courtiers et dénonce une présentation réductrice de leur activité. Derrière cette controverse se pose une question essentielle : les frais de distribution des mutuelles sont-ils réellement responsables de la hausse des cotisations santé ? Principaux points de la polémique sur la rémunération des courtiers et intermédiaires dans les contrats de complémentaires santé L'enquête de Cash Investigation diffusée le 5 novembre dernier s'intéresse aux mécanismes commerciaux du marché de la complémentaire santé et aux pratiques de certains intermédiaires. Plusieurs sujets alimentent la controverse. Poids des commissions L'enquête révèle que les frais d'acquisition (commissions versées aux courtiers et aux comparateurs) représentent en moyenne 9 % de la cotisation pour un contrat individuel de mutuelle santé. Pratiques de démarchage intensif Le reportage décrit des centres d'appel et des courtiers sous forte pression commerciale, achetant des fichiers téléphoniques à des comparateurs et visant en priorité des populations vulnérables comme les retraités et les seniors (qui représentent 80 % à 85 % de certains portefeuilles), parfois au moyen de contrats surdimensionnés ou peu adaptés. Réaction des professionnels Le syndicat professionnel Planète CSCA a vivement réagi via un communiqué, dénonçant un angle médiatique « réductrice » et « spectaculaire », tout en défendant le rôle régulateur de la concurrence et l'utilité du conseil apporté par les courtiers (lire plus bas). Le mea culpa d'Agnès Buzyn Lors du débat suivant l'émission, l'ancienne ministre de la Santé Agnès Buzyn a reconnu une part de responsabilité dans l'installation de cette « ultra concurrence », notamment via la mise en place de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, qui a paradoxalement accéléré les frais de commercialisation supportés par les assurés. Ce droit de résilier à tout moment après un an de souscription a accentué la volatilité des assurés. Pour endiguer l'attrition (perte de clients), les organismes sont contraints d'investir dans la rétention, la digitalisation des parcours et la qualité de la relation client. Quels sont les véritables coûts supportés par les complémentaires santé ? Pour Planète CSCA*, réduire la hausse des cotisations santé aux commissions des courtiers revient à occulter les autres facteurs économiques qui pèsent sur les complémentaires santé. Le syndicat estime que le débat devrait porter sur le financement global du système de santé et sur les dépenses qui augmentent régulièrement. Des frais complexes qui ne se limitent pas aux commissions Les frais de gestion des complémentaires santé représentent en moyenne 20 % des cotisations versées par les assurés. Ils regroupent l'ensemble des dépenses nécessaires au fonctionnement de l'organisme et à la prestation des services de couverture. Ils se décomposent en plusieurs catégories de charges : Frais de gestion des sinistres (ou de liquidation) : coûts liés au traitement des demandes de remboursement de soins (consultations, pharmacie, optique, dentaire) et au versement effectif des prestations. Frais d'administration et de gestion courante : dépenses inhérentes à la gestion administrative des dossiers des adhérents, à la souscription, à la résiliation des contrats, ainsi qu'au maintien des infrastructures (agences physiques et centres d'appels téléphoniques). Frais liés aux services associés : coûts de fonctionnement du tiers payant, de l'accès aux réseaux de soins partenaires, des services de téléconsultation ou d'assistance. Financement de la solidarité et de la prévention : participation à la Complémentaire santé solidaire (CSS) et actions de prévention, de dépistage et d'éducation à la santé, et fonds de solidarité destinés aux adhérents en difficulté. Frais d'acquisition et de distribution : publicité, prospection commerciale et commissions versées aux courtiers et aux réseaux de vente. Taxes et contributions obligatoires : impôts et taxes exigés par l'État (tels que la taxe de solidarité additionnelle de 13,7 % sur les contrats responsables) qui pèsent sur les organismes. Frais financiers et de placement : gestion des réserves financières et des investissements nécessaires au respect des obligations de solvabilité. Rémunération des actionnaires : pour les sociétés d'assurance commerciales, une partie des bénéfices peut être redistribuée sous forme de dividendes, contrairement aux mutuelles à but non lucratif qui réinvestissent leurs excédents. Important : depuis le 1er janvier 2014 (application de la loi de financement de la Sécurité sociale et de l'arrêté du 17 avril 2012), chaque organisme doit communiquer le montant de ses frais de gestion à ses