Chez la plupart des courtiers, les renégociations de crédits immobiliers représentent désormais 50% de l’activité. Les emprunteurs ont eu le temps de se pencher sur leurs postes de dépenses durant le confinement, bien décidés à réduire le coût de leur dette dans une période économique dégradée. Qui peut demander la révision des conditions de son emprunt à l'habitat ?
Le boom des rachats de crédits immobiliers
Selon la Banque de France, la proportion des renégociations a atteint 47% de la production de crédits immobiliers en avril dernier, pourcentage qui s'est réduit à 32% le mois suivant. Avant le confinement, les renégociations représentaient un peu plus d'un quart des crédits accordés (28%). En juin, elles ont repris de plus belle. Dans les réseaux de courtage comme Vousfinancer et Cafpi, les renégociations de prêts à l'habitat atteignent aujourd'hui la moitié de leur activité, doublant leur part dans la production de crédits.
Enfermés chez eux, les Français ont mis le nez dans leurs dépenses contraintes et regardé de plus près celles qui pouvaient être revues à la baisse. Pour certains, baisser le coût de la dette est devenu une nécessité dans un contexte marqué par une forte incertitude quant au maintien des ressources. Malgré la mise en place du chômage partiel qui a garanti 84% du salaire, bon nombre de ménages subissent de plein fouet une perte de revenus et n'ont plus le budget suffisant pour toutes leurs dépenses. En diminuant le coût global d'un crédit immobilier, les emprunteurs peuvent rétablir leur équilibre financier. La renégociation est aussi une démarche salutaire pour anticiper d'éventuels problèmes à venir, la perte d'emploi étant l'épée de Damoclès sur la tête de milliers de salariés durant cette crise économique d'une rare ampleur.
Renégocier son crédit immobilier pour alléger son budget
Par abus de langage, le terme renégociation de crédit immobilier englobe en fait deux réalités :
- la révision des conditions d'emprunt au sein de sa propre banque ;
- le rachat de son crédit par une banque concurrente.
La première option est la plus immédiate, la plus simple d'un point de vue administratif, puisqu'elle implique seulement un avenant au contrat de prêt. La banque va facturer des frais d'avenant, mais bien heureux l'emprunteur qui réussit à convaincre son conseiller bancaire de lui accorder un taux inférieur au taux initial. À moins d'être un bon client, l'opération est délicate, la banque rechigne toujours à diminuer sa marge sur un produit qui lui rapport déjà peu. Si elle accepte, le taux révisé sera moins compétitif que celui octroyé à un nouveau client. Il vaut mieux alors faire jouer la concurrence.
On parle alors de rachat de crédit immobilier : une banque concurrente rachète le prêt et ouvre une nouvelle ligne de crédit à des conditions plus avantageuses. Cette opération a un coût qui agrège différents frais :
- les indemnités de remboursement anticipé dus à l'ancien établissement (3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d'intérêts) ;
- la nouvelle garantie (entre 1% et 2% selon qu'il s'agit d'une caution ou d'une hypothèque) ;
- les frais du nouveau dossier (réduits à 0,25% du montant emprunté étant donné que le montage financier est déjà existant).
L'addition est sévère : le coût final d'un rachat de crédit tourne autour de 5% du capital restant dû. Mais ce coût peut être largement compensé et la démarche se révéler rentable, si les 3 critères suivants sont cumulés :
- l'écart entre le taux initial et le taux négocié doit être de 100 points de base (1%), voire 70 points (0,70%) pour les montants élevés ;
- le rachat intervient dans le premier tiers de la durée d'emprunt, période durant laquelle les mensualités supportent la plus grande part des intérêts ;
- le montant restant à rembourser est au minimum de 70 000 €.
Plus le rachat est effectué tôt, plus les économies générées sont importantes. Si vous détenez un crédit immobilier depuis moins de 5 ans, penchez-vous sur les 3 points de repère cités plus haut. Prenons l'exemple d'un couple qui a emprunté 250 000 € sur 25 ans au taux brut (hors assurance et coût des sûretés) de 2,94% en février 2016. Le coût du crédit hors frais annexes est alors de 103 323 €. En juillet 2020, une banque lui propose d'abaisser le taux nominal à 1,60%. Le coût des intérêts sur la durée restante tombe ainsi à 37 099 €.
Des économies additionnelles en déléguant l'assurance
Pressé par le temps ou peu au fait de ses droits, notre couple avait souscrit l'assurance groupe de la banque, au taux de 0,38% (sur capital emprunté) pour chaque tête, soit un coût total assurance de 47 500 € (159 € par mois). Au moment de la demande de rachat, il choisit de faire jouer la délégation d'assurance et de souscrire une offre alternative à garanties au moins équivalentes, comme l'impose la réglementation.
En sollicitant les services d'un courtier indépendant comme Magnolia.fr, nos deux emprunteurs, sans problème de santé et non-fumeurs, peuvent réaliser d'importantes économies sur le coût de l'assurance et par capillarité sur le coût global de leur crédit immobilier. La meilleure offre d'assurance déléguée fait chuter le taux d'assurance à 0,12%, soit une prime de 43 €/mois et un coût assurance sur la durée restante de 10 771 €.
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