adhérents au moins une fois par an. Cette information figure obligatoirement sur l'avis d'échéance (l'appel de cotisation annuel) envoyé à l'assuré et doit être indiquée en valeur absolue (en euros) et en pourcentage des cotisations perçues. Le transfert des dépenses de l'Assurance maladie vers les mutuelles La baisse de certains remboursements de la Sécurité sociale entraîne un transfert de charges vers les complémentaires santé. Ces dernières doivent donc financer davantage de prestations, ce qui peut se traduire par une hausse des cotisations. Le syndicat dénonce aussi le poids de la fiscalité appliquée aux contrats de complémentaire santé. Ces prélèvements constituent une charge supplémentaire qui renchérit le prix payé par les adhérents, sans améliorer directement leurs remboursements. Le vieillissement de la population et la hausse des dépenses de santé Plusieurs facteurs accentuent les dépenses des complémentaires santé : Le vieillissement de la population et l'augmentation des besoins de soins ; La progression des maladies chroniques ; Le coût des innovations médicales et des nouveaux traitements ; La hausse des tarifs des soins et des professionnels de santé. Planète CSCA appelle ainsi à intégrer ces facteurs dans le débat et à renforcer les actions de prévention pour maîtriser les dépenses de santé. La rémunération des courtiers : un débat qui ne doit pas masquer les dérives La polémique soulevée par Cash Investigation met en évidence deux réalités qu'il convient de distinguer. D'un côté, les commissions rémunèrent le rôle du courtier en mutuelle santé, un travail de distribution, de comparaison et de conseil utile aux assurés. De l'autre, certaines pratiques commerciales abusives et certains modes de rémunération peuvent favoriser la vente de contrats plutôt que la recherche de la couverture la plus adaptée. Le véritable enjeu consiste donc à garantir la transparence des rémunérations, à renforcer le respect du devoir de conseil et à mieux protéger les consommateurs, particulièrement les seniors. La rémunération des courtiers ne peut être considérée comme le seul responsable de la hausse des cotisations. Mais la profession ne peut pas non plus faire l'économie d'une réflexion sur ses pratiques commerciales. Le débat ouvert par Cash Investigation dépasse finalement la seule question des commissions : il interroge le modèle économique des complémentaires santé, la répartition des dépenses entre l'Assurance maladie et les organismes privés, ainsi que le coût croissant de l'accès aux soins. *Planète CSA regroupe environ 2 500 cabinets adhérents, ce qui représente environ les trois quarts du chiffre d'affaires et des effectifs de la branche du courtage en France.

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Assurance emprunteur : la loi Lemoine de 2022 a-t-elle bouleversé le marché ?

Depuis 2022, le marché de l’assurance de prêt immobilier connaît une nouvelle dynamique concurrentielle. Avec la loi Lemoine, les particuliers peuvent résilier leur contrat à tout moment et le substituer par une assurance alternative plus compétitive. Malgré cette avancée, les offres bancaires conservent une position dominante. Quatre ans après la réforme, les assureurs doivent également composer avec de nouvelles contraintes tarifaires, des risques plus difficiles à évaluer et des évolutions réglementaires attendues d'ici 2027. Loi Lemoine : une liberté de résiliation qui change les règles du marché Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine permet au marché de l’assurance emprunteur de franchir une nouvelle étape avec l'ouverture à la concurrence. Depuis septembre 2022, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté de leur contrat, peuvent changer d'assurance de prêt immobilier à n'importe quel moment, sans frais ni pénalité. Renforcement des droits des emprunteurs Cette réforme s'inscrit dans la continuité de plusieurs textes législatifs : Loi Lagarde (2010) : possibilité de choisir une assurance externe à la banque dès la souscription du crédit, sous réserve d'équivalence des garanties. Loi Hamon (2014) : autorisation de changer d'assurance pendant les 12 premiers mois du prêt. Amendement Bourquin (2018) : instauration d'une possibilité de résiliation annuelle à la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine (2022) : suppression de la contrainte de date pour résilier et souscrire un nouveau contrat. Meilleure inclusion des emprunteurs à risques de santé La loi Lemoine comporte également 2 mesures importantes pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé : La suppression du questionnaire médical lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant les 60 ans de l'assuré. La réduction à 5 ans du délai du droit à l'oubli après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour les anciens malades d'un cancer ou d'une hépatite C. Les assureurs confrontés à de nouvelles contraintes tarifaires La suppression du questionnaire médical pour certains crédits complique l'évaluation du risque par les assureurs, qui doivent davantage mutualiser les profils. Dans son bilan de janvier 2024, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a relevé une hausse préventive moyenne d'environ 10 % des tarifs de certains contrats alternatifs. Par ailleurs, des assureurs ont introduit des exclusions portant sur des pathologies antérieures, soulevant des questions quant à l'esprit de la loi Lemoine. Le fait d'insérer dans le contrat d'assurance une clause qui exclut les affections préexistantes est en effet contraire au principe de non-discrimination des emprunteurs avec des risques de santé voulu par la loi Lemoine dans le périmètre des offres sans questionnaire médical. La délégation d'assurance progresse lentement Malgré l'ouverture à la concurrence, les banques conservent une position hégémonique. Selon le CCSF, la part des contrats alternatifs est passée de 15,3 % fin 2021 à 17,48 % en 2024. La loi Lemoine a toutefois stimulé les demandes de substitution, en hausse de plus de 80 % entre 2021 et le premier semestre 2023. Dans un contexte de taux immobiliers élevés, changer d'assurance emprunteur constitue également un levier pour réduire le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et faciliter l'obtention d'un crédit dans le respect du taux d'usure. 2026-2027 : de nouvelles règles pour encadrer la substitution L'avis du CCSF du 26 mai dernier prévoit un renforcement de la loi Lemoine depuis septembre 2026 : Continuité de couverture : éviter toute interruption des garanties lors d'un changement d'assureur, avec une généralisation prévue au plus tard le 1er janvier 2027. Plafond de 200 000 € : clarifier son mode de calcul pour bénéficier de la suppression du questionnaire médical, au plus tard le 1er juin 2027. Garanties invalidité : rendre les conditions de prise en charge plus compréhensibles grâce à des exemples dans les notices d'information. Le CCSF prévoit également de suivre l'évolution des tarifs et de la sinistralité jusqu'en 2028. La question des exclusions liées aux antécédents médicaux reste néanmoins en suspens. Assurance emprunteur : une concurrence encore limitée Quatre ans après la loi Lemoine, les banques dominent toujours la distribution de l'assurance emprunteur. Toutefois, la résiliation à tout moment redonne du pouvoir aux emprunteurs. La comparaison des offres a posteriori est une prérogative qui devrait être systématique pour ne pas rester captif d’un contrat bancaire, la plupart du temps plus onéreux que les formules externes, et parfois mal adapté. Pour les assureurs, la compétitivité repose désormais autant sur les tarifs que sur la qualité des garanties et les conditions d'indemnisation.

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Mutuelle et remboursement des cures thermales : quels changements en 2027 ?

Le remboursement des cures thermales va probablement évoluer en 2027. Dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS), le gouvernement envisage de transférer 200 millions d'euros de dépenses vers les complémentaires santé. Cette mesure vise à réduire la participation de l'Assurance maladie, mais soulève des inquiétudes quant au reste à charge des curistes. Les mutuelles seront-elles obligées de prendre le relais ? Quelles conséquences pour les assurés ? L'essentiel à retenir Le gouvernement envisage de transférer 200 millions d'euros de dépenses liées aux cures thermales vers les mutuelles en 2027. L'Assurance maladie rembourse actuellement le forfait thermal à 65 % du tarif conventionnel. Les mutuelles ne sont pas obligées de couvrir les cures thermales : tout dépend des garanties souscrites. Le transfert va augmenter le reste à charge des curistes sans couverture spécifique. Pourquoi l’Assurance Maladie veut dérembourser les cures thermales ? Le gouvernement souhaite modifier la répartition des dépenses de santé entre l'Assurance maladie et les complémentaires santé. En 2027, environ 700 millions d'euros pourraient être transférés vers les organismes complémentaires, dont 200 millions au titre des cures thermales. L'objectif est de réduire les dépenses de la Sécurité sociale sans supprimer nécessairement toute possibilité de remboursement pour les patients. Les mutuelles santé risquent d’être davantage sollicitées pour financer les soins thermaux. On parlait déjà de dérembourser les cures thermales en 2026. Inscrit dans le PLFSS, le projet était d’abaisser le taux de prise en charge de 65 % à 15 %, et de minorer la couverture pour les patients en ALD. Le transfert envisagé en 2027 pourrait pénaliser les assurés dont la complémentaire santé ne prévoit aucune garantie spécifique. Les retraités et les patients atteints de maladies chroniques figurent parmi les populations particulièrement concernées. Quel est le remboursement actuel des cures thermales ? Une cure thermale prescrite par un médecin et réalisée dans un établissement conventionné peut bénéficier d'une prise en charge par l'Assurance maladie, sous réserve de respecter les conditions requises. Les remboursements varient selon la nature des dépenses : Forfait thermal : remboursement à hauteur de 65 % du tarif conventionné. Honoraires médicaux : prise en charge de 70 % du tarif conventionné pour le médecin thermal. Transport et hébergement : remboursement possible sous conditions de ressources et dans la limite des plafonds réglementaires. Pour les soins thermaux, dont le coût moyen est estimé à environ 700 euros, le ticket modérateur, c'est-à-dire la somme restante dans la limite du tarif conventionné, représente une dépense supplémentaire pour le curiste, estimée aux alentours de 245 €. La mutuelle peut le prendre en charge si le contrat prévoit une garantie adaptée. Les patients bénéficiant d'une prise en charge au titre d'une affection de longue durée (ALD) exonérante peuvent, quant à eux, obtenir un remboursement à 100 % du tarif de base lorsque la cure est en rapport avec leur pathologie. Les mutuelles seront-elles obligées de rembourser les cures thermales ? Non. Le remboursement des cures thermales par les mutuelles santé ne fait pas partie du cahier des charges des contrats responsables et solidaires (95 % du marché de la complémentaire santé). Même si la cure est prescrite, la prise en charge du forfait thermal n’est pas une obligation réglementaire. Quant aux mutuelles non responsables, elles ne sont soumises à aucune obligation de prise en charge, quelle que soit la nature des dépenses. Deux situations sont possibles : Contrat avec garantie cure thermale : la mutuelle intervient dans la limite du forfait ou du plafond prévu, en pourcentage de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale). Contrat sans garantie spécifique : l'assuré supporte une part plus importante des frais. Les complémentaires pourraient également revoir leurs garanties et leurs cotisations pour intégrer ces nouvelles dépenses. Parler de transferts de charges est inappropriéé, car le remboursement des cures thermales n’est pas imposé aux mutuelles. Sauf si le gouvernement modifie le cahier des charges des complémentaies responsables. Comment vérifier les garanties de sa mutuelle ? Avant de réserver une cure en 2027, reportez-vous au tableau de garanties de votre mutuelle santé. Plusieurs éléments doivent être vérifiés : La présence d'une garantie dédiée aux cures thermales ; Le montant du forfait annuel ou par séjour ; Le remboursement du ticket modérateur ; Les éventuelles exclusions et conditions de prise en charge. Attention : une garantie à 100 % BRSS ne signifie pas que la mutuelle rembourse intégralement le prix réel de la cure. Elle complète uniquement le remboursement de l'Assurance maladie jusqu'au tarif conventionné. Si les conditions de prise en charge des cures thermales ne vous conviennent pas, optez pour un contrat adapté. Depuis décembre 2020, vous pouvez profiter de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé pour changer de formule à tout moment et sans frais après une année d’engagement. Comparez les offres et sélectionnez une mutuelle compétitive qui répond à vos besoins. Déremboursement des cures thermales : tollé chez les professionnels Les professionnels du thermalisme et les élus locaux redoutent une diminution de l'accès aux cures. Une hausse du reste à charge pourrait conduire certains patients, notamment les retraités aux revenus modestes, à renoncer à ces soins. Les conséquences économiques inquiètent les communes thermales, dont l'activité économique dépend en partie de la fréquentation des curistes. Plus de 60 sénateurs ont ainsi demandé au gouvernement de renoncer à cette mesure. Ils souhaitent notamment attendre les conclusions de l'évaluation de la Haute Autorité de santé (HAS) sur l'efficacité thérapeutique des cures thermales, attendues fin 2027. Le calendrier parlementaire reste déterminant. Après le rejet de la partie recettes du PLFSS 2027 à l'Assemblée nationale, le texte a été transmis au Sénat. Son examen doit permettre de préciser le devenir de cette mesure.

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